Перепланировка квартиры что можно а что нельзя

Перепланировка квартиры в 2021 году

Ломать — не строить

О том, что перепланировку или переоборудование в квартире надо согласовывать, большинство наслышано. Но делают это далеко не все, предполагая, что обойдутся без лишней бюрократии или узаконят преобразования как-нибудь потом.

В большинстве случаев, если проведенный ремонт не нарушает санитарных и строительных норм, не грозит жизни и здоровью соседей и не представляет опасности для конструкции дома, его реально узаконить и постфактум. Проблемы возникают, когда при перепланировке нарушаются действующие нормы. И ее вам не согласуют ни при каких обстоятельствах.

Как становится известно о нарушениях? Ситуаций, в которых чаще всего возникают проблемы, как правило, две.

Первая — жалобы соседей, за которыми следует проверка жилинспекции. Случаи, когда из-за слишком безбашенного ремонта в отдельно взятой квартире по всему дому шли трещины или даже случались обрушения перекрытий (были даже жертвы, хотя и единичные), увы, известны.

Вторая — продажа квартиры. В большинстве случаев жилье сейчас покупается по ипотеке. Банк не примет в качестве залога жилье с неузаконенной перепланировкой. Как это выяснится? Очень просто: среди пакета документов обычно присутствует план БТИ, а несоответствия в планировке там будут отмечены красными линиями — зримо и наглядно.

Какие штрафы действуют за перепланировку квартиры

НАША СПРАВКА

Переустройство согласно Жилищному кодексу предполагает замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Скажем, если вы меняете ванну на душевую кабину (не двигая при этом стены) — это переустройство.

Перепланировка предполагает изменение конфигурации помещения. Скажем, если вы из однушки делаете квартиру-студию, объединив кухню с комнатой аркой (напомним, это возможно только в домах с электроплитами) — это перепланировка.

Как узаконить перепланировку квартиры

Схема действий такая:

1. Надо получить в БТИ техпаспорт квартиры.

2. Далее отправляетесь за консультацией в жилинспекцию (или многофункциональный центр, если нужные услуги можно получить через него). С собой возьмите план БТИ, документы о собственности и проект перепланировки. Вам скажут, можно ли задуманные преобразования осуществить, не нарушая закона, и что для этого нужно.

3. Подаете заявку, ждете, пока ее рассмотрят (в среднем около месяца). После одобрения начинаете делать ремонт.

4. Когда работы завершатся, вызываете приемочную комиссию. Если все ОК, в техпаспорт квартиры вносятся нужные изменения.

Важно: Не шуми и не мусори

Проблемы с законом при ремонте могут возникнуть не только из-за перепланировки.

Закон о тишине. В Москве нельзя шуметь при проведении ремонта с 19.00 до 9.00, а также с 13.00 до 15.00 и, кроме того, в выходные и праздничные дни. Исключение — новостройки, там шумные работы дозволяются в течение всех первых полутора лет со дня ввода дома в эксплуатацию. Штраф за нарушение — 1 — 2 тыс. рублей.

Строительный мусор. Просто оставить его во дворе или выкинуть в обычный контейнер нельзя. Нужно заказать услугу вывоза мусора в специализированной компании. Не везде за этим следят, но в столице нарваться на штраф (1,5 — 2,5 тыс. руб.) реально. В любом случае хорошо, если вывоз мусора уже входит в перечень услуг, которые вам взялась оказать строительная бригада или, скажем, установщики новых окон.

Чего делать нельзя

  • Сносить несущие конструкции или нарушать их стабильность.

Расширять площадь санузла или ванной за счет жилых комнат, переносить кухню на место жилой комнаты («мокрые» помещения не должны находиться над жилыми комнатами у соседей).

Объединять кухню, в которой находится газовая плита, с комнатой (можно, если на кухне электроплита).

