Покупка квартиры в общую совместную собственность супругов

Как передать жене равные права на квартиру?

Мы с женой купили в браке квартиру по договору долевого участия. Я основной заемщик, супруга — созаемщик. В ближайшее время планируем погасить ипотеку. Кроме того, скоро квартиру сдадут и мы сможем оформить собственность.

Мы хотим зарегистрировать в Росреестре права на равные доли. Но застройщик сказал, что, поскольку ДДУ заключен только на меня, изначально квартиру оформят тоже только на меня. После этого я должен сам выделить долю супруге.

Как оформить равные права на квартиру сразу? Если это невозможно, какая последовательность действий по выделению доли правильная?

Илья, тут все просто. Если вы купили квартиру в браке, ваша жена автоматически приобретает равные права на квартиру как на имущество, совместно нажитое в браке. Это не зависит от того, на кого будет оформлен договор долевого участия в строительстве.

Вспомните: при заключении договора вы, скорее всего, оформляли у нотариуса согласие супруги на приобретение квартиры. В ЕГРН все равно будет зарегистрирована совместная собственность на квартиру. Об этом говорят и гражданский, и семейный кодексы РФ.

Виды общей собственности

Существуют два вида общей собственности: общая долевая — с точным определением долей и совместная — без определения долей. Доли в общей долевой собственности могут быть в любых пропорциях, например 40 на 60, 20 на 80 или 50 на 50.

В семейном кодексе для имущества мужа и жены существует специальное уточнение: совместная собственность супругов. Имущество, приобретенное в браке, всегда по умолчанию считается общей совместной собственностью супругов, если нет брачного договора. Доли в этом случае признаются равными, если договором не предусмотрено иное. Это не мешает вам с женой при желании зафиксировать конкретные размеры долей, в том числе и 50 на 50.

По закону квартира, купленная до брака, считается собственностью того, кто ее покупал. Но если вы купили квартиру до брака, а потом вместе платили по кредиту, суд может признать такую квартиру совместной собственностью. Поскольку, как супруги в браке, вы вкладывали в нее общие средства.

Иногда супруги фиксируют размер долей, чтобы при разводе не терять время на судебный раздел имущества. Впрочем, даже в этом случае есть риск, что суд признает доли мужа и жены неравными. Например, если один из них докажет, что часть кредита на квартиру он погасил на деньги, которые ему подарили родители. Подаренные деньги — личная собственность каждого, совместной собственностью они не считаются. Если квартира куплена на личные деньги, она принадлежит только одному супругу.

Вот, например, история, в которой супруги при разводе делили квартиру, бывшую в общей совместной собственности. Муж просил половину. Но жена смогла доказать, что квартиру почти полностью оплатили деньгами, которые ей подарила мать. В итоге суд присудил ей 14/15 квартиры, а супругу — только 1/15.

Соглашение об определении долей в квартире

Если вы хотите точно определить, что каждому из вас принадлежит ровно по половине квартиры, заключите соглашение об определении долей в квартире. Но только после того, как выплатите кредит. Пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка. Поэтому, если вы захотите выделить долю и зарегистрировать изменение режима собственности, придется получить его согласие. Даст ли банк такое согласие — трудно сказать, но он в этом точно не заинтересован.

Это не единственная, но самая простая форма выделения доли, если все согласны. Если не согласны — доли и порядок раздела имущества определит только суд. Причем можно сделать это даже в браке. Хотя я не понимаю, зачем в браке ходить в суд и делить имущество.

Все проще, если есть взаимное согласие. Росреестр признает соглашение об определении долей супругов в общей собственности формой раздела имущества и поэтому требует заверить такое соглашение у нотариуса.

Тут у меня для вас плохие новости. По умолчанию ваши доли считаются равными. Но когда вы хотите четко определить их размер, это меняет режим собственности. В случае развода и судебных споров равные доли могут превратиться в неравные, как было в примерах выше. Нотариусы при удостоверении такого договора, как и любого договора, связанного с имуществом, подлежащим оценке, берут процент от стоимости имущества. В вашем случае это 0,5% от стоимости имущества, плюс 8200 рублей за техническую и правовую работу. Цены в регионах могут отличаться, но ненамного.

То есть, для того чтобы зафиксировать равенство ваших долей в квартире ценой в 4 млн рублей, вам придется только нотариусу заплатить примерно 28 200 рублей.

