Оформление недвижимости через нотариуса или юриста

В каких сделках с недвижимостью необходимо участие нотариуса

Инициатива запретить государственную регистрацию любых сделок по переходу прав собственности на недвижимость без нотариуса обсуждается давно. Ряд законодателей считает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав россиян. Однако пока далеко не все операции с недвижимостью требуют нотариального заверения.

«РБК-Недвижимость» подготовила карточки о том, какие сделки необходимо заверять, в чем заключаются функции нотариуса и сколько стоят такие услуги.

НотариусДля чего он нужен

Нотариус по сути своей работы действует от имени государства. Он проверяет документы на подлинность, саму сделку — на правомерность, а стороны, принимающие в ней участие, — на предмет дееспособности и добровольности принятых решений. Нотариус может выступить гарантом того, что стороны не были введены в заблуждение и в соответствии с требованиями законодательства заключили именно ту сделку, о которой договорились.

СделкиВ каких из них необходимо участие нотариуса

По данным Федеральной нотариальной палаты, обязательному нотариальному удостоверению подлежат любые сделки с недвижимым имуществом в случаях, если происходит отчуждение долей в праве общей собственности, а также при продаже разных долей по одной сделке (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Участие нотариуса необходимо, если сделки совершаются с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину (ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Нотариальному удостоверению также подлежит такой вид договоров, как рента (ст. 584 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нотариус также ведет наследственные дела, которые зачастую касаются передачи недвижимости.

Кроме того, семейным законодательством установлено обязательное нотариальное удостоверение соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке (п. 2 ст. 38 СК РФ), а также брачных договоров (п. 2 ст. 41 СК РФ). Эти сделки могут решать вопросы имущественного характера и в отношении недвижимости.

Доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами также должны быть нотариально удостоверены.

Удостоверение по желаниюВ каких случаях участие нотариуса желательно, даже если не необходимо

По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки, рассказали в Федеральной нотариальной палате. Например, заключая договор купли-продажи жилья в простой письменной форме, участники сделки рискуют оказаться в суде, так как при самостоятельном составлении договора можно упустить важные его условия, которые могут привести к нарушению прав и признанию сделки недействительной. Нотариус может помочь составить проект договора и провести юридически значимые проверки в соответствии с требованиями законодательства.

Наконец, если возникнет спор, основанный на нотариально удостоверенной сделке, то ее участнику не придется доказывать в суде обстоятельства, которые удостоверены нотариусом (ст. 61 ГПК РФ). А если сторона по нотариально удостоверенному договору не исполняет принятых на себя обязательств, то принудить такую сторону к их исполнению можно по исполнительной надписи нотариуса, без обращения в суд (ст. 90 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

ЦеныСколько сейчас стоят услуги нотариуса

За удостоверение нотариальной сделки установлен тариф, который состоит из государственной пошлины (нотариального тарифа) и платы за услуги правового и технического характера. Госпошлина установлена Налоговым кодексом России в зависимости от вида сделки и Основами законодательства Российской Федерации о нотариате.

По данным Федеральной нотариальной палаты, в настоящий момент установлены следующие тарифы на оплату услуг нотариуса, требующих обязательной нотариальной формы:

  • соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в период брака, — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
  • договор ренты — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
  • договор отчуждения недвижимости — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
  • брачные договоры — 500 руб.;
  • соглашения об уплате алиментов — 250 руб.

На услуги по заверению сделок по отчуждению недвижимости, не требующие обязательной нотариальной формы, установлены такие тарифы:

детям, родителям, супругам, внукам:

  • при оценке до 10 млн руб. включительно — 3 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки;
  • при оценке свыше 10 млн руб. — 23 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 50 тыс. руб.;
  • при оценке до 1 млн руб. включительно — 3 тыс. руб. плюс 0,4% от суммы сделки;
  • при оценке от 1 млн 1 руб. до 10 млн руб. включительно — 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 млн руб.;
  • при оценке свыше 10 млн руб. — 25 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 100 тыс. руб.

