Посуточная аренда квартир как бизнес отзывы

Бизнес на посуточной аренде квартир

Сколько можно заработать на посуточной аренде квартир

Главное, конечно, доход.

— Допустим, в Москве, в районе Садового кольца, скромную однушку можно сдать надолго за 45 тыс. руб. в месяц, — рассказывает владелец нескольких столичных квартир Павел. — А при посуточной ставке 2500 рублей с учетом простоя и расходов на уборку и стирку выйдет в среднем 60 тысяч в месяц. То есть в Москве посутка получается где-то на 30 — 35% доходнее, чем долгосрочная сдача. А узнал я недавно, что делается во Владивостоке, — просто ахнешь! В районах, сравнимых со столичным Садовым кольцом (это окрестности порта и железнодорожного вокзала, Спортивная гавань), приличные однушки, которые в долгосрочной аренде сдаются максимум за 25 тыс. в месяц, уходят за 3 тысячи в сутки, причем со свистом! Я глянул календарь заселения одной такой квартиры (международный туристический портал airbnb.com дает такую возможность) — месяц едва начался, а уже весь забронирован! Это минимум 80 тысяч получается за месяц. Вот и считайте выгоду: по сравнению с посуточной арендой квартир — более 200 процентов сверху! Квартиры поскромнее, те, что сдаются за 15 тыс. в месяц, в сутки уходят по 1700 — 2000 руб. Прибыль примерно такая же.

Риски в посуточной аренде квартир

— Ну-ну! Сдам я свою квартиру посуточно — мне ее обнесут, одни обои оставят или так уделают, что на клининговой компании разоришься, — хмурился коллега Андрей, когда я посоветовал ему попробовать себя в новомодном бизнесе.

На первый взгляд беспокойство оправдано. Но на практике все не так страшно. Я и сам в этом убедился. Еще во время футбольного мундиаля подбил соседа сдавать квартиру болельщикам — через портал airbnb. А там есть система отзывов: гости пишут про квартиру и выставляют оценки-звезды — от 1 до 5, а хозяева режут правду-матку о гостях: напишут, что грязнуля — другие хозяева поостерегутся его селить, и придется человеку идти в гостиницу, а цены там в несколько раз выше, чем в квартирах. Мы с соседом только удивлялись, в каком чистом состоянии оставляли квартиру фанаты — бразильцы, аргентинцы, мексиканцы, немцы, ну и наши не сплоховали.

Еще один метод воздействия на гостей — залог, который в случае порчи имущества не возвращается. Тоже действует. Но снижает посещаемость. Многих добропорядочных туристов такое недоверие обижает.

Есть еще так называемые черные списки, куда вносят паспортные данные и телефоны недобросовестных постояльцев, но, на мой взгляд, эта мера, хоть и помогает выпустить хозяину пар, практической пользы не принесет. Списков десятки, их составляет любой желающий в соцсетях и мобильных группах, и отследить, засветился ли твой постоялец в одной из них, просто нереально.

А если говорить не о порче, а о естественном износе квартиры, то и тут посутка выигрывает.

— Когда сдаешь надолго, квартиранты тебя видеть не хотят, не сообщают о мелких неполадках, о кранах, проводке, плиту не моют, на ней через год слой жира в сантиметр, — рассказывает сосед, перешедший с моей подачи на посутку. — А в краткосрочной аренде ты как минимум раз в неделю должен все посмотреть, чтобы ничего не капало, не искрило, ту же плиту раз-два помыла жена, а то гости плохой отзыв напишут.

А разве это не запретили?

Пять шагов к посуточным доходам с квартиры

У вас есть квартира и вы решили сдавать ее краткосрочно — что нужно делать?

1. Прежде всего определить, подходящий ли у вас район. Посмотрите на сайтах, сдают ли здесь жилье и почем. Это вовсе не обязательно должен быть центр. Вокзалы, выставочные комплексы, университеты, бизнес-центры, предприятия, крупные рынки, больницы — вот точки притяжения потенциальных гостей.

2. Привести квартиру в порядок. Болевая точка — санузел: он должен сверкать. На полочках разложите гели, шампуни. Жидкое мыло предпочтительнее кускового: гигиеничнее и экономнее — разоритесь на выброшенных обмылках. Не забудьте о ватных дисках и палочках — дамы вам скажут спасибо.

