Какие нужны документы для оформления купли продажи квартиры для нотариуса

Продажа квартиры через нотариуса

Продажа квартиры через нотариуса нужна не всегда.
К тому же изменения в фз-218 «О государственной регистрации недвижимости» и Гражданский кодекс РФ, ступившие в законную силу с 01.01.2020 года серьёзно защищают приобретателя недвижимости.
Обязательного удостоверения требуют только сделки отчуждения недвижимости (долей в праве на нее) из владения несовершеннолетних и недееспособных.
Статья обновлена 05/01/2020

Получит выписку из ЕГРН и опираться на ее данные может и сам покупатель.
А за исполнение условий договора участниками сделки и государственную регистрацию перехода права и регистрацию права собственности на нового владельца нотариус ответственности не несет!
Но.
Может предложить дополнительные платные услуги:

  • передача документов на регистрацию права в электронном виде ( с 02.2019 года — бесплатно)
  • расчет по сделке через депозит нотариуса

Если ваша сделка не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, но вы по незнанию обратились за этой услугой, разъяснений о возможности оформить сделку в простой письменной форме — не ждите.

У нотариуса есть коммерческий интерес заработать на услуге.

Содержание статьи подробное:

Продажа квартиры через нотариуса

  • Оформление сделки
  • Документы нотариусу
  • Нотариальный договор
  • Затраты на оплату услуг нотариуса
  • Регистрация права собственности

Продажа квартиры через нотариуса не уменьшает хлопот продавца, а скорее добавляет.
Ведь нотариус требует больший пакет документов, нежели Росреестр.

К тому же у нотариусов очереди и участникам сделки предстоит ожидание, сроки которого трудно контролировать.
Поэтому необходимо брать запас времени и согласовывать его с Покупателем и в обязательном порядке прописывать эти договоренности на бумаге — в Предварительном договоре купли-продажи. Как правильно его составить > > >

Особенно сложны теперь ипотечные сделки, в которых требуется согласование Договора купли-продажи(ДКП) с банком-кредитором.

Но обо всём по-порядку.

Продажа квартиры через нотариуса. Оформление сделки

Не все сделки по купле-продаже квартир, комнат и домов подлежат обязательному удостоверению нотариусом, но в добровольном порядке — пожалуйста.
Поэтому, если вы «попали» к нотариусу, уж будьте уверены — услугу он окажет. Сделки с недвижимостью — слишком лакомый кусок.

Чтобы разобраться в необходимости удостоверения сделки, прочтите статью: Оформление квартиры у нотариуса , нужно или нет?

Оформление сделки купли-продажи квартиры не начинается и не заканчивается подписанием договора купли-продажи.

Ведь на период подготовки пакета документов для нотариуса необходимо скрепить отношения между продавцом и покупателем Предварительным договором, а после подписания Договора купли-продажи и удостоверения его нотариусом необходимо зарегистрировать переход права собственности на нового владельца в Россреестре.

Таким образом сделка по продаже квартиры состоит из трех этапов:

  • Первый этап — подписание Предварительного договора с условиями и сроками продажи, и сбор пакета документов для нотариуса
  • Второй этап — подписание Договора купли-продажи участниками сделки и удостоверение их подписей нотариусом
  • Третий этап — подача заявлений в Росреестр о переводе и регистрации права на Покупателя

Разберемся подробнее:

  • Первый этап сделки — это забота ее участников.

Подписание Предварительного договора купли-продажи необходимо для обеих сторон сделки. Ведь существенные условия сделки, такие как цена, порядок расчетов и передачи квартиры, необходимо прописать на бумаге.

Чтобы Ваш Покупатель «не убежал» потребуйте у него задаток. Только так Ваши условия, прописанные в Предварительном договоре купли-продажи(пДКП) будут выполнены .

Продажа квартиры через нотариуса. Документы для нотариуса

Какие документы необходимо предоставить нотариусу читайте в статье:

Продажа квартиры через нотариуса. Нотариальный договор

На этом этапе интересы нотариуса и участников сделки не совсем совпадают. Задача нотариуса составить договор таким образом, чтобы сделка не была признана оспоримой или ничтожной …. и все!