УслугиИз чего складывается их стоимость

Стоимость услуг нотариуса складывается из двух частей: установленного законом тарифа за нотариальное удостоверение и плата за услуги правового и технического характера (УПТХ). Стоимость услуг правового и технического характера устанавливается в каждом регионе отдельно решением местной нотариальной палаты. Ознакомиться с размером платы за УПТХ можно на сайте Федеральной нотариальной палаты либо на сайте нотариальной палаты своего региона.

Купля-продажаЧто делает нотариус при таких сделках

При удостоверении договора купли-продажи недвижимости нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, убедиться в действительности намерений сторон, проверить, не противоречит ли оно требованиям закона. Также нотариус проверяет, принадлежит ли имущество лицу, его отчуждающему. Нотариус получает и фиксирует информацию о наличии или отсутствии обстоятельств и фактов, имеющих юридическое значение.

Нотариальное удостоверение по сути означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Например, нотариус при удостоверении договора проверяет принадлежность имущества, наличие или отсутствие обременений и арестов (запретов), прав третьих лиц, а также наличие или отсутствие совместной собственности супругов, брачного договора. Он также проверяет, есть ли сведения об участниках сделки в Росфинмониторинге и Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, а также выясняет, признавался ли правообладатель недееспособным или ограниченно дееспособным.

НаследствоКаковы функции нотариуса в наследственных делах

При ведении наследственных дел у нотариуса много функций. Например, он принимает заявления о принятии наследства или об отказе от него, разъясняет правовые последствия этих шагов, извещает об открывшемся наследстве тех наследников, место жительства или работы которых ему известно, принимает претензии от кредиторов наследодателя, принимает меры к охране наследственного имущества (когда это необходимо в интересах наследников, кредиторов или государства).

Он также устанавливает факт, время и место открытия наследства, основания для наследования по завещанию, наличие оснований наследования по закону, наличие прав заявителя на обязательную долю в наследстве, состав и место нахождения наследственного имущества, информацию о стоимости наследственного имущества, наличие или отсутствие обременений, арестов наследственного имущества и многое другое. Наконец, нотариус выдает свидетельства о праве на наследство.

ИнформацияГде можно найти сведения о заверенной нотариусом сделке или завещании

Существует Единая информационная система нотариата, куда попадают сведения обо всех совершенных нотариальных действиях. По данным Федеральной нотариальной палаты, все граждане страны могут свободно получить из системы лишь ряд сведений:

  • сведения о доверенности (о лице, удостоверившем доверенность, дате удостоверения, ее регистрационном номере в реестре нотариальных действий, дате и времени внесения сведений об отмене доверенности в этот реестр в случае, если доверенность отменена);
  • сведения о залоге движимого имущества;
  • сведения об открытых наследственных делах с информацией о нотариусе, в производстве которого находится наследственное дело.

Эти данные можно получить ежедневно и круглосуточно, плата за них не взимается.

По остальным видам нотариальных действий круг лиц, имеющих доступ к информации, ограничен и установлен законодательством.

Росреестр напомнил, когда для сделки нужен нотариус

На сайте Росреестра появилось напоминание, которое касается сделок с недвижимостью. Там перечислены случаи, когда для сделки обязательно нужен нотариус — то есть придется платить госпошлину и тариф. Без нотариального заверения переход права собственности не зарегистрируют или могут быть серьезные последствия.

На самом деле нотариус для сделок с недвижимостью нужен не всегда. Если покупаете или продаете квартиру, используете материнский капитал или дарите кому-то долю, разберитесь с этими нюансами.

Да: доли в общей собственности

Если у одной квартиры несколько владельцев, продать ее без нотариуса не получится. Это касается не только продажи, а вообще любого отчуждения, в том числе дарения. Так нужно делать, когда один собственник продает свою долю или все вместе дарят общую квартиру по одному договору.

Но есть исключения, когда к нотариусу идти необязательно: если речь идет о земельном участке или квартиру отдают по программе московской реновации.

Это требование действует, только если у квартиры изначально несколько владельцев. Если мама — единственный собственник и дарит 1% квартиры своему сыну, чтобы выполнить требование по программе материнского капитала, можно без нотариуса.