Постель — это вторая болевая точка. На одном из форумов посуточников увидел вопрос: «Коллеги! Чем прикрыть вылезшие из матраса пружины?» Ничем — купить новый хороший матрас. Удобна постель или нет — гости к этому относятся очень трепетно.

3. Сделайте хорошие фото. Посмотрите сайты краткосрочной аренды: там загляденье, а не квартиры. Искусство презентации в этом сегменте на голову превосходит фото гостиничных номеров. Так что соответствуйте. Никакой разбросанной по стульям одежды, валяющихся сумок. Все, что в кадре, должно говорить об уюте и вызывать желание поскорее забронировать ваше жилье. Аккуратно свернутые полотенца, цветы, чай, бокалы — все это хорошо смотрится на снимках. Есть даже специализация среди фотографов — съемка для посуточной аренды. От 2 до 5 тысяч рублей. Да, и не ограничивайтесь одними лишь фото квартир. А вид из окна? Он тоже очень важен. И окрестности — где можно погулять: набережные, интересные здания, детские площадки.

4. Продумайте текст объявления. Укажите, что находится рядом: вокзал, аэропорт, остановки общественного транспорта, станции метро, банки, культурные достопримечательности. И, конечно, кафе и рестораны — посоветуйте гостям, где можно отведать местных деликатесов или просто вкусно и недорого перекусить.

5. Зарегистрируйтесь в качестве самозанятого — всего 4% от прибыли, которую сами укажете. А спокойствия будет — на все сто.

Сам себе отельер. Как заработать на посуточной аренде жилья

Сегодня приобретение жилья в инвестиционных целях — это, как правило, низкодоходная операция. Еще недавно покупка квартиры в строящемся доме «на этапе котлована» позволяла заработать при ее перепродаже до 30–50% на вложенные инвестиции.

Теперь такая операция может привести даже к убыткам. Она потребует значительных расходов — на вступление в права собственности, коммунальные платежи, выплаты управляющей компании на ликвидацию недоделок застройщика, что бывает довольно часто. Найти покупателя будет сложно, а с продажи придется уплатить налог в размере 13%.

Доходная аренда

Если же вы планируете купить квартиру и сдавать ее в долгосрочную аренду, то можно ожидать более ощутимого дохода. Возьмем недорогую однокомнатную квартиру в обжитом районе «старой» Москвы с базовым ремонтом и техническим оснащением, ориентировочная стоимость которой около 5 млн рублей.

Сдавать в аренду такую недвижимость можно за 30 000 рублей в месяц, в год собственник жилья получит на руки 360 000 рублей. Простой расчет показывает, что окупить вложения в такое жилье при идеальных условиях, когда квартира не простаивает ни дня, можно будет лишь через 14 лет. Причем в нашем расчете не учтены косметический ремонт, покупка новой мебели, инфляция, коммунальные платежи, подоходный и сопутствующие налоги налоги.

В реальности срок окупаемости подобных инвестиций растягивается на 15–20 лет при условии минимальных вложений и регулярной сдачи жилья в аренду. По оценкам сервиса «Арендатика», средняя доходность от сдачи квартиры в Москве составляет около 5–6% годовых, что долго было ниже средней ставки по банковским депозитам. Однако в последние годы ставки по вкладам постоянно снижаются.

В 2017 году средняя стоимость привлечения банками средств физлиц в рублях на срок до года составила 6,02%, на более длительные сроки — 7,08% годовых. В январе этого года ставки по наиболее популярным годовым вкладам в среднем составляли 6,87% годовых.

Средняя ставка по вкладам на 1,5 года составляла уже 6% годовых, по вкладам на 2,5 года — 5,37%. При этом эксперты обещают снижение доходности рублевых депозитов и в 2018, и в 2019 году. То есть доходность от сдачи квартиры и размещения средств на банковском депозите будет находиться примерно на одном и том же уровне. Однако всегда есть риск, что банк может потерять лицензию ЦБ, так что в такой ситуации квартира — более предсказуемый актив.

С учетом ввода все новых и новых объектов жилого фонда в Москве объем жилья на рынке аренды будет возрастать. Этому немало будет способствовать и запущенная московским правительством программа реновации. На месте старых пятиэтажек встанут новые высотные дома. В то же время число желающих снять квартиру в перспективе будет только расти (сегодня, по оценкам Минстроя, решать квартирный вопрос с помощью аренды настроены примерно 8 млн семей).