Будут ли выполнены сроки или иные условия расчета и вселения в квартиру его мало интересует.

Поэтому заранее ознакомьтесь с договором, чтобы внести дополнения, штрафные санкции за нарушение условий сделки в случае их нарушения со стороны Покупателя.

Например: Покупатель использует средства Материнского капитала и чтобы они были перечислены необходимо подать заявление в Пенсионный фонд и если Вы не пропишите сроки — Продавец это может и через месяц сделать.

Не дайте себя обмануть.

Затраты на оплату услуг нотариуса

Затраты на нотариуса большие и в сделках часто возникает спор между Продавцом и Покупателем, о том кто должен их оплачивать.

Этот момент необходимо обдумать заранее и прописать в Предварительном договоре.

Продажа квартиры через нотариуса. Регистрация права собственности

Регистрация права собственности обязательная процедура. Конечно договор купли-продажи вступит в силу после подписания его всеми участниками сделки и удостоверения подписей нотариусом и регистрация права вторична, но необходима.

Сроки подачи заявления о переводе и регистрации в законе не прописаны, но лучше не тянуть с этой процедурой.

  • За регистрацию права Покупатель должен заплатить государственную пошлину — 2000.0 рублей.
  • Сроки регистрации права на основании договора, заверенного нотариусом — не более 3-х рабочих дней. Подробнее о сроках регистрации > > >
  • У нотариусов есть право подавать заявления от участников сделки в Росреестр в электронном виде или на бумажном носителе. С февраля 2019 года нотариус должен это сделать бесплатно и в кратчайшие сроки:
    — в электронном виде, в течении рабочего дня
    -на бумажном носителе, не позднее следующего рабочего дня,
    ( Мы конечно обрадовались бесплатной услуге, да не тут-то было — нотариусы сразу подняли цены на услуги правового характера)
    Но сроки регистрации часто не сокращаются, поскольку госпошлина за регистрацию, оплаченная вашими деньгами, но через нотариуса идет в Росреестр долго, а без нее не проведут регистрацию.
    Сейчас нет очередей в Росреестре. Еще удобнее сдать документы через МФЦ.
  • Удостоверение договора купли-продажи нотариусом не исключает отказа и приостановки регистрации права в Росреестре, чаще всего это бывает: читать далее

Продажа квартиры через нотариуса. Ответственность нотариуса

Нотариус несет ответственность за законность сделки. Но он не несет ответственность за неисполнение условий договора сторонами, том числе и за расчет покупателя за квартиру.

Он может предложить расчет по сделке через депозит. Это услуга платная.

При расчете наличными деньгами из рук в руки — нотариус не участвует и не заверяет расписку.

Прочтите дополнительные полезные статьи:

Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости в простой письменной и нотариальной форме

Купить или продать недвижимое имущество невозможно без договора. Этот документ играет важную роль в сделках — от продажи квартиры до отчуждения зданий и предприятий. К подготовке договора следует отнестись с большим вниманием. Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости можно разделить на несколько этапов:

· переговоры и достижение устной договоренности;

· проверка документов на объект недвижимости;

· составление текста, согласование и внесение корректировок;

· заключение договора купли-продажи недвижимости;

· нотариальное удостоверение, если это необходимо в соответствии с нормами законодательства (например, когда продается доля в недвижимости) или по воле сторон сделки;

· регистрация перехода права собственности на основании соглашения.

Договор об отчуждении недвижимого имущества составляется в письменной форме и должен быть подписан сторонами — продавцом и покупателям, невыполнение требования к форме договора влечет его недействительность. В сделке возможен дополнительный этап — заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, т.е. соглашения, в котором стороны выражают намерение в будущем подписать основной договор.

Содержание договора купли-продажи объекта недвижимости

Гражданским кодексом РФ установлены существенные условия для оформления данного вида соглашения, без них договор будет считаться незаключенным.