Обязательно ли регистрировать соглашение об определении долей

По закону соглашение о разделе общего имущества супругов обязательно регистрировать в Росреестре не нужно, как и соглашение об определении долей в общей собственности. Если не зарегистрировать, оно все равно будет иметь силу. Но государство и регистрирующие органы будут по-прежнему считать, что квартира — ваша совместная собственность супругов. Такой позиции придерживается Верховный суд РФ.

Если возникнет спор по этим долям, например при разводе, понадобится пойти в суд. Придется доказывать еще раз, что вы действительно уже поделили имущество в равных долях. Поэтому вы можете заверить у нотариуса соглашение, но не регистрировать его. Если хотите завершить дело, обратитесь в Росреестр. Регистратор внесет новые данные в ЕГРН и изменит вид собственности с общего на долевой. За регистрацию своей доли каждому из вас придется заплатить госпошлину 1000 рублей. Вот какие документы понадобятся в Росреестре:

  1. Соглашение в трех экземплярах.
  2. Оригиналы документов на квартиру: выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
  3. Квитанции об уплате госпошлины.

Брачный договор

Есть более дешевый вариант — брачный договор. Его заключают как до, так и во время брака. И он может изменить режим общей собственности с совместного на долевой.

Брачный договор составляет и удостоверяет нотариус. Средняя цена — 5500 рублей. Заключать его стоит уже после того, как выплатите ипотечный кредит. Причина та же, что и с соглашением: нужно согласие банка на регистрацию изменений режима собственности.

Договор удостоверяет нотариус, регистрировать в Росреестре его не нужно. Но если хотите, чтобы у жены все-таки появилась по документам отдельная доля, — придется пойти в Росреестр. Процесс и документы такие же, как и в предыдущем случае. Только вместо соглашения приложите брачный договор.

Как видите, дело достаточно хлопотное и затратное. У определения долей есть свои преимущества и недостатки. Если вам не принципиально установить точный размер доли, можно ничего не делать. Квартира будет вашей общей совместной собственностью — каждому по половине — ровно до того, как решите делить ее в суде.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

ВС разобрался, является ли квартира, купленная до брака, но зарегистрированная после, общей собственностью супругов

Верховный Суд в Определении № 117-КГ20-2-К4 указал, что факт погашения личного долга одного из супругов по обязательству, возникшему из заключенного до брака договора купли-продажи квартиры, не является основанием для признания жилого помещения общей совместной собственностью.

2 ноября 2016 г. Владимир Губин заключил с ООО «Инвест Плюс» договор купли-продажи квартиры. По условиям договора стоимость квартиры составляет 100 тыс. руб., расчет между сторонами должен производиться в течение 5 лет со дня регистрации перехода права собственности по договору с оплатой ежегодно равными частями без права досрочного погашения путем внесения денежных средств на счет продавца или в кассу предприятия.

11 ноября 2016 г. мужчина вступил в брак с Еленой Губиной, а спустя 10 дней, 21 ноября, была произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к Владимиру Губину. В период брака был куплен автомобиль.

8 декабря 2018 г. супруги развелись. После этого Елена Губина обратилась в Гагаринский районный суд г. Севастополя с иском о разделе совместно нажитого имущества. В обоснование заявленных требований она указала, что с июля 2007 г. до 11 ноября 2016 г. состояла в фактических брачных отношениях с Губиным, они проживали вместе, вели совместное хозяйство. Квартира была приобретена на общие денежные средства.

Суд установил, что балансовая стоимость квартиры, учитываемая в составе основных средств, составляла около 2,1 млн руб., оплата стоимости вносилась ответчиком с 30 ноября 2017 г. и по 3 июня 2019 г., когда стоимость квартиры была оплачена в полном объеме.

Первая инстанция отметила, что квартира приобретена Губиным по сделке, заключенной до брака, в силу чего совместно нажитым имуществом не является и разделу не подлежит. При этом суд указал, что оплата стоимости квартиры производилась за счет личных средств Губина, за исключением платежа от 30 ноября 2017 г. в размере 20 тыс. руб. В удовлетворении исковых требований было отказано.

Отменяя решение первой инстанции в части раздела квартиры, апелляция, руководствуясь п. 2 ст. 558 ГК, указала, что договор купли-продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Ссылаясь также на положения ст. 8.1, 131, 223, 551 ГК и учитывая, что регистрация права собственности за ответчиком на спорную квартиру произведена в период брака – 21 ноября 2016 г., суд пришел к выводу о том, что квартира приобретена в период брака сторон и в силу положений ст. 34 Семейного кодекса относится к совместной собственности супругов. При этом апелляция также учла, что исполнение сделки частично (в размере 20 тыс. руб.) было произведено в период брака.