Все больше молодых людей в стране планируют не покупать квартиру, а снимать ее. У глобального тренда sharing economy (экономики совместного пользования, цель которой — доступ к пользованию, а не владению какими-то благами) в нашей стране, как и в мире, становится все больше последователей. Ведь аренда предполагает мобильность, возможность менять место жительства в зависимости от ситуации, а владение недвижимостью требует расходов и постоянного внимания.

Выгодный ночлег

Тренд sharing economy выгоден тем, кто рассматривает покупку жилья для сдачи его в аренду. Ведь сегодня все популярнее не только долгосрочная аренда, но и посуточная. Число квартир, используемых как апартаменты, растет не менее чем на 5–10% в год. Интересно, что рынок краткосрочной аренды в основном пополняется квартирами в новостройках, которые были возведены в последние 5 лет.

Читайте также  Что должно быть в съемной квартире

Посуточная аренда жилья способна удвоить или даже утроить доход арендодателя. Квартиры на короткий срок снимают те, кто приезжает посмотреть Москву, по делам или полечиться у столичных врачей, но кому не по карману цена гостиничного номера. Кроме того, гости столицы хотят сами готовить еду, поэтому ценят наличие кухни.

Правда, на владельца квартиры ложатся все заботы отельера: он должен обеспечивать постояльцев всем необходимым, включая посуду и белье, проводить уборку, встречать и провожать квартирантов. С другой стороны, для занятий отельным бизнесом сегодня есть вполне приемлемая инфраструктура: нужно лишь подготовить жилье, оснастив всем необходимым, и можно выставлять его на различных специализированных сайтах для посуточной аренды, даже на Booking.com.

Разброс «туристических» локаций достаточно велик: для сдачи в посуточную аренду подойдет квартира не только в центре, но и, к примеру, на Планерной или в Новогиреево. Заработать здесь можно от 1500 рублей за человека в сутки (в центре цена предложений начинается от 3000 рублей за человека в сутки).

С точки зрения экономики для инвестиций в недвижимость с целью сдачи в посуточную аренду привлекательнее всего относительно недорогие квартиры в границах города, расположенные недалеко от станций метро, с хорошей транспортной доступностью.

Причем востребованы для такого мини-гостиничного бизнеса небольшие одно- или двухкомнатные квартиры на первых этажах, которые, как правило, продаются с хорошей скидкой. Лишь бы соседи не возражали. Срок окупаемости такой квартиры может составить уже не 15–20 лет, а чуть ли не в два раза меньше.

Впрочем, инвестиции в жилье всегда имели особое значение в России. Велика доходность или нет, их всегда рассматривали как альтернативу вечно падающему рублю и капризному доллару. Каждый российский кризис провоцирует рост вложений в квартиры, и ситуация вряд ли изменится в ближайшей перспективе.

Личный опыт: я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы

Может показаться, что сдача квартир в аренду — это лёгкий заработок, который не требует никакого труда. Герой нашей статьи — профессиональный рантье с пятью квартирами — утверждает обратное. Он рассказал, какой доход приносит аренда и с какими проблемами ему приходится сталкиваться.

У меня в собственности — пять квартир под сдачу. Я получил их по договорам пожизненного содержания с иждивением: на протяжении нескольких лет ухаживал за пожилыми людьми, покупал им продукты и лекарства, а после их смерти квартиры доставались мне. Вложения в каждую из квартир (только уход за пожилым человеком в течение 5 – 7 лет) составляли до 500 – 700 тысяч ₽.

Мои квартиры — однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Они находятся в старых домах возле метро в хорошем районе (не центр). Рыночная цена каждой из них на момент наступления полноправного владения — от 3 миллионов ₽ (сейчас они стоят 4 – 4,5 миллиона ₽). Получается, каждая квартира доставалась мне примерно за 1/8 стоимости (в нынешних ценах).

Около восьми лет назад я перестал работать по найму и переключился на сдачу квартир, так что сейчас это моя полноценная работа и единственный доход. Звучит неплохо, но на самом деле быть профессиональным рантье — далеко не всегда выгодно.

Первоначальные расходы

Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.

Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30 – 40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50 – 70 тысяч ₽).

Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.