· Первое условие — предмет договора. Сторонам необходимо указать информацию об отчуждаемом имуществе: кадастровый номер, адрес нахождения недвижимости, площадь, этаж, этажность, назначение (поможет выписка из реестра недвижимости). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, в случае продажи квартиры в строящемся доме.

· Второе обязательное условие — цена недвижимости.

· Если предмет сделки — жилая недвижимость (дом, квартира, часть квартиры или дома), в соглашении необходимо указать перечень граждан, за которыми сохраняется право пользования жилплощадью после оформления сделки (например, граждане, проживающие в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением или те, кому это право предоставлено по завещательному отказу).

Другие условия, о которых важно договориться и точно вписать в договор: наличие обременений (ипотека, залог и т.д.), порядок и сроки расчетов по сделке, ответственность сторон и порядок разрешения споров в случае возникновения конфликта.

Если покупатель и продавец по договору купли-продажи недвижимости придут к решению о необходимости нотариального удостоверения сделки, помимо ситуаций, прямо указанных в законе, в тексте соглашения также следует отметить этот факт.

Регистрация сделки в Росреестре как завершающий этап купли-продажи недвижимости

Право собственности на объекты недвижимости, как и переход права от одного лица к другому, необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре. Кроме подписанного договора о продаже квартиры, земельного участка и другой недвижимости, заявления на регистрацию, понадобятся правоустанавливающие документы, доверенность, если сделка совершалась через представителя и другие документы.

Для нотариально удостоверенной сделки процедура оформления регистрации проще, так как документы в регистрирующий орган направляет сам нотариус:

Читайте также  Как правильно оформить дарственную на квартиру

· после того, как в присутствии сторон договора (доверенных лиц) нотариус удостоверит сделку, в этот же день (незамедлительно), он передаст заявление на регистрацию и документы в Росреестр (если по независящей от нотариуса причины сделать это будет невозможно, он направит документы в бумажном виде не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора купли-продажи);

· срок регистрации сделки — 1 день, если документы поданы в бумажной форме срок увеличится, но составит не более 3 дней.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными действующим гражданским законодательством. способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицом действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

Как оформить куплю-продажу квартиры через нотариуса?

В каких случаях нотариальное сопровождение сделок с недвижимостью обязательно, а в каких нет? Сколько стоят услуги нотариуса, и какие преимущества они дают?

В каких случаях нужен нотариус для сопровождения сделки?

Если вы приобретаете квартиру в новостройке или в строящемся доме, услуги нотариуса вам не потребуются. Весь набор документов полностью оформляется застройщиком и работниками банка.

При покупке жилья на вторичном рынке в большинстве случаев нотариальное сопровождение не является обязательным и скорее выступает в качестве дополнительной гарантии юридической чистоты сделки. Но есть несколько исключений, когда купля-продажа квартиры невозможна без нотариального оформления:

  • квартира продается по договору ренты;
  • одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок или гражданин, признанный ограниченно дееспособным;
  • Жилье оформлено в долевую собственность и продается частично.

В перечисленных случаях при отсутствии нотариального удостоверения документов Росреестр может отказать в регистрации, а сама сделка в дальнейшем может быть признана недействительной в суде.

Какие документы нужны?

Перед тем, как обратиться к нотариусу, необходимо убедиться в наличии минимального набора документов:

паспорта всех участников сделки (покупателей и собственников);

выписка из ЕГРН на продаваемую квартиру;

документ, на основании которого действующий собственник получил квартиру (к их числу могут относиться договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор участия в долевом строительстве, договор приватизации, договор мены, судебный акт);

выписка из домовой книги (содержит сведения обо всех гражданах, зарегистрированных в квартире);

согласие супруга на осуществление сделки, если он не принимает в ней участие;

согласие органов опеки на совершение сделки, если в числе собственников есть несовершеннолетние.