Читайте также  Как выписать детей при продаже квартиры

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Владимир Губин обратился в Верховный Суд. Изучив материалы дела, ВС заметил, что в соответствии со ст. 34 и 36 СК необходимым условием для признания имущества совместным является его приобретение супругами в период брака и на совместные денежные средства. Юридически значимыми обстоятельствами при решении вопроса об отнесении имущества к раздельной собственности супругов являются время и основания возникновения права собственности на конкретное имущество у каждого из них.

Суд отметил, что договор купли-продажи был заключен между ответчиком и ООО «Инвест Плюс» в нотариальной форме 2 ноября 2016 г., т.е. до вступления сторон в брак. Кроме того, в договоре оговорено, что на момент заключения сделки покупатель в зарегистрированном браке не состоит и денежные средств на приобретение квартиры являются его собственностью.

Вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, не основан на законе, посчитал ВС, поскольку согласно п. 8 ст. 2 Закона о внесении изменений в гл. 1, 2, 3 и 4 ч. 1 ГК правило о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558, 560, 574, 584, не подлежит применению к договорам, заключаемым после марта 2013 г. В связи с этим спорный договор купли-продажи жилого помещения государственной регистрации не подлежал.

Также Верховный Суд указал, что в соответствии с п. 1 ст. 556 ГК передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Согласно п. 12 ДКП договор является документом, подтверждающим передачу квартиры Губину.

ВС заметил, что судами апелляционной и кассационной инстанций не учтено, что по смыслу ст. 131 ГК государственная регистрация права носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, поэтому придавать решающее значение дате регистрационной записи перехода права собственности на спорное имущество при определении статуса такого имущества, как нажитого супругами во время брака, безосновательно. «С учетом того, что договор купли-продажи спорной квартиры был заключен до брака, оснований для включения квартиры в состав совместно нажитого имущества супругов у судов апелляционной и кассационной инстанций в силу положений ст. 34, 36 Семейного кодекса Российской Федерации не имелось», – подчеркивается в определении.

Суд указал, что факт погашения в период брака личного долга одного из супругов по обязательству, возникшему из заключенного до брака договора купли-продажи жилого помещения, в соответствии с положениями ст. 34 СК не является основанием для признания жилого помещения общей совместной собственностью супругов. Кроме того, все платежи, кроме одного, были погашены ответчиком после прекращения брака.

Таким образом, судебные акты апелляции и кассации в части оспариваемой квартиры были отменены, а решение первой инстанции – оставлено в силе. В остальной части судебные акты оставлены без изменений.

Как пояснил адвокат АП Санкт-Петербурга Сергей Краузе, ответчик по делу регистрировал не договор, а право. «Ошибки в судебных актах, допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций, явились следствием неверного применения норм семейного и гражданского права. Первая состоит в том, что суды подменили понятие “приобретение имущества” понятием “переход права собственности на имущество”. Это и легально, и доктринально не одно и тоже. Юридическое значение для отнесения имущества к общему совместному, согласно ст. 34 СК, имеет именно факт приобретения имущества, который имел место до заключения брака. При этом последующая регистрация права собственности на квартиру, состоявшаяся в период брака, не имеет юридического значения», – указал адвокат.

Второй неточностью, допущенной нижестоящими судами, по мнению Сергея Краузе, является путаница в понятиях «регистрация договора купли-продажи» и «регистрация права собственности на объект недвижимости». «Надо заметить, что подобная путаница вряд ли была бы возможна в судах Санкт-Петербурга, славящегося высоким уровнем юридического образования и правовой культуры. В районных судах нашего города и Санкт-Петербургском городском суде есть сложившаяся практика разрешения споров между бывшими супругами в ситуациях, когда имущество приобреталось до брака, а платежи за него частично выплачивались в период брака (или погашался кредит, за счет которого приобретено имущество). В этих случаях суды справедливо отказывают истцам в разделе, признавая спорное имущество личной собственностью супруга, на которого оно оформлено», – отметил он.