Как устроена аренда

Все квартиры сдаются на длительный срок. Жильцов ищу с помощью постоянного риелтора. Его разовую комиссию (50% от стоимости аренды в месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от стоимости аренды я беру в качестве залога, который возвращается при выезде человека, если он ничего глобально не испортит или не сломает.

Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.

Регулярные траты

Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.

Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.

Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные. На всякие мелочи уходит около 5 – 7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно). Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20 – 25 тысяч ₽.

Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.

Доходы

Пять квартир приносят мне 90 тысяч ₽ в месяц — это в лучшем случае, когда они все сданы, но иногда бывают простои.

Из этого дохода вычитаем коммуналку за жильё, где я сейчас живу сам (около 7 тысяч ₽ со светом и интернетом), и постоянные расходы на машину (около 5 тысяч ₽ в месяц). Ещё 8 тысяч ₽ я трачу на пожилого человека, за которым сейчас ухаживаю. Итого на жизнь мне остаётся 70 тысяч ₽. Это средняя зарплата в Санкт-Петербурге, по данным Петростата.

Но квартиры требуют постоянных трат. Их содержание сжирает, по сути, весь доход. Остаётся только на питание и небольшие покупки: одежда, по необходимости — новый телефон, и так далее. Откладывать ничего не удаётся. Все лишние деньги уходят на ремонт жилья для сдачи в аренду.

Поскольку я сам занимаюсь сдачей квартир, то не могу надолго уехать, например, из города. Регулярно требуется моё личное участие. Только недавно получилось съездить в отпуск первый раз за 15 лет.

Проблемные арендаторы

Прошлым летом из одной квартиры съехала девушка, которая оставила после себя клопов! Пришлось выбрасывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а затем снимать линолеум и делать косметический ремонт в комнате. Общие незапланированные затраты за три месяца — 130 тысяч ₽. Залог девушки, который удержали при выезде, — 4 тысячи ₽. Это квартира, которая была впервые сдана за год до этого, принесла за 13 месяцев в общей сложности 221 тысячу ₽ (сдавалась по 17 тысяч ₽), после чего сожрала больше половины этого дохода. Невероятно обидно.

Я стараюсь не сдавать квартиры людям с животными, чтобы по итогу ремонт не был испорчен ещё сильнее. Одну из квартир однажды арендовала молодёжь, и соседи постоянно жаловались на шум, так что студентов я с тех пор тоже избегаю.

Вообще, приятнее всего сдавать квартиру семье с уже подросшим ребёнком. Такие люди более склонны поддерживать чистоту, при этом не устраивают пьяных дебошей.

Выводы

Я не советовал бы покупать квартиру за свои или, ещё хуже, за кредитные деньги, чтобы сдавать её в аренду. Это постоянная головная боль и куча проблем. Средняя окупаемость небольших квартир в Петербурге, по данным портала « Мир квартир » , около 14 лет. Но при арендной ставке в 18 тысяч ₽ (а сейчас кризис, и дороже стоят только квартиры с хорошим ремонтом) и затратами на ремонт и доделки, 14 лет превращаются примерно в 20.

Сдавать может быть выгодно только жильё, которое досталось по наследству или по иной схеме без полных затрат. Или это должны быть классные апартаменты в дорогом районе, где можно было бы сдавать посуточно.

В моём случае при первоначальных затратах (содержание бывшего владельца квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3 – 4 года. Но после этого затраты тоже продолжаются. В общем, это такой вариант, который позволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.

Читайте также  Как жить без прописки

Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду

1. Периодически обязательно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник вполне может делать это раз в месяц — например, при приёме очередной оплаты.

2. Найдите хорошего риелтора и сотрудничайте только с ним. Пусть он, как ваш стоматолог, всё про вас знает: и особенности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы всегда работают качественнее с постоянными клиентами.

3. Если жильцы хотят интернет, то пусть вызывают провайдера и заключают договор на себя: мало ли какие дела они там собираются вести. Это неочевидные, но необходимые меры предосторожности в наше время.

4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при любых проблемах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность хозяина. Это позволяет контролировать процесс ремонта, чтобы горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.

5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это особенно актуально, если есть счётчики. Недавно был случай, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Думали, майнит, так много уходило киловатт. Оказалось — электронная музыкальная установка. Сколько потратил — столько и оплатил. Было бы неприятно, если бы плата была фиксированной.