Окончательный набор документов может отличаться в зависимости от ситуации и способа совершения сделки. Полный список необходимо уточнять непосредственно в нотариальной конторе.

Как происходит оформление сделки: пошаговая инструкция

После того, как продавец и покупатель пришли к соглашению относительно условий продажи квартиры (в частности, цены, сроков и способа передачи денежных средств, формата договора купли-продажи), для завершения сделки необходимо сделать несколько шагов:

1. Перепроверить наличие всех необходимых документов и записаться на прием

Также перед визитом в нотариальную контору можно уточнить требования к их перечню по телефону;

2. Прийти в назначенное время с оригиналами документов

В ходе приема нотариус поможет составить договор купли-продажи, перепроверит подлинность документов и соблюдение прав всех сторон сделки (в частности, супругов, несовершеннолетних детей, если они являются собственниками). При необходимости он запросит дополнительные документы для того, чтобы убедиться, что купля-продажа не нарушает законодательство;

3. Оплатить услуги нотариуса и госпошлину за регистрацию права собственности;

4. Подписать договор купли-продажи

После того, как стороны поставили свои подписи, нотариус заверяет все экземпляры договора печатью и передает их вместе с необходимым пакетом документов на регистрацию в Росреестр;

5. Дождаться регистрации сделки и забрать у нотариуса свой экземпляр договора и выписку из ЕГРН

Регистрация сделок купли-продажи, заключенных с участием нотариуса, происходит по ускоренной процедуре, и занимает не более 3 дней (договоры без нотариального заверения регистрируются в течение 10 дней).

Кто оплачивает услуги?

Вопрос оплаты услуг нотариуса является предметом договоренности между продавцом квартиры и покупателем. Здесь нет четко установленных правил, поэтому возможны различные варианты. Оплату может произвести одна из сторон или все участники сделки в равных долях.

Стоимость нотариальной сделки

В стоимость нотариального оформления сделки купли-продажи входят несколько составляющих:

Услуги составления договора и подготовки документации

Стоимость составления договора может варьироваться в зависимости от региона (от 3 до 10 тыс. рублей);

Нотариальное заверение договора


Цена будет зависеть от того, кто заключает сделку. Если она совершается между близкими родственниками (супруги, родители, дети, внуки), стоимость заверения договора составит 3 тыс. рублей плюс 0,2% от стоимости договора (при цене договора меньше 10 млн рублей) или 23 тыс. рублей плюс 0,1% от стоимости договора (при цене договора от 10 млн рублей).

В остальных случаях при сделках стоимостью менее 1 млн рублей, участникам придется заплатить 3 тыс. рублей плюс 0,4% от стоимости договора. Если цена договора составляет от 1 до 10 млн рублей, пошлина составит 7 тыс. рублей плюс 0,2% от суммы сделки, а при продаже квартиры стоимостью свыше 10 млн рублей – 25 тыс. рублей плюс 0,1% от суммы сделки.

Более подробная информация о тарифах опубликована на сайте Федеральной нотариальной палаты;

Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре

По состоянию на 2021 год она составляет 2 тыс. рублей.

Какую ответственность несет нотариус?

Нотариус несет имущественную ответственность за возможные ошибки при совершении сделок. Если клиенты понесли ущерб в результате нотариальных действий, они имеют право на полную компенсацию причиненного вреда. Возмещение происходит за счет средств личного страхования нотариуса, компенсационных фондов региональной нотариальной палаты (или Федеральной нотариальной палаты), а также в крайнем случае – имущества нотариуса.

Возможные риски

Нотариальное удостоверение любой сделки с недвижимостью существенно снижает риски при совершении сделки купли-продажи квартиры как для продавца, так и для покупателя. Нотариус имеет прямой доступ к Единому государственному реестру недвижимости и в любой момент может проверить состав собственников, а также информацию об объекте недвижимости. Кроме того, он может оперативно запрашивать дополнительные сведения в государственных органах при возникновении сомнений в намерениях участников сделки.