Сносить или нарушать работу общедомовых радиаторов и примыкающих к ним труб, переносить стояки, переносить радиаторы водяного отопления на лоджию — при этом могут возникнуть проблемы с отоплением по всему стояку (заметим, что устанавливать электрические радиаторы или устраивать теплые полы с электрообогревом на лоджии можно — это скажется только на ваших счетах за электроэнергию, но никак не ухудшит жизнь соседей).

Делать водяные теплые полы с подключением к общедомовым системам отопления или горячей воды (можно — теплые полы с электрообогревом).

Расширять балкон за счет жилых комнат (можно сделать вместо дверей арку шириной до 1 метра).

Нарушать деятельность вентиляционных систем дома (сносить вентиляционный короб или уменьшать его размер).

Присоединять к своей квартире чердак, если он не находится в вашей собственности, или общий коридор, или какие-то другие общедомовые помещения.

  • Оставлять кухню без окна.
  • Что запрещено и разрешено при перепланировке квартиры

    Людям свойственно заниматься обустройством жилища. Полёт творческой мысли приводит к сносу стен, расширению комнат и постройке перегородок. Но если человек проживает в многоквартирном доме, то некоторые манипуляции должны согласовываться в соответствующих органах с внесением изменений в техпаспорт. Такие изменения называются перепланировкой.

    Рассмотрим подробнее как действовать, если принято решение серьёзно изменить параметры своего жилья.

    Для начала необходимо определить, требуется ли разрешение вышестоящих органов для проведения работ, которые хозяин жилья намеревается проводить.

    Список работ, которые можно проводить без разрешения:

    замена материалов балконов или лоджий;

    установка кондиционеров и антенн;

    смена напольного покрытия без влияния на толщину несущих перекрытий;

    установка бытовой техники и встроенной мебели;

    смена дверей, оконных рам, застекление балкона или лоджии без увеличения проёмов;

    замена сантехники, газовой плиты на такую же, и отопительного оборудования, но при условии, что коммуникации остаются на старом месте;

    возводить в квартире перегородки из гипсокартона или панелей из стекла, дерева и пластика.

    Виды работ, на которые требуется разрешение вышестоящих органов:

    смена газового оборудования на электрическое и наоборот;

    проведение работ, влияющих на общедомовую сеть отопления;

    перенос межкомнатных перегородок;

    совмещение ванной и туалета;

    изменение размещения дверных и оконных проёмов, а также увеличение или уменьшение их числа;

    увеличение площади комнаты за счёт кладовки или лоджии.

    Важно знать, какие из манипуляций категорически запрещены:

    нарушать целостность несущих конструкций или негативно воздействовать на них;

    нагружать систему водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения;

    перекрытие вентиляционных каналов, монтаж внутрь стен стояков газоснабжения, канализации, водоснабжения и теплоснабжения;

    объединение комнат с кухней;

    возведение лоджий и террас выше первого этажа;

    переустройство технического этажа и чердака;

    перепланировка помещений в аварийных домах;

    вырубка проёмов и ниш;

    размещение санузла или кухни над жилыми комнатами;

    закладка окна или окон;

    расширение жилья с помощью общедомовой площади.

    Какие документы требуется подавать в МФЦ или администрацию

    После того, как принимается твёрдое решение о том, какие работы требуется проводить, необходимо подготовить документы в соответствующие органы.
    Хозяин квартиры должен подготовить следующие документы:

    Заявление о перепланировке;

    Бумаги, подтверждающие право собственности;

    Технический паспорт жилья;

    Разрешение на перепланировку здания, если оно является памятником истории, культуры или архитектуры.

    Ответ готовится в течение 45 дней. Выданный документ действителен один год. Если собственник не успел провести перепланировку в этот срок, можно снова предоставить документы, чтобы выдали очередное разрешение.

    Когда работы успешно завершены, хозяин квартиры обращается в жилищную инспекцию по вопросу проверки состояния жилища. После осмотра владельцу выдаётся акт приёмочной комиссии, на основании которого БТИ обновляет техпаспорт жилья. Изменённый документ требуется зафиксировать в Росреестре или МФЦ.