Адвокат АП Чукотского автономного округа Игорь Кустов отметил, что ВС продолжает развивать изложенное, в том числе в постановлениях Пленума Верховного Суда, мнение, что в отношении недвижимого имущества правоотношения возникают после заключения договора, а не с момента регистрации недвижимого имущества в органах Росреестра. По мнению адвоката, решение является справедливым, так как такой переход права собственности в отношении недвижимого имущества приравнивает его к переходу права собственности на иное имущество, что соответствует общей природе вещей.

«Вообще вопрос о времени перехода права собственности является актуальным не только при бракоразводных процессах, но и иных вопросах, когда время перехода права собственности имеет существенное значение. Так, указанные новеллы применялись ВС РФ при решении вопроса о регистрации приватизированного имущества наследниками не успевшего зарегистрировать право собственности наследодателя», – отметил он.

Игорь Кустов полагает, что разъяснение момента возникновения права собственности на недвижимое имущество положительно скажется на правоприменительной практике.

Без штампа в паспорте: как безопасно купить квартиру в гражданском браке

Ситуации, когда мужчина и женщина предпочитают официально не оформлять свои отношения, однако живут вместе и даже заводят общих детей и приобретают недвижимость, в том числе в ипотеку, — не редкость. Но такой союз юридически отличается от законного брака, и случаи, когда нарушаются права одного из его участников, тоже происходят довольно часто.

Рассказываем, как оформляется такая недвижимость, что нужно предусмотреть паре, чтобы при необходимости без проблем разделить имущество, купленное в незарегистрированном браке.

Что такое гражданский брак

Начнем с того, что никакого гражданского брака не существует, такого понятия нет в российском законодательстве. Браком в России признается только союз, зарегистрированный в государственных органах ЗАГС (Семейный кодекс РФ, ст. 1, п. 2). Имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью (за исключением имущества, полученного одним из супругов в наследство или в дар). Если брак официально не зарегистрирован, то и совместной собственности у пары быть не может.

«Российское законодательство не приравнивает гражданские отношения между мужчиной и женщиной (то есть сожительство) к брачным отношениям, а потому не распространяет на них нормы о правовой защите супругов, — отмечает руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — К сожалению, известно немало случаев, когда после прекращения фактических брачных отношений женщина или мужчина остается ни с чем, поскольку все имущество в период сожительства приобреталось на имя второй половины».

Даже если в покупке квартиры финансово участвовали оба гражданских супруга, собственником будет тот, на чье имя она оформлена.

Как доказать участие в покупке

Если при расставании официальный владелец откажется добровольно разделить квартиру с бывшим сожителем, то доказать участие последнего в сделке будет очень сложно. Такое возможно, если пара позаботилась обо всем заранее и предоставила необходимые доказательства того, что на квартиру потрачены деньги обоих. Это могут быть, например, расписки официального владельца квартиры о получении определенной суммы денег на покупку жилья от его гражданского супруга или супруги.

Пара может также составить письменное соглашение о покупке недвижимости, подкрепив его подтверждением безналичного перевода денег на конкретные цели. На судебное решение также могут повлиять свидетельские показания, подтверждающие, что пара долго жила вместе, имела общий быт и т. д.

Как правильно оформить жилье в гражданском браке

Самый простой способ защитить свои права, покупая недвижимость в незарегистрированном браке, — оформить ее в общую долевую собственность, то есть выделить доли покупателей. В этом случае никому не придется доказывать свое участие в покупке, поскольку доля каждого сожителя установлена в момент приобретения имущества и внесена в государственный реестр (ЕГРН), отмечает Светлана Краснова.

При заключении такой сделки можно выделить как равные доли, так и неравные — с учетом размера вклада каждого из гражданских супругов.

«Такая покупка недвижимости ничем не отличается от приобретения квартиры физлицами в складчину, — поясняет руководитель компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — В данном случае при составлении договора нужно будет обозначить доли, которыми будут владеть гражданские супруги, — чаще всего это 50 на 50, но могут быть и другие договоренности, например 30 на 70».

Оформляя долевую собственность, покупатели должны помнить, что каждый из них имеет право продать, завещать, подарить свою долю кому захочет, но преимущественное право покупки остается за вторым совладельцем.

Ипотека в гражданском браке

Раньше банки отказывали в кредитах парам, официально не зарегистрировавшим брак. Теперь они смягчили требования, и гражданские супруги могут вместе взять ипотеку.

«В данном случае, если сделка ипотечная, двое физлиц просто выступают в ней созаемщиками, а после закрытия кредита и снятия обременения оформляют собственность в заранее определенных долях, — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Плюс такой сделки в том, что банк учитывает доходы обоих физлиц, соответственно, можно рассчитывать на более существенный кредит».

