Не продается квартира что делать

Почему квартира плохо продаётся

Когда время экспозиции объекта превысило все мыслимые и немыслимые сроки, а потенциального клиента на горизонте и в помине нет, собственник жилья приходит в отчаяние и чуть ли не у каждого встречного начинает интересоваться, неустанно при этом повторяя один и тот же вопрос: Может мне кто-нибудь толком объяснить, почему долго не продаётся квартира?! Что делать?!

Кто бы там чего не говорил, действительно веских причин, по которым люди не могут месяцами, а в некоторых случаях даже годами продать свою недвижимость, на самом деле не так уж много. В большинстве случаев всему виной пресловутый человеческий фактор. Попробуем разобраться: Кто виноват в том, что квартира плохо продаётся? Что делать хозяину вторичной недвижимости в тех случаях, когда он сам или его риэлтор не может долго продать жильё?

Сезонность

Ежегодные спады деловой активности на рынке недвижимости приходятся в основном на два периода: с начала января и вплоть до середины февраля, вторым мёртвым сезоном на вторичке можно считать все три летних месяца. И если зимой квартира плохо продаётся по причине общей спячки на рынке, как долгое эхо новогодних праздников и похмельного синдрома, и все коммерсанты, конечно же, об этом знают, то летом жильё возможно будет долго продаваться из-за того, что внимание владельцев и потенциальных покупателей переключается с городской недвижимости на загородную. В погожие деньки действительно всем нам есть чем заняться на свежем воздухе и природе: и грядки вскопать и съездить отдохнуть на море, в общем не до квартир. Так что если процесс реализации недвижимости пришёлся на эти две зоны сезонной турбулентности, то не стоит раньше времени бить тревогу. Может просто стоить выбрать для этого более подходящее время или ещё немножко подождать.

Посёлок

По всей стране повально закрываются градообразующие предприятия, фабрики, заводы. Население покидает некогда цветущие, небольшие посёлки и перебирается жить в крупные города. Молодёжь не желает работать на земле, потому что это очень трудно, колхозной жизнью живут в основном старики, да дети. Соответственно покупательская способность в таких богом забытых локациях стремиться к нулю. Часто собственники вынуждены либо бросать своё жильё, либо отдавать его за сущие копейки. Если посёлок — дыра не только в географическом, но и в экономическом смысле, то это одна из самых вероятных причин почему ваша квартира так долго продаётся.

Не для всех

Варианты эксклюзивных квартир по цене и местоположению — случаи на рынке не стандартные, требующие особого внимания и вселенского терпения. В «элитке» свои правила и законы, иногда своего покупателя можно ждать месяцами, а то и годами. На взгляд же обывателя процесс продажи высокобюджетных квартир вообще происходит как-то совсем уж плохо, вяло что ли: нет огромного количества обращений от потенциальных покупателей, не дымится телефон от звонков, нет очередей. Но как бы уныло продажа эксклюзива в премиум или бизнес классе не выглядела со стороны, уверена, рано или поздно реализация дойдёт до своего логического завершения — часто первый клиент становится единственным и последним.

Неликвид

Часто так бывает, что в чужом глазу собственник видит малейшую соринку, а в своём не желает замечать увесистого бревна. Быть может по каким-то причинам объект занесён профессиональными экспертами в разряд неликвида и именно из-за этого хозяин так долго не может его продать: огромные долги поставщикам коммунальных услуг, ипотечный кредит, кривые документы, жильё после пожара, общее состояние и ремонт, вид на промзону или помойку, низкий первый этаж, неудачная планировка, внешний вид фасада, аварийный дом под снос, местный контингент, отсутствие элементарных благ цивилизации. Но как бы там ни было, рекомендую как можно беспристрастно и объективно отнестись к оценке недвижимого имущества и своим скромным возможностям на рынке.

Тяжёлый случай

Затоваривание на первичном рынке не позволяет многим владельцам новостроек успешно в сжатые сроки реализовать свой объект. Часто складывается такая ситуация, когда поле сдачи дома в эксплуатацию в портфеле застройщика остаются не распроданными до 40% от общего количества квартир в новостройке. Выгодно конкурировать с таким объёмом предложений собственник не может, зачастую именно в этом кроется причина того, что он сам или его риэлтор долго не могут продать квартиру. Хозяину жилья в таких условиях только и остаётся, что демпинговать — устанавливать цену на объект существенно ниже рынка.

Риэлтор занят — перезвоните позже

Часто так случается, что огромное количество первоочерёдных дел поглощает человека, и он утопает в рутине дней. Психологически исполнитель конечно же пытается выстроить стройную иерархию из своих забот, но как обычно это бывает, до менее важных так руки и не доходят. Возможно риэлтор очень сильно занят и не может оперативно реагировать на меняющиеся обстоятельства, тем самым он упускает многое из виду и теряет по ходу процесса драгоценных потенциальных клиентов — порою именно из-за этого реализация затягивается и квартира ну никак не может продастся.