    Бывают случаи, когда перепланировку жилья пытаются узаконить после проведения работ, подав соответствующие документы в жилищную инспекцию, но велика вероятность, что комиссия прикажет вернуть в то состояние, в котором оно и было.
    Важно помнить, что перепланировка квартиры без разрешения органов карается штрафами.

    Наши специалисты окажут квалифицированную помощь в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений.

    Нужна консультация? Остались вопросы?

    Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой оформления документации для проведения работ по перепланировке!
    Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!

    Типовые планировки квартир в домах серии II-49

    Типовые планировки квартир: серия II-49 (II-49п и II-49д) Дома серии II 49 — описани [. ]

    Типовые планировки квартир в домах серии II-32

    Типовые планировки квартир: серия II-32 Дома серии II-32 — описание, характеристики, [. ]

    Типовые планировки квартир в домах серии II-29

    Типовые планировки квартир: серия II-29 Дома серии II-29 — описание, характеристики, [. ]

    Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

    Подробное пособие по законному ремонту в квартире.

    Согласовать или узаконить?

    Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

    Читайте также  Как разменять муниципальную квартиру

    Какую перепланировку нужно узаконить

    Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

    • расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
    • снос несущих стен и колонн;
    • изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
    • вынос радиаторов на лоджию или балкон;
    • подключение теплых полов к центральному отоплению;
    • присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

    Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

    • снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
    • заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
    • перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
    • перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
    • монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

    Как узаконить перепланировку: инструкция

    Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

    Для этого необходимо следовать плану.

    • Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
    • Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
    • Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

    Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

    Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

    Штрафы за незаконную перепланировку

    Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

    Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

    Комментарии эксперта

    Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

    — В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

    Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

    Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

    При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

    Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

    Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

    Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

    Переустройство и перепланировка: что можно, а что нельзя

    Зачастую управляющие домами организации сталкиваются с ситуациями, когда собственники меняют конфигурацию принадлежащих им помещений, одновременно перепрокладывая инженерные сети. В новых домах такие действия (переустройство и перепланировка) осуществляет примерно 10-15% собственников.

    Переустройство и перепланировка: понятия

    Действующее законодательство разделяет понятия переустройства и перепланировки.
    1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).
    2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).
    И переустройство, и перепланировка – требуют внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

    Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) называют переустройство и перепланировку одним общим словом – переоборудование, которое можно производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (п. 1.6 и 1.7 Правил № 170). Такие разрешения выдает орган местного самоуправления.
    Состав работ в части переустройства включает в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

    Читайте также  Кадастровая ошибка как исправить разъяснение росреестр

    Закрытый перечень того, что можно переустроить, в законе отсутствует, т.е. список является открытым. Одновременно всегда есть необходимость посмотреть на судебную практику, трактует отдельные работы тем или иным образом.

    Например, согласно правоприменительной практике работы, связанные с установкой индивидуальных кондиционеров на фасадах жилых домов могут быть произведены с ограничениями лишь в отношении объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия; установка кондиционеров не является переустройством либо перепланировкой помещения, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов. Такой вывод сделан в решении Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2020 г. по делу № А40-90785/2019.

    Система кондиционирования фактически устанавливается внутри помещений, поскольку имеет внутренний блок, функционирующий в целях охлаждения. Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.10.2019 г. по делу № А19-18807/2018).

    Рассмотрим другой пример. Сама по себе установка бойлера, согласно судебной практике, не является переустройством. Но если установка бойлера сопровождается существенными изменениями на инженерных коммуникациях, это квалифицируется как переустройство.