Также нотариусы выступают в роли независимых юристов и помогут составить договор купли-продажи оптимальным образом и учесть интересы всех сторон сделки.

Тем не менее, стоит учитывать, что нотариус не может дать полной гарантии от всех возможных сценариев. В его компетенцию не входит выяснение всех обстоятельств, при которых собственник получил квартиру и отслеживание всех сделок, которые с ней совершались. Это означает, что сохраняются некоторые риски, связанные со скрытыми собственниками или недобросовестными действиями продавца.

Я планирую приобрести вторичное жилье в ипотеку. Нужен ли мне нотариус?

Как и в случае с обычной куплей-продажей, участие нотариуса требуется, если в числе собственников приобретаемой квартиры есть несовершеннолетние или жилье находится в долевой собственности. В остальных ситуациях использование нотариальных услуг остается на усмотрение участников сделки.

Читайте также  Имеют ли дети право на долю в квартире

Алгоритм действий при оформлении сделки остается примерно тем же. Единственным отличием является то, что после подписания договора, покупатель должен предоставить документы в банк для окончательного оформления кредита. После этого, он возвращает документы нотариусу, который передает их в Росреестр для регистрации.

Плюсы и минусы оформления сделки через нотариуса

К числу несомненных плюсов приобретения квартиры с участием нотариуса относится надежность сделки. Нотариус отвечает за качество своей работы не только репутацией, но и своим имуществом, поэтому он заинтересован в обеспечении интересов всех сторон договора.

Если по каким-то причинам дело доходит до суда, нотариально заверенные документы имеют повышенную доказательную силу в ходе разбирательства и рассматриваются в приоритетном порядке.

Кроме того, участие нотариуса позволит сэкономить большое количество времени, потому что все документы можно подготовить в одном месте. Кроме того, нотариальная контора сама направит их в Росреестр.

К числу недостатков относится высокая цена нотариальных услуг. С учетом работы над проектом договора, дополнительных услуг и пошлин общая стоимость может доходить до 50 и даже 100 тыс. рублей.

Какой список документов требуется для продажи квартиры в 2020 году

Если вы решили продать свою квартиру, стоит заранее позаботиться о том, чтобы все необходимые документы были в порядке.

  • Общие положения о сделке
  • Продаем квартиру правильно
  • Как оформить сделку купли-продажи квартиры
  • Регистрация перехода права собственности
  • Стоимость оформления сделки в 2020 году
  • Список документов для продажи квартиры
  • Комментарии

Многие сделки по недвижимости срываются из-за длительных сроков подготовки объекта к продаже. Поэтому если вы решили продать свою квартиру, стоит заранее позаботиться о том, чтобы все необходимые документы были в порядке. Как только найдется реальный покупатель, вы без промедления сможете составить соответствующий договор. Далее поговорим о том, какой список документов для продажи квартиры необходимо подготовить.

Общие положения о сделке

Чтобы продать квартиру недостаточно просто проживать в ней. В первую очередь, необходимо быть собственником данного объекта недвижимости или его законным представителем.

Собственник — это лицо, которое вписано в реестр ЕГРН в качестве владельца жилого помещения. Данный статус подтверждается свидетельством о праве собственности (не выдается с 2016 года) или выпиской из реестра.

Собственников у квартиры может быть несколько. Каждый из них владеет определенной долей. Поэтому оформить договор купли-продажи каждый владелец вправе только на свою часть квартиры. В соответствии со статьей 244 ГК РФ собственность может быть совместной или долевой.

Совместная собственность на квартиру подразумевает под собой равноправное (в равных долях) владение объектом недвижимости. В большинстве случаев такой вид собственности является следствием приватизации. При долевой собственности недвижимое имущество принадлежит гражданам с учетом определения доли каждого владельца.

Если в силу обстоятельств собственник не может заниматься организацией сделки или присутствовать во время подписания договора купли-продажи, он вправе привлечь к процессу законного представителя.

Представитель собственника — это лицо, которое действует в интересах владельца квартиры по нотариально заверенной доверенности.