Цена завышена

Если анализировать возможные ошибки из-за которых жильё на рынке так плохо продаётся, то конечно же нельзя обойти стороной рассмотрение вопроса объективной профессиональной оценки рыночной стоимости вторичной недвижимости. Часто собственники пренебрегают рекомендациями от экспертов по стартовой цене продажи квартиры и сильно переоценивают свои квадратные метры — порою именно это обстоятельство лежит в основе слабой реализации объекта.

Плохо подготовились

Другое дело, когда и цена вроде бы нормальная, проходная, и агент не дурак, но из-за спешки собственник и его представитель упустили из виду какие-то важные детали! Ошибки технического характера встречаются на рынке сплошь и рядом — это и невыразительная презентация (плохие не информативные фото снимки объекта), отсутствует грамотно составленный продающий текст, который должен повествовать о всех прелестях и преимуществах жилья и помочь потенциальным покупателям например из другого региона легко сориентироваться в своих изысканиях, использованы не все рекламные возможности — только комплексный подход может охватить весь круг потенциально заинтересованных клиентов. Возможно есть мелочи в объявлении, которые цепляют глаз и отталкивают клиентов от решительных действий. Кто знает, может элементарной генеральной уборки и не хватает конкретно в вашем случае и именно из-за разрухи и хаоса, царящими на фото, квартиру так долго и не берут! Но как бы там ни было, рекомендую ещё раз внимательно всё просмотреть, и если вы в упор ничего не видите, то воспользуйтесь услугами третьих лиц, со стороны, уверена они, то помогут во всём разобраться.

Что можно сказать в заключении? Наши желания очень часто бегут впереди наших возможностей и именно из-за спешки, необдуманных действий мы часто буксуем на месте. Дилетантам на рынке продажа жилья вообще представляется как дело вполне решённое как только они разместят объявление в интернете с взятой с потолка ценой. Однако смею вас заверить, что такие действия во многих случаях преждевременны и не имеют вообще никаких предпосылок на существование, так как перед продажей должен быть выполнен огромный объём работы по предварительной оценке, основанный на общей конъюнктуре рынка, анализу право устанавливающих документов, яркой презентации объекта и только после этого можно делать выводы по примерным срокам реализации. Но не смотря ни на что, многие через чур самоуверенные собственники пренебрегают данными обстоятельствами, и продолжают всё делать с ссылкой на русский авось, этим во многом и объясняется то, почему их квартира так долго не продаётся.

Всем выгодных сделок в нужные сроки!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

+ 7 (903) 170-13-84

novik911@ya.ru

Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.

Действующие акции

— До 1 июля 2021 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

— Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%

В угол и из угла

Что делать семье, если она не справилась с ипотекой и лишилась квартиры

Проживающие в квартире в растерянности: в любой момент они могут остаться без крыши над головой и с долгами. Историю своих злоключений рассказывают отрывками, путано и эмоционально.

Начиналось все хорошо: в 2013 году Димитри и его красавица-жена Мака взяли в ипотеку 4,1 миллиона рублей и купили небольшую «трешку» в панельной девятиэтажке на окраине Екатеринбурга. К моменту сделки в семье подрастали трое дочерей: девятилетняя Каре, семилетняя Марина и трехмесячная Аня. Первоначальный взнос — 10 процентов, ставка — 12,25 процента годовых, срок — 20 лет. Обычные условия в то время. «Платить могли, — вспоминает Димитри. — У меня была своя «Газель», я занимался грузоперевозками, Мака работала в аптеке.

Месяцев 7-8, по словам Димитри, платили исправно. Потом начались проблемы с работой: заказов на грузоперевозки стало мало, жену уволили. «Я пришел в банк, говорю: «Так и так, не могу платить». Мне ответили, что это мои проблемы. Потом, правда, добавили, что нужно вносить хотя бы часть суммы. Никаких заявлений на перерасчет платежа я не писал, устно договаривался. Даже не думал, что надо», — рассказывает Димитри. В банке говорят, что заемщики просрочили даже первый платеж по кредиту, да и потом платили не вовремя и меньше, чем нужно.

Мужчина устроился на работу в Перми, ездил туда-обратно каждые две-три недели, по возможности относил деньги в банк: по пять, десять, 15 тысяч. Старался не пропускать платежи, но случалось. Говорит, из банка не звонили, не писали. Банк уверяет, что пытался связаться с клиентом, «однако все обращения, включая письменные уведомления о наличии просроченной задолженности, были проигнорированы».

Весной 2015 года супругов вызвали в суд: банк просил взыскать с заемщиков кредитную задолженность, продав квартиру. Суд встал на сторону истца.

Читайте также  Какая разрешенная высота частного дома в барнауле

— Я даже не думал, что квартиру будут продавать, а нас будут выселять, — уверяет Димитри.

— Но вы же были на суде, вам на руки выдали решение, — удивляюсь я.

— Так я же его не читал! Подписал и забрал. Судья мне сказал: договаривайтесь с банком. Если не договоритесь, приходите ко мне. Я приходил потом уже, когда узнал, что нас выписали из квартиры, но он все время был то в командировках, то в отпуске, то на совещаниях», — пытаюсь понять, как взрослый житель города-миллионника так искренне может верить обещаниям незнакомых людей. Возможно, он рос среди людей, для которых слова важнее бумаги.