    одном из случаев при установке бойлера была переоборудована система горячего водоснабжения путем соединения трубопроводом кухонного стояка и стояка в ванной. Суд посчитал это переустройством (Решение Советского районного суда г. Нижний Новгород № 2-732/2019 от 05.08.2019 г.).
    В другом случае для улучшения комфортности проживания на кухне, на месте оконного проема устроен дверной проем, разобрана отопительная печь и установлен отопительный котелок, установлен бойлер для горячей воды. Суд также посчитал это переустройством (Решение Гусевского городского суда Калининградской области по делу № 2-282/2019 от 09.09.2019 г.).

    Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7 Правил № 170).

    Довольно часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда распространенным примером перепланировки является вынос стены на балконе с одновременной установкой радиаторов на балконе. Часто это требует одновременно и проведения переустройства, и проведения перепланировки в установленном порядке.

    Что можно, а что нельзя?

    Прежде всего, любые действия по переустройству и перепланировке требуют согласования (внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме). Кроме того, переоборудование и перепланировка не должны приводить к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил № 170).

    Также не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры (п. 1.7.3 Правил № 170). Например, нельзя из спальни сделать кухню, потому что в кухне есть определенные требования строительных регламентов и кухня в спальне может нарушить права соседей запахами.

    Распространёнными нарушениями, с которыми мы сталкиваемся в работе, часто является:
    — вынос радиатора на балкон (без надлежащего утепления балкона по проекту);
    — подключение отдельного инженерного оборудования в обход прибора учета;
    — организация теплых полов внутри помещения, запитанных от стояка горячего водоснабжения (так, что остывшая горячая вода уходит в обратку; поэтому рекомендуется проводить проверку санузлов жителей босиком).

    Все данные примеры в законе поименованы как «несанкционированное подключение» (напрямую или в обход приборов учёта), которое не допускается и влечет штрафные санкции. В случае его выявления виновное лицо будет обязано провести работы по восстановлению предыдущей схемы подключения.

    В своем решении по делу № АКПИ20-105 от 20.05.2020 г. Верховный суд РФ указал, что несанкционированное подключение влечёт не только фактические потери ресурсоснабжающей организации в виде неоплаченного потреблённого объёма коммунального ресурса, но и иные негативные последствия, в том числе для потребителей, проживающих в многоквартирном доме, а также абонентов, подключённых к централизованной системе ресурсоснабжения. Позиция суда довольно однобока, поскольку потери несут не только поставщики ресурса, но прежде всего, управляющие организации, в виде чрезмерного общедомового потребления коммунального ресурса.

    Ответственность за переустройство и перепланировку

    В части ответственности за переустройство и перепланировку можно выделить несколько составляющих.

    1. Административная ответственность определена в п. 2 ст. 7.12 КоАП РФ («Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме») и влечет наложение штрафа на граждан в размере от 2000 до 3500 р., на юридических лиц — от 40000 до 50000 р. (если собственником помещения является юридическое лицо).

    2. Требование об устранении вреда в натуре. Лицо, допустившее самовольное переустройство и переоборудование – обязано привести это помещение в прежнее состояние (1.7.4 Правил № 170). При обнаружении несанкционированного подключения управляющая организация обязана составить акт о выявлении такого подключения направить потребителю уведомление о необходимости устранить несанкционированное подключение (п. 62 Правил № 354). Одновременно такое предписание может выдать жилищная инспекция, если факт переустройства или перепланировки был выявлен ей.
    3. Штрафные санкции от управляющей организации (или поставщика ресурса) касаются только переустройства в части несанкционированного подключения.

    На основании акта о выявлении несанкционированного подключения исполнитель коммунальной услуги (либо управляющая организация, либо поставщик ресурса) производит доначисление платы за коммунальную услугу для потребителя, в интересах которого совершено такое подключение, за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги.

    Доначисление размера платы в этом случае должно быть произведено исходя из объемов коммунального ресурса, рассчитанных как произведение мощности несанкционированно подключенного оборудования (для водоснабжения и водоотведения — по пропускной способности трубы) и его круглосуточной работы. При расчете применяется норматив с повышающим коэффициентом 10 (по числу собственников или проживающих) за период не более чем за 3 месяца, предшествующие месяцу, в котором выявлено такое подключение (п. 62 Правил № 354). При любом расчете это очень существенная сумма.