Читайте также  Можно ли оформить продажу квартиры находясь в другом городе

Ипотека — это простой и надежный способ покупки жилья в гражданском браке, чтобы права всех сторон были защищены — оба созаемщика имеют право на долю, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Доля каждого будет являться залоговым обеспечением по кредиту.

Проблемы могут возникнуть, если один из созаемщиков вдруг перестанет платить. Например, партнеры договорились, что ежемесячный платеж делят пополам, поэтому и доли в квартире у них 50 на 50. Но, скажем, через один-два года решили расстаться, и один из них перестал вкладываться в ставшую ненужной ипотеку.

«Если бы такая ситуация произошла между официальными супругами, не заключившими брачный контракт, и дело дошло до развода и раздела имущества, квартира была бы признана совместно нажитым имуществом и поделена поровну, — рассказала Ирина Доброхотова. — В случае когда созаемщики по закону не родственники, тот, кто исправно платит по кредиту, может договориться с банком, чтобы составить к ипотечному договору дополнительное соглашение и перерегистрировать ипотечный договор на себя — соответственно, и квартиру полностью оформить в дальнейшем на себя. В этом случае денежный вклад первого созаемщика будет нивелирован, и он останется ни с чем».

Если сначала купили жилье, а потом поженились

Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.

Поэтому и здесь стоит подготовиться к возможному разделу имущества заранее. Во-первых, как уже было сказано выше, можно сразу выделить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решит официально зарегистрировать брак, она может заключить брачный контракт, указав в нем, что это имущество нажито совместно и подлежит разделу как приобретенное в браке, то есть по Семейному кодексу.

Но все-таки, как говорят риелторы, самый надежный вариант страховки — это покупка недвижимости в официальном браке.

Совместная и долевая собственность: в чем разница, плюсы и минусы, как продать и купить

Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким людям. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой.

От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.

В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.

Долевая и совместная собственность — разные права и возможности распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР

Какая бывает собственность

Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.

Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Что такое общая совместная собственность на квартиру

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.

Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Плюсы

  1. Все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.
  2. Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.
  3. Каждый собственник объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.
  4. Если у вас возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества. То есть квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги.

Минусы

  1. На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.
  2. Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.
  3. Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.

Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа, дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам. К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.

Согласие совладельца на продажу квартиры должно удостоверяться нотариусом. Фото: postila.ru

Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.

Какие документы проверить:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;
  • выписка из ЕГРН;
  • паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
  • документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;
  • брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.

Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.

Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

  • она появилась до брака;
  • ее подарили по договору дарения;
  • она получена в наследство одним из супругов.

Краткая инструкция

  1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.
  2. Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.
  3. После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.
  4. Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.
  5. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
  6. Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).
  7. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

Без согласия супруга продать квартиру совместной собственности не получится. Фото: postila.ru

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

По согласию совладельцев в долевую можно переоформить совместную собствнность. Фото: palyulin.ru

Плюсы

  1. Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.
  2. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.
  3. Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Минусы

  1. Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.
  2. Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.
  3. Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.

Читайте также  Покупка квартиры в испании в ипотеку

При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.

Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.

Доля в виде отдельной комнаты в квартире называется реальной. Фото: smollawyers.ru

Идеальная и реальная доли в квартире

Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.

Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.

Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.

Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.

Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.

Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.

Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Суд разъяснил, когда при разводе жилье достается одному из супругов

В нашем случае супруг продал свое наследство, а через несколько недель на вырученные деньги купил квартиру для семьи, которая в ней и поселилась. И вот — развод. И возникает вопрос: каким образом делить такую квартиру — пополам, как совместно нажитое имущество, или это квартира принадлежит только мужу, так как куплена на его деньги?

Подобная ситуация не является чем-то исключительным. С такими сложностями сталкиваются немало граждан. Поэтому разъяснение Верховного суда может оказаться полезным не только для судей.

Наша история началась в Ростовской области. Там в законном браке супружеская пара прожила несколько лет. После чего супруг получил наследство от пожилой родственницы. Это была доля в ее частном доме и земельный участок.

Мужчина принял решение: наследство продать и улучшить условия жизни семьи.

Наследство при продаже «потянуло» на два с половиной миллиона рублей. И на все эти деньги была в итоге приобретена квартира. Недвижимость, как решили на семейном совете оформили на жену. После покупки квартиры прошло еще несколько лет и брак распался. Теперь уже бывшие муж и жена начали делить имущество. Миром договориться у них не вышло.