О том, что семья больше не зарегистрирована в квартире, Димитри узнал случайно в 2017-м. «Пошел в паспортный стол за справкой — хотел оформить детское пособие, а мне сказали, что мы не прописаны в квартире», — Димитри растерянно опускает глаза. Выяснилось, что банк через суд выселил должников из квартиры. Глава семьи нанял адвоката, пытался оспорить решение, но безрезультатно: квартира перешла в собственность банка (ее оценили в 2,2 миллиона рублей), а семья осталась должна еще 1,6 миллиона. С банковской карты Маки тем временем начали снимать деньги в счет погашения долга.- На карту приходили детские пособия, мы их не тратили, копили на отпуск — долги долгами, но хотелось ненадолго съездить куда-нибудь. Однажды зашел в онлайн-банк, увидел, что все сняли. Побежал в соц­защиту. Они говорят: «Не имели права ­забирать «детские», дали справки. Я их отнес и приставам, и в банк, но пособия не вернули. В марте у нас родился еще один ребенок, мы получили 21 тысячу рублей (единовременная выплата за рождение ребенка. — Прим. ред.) — приставы половину сняли.

В этом мае к должникам начали приходить приставы. Дверь им не открывали, предписания о выселении находили в почтовом ящике и около двери.

Уезжать из квартиры семье некуда: другого жилья нет. Кроме того, Аидоянам нужна прописка. Без прописки родители не могут поставить младшего ребенка в очередь на детский сад, а старшая дочь, 15-летняя Каре, — получить паспорт. В следующем году ей предстоит сдавать ОГЭ, без документа ее не допустят к экзамену.

Пару месяцев назад Димитри обратился за помощью в национальную диаспору — семья из народности езидов. Вместе с региональным представителем Совета старейшин езидов мира на территории РФ Денизом Усупиным-Рожкани они съездили на прием к свердловскому омбудсмену Татьяне Мерзляковой. Уполномоченный по правам человека обратилась в банк, но учреждение отказалось посвящать ее в подробности кредитной истории клиента.

Редакция «РГ» помогла организовать встречу с руководством банка.

— Национальная община готова поручиться за платежеспособность Димитри. Во время встречи мы предлагали банку такой вариант: семья остается в квартире и возвращается к изначальному графику платежей по договору. Но банк отказался.

Директор Института финансов и права Уральского государственного экономического университета Максим Марамыгин считает: семья Аидоян — одна из многих, кто попал в кредитную ловушку.

— Трудная ситуация у семьи возникла в 2014 году, в момент наступившего кризиса. У банков еще был некий снобизм, оставшийся после «жирных» лет, когда у населения были хорошие доходы. Люди брали, теряли работу, становились должниками. Не было жесткой позиции Центробанка и государства по защите заемщиков, этими вопросами стали заниматься лишь в 2015-м. Сначала появилась возможность рефинансировать кредит, несколько месяцев назад попавшим в трудное финансовое положение заемщикам гарантировали кредитные каникулы. Сегодня, если человек будет поступать разумно, такая история вряд ли повторится, — говорит эксперт.

Если нет возможности платить, можно, во-первых, попросить ипотечные каникулы на срок до полугода, во-вторых, если стабильного дохода в обозримом будущем не предвидится, — объявить себя банкротом.

Ошибка Димитри в том, что он пустил дело на самотек: поверил словам рядовых сотрудников банка, которые сказали, что платить можно хотя бы частями. Не переспросил, не уточнил, не проверил. Даже одно письменное обращение с просьбой о реструктуризации долга, напиши Димитри его в самом начале, могло изменить ход событий. Но рядом не нашлось человека, который мог дать дельный совет.

Редакция «РГ» обратилась в банк, где семья Димитри брала ипотеку. Мы спросили: мог бы банк этой конкретной семье простить долг? Для Аидоянов миллион, два, три — гигантская сумма. Для банка с его оборотами — согласитесь, незначительная. К тому же, с учетом всех платежей, которые семья успела внести за кредит, и стоимости квартиры, по которой ее предлагают выкупить, банк в итоге получит почти пять с половиной миллионов рублей. Даже с учетом инфляции за четыре года, что жилье было в собственности у Аидоянов, банк ничего не потерял. Почему простить? Потому что должник хоть и сам втянул себя в эту историю, но все-таки платить не отказывался и не отказывается до сих пор. Даже когда квартира перешла по суду в собственность банка, Димитри продолжал частично вносить деньги на ипотеку. Да и куда ему деться с женой, тремя дочками и грудным сыном?