Юристы рекомендуют оформлять доверенность в крайних случаях. Если такая необходимость обоснована, следует со всей ответственностью отнестись к выбору кандидатуры представителя и внимательно проработать его полномочия. Важно понимать, что данное лицо будет не только вести переговоры с покупателями от вашего имени, но и подписывать важные юридические документы.

Наиболее оптимальный вариант — привлечь к сделке риэлтора. Специалист окажет содействие в оценке объекта, поможет оформить документы с учетом всех юридических тонкостей, а также самостоятельно займется подбором перспективных покупателей.

Есть еще одна категория лиц, которая вправе принимать участие в сделке по продаже квартиры — законный представитель собственника. Это гражданин, который выступает от имени подопечного во всех учреждениях (вне зависимости от их формы собственности, в том числе и в суде).

Законный представитель защищает интересы несовершеннолетнего ребенка и недееспособного лица (для признания лица недееспособным необходимо медицинское заключение).

Важно: если ребенку не исполнилось 14 лет, все сделки с недвижимостью осуществляют исключительно его родители, опекуны или законные представители. В возрасте от 14 до 18 лет он вправе лично участвовать в подписании документов с согласия вышеуказанных лиц.

Законный опекун не во всех случаях может на свое усмотрение распоряжаться недвижимым имуществом подопечного. Допускается его участие в следующих сделках:

Обмен на аналогичное жилье в случае, если несовершеннолетнему или недееспособному лицу необходимо сменить место жительства.

Осуществляется продажа квартиры по цене выше среднерыночной.

Договор купли-продажи заключается с целью оплаты дорогостоящего лечения для подопечного.

Продажа недвижимости осуществляется с целью покрытия долгов по судебным решениям.

Все вышеперечисленные сделки, которые совершаются от лица несовершеннолетнего или недееспособного, происходят только по согласию органов опеки.

Продаем квартиру правильно

Каждый собственник хочет продать квартиру в максимально короткие сроки и по выгодной стоимости. Для того, чтобы реализовать задуманное, необходимо выполнить несложный алгоритм действий:

Заранее подготовить пакет документов.

Привести квартиру в порядок (сделать предпродажный ремонт).

Узаконить самовольные постройки.

Определится со стоимостью квартиры. Для этого необходимо промониторить рынок аналогичной недвижимости.

Проработать макет активной рекламы. Если не можете самостоятельно это сделать, обратитесь к риелтору.

Следует помнить, что совместная или долевая собственность автоматически усложняют процесс продажи недвижимого имущества. В ситуации, когда владельцем объекта является одно совершеннолетнее дееспособное лицо необходимо подготовить только паспорт и договор купли продажи. При долевой и совместной собственности не только увеличивается список документов, но и меняется алгоритм оформления сделки.

Многих интересует вопрос о том, какие документы нужны для продажи квартиры, которая находится в совместной или долевой собственности. Все зависит от конкретной ситуации.

Если жилье было куплено в браке, оно относится к категории совместно нажитого имущества супругов. При этом абсолютно не важно на чье имя зарегистрирован объект. В данном случае для оформления сделки необходимо подготовить согласие на продажу от имени второго супруга. Данное согласие должно быть заверено нотариально. При наличии брачного контракта, в котором четко определены имущественные доли супругов, согласие на продажу не требуется.

Важно: если жилье было подарено одному из супругов, оно не будет относится к категории совместно нажитого имущества.

Если квартира находится в долевой собственности с несовершеннолетним лицом, необходимо заручится поддержкой органов опеки.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры

В 2020 оформить сделку можно тремя способами:

Кто, сколько и за что платит на сделке купли-продажи?

Купля-продажа недвижимости всегда влечет за собой дополнительные траты — тут и государственные пошлины, и оплата работы риелтора, и оформление разных документов, без которых сделку могут не зарегистрировать или признать недействительной даже спустя много лет. Принято, что все расходы, связанные с покупкой, ложатся на плечи покупателя, но есть и исключения.