Посуточная аренда

Татьяна

Татьяна, у Вас не один вопрос, а на целый курс гостиничного бизнеса хватит)) Проанализируйте и просчитайте, во что обойдется содержание квартиры и оплата коммунальных услуг, ежедневная уборка, страховой полис от ущерба третьим лицам, где будете искать арендаторов, расходы на рекламу, цены и условия конкурентов, цены в гостиницах города, Ваши налоги с дохода от найма и много, что еще необходимо учесть. А так, с ходу, сложно оценить доходность и перспективу Вашего бизнес-проекта.

1. Порядок сдачи самый обычный — договор найма на сутки (ну или более) — так же можно брать небольшую сумму в залог (ну или документы — права вод или еще что то) — это чтоб квартиру не разнесли (в регионах практикуют залог — документы)
2. Подводные камни как и в любой аренде:
— могут подпортить имущество в квартире
— проблемы с соседями
— налогооблажение
— проблемы с милицией (как правило посуточно снимают не сильно тихие люди)

Наталье Соловьевой.
Ну, а разве это не подводный камень ? Ведь налоги можно платить по ставке 13%, по ставке 6% (при оформлении ИП), а так же не платить вовсе — и при этом можно как избежать проблем, так и нажить их в большом количестве. Так что это КАМЕНЬ — да еще какой.

Скан или фото паспорта.‌‌‌

Ответ:
1)Посуточная аренда=отличный бизнес в недвижимости!
.
2) Имеется однокомнатная квартира, с ремонтом, меблированная, в районе станции метро Пионерская=отличный вариант для «загрузки» клиентов!
3) нужно сдавать её посуточно=отличный вариант для сдачи!
4) Какова приблизительно будет цена=2-3 тысячи в сутки.
5) Какой порядок сдачи? =обычный.
6)Какие подводные камни?= как в айсберге.
7) и т. д. .Буду рада любому совету.=тогда и обращайтесь к специалисту по недвижимости и он вам за ваши деньги подберет всю «схему» извлечения денег!

самый противный вопрос,где брать клиентов,чтоб не жили одни сутки,а хотелось бы чтоб хотя бы недельку,стирать белье,порядок в квартире наводить после каждого клиента,потому что все живут грязно.Залог нужно брать ,хотя бы 1 тыс руб.

Посуточная аренда-неплохой бизнес,правда,три тысячи в сутки-это перебор.Место спросное ,но не Невский проспект от 1700 в праздники, 2000рублей.Для этого квартира должна быть в отличном состоянии,иметь приличную мебель и спальные места.Дело достаточно хлопотное Встречать и провожать клиентов в квартире придется и рано утром и очень поздно вечером ,стирать,убирать и т.д.Квартира быстро изнашивается,раз в год-полтора придется делать косметический ремонт Постоянная загруженность квартиры это идеальный вариант.Зимой посуточная аренда резко идет на убыль.Тогда можно сдавать на более длинные сроки-на месяц и более,естественно с соответствующим ценником.

ПОСУТОЧНО МОЖНО СДАВАТЬ ЛЕГКО, , подводных камней много, это те кто о может устроить дебош и нанести урон больше чем вы заработаете) (но многие сдают и ничего). клиенты часто те кто хочет отметить др, но не дома, и не в ресторане, и тихие любовнички) в основном это главные покупатели))те кто не хочет светится в гостиницах), и те кто живет с кем то из родных, ну и приезжие кому дорого в отеле), хотя это заблуждение, сейчас и отели и квартиры посуточно примерно в одну цену, но все эти люди не могут снимать у вас кв посуточно долго так как это дорого) проще снять на месяц ли на два. Средняя цена от 1500 до 4500 смотря какая квартира и где.

сама сдаю свою 1 комнатную квартиру на пионерской посуточно.цена от 1200 до 1500.клиенты разные.бывает и в час ночи заезжают.и в 5 утра выезжают.но я живу недалеко.прблем хватает.стирка.уборка.из города некуда не уедишь.востребована с мая по сентябрь.остальное время сдаю по месяцу и дольше.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ребята, если квартира приличная и в новом доме, то от 2000р в сутки. В среднем 2500р.‌‌‌

Татьяна, если действительно планируете сдавать посуточно, можно поподробнее информацию про квартиру, желательно с фото? Летом есть спрос, есть клиенты по рекомендации, буду рада сотрудничеству, мой тел 8-911-183-63-86, электронка deloverova@mail.ru