Да: сделки с несовершеннолетними и недееспособными

Если квартира принадлежит детям, для ее продажи обязательно нужен нотариус. Аналогично с недееспособными — например, если бабушка, которая стоит на учете в психоневрологическом диспансере, захочет подарить внуку квартиру.

Читайте также  Как правильно купить новостройку

За детей до 14 лет сделки совершают родители от их имени. С 14 до 18 лет ребенок может совершить сделку с письменного согласия родителей или опекуна. Например, купить квартиру на свое имя. Но продать ее до 18 лет он сможет только с разрешения органов опеки, даже если родители не против.

Это значит, что если вы когда-то купили квартиру с материнским капиталом, оформили доли на детей, а теперь хотите ее продать и переехать в новую, то нужно заложить в расходы госпошлину. Органы опеки дадут согласие бесплатно, а вот нотариус бесплатно не работает. Если покупаете квартиру, где есть несовершеннолетние собственники, обсудите, кто будет платить госпошлину. Обычно продавец, но бывают сюрпризы.

Да: документы отправлены почтой

Документы на регистрацию права собственности можно отправить по почте с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении. Но подпись на заявлении должен удостоверить нотариус.

Даже если продается не доля, а квартира принадлежит не ребенку, все равно нужно идти к нотариусу, чтобы он подтвердил, что документы подписал собственник и сделал это добровольно. Все, что отправляется в Росреестр по почте и касается прав, обременений и ограничений, нужно заверять у нотариуса.

Да: договор ренты

Росреестр об этом не напоминает, но если квартиру передают под выплату ренты, то договор нужно регистрировать у нотариуса. Не получится просто так заключить с престарелой соседкой договор и переоформить на себя ее квартиру. Соседку придется отвести к нотариусу, где она подтвердит, что действительно хочет отдать квартиру за ежемесячное содержание.

Иногда: уступка права требования и перевод долга

Если сделку удостоверяет нотариус, то и уступку права требования по ней тоже нужно проводить через нотариуса. Так же с переводом долга. Договор через нотариуса — уступка и перевод таким же способом.

Да: доверенность на сделки с недвижимостью

Если квартиру покупают или продают по доверенности, ее нужно заверить у нотариуса. Например, доверенность на продажу машины заверять необязательно, а для недвижимости только так.

Внимательно: согласие супруга на продажу квартиры

Об этом в письме Росреестра тоже не написано, зато написано в законе. Если продаете квартиру, которую купили в браке и нет брачного договора, продать ее можно только с согласия супруга. Даже если квартира оформлена на мужа, платил он и продает тоже он, пока жена не согласится официально, сделки не будет.

Машину можно продать и без нотариуса, ноутбук тоже, можно даже снять деньги со счета и отдать их маме. А вот продать квартиру без нотариального согласия нельзя. Даже если получится (а иногда получается), второй супруг может признать сделку недействительной и забрать у покупателя квартиру или ее часть.

Это важно для тех, кто покупает квартиру у продавца, состоящего в браке. Отсылки к тому, что супруги давно не живут вместе и недвижимость оформлена на одного из них, ничего не меняют. К сожалению, иногда сделку без нотариального согласия можно оспорить даже после развода супругов. Поэтому правило: квартиру купили в браке — требуйте согласие второго супруга через нотариуса. И сами оформляйте.

Кстати, брачный договор тоже должен быть заверен нотариусом. Если вместо согласия вам показывают договор, якобы подписанный вторым супругом, но без штампа нотариуса, — он не действует.

Согласие супруга нужно получить, даже если вы дарите долю общему ребенку. Например, купили квартиру за материнский капитал и должны выделить доли всем членам семьи. Супруг должен оформить согласие, что он не против, чтобы вы подарили часть общей квартиры детям.

Как обязательное оформление через нотариуса повлияет на сделку

Время. К нотариусу нужно идти. Там может быть очередь, перерыв или неудобный график работы. Иногда должны присутствовать все собственники или стороны сделки — придется договариваться. Если сделку ведет риелтор, юрист или деньги на квартиру дает теща, договариваться нужно со всеми.