Ответ на запрос мы ждали больше месяца:

— Данная квартира уже является собственностью банка, получена в результате исполнения судебного решения о взыскании кредита. Заемщики утратили право собственности на недвижимость. Часть кредита погашена квартирой в 2017 году, поэтому вопрос распоряжения банком квартирой уже не связан с урегулированием просроченной ссудной задолженности. Дарение квартир и других активов банка гражданам нарушает права акционеров и вкладчиков и не предусмотрено Уставом банка. За время возникновения проблем по возврату кредита (с 2014 года) клиенты не обращались с вариантами урегулирования. В настоящее время семья Аидоян проживает в квартире, принадлежащей банку, без каких-либо оснований. Аидояны действительно продолжают жить в проблемной «трешке», приставы не беспокоят. Двоюродный брат Димитри согласился взять ипотеку и выкупить квартиру у банка — так семья сможет остаться дома и постепенно расплатиться с родственником. Правда, сначала нужно найти деньги на первоначальный взнос.

Центробанк рекомендует

19 июня Центральный банк РФ предложил банкам рассмотреть возможность прекращать взыскание оставшейся задолженности с граждан, лишившихся заложенного жилья. Однако обращение носит характер рекомендации и не обязывает банки следовать ей.

Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

— Как быстро и максимально выгодно продать однушку без ремонта в маленьком провинциальном городе? Какие способы эффективны и какой должна быть последовательность действий, чтобы продать квартиру быстрее?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если говорить о квартирах без ремонта, то само понятие «без ремонта» очень расплывчато. Если имеется в виду «бабушкин» ремонт, то собственнику имеет смысл избавиться от архаической мебели, от запахов, а для этого необходимо провести тщательную уборку. Критически посмотрите на квартиру взглядом постороннего: что действительно портит первое впечатление? Уберите лишнее. Профессионально это называется предпродажной подготовкой. Основные моменты: сделать квартиру максимально светлой, снять все плотные шторы, помыть и освободить все окна, повесить яркие светильники. Если квартира в плохом состоянии и свободна, хорошо помогает обновление побелки потолка. В том случае, если обои совсем страшные, их следует оборвать и покрасить стены светлой краской. При этом ни в коем случае не делайте полноценный дорогой ремонт, он не скажется на цене квартиры.

Если же квартира «убитая», то есть дело уборкой и выносом старых вещей не исправить, и требуется не столько косметический, сколько капитальный ремонт, снижайте цену. Покупатель всегда обращает внимание на предложения хотя бы на 5% дешевле аналогичных. Процесс снижения цены несложен: изучите аналогичные предложения, сходите на просмотры в качестве покупателя, и вы поймете ценовой диапазон Вашего объекта. В любом случае однокомнатные квартиры наиболее востребованы на рынке. И если такая квартира расположена в удобном месте, обладает хорошим метражом и адекватной ценой, то продать ее будет нетрудно. Но если квартира не соответствует вышеперечисленным параметрам, а цена высока, продажа может затянуться.

Более быстрой продаже способствует хорошая рекламная кампания объекта. Бесплатные и коммерческие объявления, а также размещение объявлений в Вашем районе на специальных досках помогут более быстрой продаже. Но могу сказать одно: рекламная кампания объекта, как и любая другая рекламная кампания, требует знаний. Поэтому, если возникают серьезные проблемы с продажей, лучше обратитесь к риелтору.

Отвечает директор компании TITUL Петр Граф:

Я всегда рекомендую обращаться в агентства недвижимости, потому что они на этом специализируются. Когда у Вас болит зуб, Вы идете к профессионалу. Редко занимаетесь самолечением. Так и здесь. Лучше всего искать риелтора по рекомендациям тех, кто уже пользовался его услугами. Если же Вы хотите заниматься продажей самостоятельно, то тогда я советую Вам следующее.

Если речь идет о маленьком провинциальном городе, то, скорее всего, спрос на недвижимость там невелик. Я советую использовать все известные методы привлечения покупателей, такие как реклама на всех-всех досках объявлений, платная реклама на профильных сайтах по продаже квартир, газеты, группы в социальных сетях и т. д. Нужно оповестить соседей о том, что Вы продаете квартиру, возможно, даже расклеить объявление на подъездах близлежащих домов. Я знаю случаи, когда объявление о продаже клеят на близлежащих автобусных остановках и около мест массового скопления людей в районе – почты, магазина, рынка и т. д.

Если окна продаваемой квартиры выходят на улицу, где проходит много людей или проезжает много машин, то я рекомендую повесить яркий баннер на окно или балкон. На нем должно быть написано «ПРОДАМ» и желательно прямо номер телефона, чтобы проходящие мимо могли сразу набрать номер или записать его. С такой рекламы часто приходят звонки, но имейте в виду, что часть из них будет звонками от просто интересующихся. Словом, используйте все средства распространения информации о продаже Вашей квартиры.

Читайте также  Кто имеет право на долю в квартире

Небольшой совет о подготовке квартиры к продаже. Продаваемая квартира должна быть чистой, желательно помыть окна. В квартире не должно находится хлама и должен быть порядок. Перед показом квартиры хорошо проветрите ее. Если Вы хорошо готовите, то испеките пирог перед приходом покупателей. Его запах создаст атмосферу уюта и тепла.

Если Ваша квартира требует ремонта, то я рекомендую выкинуть из нее все и тем самым освободить пространство, помыть и проветрить. Так же рекомендую вставить везде, где нет, лампочки. Если в Вашем подъезде грязно, то обязательно нужно прибраться. Это все сказывается на первом впечатлении, которое имеет большое значение при принятии решения.