Обратитесь в агентство и они вам расскажут. Метро Пионерская не очень ликвидна для посуточной аренды/найма. Цена из расчета годового в сутки будет составлять 1200 рублей, в какой то день больше в какой то меньше, зависит от сезона. Главный критерий сдачи это порядочность, плюс постоянная уборка и стирка постельного, выезды и в 11 вечера чтобы заселить. При посуточной аренде наймодателю надо либо не работать быть всегда свободным или иметь лицо подмену за наймодателя с соответствующими документами, тогда есть смысл заниматься не легким бизнесом. Метро Пионерская лучше заменить на метро Московская, и метро Парк Победы и центральные районы, беспроблемный бизнес.

Как построить бизнес на посуточной аренде, и стоит ли рассчитывать на легкий заработок?

Сегодня большая часть предложений на рынке краткосрочной аренды — это объявления от частных лиц, которые рассматривают возможность сдавать свободную квартиру приезжим как дополнительный источник дохода и не настроены на развитие сервиса. Это открывает возможности для управляющих компаний, которым важно обеспечить для гостя условия, максимально приближенные к домашним и одновременно поддерживать определенный стандарт качества — как в сетевом ресторане, где вы всегда знаете, какой вкус и сервис получите за ту или иную стоимость.

Клуб предпринимателей

Решение заняться краткосрочной арендой жилья пришло ко мне не случайно — долгое время я сам был потребителем этой услуги. Я работал менеджером по продажам в крупной компании и часто ездил в командировки. Однажды я попал в квартиру в Омске, которая отличалась от остальных своей ухоженностью, чистотой, пообщался с хозяйкой, и узнал, что для нее посуточная аренда — это бизнес. Тогда я задумался о том, что тоже мог бы на этом зарабатывать. Предпринимательство всегда меня интересовало больше, чем работа в найме. Но в тот момент я был уверен в том, что для входа на рынок посуточной аренды нужно обязательно купить квартиру, а это немалая сумма вложений — такой возможности у меня не было, поэтому эту мысль я отложил. Спустя какое-то время я вернулся к этой идее, изучил рынок, составил бизнес-план, и решил попробовать.

Прежде всего, я понял, что не обязательно приобретать жилье под сдачу — порядка 95% объектов, которые сдаются посуточно, на профессиональном рынке находятся в субаренде. Получить кредит в банке мне тогда не удалось, но в тот момент я уже состоял в небольшом предпринимательском клубе (мы создали его с друзьями с целью поиска интересных идей для создания бизнеса), где рассказал о своей задумке и получил первоначальный капитал из нашего импровизированного “банка” — около 100 тысяч рублей. Этого было достаточно для того, чтобы арендовать и подготовить к сдаче две квартиры. Примерно через полгода я смог полностью окупить эти инвестиции и начал расширяться — многие знакомые заинтересовались в развитии проекта и предлагали финансовую поддержку.

Переживаний было много, было страшно не справиться, подвести своих инвесторов. Я разместил объявление на Авито и начал получать звонки. Первое время большинство вопросов я решал сам, совмещая предпринимательство с работой в найме, поэтому мне пришлось сразу найти помощников, которые помогали готовить объекты к сдаче, встречать гостей, решать неотложные технические вопросы.

Почему субаренда выгодна собственнику жилья

Поначалу было не так просто найти арендодателей — большинство людей все еще живет во власти предрассудков (считают, что посуточно квартиры снимают в основном для проведения вечеринок, боятся, что чем чаще меняются жильцы, тем быстрее жилье придется ремонтировать), соглашался в среднем каждый третий. При этом, в моей практике конфликтные ситуации с постояльцами случаются нечасто. С жалобами со стороны соседей не сталкивался — на этапе сдачи объекта мы всегда стараемся внимательно поговорить с потенциальным клиентом, оценить его адекватность. Большинство людей все-таки снимают квартиру не для того, чтобы устроить там вечеринку. В наших квартирах шуметь категорически запрещено, мы отсекаем “тусовщиков” чаще всего еще на этапе общения по телефону.