Деньги. Услуги нотариуса по удостоверению сделок, договоров и подписей платные. Даже если прийти с готовым договором и текстом доверенности, придется внести госпошлину. Она зависит от вида нотариальных действий. Например, за удостоверение договора на продажу доли в квартире придется заплатить до 20 тысяч рублей.

Срок оформления. Право по сделке через нотариуса оформляют быстрее. Нотариус может не только заверить подписи и удостоверить сделку, но и подать документы для регистрации права. Он делает это сам за дополнительную плату. Тогда срок оформления вообще ускоряется до одного дня. Вчера вы были без квартиры, а завтра уже собственник. Еще нотариус может автоматически получить выписку из ЕГРН , чтобы проверить чистоту сделки и права собственников. Он это сделает быстрее, чем вы.

Надежность. Оформлять сделки через нотариуса надежнее, чем без него. Иногда это даже надежнее, чем через частного юриста или риелтора. У нотариусов есть важное преимущество: они несут личную ответственность за свои действия, страхуют ее и в случае чего компенсируют ущерб. Но это не значит, что оформление через нотариуса точно защитит от мошенников, наследников, кредиторов и бывших супругов. Сделки с участием нотариуса хоть и реже оспариваются в судах, но все же такое бывает. Титульное страхование не помешает.

Добровольное оформление сделок через нотариуса

Если закон не требует, можно вообще не ходить к нотариусу и сразу нести документы в Росреестр. Например, когда квартиру покупают без доверенности у одного собственника. Можно составить договор самим и сразу зарегистрировать право. Тогда придется заплатить только пошлину за регистрацию, а на нотариуса не тратить время и деньги.

Можно пойти к нотариусу по своей инициативе. Тогда тариф будет выше, чем при обязательном оформлении. Например, за удостоверение сделки по продаже квартиры за 2 млн рублей нужно заплатить 9 тысяч рублей. И это без учета пошлины в Росреестре и составления договора.

Кроме пошлины и тарифа нотариус может взять деньги за составление договора, доверенности или копий. Иногда это критично, особенно если все деньги уже ушли на ипотеку и услуги риелтора.

Что будет, если не оформить сделку через нотариуса

Если по закону нужен нотариус, но к нему не ходили, сделку признают ничтожной. То есть ее как будто не было — покупатель должен отдать квартиру, а продавец — деньги. Если квартиру забрать будет несложно, то вернуть деньги может не получиться уже никогда, даже если это аванс или задаток.

Оформление недвижимости через нотариуса или юриста

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства юстиции РФ от 18 декабря 2019 г. № 12-160585/19 О нотариальном удостоверении договора купли-продажи

В Департаменте по вопросам правовой помощи и взаимодействия с судебной системой Минюста России рассмотрены обращения по вопросу нотариального удостоверения договора купли-продажи.

По результатам рассмотрения сообщаем, что согласно пункту 1 Положения о Министерстве юстиции Российской Федерации, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 13.10.2004 N 1313 «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации» (далее — Положение), Минюст России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в установленной сфере деятельности, в том числе в сфере нотариата. Полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации и практики его применения Минюст России в соответствии с Положением не обладает.

Вместе с тем полагаем возможным сообщить следующее.

Порядок совершения нотариальных действий в Российской Федерации регулируется Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I (далее — Основы), а также положениями гражданского законодательства.

В соответствии со статьей 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон N 218-ФЗ) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Согласно статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. ГК РФ предусмотрены сделки, для которых нотариальная форма обязательна. Так, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии со статьями 53, 54 Основ нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. При этом нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Читайте также  Как заработать на ипотеке

С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (часть 1 статьи 28 Федерального закона N 218-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Согласно статье 55 Основ при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременении имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора, а в случае, если такой срок определен сторонами в договоре, не позднее двух рабочих дней по истечении такого срока.

Таким образом, договор купли-продажи с отчуждением долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит нотариальному удостоверению.

Для сведения сообщаем, что Основами предусмотрен судебный контроль за совершением нотариальных действий.