Бывший супруг обратился в районный суд, чтобы признать эту квартиру не совместной, а исключительно его личной собственностью. В суде он объяснил, что семья купила спорную квартиру исключительно на его личные средства, которые он выручил от продажи полученного наследства. И в качестве доказательства объяснил: его бывшая супруга — педагог. Ее заработок не позволял приобрести квартиру, а сбережений она не имела.

Бывшая жена в судебном заседании не отрицала, что жилье куплено на деньги от наследства мужа. Она подтвердила финансовый вклад экс-супруга в покупку квартиры. Но считала квартиру общей .

Выслушав обе стороны, суд первой инстанции учел срок между продажей наследства и покупкой квартиры, а также объем вырученных средств — два с половиной миллиона рублей. Именно столько стоила спорная жилплощадь. То есть полученные деньги супруг действительно направил на приобретение недвижимости для семьи.

В итоге Волгодонской районный суд Ростовской области решил, что квартиру семья приобрела на личные деньги мужа. Исходя из этого, спорная квартира никак не может считаться совместно нажитой собственностью теперь уже бывших супругов.

Поэтому районный суд с предъявленным иском согласился целиком и полностью и принял решение в пользу бывшего супруга.

Проигравшая сторона решила этот вердикт оспорить. И обратилась в следующую инстанцию. Апелляция с таким решением не согласилась. Судьи второй инстанции не оспаривали тот факт, что мужчина приобрел недвижимость за свой счет. Но, по мнению апелляции, фактически он внес деньги в семейный бюджет, так как купил совместную жилплощадь.

Апелляция заявила, что надо обратить внимание на следующий факт — спорную квартиру супруг оформил не на себя, а на жену. Это, по мнению областных судей, лишь подтверждает то, что оснований считать имущество личной собственностью нет. Суд разделил спорную недвижимость поровну, сославшись на статью 39 Семейного кодекса — «Определение долей при разделе общего имущества супругов». И это решение было оспорено. Теперь уже бывшим супругом.

Третий суд — кассация согласилась с апелляцией и оставила определение без изменения.

Но с такими отказными решениями категорически не согласился бывший муж. Он дошел до Верховного суда РФ и там нашел понимание.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда дело о квартире затребовала, спор внимательно изучила и сказала следующее.

Чтобы правильно определить статус имущества — общее оно или личное — нужно понять, на какие средства его покупали и по каким сделкам. Исходя из статьи 36 Семейного кодекса РФ — «Имущество каждого из супругов», то, что один из партнеров получил безвозмездно (в том числе унаследовал), не является общим имуществом.

Личным оно останется и в том случае, если партнер продаст его и взамен купит другой дом или квартиру.

Купленное в браке имущество на деньги одного из супругов исключает его из режима общей совместной собственности. И это правило действует даже в том случае, если это имущество в свое время было оформлено на имя другого супруга, подчеркнул Верховный суд РФ.

Высокий суд привел как довод постановление Пленума Верховного суда (от 5 ноября 1998 года ) «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака». Там сказано дословно следующее: не является общим имущество, купленное во время брака, но на личные средства.

Поэтому, решила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, совершенно правильную позицию при рассмотрении заняла только первая инстанция — районный суд. Ну а выводы следующих инстанций — апелляции и кассации о разделе спорной квартиры пополам «не основаны на законе».

В итоге Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила все ранее принятые решения местных судов, кроме решения районного суда, которое Верховный суд и оставил в силе. Так что этот «квартирный» спор пересматривать на месте не пришлось.

Эксперты уверяют, что подобная позиция — когда имущество, купленное на личные средства одной из сторон спора оставляют тому, кто платил, устоялась в отечественной судебной практике.

Ведь вот что выяснилось по нашему делу. Местные ростовские суды фактически в своих решениях признали приобретение спорного имущества за счет личных средств одного супруга, но отнесли его к совместно нажитому.

Судя по этим решениям, апелляция и кассация расценили оформление недвижимости на жену как внесение денег в общий семейный бюджет. В аналогичных спорах, уверяют эксперты по семейному праву, супруг, который хочет признать имущество личным, должен доказать суду, что средства, за счет которых купили спорный объект, не являются общими. А здесь вариантов не так много. Надо лишь доказать, что либо гражданин их заработал до брака, либо получил по безвозмездным сделкам — таким, как наследство, дарение, приватизация.