Читайте также  Как правильно купить новостройку

На сегодня на удалось сформировать пул постоянных партнеров, которые инвестируют средства в покупку недвижимости и сами звонят нам с предложением. Для владельцев жилья передача его в субаренду потенциально интересна как с точки зрения финансов (возможности получения постоянного дохода), так и с точки зрения обслуживания. Собственник жилья может быть уверен, что мы не разорвем контракт через пару месяцев, ведь мы вкладываемся в каждый объект финансово и заинтересованы в том, чтобы он принес нам прибыль. Управляющая компания в такой схеме сотрудничества полностью берет на себя все заботы о поддержании внешнего вида жилья, работоспособности сантехники, электрики. На первоначальном этапе в ремонт чаще всего вкладывается арендодатель, но управляющая компания может провести его силами своих работников и помочь ему сэкономить — многие подрядчики делают скидки за объем.

Макдональдс” в посуточной аренде

Со временем развивать бизнес я стал уже с партнером, а наш штат начал расширяться. Сегодня в компании работает более десяти человек (менеджеры, администраторы-горничные, помощники), кроме того, мы активно привлекаем работников на аутсорсе. В нашей сети уже около 50 квартир, и мы продолжаем расширяться, планируем в том числе выходить за пределы Новосибирска.

На нашем рынке важно поддерживать определенный стандарт качества, быть “Макдональдсом” на рынке аренды — когда каждый человек, которые ищет квартиру с нашей помощью, заранее знает, что получит услугу не ниже определенного уровня. Управлять большой сетью квартир без привлечения сотрудников в штат просто физически невозможно — через наши объекты в месяц проходит от 500 до 800 человек, то есть, каждый день необходимо заселить или выселить больше десятка клиентов, сделать уборку, обновить постельное белье, расходные материалы. Кроме того, в любой квартире периодически что-то ломается — и нам важно, чтобы гостю не приходилось ждать день-два, пока придет ремонтник.

При этом, рынок посуточной аренды — низкомаржинальный. Стоимость наших услуг невысокая, у клиентов востребован прежде всего средний сегмент — стандартная однокомнатная квартира стоит порядка 1500 рублей в сутки, двухкомнатная — около 2000. Получается, что не имея больших оборотов, ты должен содержать довольно большой штат довольных сотрудников и обеспечивать наличие всех расходных материалов в квартирах. Приходится искать способы снижать издержки — для нас это сложнее, чем, например, для гостиницы, приходится проявлять фантазию. Крупные отели могут экономить на расходниках — так как редко бывают заняты все номера, им не нужно держать по несколько сменных комплектов постельного белья для каждого, закупать в каждый номер отдельную упаковку чистящего средства, тряпки, швабры и так далее.

Так как я сам часто снимал квартиры, я понимал, что нужно клиентам — тем, кто едет в командировку, или в отпуск с семьей. Те квартиры, которые сдаются в долгосрочную аренду, не всегда укомплектованы всем необходимым — чаще всего в них минимум мебели и посуды, может не быть микроволновой печи, телевизора, редко есть удобное рабочее место, где можно поработать за ноутбуком. Прежде чем заселить первых постояльцев, необходимо было устранить все мелкие недостатки ремонта, укомплектовать объекты постельным бельем с возможностью замены, текстилем, навести уют, предусмотреть все вплоть до стаканчиков для чистки зубов в ванной комнате. Кроме того, важно, чтобы все объекты располагались вблизи от метро или хорошей транспортной развязки.

Большинство гостей на сегодня — это люди, приезжающие в командировки, пациенты медицинских центров (они могут приезжать одни или с семьей) и туристы — чаще всего это семьи с детьми. Летом и в период школьных каникул Новосибирск становится фактически курортным городом — многие приезжают навестить родственников, погулять, сходить в зоопарк, аквапарк, на балет. Часть гостей останавливается здесь транзитом по дороге в другие города. Часто встречаются так называемые медицинские туристы — в Новосибирске довольно много востребованных медицинских учреждений. Мы ориентируемся прежде всего на эконом-сегмент и средний класс, есть несколько объектов премиум-класса, но развитие этого сегмента у нас не в приоритете.

Век агрегаторов

Главным инструментом продвижения для нас по-прежнему остается Авито, используем и другие сервисы (например, “Юлу”), но больше 50% клиентов приходят именно с этой площадки. Сегодня большинство людей предпочитают агрегаторы, позволяющие получить различные товары и услуги в одном месте — по аналогии с торговыми центрами, где за один день мы можем совершить покупки, перекусить, отдохнуть. Все меньше людей готовы множить в своем телефоне набор приложений с разным функционалом.