В соответствии со статьями 33 и 49 Основ и статьей 310 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неправильное совершение нотариального действия может быть обжаловано в судебном порядке.

Заместитель директора Департамента
по вопросам правовой помощи и
взаимодействия с судебной системой
Д.В. Севрюк

Обзор документа

С 2017 г. кадастровый учет, регистрация возникновения или перехода прав на недвижимость удостоверяются выпиской из ЕГРН. В предусмотренных законом или соглашением сторон случаях соответствующая сделка должна быть нотариально удостоверена.

После удостоверения договора нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, предоставить в электронной форме заявление о госрегистрации прав и прилагаемые к нему документы в уполномоченный орган, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

При невозможности подать документы в электронном виде по причинам, не зависящим от нотариуса, он обязан их направить в бумажном виде не позднее 2 рабочих дней со дня удостоверения договора, а если такой срок определен сторонами в договоре — не позднее 2 рабочих дней по истечении такого срока.

Таким образом, договор купли-продажи с отчуждением долей в праве общей собственности на недвижимость должен быть нотариально удостоверен.

Купля-продажа квартиры

Сделки с недвижимостью относятся к самым серьезным событиям в жизни любого человека. Учитывая стоимость жилых домов и квартир, нетрудно оценить степень риска и негативных последствий, к которым могут привести незнание законов, неграмотные действия и неправильное оформление документов. Поэтому продажа квартиры через нотариуса служит дополнительной защитой обеих сторон сделки от мошенничества и финансовых потерь.

Порядок продажи (приобретения) квартиры (дома)

Действующее законодательство (закон № 218-ФЗ от 13.07.2015) предусматривает двухэтапное совершение сделок с недвижимостью. Сначала стороны заключают договор (иногда предварительный и основной) о купле-продаже, затем производится регистрация перехода прав на квартиру в органах Росреестра. После внесения новой записи в ЕГРН (реестр недвижимости) покупатель становится полноправным собственником жилья.

Законом определены следующие обязательные требования к соглашению о продаже недвижимости:

  • Предмет договора (дом, квартира) должны быть подробно описаны с указанием площади, места нахождения, количества жилых и нежилых помещений. В документе указывается кадастровый номер объекта, основания владения продавца: приватизация, купля, дарение, наследование и т.д.
  • Стоимость.
  • Порядок передачи. При заключении сделки нужно оговорить срок и порядок юридического освобождения продавца из проданной квартиры. Это особенно важно, когда у нее было несколько собственников. Если кто-то из них не может быть выселен по закону, это необходимо обязательно указать.

После подписания договора обеими сторонами, необходимо обратиться в отделение Росреестра и написать заявление о переходе права собственности. Одновременно осуществляется кадастровый учет. Потребуются документы и продавца и покупателя. Можно сделать это через МФЦ, но процедура длительнее по срокам.

Обратите внимание! Закон № 122-ФЗ (о регистрации прав на недвижимость) действует до 31.12.2019 года. Многие его статьи утратили силу. С января 2017 года регистрация прав на недвижимые объекты проводится в соответствии с № 218-ФЗ от 13.07.2015.

Риски для продавца и покупателя недвижимости

Большинство граждан, продающих (покупающих) недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается лишь в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения и получает свои комиссионные. Задача нотариуса — обеспечить юридическую чистоту соглашения, выявить возможные риски и дать рекомендации по их устранению. При заключении договора купли продажи квартиры необходимо учитывать возможные риски, как продавца, так и покупателя.

  • Порядок расчетов. Нужно подробно описать его во избежание ситуации, когда в соглашении прописано, что продавец полностью получил деньги, а по факту стороны договорились передать их в другом порядке. Это влечет для него определенные риски.
  • Отсутствие акта передачи. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае покупатель может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена.
  • Неправильное оформление сделки купли продажи квартиры. Отсутствие в документе существенных условий, противоречивые положения, неточность формулировок ведут к тому, что сотрудниками Росреестра в переходе прав будет отказано.