Помните, что если Вы сами продаете квартиру, то в каком-то смысле попадаете в группу риска и можете стать мишенью для всевозможных мошенников и аферистов. Поэтому я все-таки рекомендую обращаться к специалистам, желательно проверенным.

Отвечает сооснователь Lighthouse Estate Иван Маяк:

На этот счет у нас имеется целый чек-лист. Большинство наших клиентов продает свои квартиры для того, чтобы использовать деньги, полученные от их продажи, для покупки недвижимости в Геленджике. Итак, сам чек-лист.

Описанные ниже действия результат векового опыта и мировой практики риелторского бизнеса. Каждое действие, выполненное по инструкции, повышает скорость поиска покупателя. Выполненный точно и полностью чек-лист удваивает скорость продажи!

1. Предпродажная подготовка недвижимости В США эта технология применяется с 70-х годов прошлого века. Предпродажная подготовка повышает или оправдывает цену объекта. Мировая статистика и опыт показывают: если правильно подготовить объект, то его цена может подняться на 2–5%, а в отдельных случаях и до 20–30%.

2. Правильные фото. Делать фото квартиры нужно в светлое время суток, откройте все шторы, вымойте окна, включите весь свет. Не нужно делать фото мебели/телевизора/дверей. Вам нужды снимки комнаты/пространства/квартиры. Желательно на широкоугольный объектив. Не уверены, что справитесь? Найдите знакомого с хорошей камерой.

3. Правильный рекламный текст. В тексте не должно быть грамматических ошибок. Текст должен быть сухим, но привлекательным. Опишите объект недвижимости в красках: используйте для этого цифры, факты, но не слухи, мнения и сплетни. Расскажите о том, в каком состоянии будет передаваться объект: о мебели, технике и прочем.

Пример: «Площадь гостиной 25 кв. м, а спальни с панорамным видом на город 14,5 кв. м. Квартира расположена в тихом центре в 5 минутах ходьбы от гипермаркета. Дом 7-этажный, квартира находится на 4 этаже. Скоростной лифт ОТИС доставит Вас на этаж за 4 секунды». Улавливаете?

Стоп-слова: делали для себя, срочно, торг, смс не слать, риелторов не беспокоить (именно они, возможно, уже имеют контакт будущего покупателя квартиры).

4. Маркетинговый план (план продвижения). Один из самых ценных пунктов в данном чек-листе. Из чего этот план должен состоять, если Вы хотите продать недвижимость быстрее?

  • Вывеска на объекте «эта квартира (дом, участок, офис) может стать вашей номер телефона»;
  • расклейка объявлений на соседних подъездах и в радиусе 500–700 метров от объекта. Делать лучше в субботу после обеда, так как дворники в воскресение не работают. Что пишем? Хороший текст. Пару фото. Цену. Отрывную часть с номером телефона (напишите, какие мессенджеры у Вас есть). Для продвинутых можно указать ссылку на сайт объекта или номер ID объявления на Avito. Расклеиваем минимум 100 штук;
  • список площадок в интернете для рекламы: минимум 200. Взять сам список можно в интернете или использовать специализированные сервисы: Jcat или Zipal. Также не забывайте про социальные сети: напишите пост о том, что Вы продаете объект. Взамен предложите поделиться этим сообщением Ваших друзей, взамен пообещайте им деньги, кофе, шоколадку, что угодно;
  • используйте рекламу в больших группах Вашего города, также просите сделать репост;
  • если объект дорогой, есть смысл сделать простенький сайт для того, чтобы вся информация была размещена на нем в удобной и понятной форме.

Если все предыдущие шаги были выполнены правильно, этого должно быть достаточно, для того чтобы покупатель нашелся в течение 7–60 дней.

5. Прием входящих обращений от покупателей. Для звонков по рекламе объекта лучше завести отдельный номер телефона. Это поможет фильтровать обращения, а также фиксировать все входящие звонки. Отвечаем спокойным ровным тоном, неудобно говорить договоритесь и перезвоните позже. Только обязательно перезвоните! Фиксируйте все звонки на бумаге или в документе на компьютере. Номер телефона/имя (для продвинутых дата). Это поможет Вам собрать базу потенциальных покупателей, с которой Вы, возможно, будете работать в дальнейшем.

6. Организация показов. Показы лучше проводить не по первому требованию клиента, а несколько раз в неделю. Например, в среду после 18.00 и в субботу в обед. К показу квартира должна выглядеть желательно как на фото, должна быть проветрена. Желательно, чтобы показ объекта проводил один член семьи или супруги вместе. Дети могут отвлекать потенциального покупателя от покупки. Приготовьте для потенциального покупателя бахилы, чтобы он не разувался, и смог с комфортом осмотреть Ваш объект. В процессе показа поинтересуйтесь у клиента, как ему объект? Нет ли у него вопросов, которые он хотел бы задать сейчас? Подготовьте для него лист А4 с информацией о Вашей квартире: несколько фото, планировка, площадь, цена, адрес, номер телефона, имя. Так клиент не забудет о том, что он был у Вас.