Традиционные способы рекламы — баннеры, рекламная рассылка — в нашем случае работают не очень хорошо. Люди ожидают нас увидеть в основном на агрегаторах, они ищут там, где им привычно. Посуточная аренда квартиры — это не спонтанное решение, как правило, люди заранее планируют поездку и ищут варианты размещения. У нас есть сайт, но он рассчитан скорее на корпоративных клиентов.

Конкуренция

Рынок очень большой — только в Новосибирском сегменте Авито сегодня размещено более 2000 объявлений. При этом меньше четверти из них — это предложения управляющих компаний. Аренда жилья, в том числе, краткосрочная, это все еще рынок “частников”.

Сегодня основную конкуренцию нам составляют другие управляющие компании и некоторые частные арендодатели. Не все предложения “частников” могут конкурировать с УК в качестве — для этого нужно быть готовым уделять много времени обустройству сдаваемого жилья, уметь встречать гостей, предоставлять им высокий уровень сервиса. Снимая жилье у частного лица, клиент не может быть уверен в качестве. Если повезет, он попадет на гостеприимного хозяина квартиры, который содержит ее в чистоте и порядке, готов быть круглосуточно на связи, относится к постояльцу, как к своему гостю. В большинстве же случаев владельцы одной-двух квартир, особенно доставшихся по наследству, рассматривают такие объекты как дополнительный источник дохода, который не должен требовать больших временных и финансовых вложений. Нет гарантии, что, выбрав квартиру по фото, на месте вы увидите ее в том же состоянии — зачастую снимки делаются один раз перед сдачей, а потом владелец может годами не делать ремонт. В случае с объектами, находящимися в управлении УК, такого произойти не может.

Отели и хостелы — это совершенно другая ниша, клиенты заметно различаются. Люди, выбирающие аренду квартир, не только хотят сэкономить, но и предпочитают жить в условиях, максимально приближенных к домашним, не желают менять свои повседневные привычки. Часто квартиру выбирают те, кто едет отдыхать большой компанией — в гостинице номер, где могут комфортно разместиться шесть человек и больше, бывает сложно, да и стоить это будет недешево. У управляющих компаний есть двух-трех комнатные квартиры с большим количеством спальных мест, есть комплексы из нескольких квартир в одном подъезде. И наконец, важна локация — квартира должна располагаться в центре города, по линии метро или рядом с удобной транспортной развязкой.

Постепенно рынок становится все более цивилизованным, в том числе потому что на нем появляется все больше профессиональных игроков.

Сюрпризы 2020

Пандемия заметно сказалась на рынке — с апреля по июль работа практически встала. Люди боялись куда-то ехать, границы закрывались, многие компании запрещали командировки. Трафик снизился процентов на 70, а предложение осталось на том же уровне, при этом, демпинговать мы не могли, ради этого пришлось бы заметно снизить качество услуг. К счастью, большинство наших арендодателей отнеслись к ситуации с пониманием и существенно снизили арендную плату, некоторые дали возможность оплачивать только коммунальные услуги. Наша компания смогла полностью сохранить штат сотрудников и отношения с большинством собственников жилья. С середины лета поток начал восстанавливаться, и сегодня мы работаем уже на допандемийном уровне.

К слову, во время пандемии стали более очевидны те особенности аренды квартир, которые раньше оказывались на втором плане — приватность, возможность избегать скопления людей. В большинстве отелей ты так или иначе сталкиваешься с другими постояльцами — например, на стойке регистрации или в ресторане. В нашем же случае вы максимум дважды сталкиваетесь с администратором — при заселении и выселении, в остальное же время риск встретить соседей ровно такой же, как дома. Если для гостя принципиально бесконтактное заселение, мы можем предоставить такую услугу на некоторых своих объектах. Разумеется, в прошлом году мы усилили меры безопасности, стали проводить не только стандартную уборку помещений, но и тщательную дезинфекцию после каждого гостя. В остальном же наша работа не изменилась.

При всей сложности рынка я люблю то, чем занимаюсь. Я человек гостеприимный, мне нравится оказывать людям услуги высокого качества, знать, что гости довольны и рекомендуют нас знакомым. Сейчас я редко самостоятельно общаюсь с клиентами, но бывает, что приходится подменять менеджеров или администраторов, и тогда общение с гостями здорово заряжает.