Этих рисков можно избежать, если договор купли продажи заключается через нотариуса, что существенно повышает правовую защищенность сторон. Удостоверение им договора влечет наступление материальной ответственности за засвидетельствованную сделку. Поэтому нотариусом тщательно проверяется юридическая чистота объекта и правомочность участников купли-продажи.

Когда сделку обязательно заверять у нотариуса

На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:

  • самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
  • обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.

В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:

  • Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
  • Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).

Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.

В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.

Чем отличается процедура купли продажа квартиры между близкими родственниками?

Ответ: Процедура удостоверения договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками отличается только предъявлением документа, подтверждающего родство и размером нотариального тарифа.

Что проверяет нотариус при заверении договора

Рынок недвижимости достаточно криминализирован и не защищен от мошеннических действий. Нередко договоры купли-продажи заключаются без грамотной правовой проверки, с непродуманными формулировками прав и обязанностей сторон. Это может повлечь большие финансовые потери. Федеральная нотариальная палата разработала алгоритм защиты добросовестных участников, минимизирующий риски при заключении сделки.

  • Проверка полномочий. Продавец и покупатель должны представить паспорта, оценивается их дееспособность, проверяется право собственности на продаваемый объект, история продаж.
  • Оценка содержания договора. Анализируются все условия документа на соответствие законодательству: цена, порядок оплаты и окончательного расчета, размер аванса, ответственность сторон.
  • Проверка объекта недвижимости. Из государственных реестров запрашивается информация об отсутствии обременения квартиры, судебных споров по поводу объекта, скрытых собственников.
  • Соблюдение преимущественных прав (письмо ФНП № 1033/03-16-3 от 31.03.2016). При продаже доли квартиры посторонним лицам, продавец обязан сначала предложить ее другим собственникам. Для этого им направляются письменные извещения с указанием ее стоимости. Свое право они должны реализовать в течение 30 дней.

При сопровождении сделок купли продажи квартир через нотариуса, он разъясняет сторонам все нюансы и последствия совершаемых действий — это обязательная часть услуги. Удостоверение производится только при отсутствии спора. Нотариальная контора сама направляет документы на регистрацию перехода права в Росреестр, получает выписку из государственного реестра и вручает покупателю. Продавая квартиру без нотариуса, участник сделки берет все риски на себя.

Читайте также  Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке

Документы для нотариальной конторы

  • Предварительный договор (если он составлялся).
  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Справка ЖЭК о зарегистрированных по адресу лицах.
  • Поквартирная карточка, заверенная печатью.
  • Согласие супруга продавца на отчуждение объекта.
  • Согласование органов опеки, если квартира (часть) принадлежит детям.
  • Почтовая квитанция об отсылке предложения покупки долевым собственникам.
  • Сертификат на материнский капитал (если используется при купле-продаже).
  • Договор с банком, если продается ипотечная квартира.
  • Справка о полной оплате коммунальных услуг.

В каждом случае нотариусом определяется конкретный перечень требующихся документов в зависимости конкретной ситуации. Нужно представить оригиналы и копии для сравнения и заверки.

Регистрация прав собственности покупателя

С 2014 года нотариусы получили право самостоятельно подавать документы в Росреестр на регистрацию права собственности, без личного участия клиента. Это позволяет сохранить время обоим участникам сделки и не стоять в бесконечных очередях. Более того, при этом срок оформления документов законодательно сокращен. Так, он составляет при подаче заявления:

  • участниками в Росреестр — 7 дней (10, если одновременно осуществляется постановка объекта на кадастровый учет);
  • через МФЦ — 9 дней (соответственно 12);
  • нотариусом — 3 дня (1 день, если документы поданы в электронном виде с ЭЦП).

Уменьшение срока регистрации прав связано с тем, что заверенный договор не требует проведения правовой экспертизы со стороны Росреестра. Эту работу уже провел квалифицированный юрист нотариальной конторы. В ином случае, регистратор вынужден потратить время на проведение всех необходимых проверок и запросы данных.