7. Выбор партнера для ускорения продажи. Если все вышеперечисленные методы не помогают или Вы не уверены, что сможете осилить такой объем дополнительной работы без ущерба карьере и личной жизни, то настало время выбрать специалиста. Но желательно одного. Работая со всеми, вы не работаете ни с одним агентом или агентством. Низкая мотивация будет сказываться на сроке экспозиции. Как выбрать специалиста? Очень просто спросите его, есть ли у него маркетинговый план продвижения Вашей квартиры? Если ответ будет положительным, то сравните предложенный им план с этим чек-листом. Если план выглядит еще внушительнее, то Вы на правильном пути.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи

Безнадежное жилье. Что делать, если квартира не продается

Бывают квартиры, которые годами висят на продаже. Это вводит хозяев в состояние отчаянья. Вопросов «почему» и «что не так» много, а ответы не приходят.
На самом деле, безнадежных продаж не бывает и сделка «купли-продажи» может состояться быстрее, если тщательно к ней подготовиться.

Какое жилье рискует остаться без нового хозяина

Рынок вторичной недвижимости перенасыщен. В связи с этим, есть несколько категорий жилья, которые всегда продаются хуже остальных.

Хрущевки

Покупатели данной категории жилья, как правило, обладают низкой платежеспособностью. Прежде чем заключить сделку о покупке потребитель должен быть уверен, что жилье максимально готово для проживания сразу после покупки.

Доли и комнаты

На такой сегмент приходится все меньше покупателей. Делить собственные квадратные метры с незнакомыми людьми мало кому хочется. Поэтому такую покупку считают некомфортной и небезопасной.

Квартира в ипотеке

Чем больше обременений, тем хуже. Люди бояться связываться с непонятными для себя ситуациями. Переоформление ипотеки часто кажется сложным процессом, поэтому предпочтение будет отдаваться недвижимости без обременений.

Цена всегда на чаше весов

Любую недвижимость можно продать, если правильно установить цену. Именно завышенная стоимость часто является причиной неудач.

При размещении объявления о продаже часто кажется, что своя квартира лучше выставленных аналогов. Однако потенциальный покупатель не всегда может увидеть преимущества, о которых знает продавец.

Нет обоснования завышенной цене — нет спроса на такой объект.

Непростой выбор

Прежде, чем выставлять «проблемное» жилье, необходимо решить: продать квартиру дорого или продать быстро. Все и сразу получить не удастся.

Чтобы определиться, нужно сравнить предложения на рынке по многим параметрам: планировка, тип дома, инфраструктура вокруг. Причем чем больше похожих объектов сравнить, тем более объективной будет оценка.

Следует помнить, что стоимость в объявлении может быть выше финальной стоимости сделки.

Компания ДОКТОР КЛЮЧ готова предложить вам различные варианты сотрудничества:

  • продажа по максимально возможной рыночной цене, в оптимальные сроки;
  • срочная продажа квартиры с небольшим дисконтом;
  • срочный выкуп вашей недвижимости за 1−3 дня;
  • комфортный обмен, с одновременным проведением сделки по продаже старой и покупке новой недвижимости.

Приготовьтесь к звонкам

После размещения объявления первое время телефон будет разрываться от звонков. Вот только потенциальных покупателей среди них будет мало. Частные риелторы будут предлагать свои услуги, любители поболтать будут спрашивать все до малейших деталей, параллельно рассказывая все подробности своей жизни. Кроме того, номер телефона в объявлении могут использовать сторонние организации, пытаясь продать свои услуги.

Через пару недель жизни на телефоне, продавцы начинают срываться на звонящих людей, тем самым отпугивая и потенциальных покупателей.

Подготовьте квартиру к продаже

Даже самую тесную хрущевку можно превратить в просторную и уютную квартиру.

Здесь нужно придерживаться ряда правил:

в квартире нужно провести генеральную уборку;

все личные средства гигиены должны быть спрятаны в закрытые шкафы;

требуется провести тщательное проветривание, для устранения посторонних запахов;

не лишним будет легкий косметический ремонт: покрасить батареи, подклеить уголки обоев, которые отошли от стены. Даже, если квартира продается под ремонт, она должна произвести первое приятное впечатление;

Помните, что покупатель оценивает не только квартиру, но дом в целом. Нужно убрать неподобающие надписи и рисунки со стен подъезда и лифта. Не поленитесь очистить лифт и стены подъезда от неподобающих надписей и рисунков.

Читайте также  Как снять квартиру чтобы не обманули

Если к вашему дому ведут несколько дорог, то посоветуйте самый приятный маршрут. Так, на оценку повлияет еще и инфраструктура вокруг. Не нужно отправлять потенциальных хозяев по кратчайшему пути, который ведет через заброшенные гаражи и бараки.

Безвыходных ситуаций не бывает

Если интереса к квартире нет совсем, то нужно прибегнуть к более серьезным методам подготовки.