Мы выяснили столичный прейскурант на все необходимые и дополнительные расходы, сопутствующие сделке.

Оплата работы риелтора

Шанс заплатить у покупателя появляется практически сразу после того, как он осознал, что хочет приобрести недвижимость. Есть два пути — искать подходящий вариант самостоятельно или еще на этом этапе заключить договор с агентством, чтобы подбором занимался риелтор. Обычно это самая ощутимая графа расходов.

На московском рынке большинство разговоров о размере риелторской комиссии начинаются с 3%. У крупных агентств при этом существует дополнительная планка: 3%, но не менее, например, 200 тыс. рублей (хотя агентства поменьше просят от 100 тыс. рублей).

  • Торги ведутся за 3%, но отстоять эту сумму получается не у всех: чаще риелторы получают что-то в промежутке между 2 и 3% суммы сделки, а если дело касается очень дорогой квартиры, комиссия падает и до 1,5%.
  • В некоторых случаях ценник способен доходить и до 5% — если квартира проблемная (собственник за границей, квартира перешла по наследству, в которое еще только предстоит вступить, и т. д.).
  • На практике риелтор, работающий в агентстве, получит от комиссии в лучшем случае половину — остальное он отдаст агентству (риелторы-звезды получают до 60%, но чаще все же 30–40–50%).

Раньше активно применялась такая схема: покупатель заявлял своему риелтору, что у него на покупку есть определенный бюджет, и гонораром агенту станет та сумма, которую риелтору удастся выторговать у продавца. Например, если покупатель готов купить дом за 10 млн рублей, и дом мечты именно за 10 млн и продается, риелтор может поторговаться и получить скидку в 100 тыс. — они-то и будут гонораром (покупатель при этом купит дом все за те же 10 млн рублей).

Со временем схема была предана анафеме, и сейчас риелторы получают комиссию в том размере, о котором договаривались на старте работы: по окончании сделки никаких надбавок они уже не требуют. И всё, что риелтору удастся выторговать, пойдет в карман его клиенту.

  • При работе с риелтором сперва заключается договор на возмездное оказание услуг (за подбор, юридическое сопровождение и оформление сделки). Обычно работа агентства оплачивается по факту (после того как услуга полностью оказана), но ряд агентств просит предоплату (например, в размере 30%). Если продавец/покупатель посреди процесса решит отказаться от дальнейшей работы с агентством (или вообще от сделки), то эту предоплату могут и не вернуть.
Читайте также  Как оформить наследство по завещанию пошаговая инструкция

Подготовка к сделке

Есть несколько документов, которые необходимо правильно оформить до начала продажи своего объекта. Эти траты ложатся на плечи собственника:

  • Если у продавца есть супруг или супруга, то потребуется его/ее согласие на сделку. Это должен быть нотариально заверенный документ, стоимость которого обойдется примерно в 2 тыс. рублей.
  • Еще 2 тыс. рублей потребуется для оформления у нотариуса доверенности на покупку (если покупатель будет действовать через доверенное лицо).
  • Получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров часто становится поводом для спора: продавец заявляет, что это надо не ему, а покупателю, так как их наличие снижает риски последующего оспаривания сделки. В диспансерах действуют разные прейскуранты: в одних за простую справку попросят 700–800 рублей, в других выдадут бесплатно. С освидетельствованием получится дороже — от 1,1 до 1,4 тыс. рублей, но эта процедура проводится крайне редко, а если она понадобится (и при этом дело не в возрасте собственника), то лучше крепко задуматься, так уж вам нужен именно этот вариант.