Стоимость оформления сделки купли продажи

Цена сопровождения сделок с недвижимостью через нотариуса зависит от следующих факторов:

  • обязательным или добровольным является удостоверение договора (в первом случае цена ниже);
  • от стоимости недвижимости (твердая сумма плюс процент);
  • кому осуществляется продажа (членам семьи или посторонним лицам);

Так при цене недвижимости свыше 10 млн рублей и отчуждении ее в пользу близких родственников стоимость нотариального оформления составит:

23 тыс. рублей + 0,1 % с суммы, превышающей предельное значение (всего не больше 50 тыс. рублей).

К обозначенной стоимости нужно прибавить цену технической работы: примерно 8 тыс. рублей. При продаже жилого помещения третьим лицам, итоговая сумма составит около 40 тыс. рублей. Это необременительные расходы по сравнению со стоимостью недвижимого имущества и с учетом того, что участники сделки, как правило, делят оплату поровну. Подробнее ознакомиться с ценами на услуги нотариуса можно на странице тарифов.

При этом нотариальная контора проводит полную проверку объекта и правомочности сторон, запрашивая сведения из базы МВД, Росреестра, судебных органов. Если в сопровождаемом деле имеются какие-то подводные камни, их обязательно найдут. Государственная пошлина за регистрацию прав собственности взимается отдельно и не входит в стоимость услуг нотариуса. Ее размер — 2 000 рублей (ст. 333.17 НК РФ).

Преимущества заключения сделки через нотариуса

  1. Исключение правовых рисков. Полная правовая экспертиза представленных документов обеспечивает безопасность сделки, практически исключая вероятность мошенничества. Нотариусом проверяется не только юридическая чистота квартиры, но и анализируются личные данные сторон. Выявляется факт незаконной перепланировки квартиры, права прописанных в ней жильцов.
  2. Экономия времени. Участникам не придется искать юриста, чтобы проверить правильность составления договора, исключается возврат документов из Росреестра. Важно, что заявление на регистрацию, отправленное по системе электронного документооборота, обрабатывается службой Росреестра в течение одного дня.
  3. Безопасность расчетов. При продаже недвижимости широко распространена практика обеспечения договора (авансовый платеж, задаток). Окончательный расчет производится через помещение денег в банковскую ячейку и другими способами. Передача денег через нотариуса при покупке квартиры — это проще и надежнее всего — это гарантирует сохранность денег.
  4. Оперативность оформления. Опытные специалисты грамотно оформляют документы, учитывая все законодательные нюансы. Согласно Методическим рекомендациям Росреестра, в этом случае они не проверяются — ответственность за них лежит на нотариусе. Поэтому срок регистрации значительно сокращается (1–3 дня).
  5. Финансовая ответственность. По закону нотариальная контора несет материальную ответственность за удостоверенные сделки. Невыгодно одобрять мошенническую схему, так при возникновении судебного спора, контора будет вынуждена возместить убытки пострадавшей стороне.
  6. Помощь в проведении сделки. При продаже квартиры (дома) возникает немало организационных моментов: получение нотариально заверенного согласия супруга, разрешения из органов опеки, отсылка уведомлений собственникам, имеющим право преимущественной покупки. При участии нотариуса все эти вопросы решаются грамотно и оперативно.

Наша нотариальная контора работает ежедневно, включая выходные и праздничные дни. Для удобства клиентов мы продлили время приема в будни до 9 часов вечера. Записаться на прием в удобное время можно прямо на сайте или по телефону. Дежурный помощник нотариуса подскажет, какие документы необходимо принести на консультацию.

Вам может быть интересно:

  • Завещание
  • Договор об отчуждении недвижимого имущества
  • Передача в безвозмездное пользование
  • Купля-продажа квартиры через нотариуса
  • Нотариальный договор дарения квартиры
  • Отказ от приватизации

Будние дни:
с 10:00 до 21:00
Выходные дни:
с 10:00 до 20:00

Как правильно передать деньги через нотариуса при покупке недвижимости

Вам только предстоит покупка или продажа квартиры, но вы уже сейчас задумываетесь, какой из вариантов передачи денег выбрать, чтобы не остаться и без жилья, и без средств.

Существует несколько способов расчета по договору купли-продажи недвижимости. Один из них предполагает участие специалиста нотариальной конторы. «МИР КВАРТИР» выяснил, как грамотно передать деньги через нотариуса.