Например, изучить последние новости района. Возможно вскоре, недалеко от дома, ожидаются важные изменения: построится новая школа, появится автобусная остановка, откроется новая зона отдыха. Может это именно то, чего не хватало для принятия решения сделать звонок.

Также, можно заранее подготовить документы к продаже квартиры. Здесь можно сыграть на срочности, если новым хозяевам нужно быстро въехать в новое жилье.

Если ничего не помогает, то не обойтись без ремонта. В большинстве случаев будет достаточно провести легкий косметический ремонт: освежить цвета, покрасить облупившиеся трубы и батареи, заменить расколовшуюся плитку в ванной.

Важно учитывать, что не все готовы брать на себя затрату на покупку недвижимости и ремонт в ней. Поэтому в некоторых случаях косметическим ремонтом не обойтись.

Для тех, у кого есть возможность переехать не дожидаясь окончания сделки, подойдет черновая отделка жилья: выровнять стены и полы, заменить старые окна. Тогда новому хозяину останется только оформить квартиру по себя. Затраты новых владельцев в таком случае снижаются, а срок проведения продажи сокращается.

Для специалистов компании ДОКТОР КЛЮЧ нет безнадежных вариантов. Наш опыт проведения сделок и рекомендации помогут вам продать недвижимость на выгодных условиях.

Не продается квартира: что делать риэлтору?

По данным информагентства РБК, квартиры в Москве продаются от одного до четырех месяцев. Но бывают и исключения: иногда даже хорошая квартира не продается по 6-12 месяцев. Мы поговорили с опытными риэлторами и узнали, почему квартира может не пользоваться спросом и что делать в такой ситуации.

Содержание:

Почему долго не продается квартира: причины

Высокая цена

Многие продавцы завышают реальную стоимость жилья. Кто-то ориентируется на цену, за которую покупал ее много лет назад. Кто-то хочет отбить стоимость ремонта. А кто-то — из принципа.

Мария Румянцева, директор агентства «Мегаполис Фрунзенская»:
— Трешка на Кутузовском проспекте продается 2 года. Клиент оценил её в 30 млн рублей. Цену не снижает, соревнуясь с соседями, которые продают такую же квартиру за ту же сумму. В итоге оба не могут продать жилье, твердят: «Сосед же не снижает, а значит, сможет продать дороже!» Зато в доме напротив такие же квартиры легко уходят за адекватную цену.

Плохая реклама

Невнятный, скупой текст, некачественные фотографии (или их отсутствие), непопулярные каналы рекламы. В таких случаях даже хорошая квартира не продается месяцами.

Жилье неликвидное

К неликвиду относятся квартиры дореволюционной постройки, многокомнатные, без горячей воды или балкона, с юридическими проблемами, находящиеся далеко от транспортных развязок и т.д.

Квартира не готова к просмотру

Комнаты захламлены, грязно, плохо пахнет, мало света. Иногда арендаторы, которые снимают квартиру, выставленную на продажу, специально мешают сделке, устраивая бардак и рассказывая потенциальным покупателям небылицы о ледяных батареях и нерабочем лифте.

Состояние подъезда тоже влияет на настроение покупателей. Если в подъезде горы окурков, запах нечистот, разрисованные стены и все выглядит как кусочек гетто — не удивляйтесь, если до самой квартиры клиенты не дойдут.

В таком виде выводить квартиру в «свет» нельзя

Не определены сроки продажи

Когда владелец не спешит со сделкой, риэлтору не понятно, когда проводить показы, сколько использовать каналов рекламы и какую ставить цену. В итоге квартира зависает надолго и постепенно падает в цене.

Что делать, если квартира долго не продается

Есть ли какие-то секреты? Мы узнали у московских риэлторов, как продать квартиру, которая не продается.

Установите адекватную цену

Риэлтор должен правильно оценить недвижимость и доказать владельцу, что дороже продать не получится. Если в течение 2-х недель нет звонков, нужно корректировать стоимость.

На случай, если снижение цены не помогает, можно использовать шок-методы:

Мария Румянцева, директор агентства «Мегаполис Фрунзенская»:
— Как ни парадоксально, часто помогает повышение цены. Мы «встряхиваем» объявление, и на него начинают обращать внимание. Еще работает временное удаление рекламы со всех площадок на пару недель. Мы это называем обновлением через удаление.

Поработайте над рекламой

Составьте внятное описание объекта и распространите предложение по самым популярным сайтам недвижимости и газетам. Не забывайте о баннерах, растяжках на балконе и прочем.

Эдуард Распопин, риэлтор, создатель сообщества «Консультации риэлтора. Агентство недвижимости»:
— Однажды я продавал 2-комнатную квартиру на Таганке в 5 минутах от метро. Она находилась в двухэтажном доме с газовой колонкой и деревянными перекрытиями — неликвидное предложение. Ко мне клиент обратился спустя полгода безрезультатных попыток продать жилье через другое агентство недвижимости. А все потому что агент написал в объявлении о перекрытиях, крупно сфотографировал газовую колонку и поставил этот снимок первым в галерее. Все фотографии были плохого качества, так как их сделали на телефон. Сначала квартиру продавали за 11 млн рублей, со временем снизили до 8.9 млн.
Я повысил цену до 9.5 млн. рублей, сделал качественные фотографии без колонки, о перекрытиях ничего не писал. Если спрашивали, я говорил что они деревянные и что для двухэтажного дома, где нагрузка небольшая, это не проблема. Рекламу разместил на 15 сайтах так, чтобы она все время была на верхних позициях. Результат: квартира «ушла» за 28 дней за 9.5 млн рублей, т.е. без торга!
Вывод: Не надо показывать минусы квартиры и экономить на рекламе.