    Законодательство в части несанкционированного переустройства и перепланировки идет по пути постепенного ужесточения. Однако судебная практика допускает разные варианты трактовки действий, которые могут быть отнесены к переустройству. Кроме того, суды как правила согласовывают переустройство и перепланировку постфактум (при соблюдении прочих требований). Для управляющей организации важно, что любые действия по переустройству и перепланировке не нарушали архитектурный облик дома, поддерживали надлежащий энергетический баланс и не нарушали права остальных потребителей.

    Перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя

    Далеко не всегда стандартная планировка жилого помещения (квартиры) устраивает собственника. Как следствие возникает необходимость произвести перепланировку. И вот тут есть свои нюансы. Мало того, что практически любая перепланировка должна быть согласовано, так еще и далеко не все изменения можно узаконить. Рассмотрим данную проблему подробнее в этой статье.

    Что можно?

    Вне зависимости от того, в каких домах планируется производить работы (кирпичные, панельные и так далее) список разрешенных изменений будет выглядеть так:

    • Перемещение сантехники.
    • Снос или частичный снос любых стен внутри квартиры, при условии, что они не являются несущими.
    • Заделка дверного проема.
    • Формирование новых проемов в стенах, не относящихся к несущим. В некоторых случаях допускается формирование проемов и в несущих стенах.
    • Создание новых перегородок или перенос существующих, при условии, что давление на плиты перекрытия будет в пределах нормы.
    • Перенос системы отопления без формирования дополнительных элементов сети.
    • Работы с полом, при условии, что они не повлияют на общую структурную целостность дома и не нанесут вреда несущим стенам.
    • Перенос туалета, кухни и ванной, при выполнении определенных условий. Например, нельзя размещать ванную над жилым помещением.
    • Замена газовых плит на электрические.
    • Формирование балконов и лоджий.
    • Создание тамбуров и изменение их конфигурации, при условии, что это не мешает соседям или выполняется с их разрешения. Например, несколько квартир могут сформировать собственный тамбур, отгородившись от остального подъезда.
    • Создание или уничтожение проемов во внешних стенах (окна и двери).
    • Монтаж различного внешнего оборудования, от кондиционеров и антенн, до различных приспособлений, направленных на помощь малоподвижным лицам.
    • Превращение нескольких квартир в одну и так далее.

    Как доказывает практика, учесть абсолютно все особенности, правила, разрешения и ограничения, не являясь специалистом практически невозможно. Именно поэтому всегда лучше заказывать проект перепланировки в специализированной компании.

    Читайте также  Как подать заявление на ипотеку в сбербанке

    Что запрещено?

    Перечисленные ниже запрещенные виды изменений по СНИПам также, как и разрешенные варианты, указанные выше, также не являются абсолютно исчерпывающим списком. Однако ориентироваться стоит именно на представленные ограничения:

    • Переносить газовую плиту в жилое помещение. Сюда также относится вариант с объединением кухни и другого жилого помещения. Это возможно только при условии, что на кухне не используется газовое оборудование. Например, установлена только электрическая плита.
    • Снос несущих элементов, включая сюда как стены, так и балки, опоры или любые другие типы аналогичных конструкций.
    • Уничтожение вентиляции или ее разрушение любым другим способом (пусть даже и не намеренное).
    • Изменение площади ванной, туалета, балкона или лоджии за счет жилых помещений. Как следствие, можно изменить площадь указанных объектов за счет, например, коридора (нежилое помещение), но нельзя это сделать за счет зала, спальни, гостиной и так далее. Следует учитывать, что это правило действует в обе стороны. Так, например, нельзя не только увеличить площадь балкона за счет зала, но также нельзя и увеличить зал за счет балкона.
    • Любые работы в помещениях, из-за которых будет ограничен доступ к общим коммуникациям. Например, нельзя зашивать трубы в коробку так, чтобы ее нельзя было быстро снять или открыть.
    • Полностью переносить кухню на территорию любого жилого помещения.
    • Размещение приборов отопления, включая сюда как батареи, так и теплый пол на балконах и лоджиях.
    • Любые работы по перепланировке в квартирах, которые находятся в аварийных домах, запланированных под снос в течение ближайших трех лет. В этом правиле есть исключения. Например, если в результате перепланировке общая прочность конструкции увеличится – такие изменения согласуют.
    • Любые работы по перепланировке без получения согласия со стороны всех совладельцев жилья. Также сюда относятся и любые работы, которые могут затронуть интересы соседей без их согласия.
    • Любые работы, в результате которые пожарная безопасность снизится.
    • Любые работы, в результате которых фасад станет хуже выглядеть и/или снизится его прочность.
    • Любые работы, затрагивающие специализированные помещения дома. Например, нельзя трогать помещения, которые находятся под контролем Штаба ГО (Гражданская оборона) без предварительного согласования с начальником этого Штаба.
    • Нельзя замуровывать газовые коммуникации в стены.
    • Замуровывание окон, в результате чего будет полностью ликвидирован доступ к естественному освещению в помещение.
    • Минимальная площадь одной комнаты, образованной в результате перепланировки не должна быть меньше 9 кв.м. (по ширине – не менее 2,25 метра).
    • Расширение подсобных помещений за счет жилой площади.
    • Любые работы, идущие вразрез с общим архитектурным стилем строения (актуально только относительно работ, затрагивающих внешнюю часть дома).

    Согласовать или узаконить

    По правилам, прежде чем приступать к перепланировке собственник квартиры обязан согласовать все запланированные работы. Однако далеко не все об этом знают или, что вернее, не все согласны тратить на это время. В последних случаях приходится узаконивать уже проведенный ремонт после окончания работ. Как доказывает практика, узаконить перепланировку существенно сложнее, чем согласовать.

    Согласование или узаконивание можно проводить в МФЦ (Моих документах). Формально, можно обращаться и в местную администрацию, однако намного проще и удобнее прийти в любое отделение МФЦ и решить все вопросы там, чем выискивать ответственных специалистов в администрации.

    Порядок действий

    Для согласования или узаконивания перепланировки нужно следовать данной инструкции:

    1. Подготовить проект перепланировки. Как уже было сказано выше, лучше всего это делать при помощи специализированных компаний, имеющих все необходимые разрешения и лицензии. Формально, некоторые типы работ не требуют оформленного по всем правилам проекта и его может подготовить сам собственник жилья. Но на практике заявления с полноценным проектом рассматривают быстрее и вероятность отказа у них существенно меньше.
    2. Собрать документы. Перечень не очень обширный, подробнее о нем см.ниже.
    3. Обратиться в любое отделение МФЦ (Мои документы). Так как подходит действительно любое структурное подразделение, вне зависимости от его территориального расположения, лучше всего выбирать то, где меньше всего очередей и то, куда проще всего добраться. Совет: подавать заявление лучше всего посреди рабочей недели, так как именно в этом время посетителей в МФЦ меньше всего.
    4. Составить заявление на согласование или узаконивание перепланировки.
    5. Передать специалисту заявление и все остальные документы, включая сюда и проект перепланировки.
    6. Дождаться решения.
    7. Если это согласование и получено положительное решение, то в нем будет указан срок, в течение которого нужно успеть провести все работы. После того как все будет сделано, работу примет специальная комиссия и она же составит соответствующий акт.
    8. После получения всех разрешений, можно обращаться в Росреестр и переоформлять техпаспорт (вносить в него изменения в соответствии с выполненными работами и согласованной/узаконенной перепланировкой).