Нотариуc имеет официальные полномочия для передачи денег продавцу недвижимости. Фото: cool-answers.ru

«Утром деньги, вечером. »

Продажа или покупка квартиры, дома, земельного участка предполагает заключение договора купли-продажи. Вы можете совершить сделку самостоятельно, с участием риэлтора или нотариуса — не важно. В любом случае, в договоре должно быть указано, каким способом и в какой срок покупатель передаст деньги продавцу.

Покупатель и продавец договариваются и выбирают вариант расчета, устраивающий обоих. Это может быть передача денег с участием специалиста нотариальной конторы. Благодаря изменениям в закон 457 ФЗ нотариусы уполномочены предоставлять услуги по депозиту денежных средств во время расчетов по различным операциям.

То есть покупатель может передать определенную сумму денег за квартиру нотариусу перед регистрацией договора купли-продажи, а продавец получить эту сумму после регистрации прав собственности на нового владельца жилья. Все условия и нюансы передачи денежных средств отражаются в отдельном соглашении или контракте.

Варианты передачи денег через нотариуса

Передать деньги продавцу через нотариуса можно двумя способами — наличными средствами и переводом через депозит.

Передавая наличные, необходимо получить расписку. Фото: news.myseldon.com

Оплата наличными деньгами

Вы передаете оговоренную сумму из рук в руки в присутствии нотариуса. В этом случае составляется расписка или акт приема-передачи денежных средств.

Расписка включает следующие сведения:

  • ФИО, данные паспортов;
  • дата и место передачи средств;
  • точная сумма, передаваемая покупателем продавцу;
  • обязательства продавца;
  • подписи нотариуса и сторон сделки.

Перевод средств через депозит

Покупатель рассчитывается за покупку дома или квартиры с помощью средств, которые будут заморожены на депозитном счете нотариуса. После того как нотариус составит дополнительное соглашение, где пропишет условия приема-передачи денег, покупатель переведет оплату на депозит нотариуса.

Как только будут выполнены условия соглашения с предоставлением документальных доказательств, нотариус переводит указанную сумму продавцу на его счет. По желанию клиента нотариус может выдать продавцу чек, с помощью которого он сам снимет деньги с депозитного счета.

Цена вопроса

За передачу денег через нотариуса вам придется заплатить 1 500 рублей (пп. 8.1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате). Но только в том случае, если вашу сделку купли-продажи квартиры также будет оформлять вышеупомянутый специалист нотариальной конторы.

Если же вы собираетесь просто передать деньги через депозит нотариуса, без оформления сделки купли-продажи, тогда тариф будет 0,5% от суммы квартиры (пп. 8.2 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате). К примеру, если вы покупаете «двушку» за 6 млн рублей, вам придется заплатить нотариусу 30 тыс. рублей.

Передача денег через нотариуса, так же как и составление договора — услуга платная. Фото: cool-answers.ru

Как передать деньги через нотариуса. Подробная инструкция

  1. Продавец и покупатель недвижимости обращаются к специалисту нотариальной конторы. При себе участники сделки должны иметь необходимые документы для сделки и передачи денег.
  2. Нотариус составляет договор купли-продажи и соглашение о приеме-передаче денежных средств. Участники сделки подписывают, а нотариус заверяет все документы.
  3. Покупатель по реквизитам депозитного счета нотариуса переводит оговоренную сумму. Не будет лишним взять справку о поступлении денег на счет, так покупатель докажет, что выполнил свои обязательства.
  4. Когда нотариус убедится, что деньги перечислены на его депозитный счет, он подаст договор купли-продажи для регистрации сделки. Обычно документы подаются электронным путем (электронная регистрация).
  5. После регистрации сделки покупатель и продавец снова идут к нотариусу и забирают у него свои документы. Продавцу переводятся деньги за квартиру с депозитного счета.

Плюсы и минусы привлечения нотариуса

Чтобы решить, подходит ли вам такой вариант расчета при покупке квартиры, нужно рассмотреть его преимущества и недостатки.