Квартира сначала должна зацепить покупателя визуально. Если она в плохом состоянии, то стоит сделать недорогой косметический ремонт и только потом фотографировать. Причем качество снимков очень важно.

Эдуард Распопин, риэлтор, создатель сообщества «Консультации риэлтора. Агентство недвижимости»:
— Я делаю фотографии на хорошую камеру и слежу, чтобы в кадре не было личных вещей (посуды, зубных щеток, фото). Нужно максимально обезличить квартиру. Потому что так людям проще представить себя в ней.

Подготовьте квартиру к показу

Наведите лоск. Позаботьтесь о хорошем освещении и аромате. Лучше всего «работают» запахи свежесваренного кофе, ненавязчивых аромамасел или выпечки. А если клиентов отпугивает подъезд, то перед просмотром приберитесь и в нем.

Эдуард Распопин, риэлтор, создатель сообщества «Консультации риэлтора. Агентство недвижимости»:
— Был случай, когда дорогая квартира (дороже 10 млн рублей) в центре Москвы с отличным ремонтом долго не продавалась из-за состояния подъезда. Он был вонючий и полуразрушенный. Я посоветовал владельцам квартиры отремонтировать его за свой счет. Потратив на это 100 тысяч рублей, они, наконец, продали жилье на несколько миллионов дороже начальной стоимости.

Уведите животных и выселите арендаторов

На время показа отведите животных к соседям или друзьям. Если клиент окажется аллергиком или астматиком, тогда сделка может сорваться. Недружелюбных арендаторов лучше вовсе выселить.

Эдуард Распопин, риэлтор, создатель сообщества «Консультации риэлтора. Агентство недвижимости»:
— Мы с клиентами смотрели квартиру, где жил арендатор. Так он заявил, что заберет из квартиры все, вплоть до розеток. Естественно, клиент не стал ее даже рассматривать.

Используйте CRM

Обычно риэлтор ведет сразу много сделок по продаже, и ему нужно для разных клиентов одновременно размещать объявления, отвечать на звонки потенциальных покупателей, организовывать показы, оформлять документы и прочее. Если забыть хотя бы об одной задаче, продажи затягиваются.

А что, если есть инструмент, с которым все эти процессы можно выполнять быстрее? Этот инструмент — CRM-система. Как он помогает ускорить продажу квартиры , расскажем на примере программы для работы с недвижимостью SalesapCRM.

  • Размещение объявлений занимает всего 1 минуту. Благодаря интеграции с сервисом Zipal можно в 4 клика выгрузить объявление аж на 213 сайтов недвижимости! Вручную это займет как минимум весь рабочий день.

Так происходит выгрузка объявлений из SalesapCRM

  • Вместо словесного описания объекта можно отправить клиенту готовую PDF-презентацию объекта недвижимости. Этот документ будет содержать описание параметров квартиры, стоимость, а также фотографии и контакты риэлтора. Клиент за 5 минут просмотрит отправленные вами презентации и выберет, с кем договариваться о показе. Самое главное, что для создания презентации вам потребуется всего 1 секунда! Программа сделает ее автоматически.

Мы предложили риэлторам протестировать SalesapCRM для недвижимости. Вот какие полезные инструменты они выделили:

Мария Румянцева, директор агентства «Мегаполис Фрунзенская»:
— В SalesapCRM можно создавать заявки на подбор объектов, что позволяет формировать базу спроса. Без CRM сложно вести такую базу, поэтому 99% агентов ее не ведут. А CRM — это одна из важнейших составных частей работы по продаже объекта.

Кирилл Самсонов, эксперт в агентстве недвижимости «МИЭЛЬ»:
— Это полезный инструмент. Удобно, что CRM помнит все заявки и вовремя напоминает о важных действиях. Знаю хороших специалистов, которые обходятся без электронных помощников, и преклоняюсь перед их способностью все помнить. Но нам однозначно нужна CRM: руководителям — для управления отделами, а агентам — для оптимизации рабочего процесса.

Подведем итог. Как продать квартиру, которая никак не продается? Прежде всего, проверьте цену и качество рекламы. Остальное — это детали, которые можно быстро исправить. А если вы не хотите упустить ни одной мелочи, используйте CRM для работы с недвижимостью. Присоединяйтесь к нашим экспертам и тестируйте облачную программу SalesapCRM. Первые 7 дней бесплатно.

Автор: Анна Наумкина

Хотите эффективнее работать с недвижимостью?

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками,
  • checkбесплатный тестовый период 7 дней.