    Документы

    Для обращения в МФЦ потребуются следующие документы:

    • Паспорта заявителя и всех совладельцев. Если у совладельца еще нет паспорта (несовершеннолетний в возрасте до 14 лет), можно предоставить свидетельство о рождении.
    • Согласия всех совладельцев на проведение перепланировки. В зависимости от региона это может быть общее согласие от всех совладельцев или отдельные согласия от каждого из них. За несовершеннолетних лиц в возрасте до 14 лет согласия подписывают их родители/опекуны. Несовершеннолетние лица в возрасте от 14 лет подписывают согласия самостоятельно, но только в присутствии и с разрешения родителей/опекунов. Согласия такого плана заверяются нотариально.
    • Проект перепланировки. Если заявитель все же решил сделать проект самостоятельно, он должен предоставить свой вариант (такой вариант принято называть не проектом, а эскизом). В проект/эскиз обязательно входит вся информация по запланированным работам. Причем с детализацией.
    • Доверенность на представителя. Актуально только в том случае, если заявитель планирует решать все проблемы через свое доверенное лицо. Следует учитывать, что одновременно с доверенностью нужно будет предоставлять и паспорт представителя. Доверенность заверяется нотариально. Рекомендуется предусмотреть в этом документе возможность доверенного лица представлять интересы доверителя не только в МФЦ (Моих документах) при подаче заявления, но и при возможном обращении в суд. Последнее особенно актуально при узаконивании, а не согласовании перепланировки.
    • Техпаспорт на квартиру.
    • Выписка из ЕГРН или свидетельство на право собственности. Даже если есть готовая выписка или свидетельство, всегда лучше заказать максимально «свежую» выписку из ЕГРН.
    • Правоустанавливающие документы на квартиры. Подразумеваются любые бумаги, на основании которых заявитель и все остальные собственники получили недвижимость. Чаще всего это договор купли-продажи, но также это может быть договор дарения, завещания, приватизации и так далее.

    Расходы

    Несмотря на тот факт, что само согласование или узаконивание перепланировки производится бесплатно, при подготовке документации возникнут следующие расходы:

    • Проект перепланировки: от 10 тысяч рублей.
    • Новая выписка из ЕГРН: 300 рублей.
    • Оформление доверенности на представителя: от 2 тысяч рублей.
    • Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей.
    • Переоформление техпаспорта: от 5 тысяч рублей.

    Указанные цены очень сильно зависят от региона проживания. Так, например, в Москве цены будут существенно выше, а в отдаленном небольшом населенном пункте – немного ниже указанных. Рекомендуется самостоятельно уточнять расценки, актуальные для региона проживания заявителя.

    Сроки

    Примерные временные затраты на согласование перепланировки:

    • Подготовка проекта перепланировки: от 1-2 недель. Чаще всего около 1-2 месяцев (зависит от сложности перепланировки).
    • Получение новой выписки из ЕГРН: от 3 дней.
    • Ожидание ответа от МФЦ: до 45 дней.
    • Переоформление техпаспорта: от 3-5 дней.

    Обращение в суд

    Если после обращения в МФЦ заявитель получил отказ, он может попробовать решить проблему через суд. Это достаточно сложная задача и, чаще всего, без помощи опытного юриста справиться с ней невозможно. Придется доказывать, что внесенные изменения в планировку квартиры не угрожают структурной целостности дома и не затрагивают интересы соседей.

    Возможные проблемы незаконной перепланировки

    При наличии незаконной (несогласованной) перепланировки на собственника жилья будет наложен штраф в размере 2-2,5 тысяч рублей. Одновременно с ним владелец получит предписание привести помещения в соответствие с техпаспортом. Даже на этом этапе еще можно решить проблему через суд (узаконить). В результате будет получен новый техпаспорт, который будет соответствовать новой перепланировке и, формально, предписание будет исполнено.

    Если проигнорировать предписание, то, в конечном итоге, жилье будет арестовано и продано с торгов по цене, существенно ниже рыночной. Это крайне невыгодно для владельца квартиры.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область