Траты, которые придется понести покупателю недвижимости на этапе подготовки:

  • Заказ оценочного альбома для получения ипотечного кредита (исходя из результата банк одобряет определенную сумму). Стоимость работы оценщика составляет около 5–6 тыс. рублей.
  • Для оценки нужно получить поэтажный план (экспликацию). На относительно новые квартиры эти документы бесплатно выдает управляющая компания. В остальных случаях экспликация получается через МФЦ за 500 рублей. Документ придется подождать около недели.
  • Альбом получится сделать без выезда техника, если он приезжал не более пяти лет назад: срок составит 10 рабочих дней, а чек — 500 рублей. Если выезд техника нужен, то надо обратиться в ГБТИ, услуга стоит около 9 тыс. рублей (расчет зависит от метража квартиры), а срок составит 10–12 рабочих дней. Для ускорения процесса риелторы обращаются к неофициальным фирмам, в которых подобные справки удастся сделать за один день, цена — около 5 тыс. рублей.
  • Страхование объекта недвижимости при оформлении ипотечного кредита. Обойдется примерно в 0,2–0,8% в зависимости от суммы кредита, банка и выбранных рисков (последнее опционально: страхование жизни и здоровья заемщика необязательно, но иногда дает скидку по ипотечному проценту).
  • Внесение аванса после того, как квартира выбрана. Аванс не является дополнительной тратой и включен в стоимость покупки, но покупателю следует знать, что он оплачивается отдельно и заранее. Размер аванса — около 30 тыс. рублей. Попутно составляется соглашение, в котором прописывается, когда и на каких условиях (в том числе кто за что будет платить) стороны собираются выйти на сделку.

Составление договора

Перед выходом на сделку покупатель и продавец договариваются, какой договор они будут заключать. Один из вариантов — в простой письменной форме (даже бесплатно), но тем выше риски.

Другой способ — составить и заверить договор у нотариуса — это обязательно, если есть несовершеннолетние собственники, если сделка касается ренты или если продается доля квартиры.

Нотариально заверенный договор желателен, если есть хоть малейший риск, что сделка может быть оспорена, а такой риск есть почти всегда. Многие небезосновательно считают, что проведение сделки через нотариуса более надежно.

Оформление

Для составления договора в простой письменной форме воспользуйтесь предложением агентства или риелтора, которые при этом и сами нередко делегируют процесс юристам. Цена — около 3 тыс. рублей (все это заранее прописывается в авансовом соглашении).

Такая трата вполне обоснована: составлять договор будет грамотный человек, который фактически занимается этим целыми днями, — риск ошибки значительно снижается.

Нотариальный договор необязательно регистрировать с помощью нотариуса — допустимо сделать это и самостоятельно, через МФЦ.

Нотариально заверенный договор обойдется дороже — многие нотариусы работают за процент от стоимости объекта, в среднем по Москве их услуги обходятся примерно в 25–30 тыс. рублей. В эту сумму входит не только составление договора, но и его нотариальное заверение. Сумма рассчитывается исходя из стоимости квартиры.

За 2 тыс. рублей нотариус сам отправит договор на регистрацию — это удобно: участникам сделки не придется ехать в МФЦ. Договор будет зарегистрирован в электронном формате.

Оплата сделки

Существует несколько вариантов передачи денег от покупателя к продавцу: наличные, аккредитив и аренда банковской ячейки.

  • Наличные — на первый взгляд, это самый простой способ, но на практике предоставляет простор для мошенничества, поэтому таким способом практически не пользуются.

  • Аренда банковской ячейки. В Сбербанке за аренду ячейки просят 6,7 тыс. рублей. В других банках стоимость сопоставима.
  • Аккредитив. Покупатель приносит деньги в банк и кладет их на счет — банк передаст их продавцу только после проведения регистрации сделки и передачи прав собственности. Тот же Сбербанк предоставляет популярную услугу «Безопасные расчеты» — фактически создается три счета: покупатель приносит деньги в банк и кладет их на свой счет, после чего банк переводит эти средства на другой счет — промежуточный. Стоит эта услуга 3,4 тыс. рублей. Без использования этого промежуточного счета оплата аккредитива составит около 3 тыс. рублей.

Регистрация сделки

Если сделка регистрируется в МФЦ, покупатель оплачивает госпошлину — 2 тыс. рублей.

Если это электронная регистрация, то она стоит уже 10,9 тыс. рублей.

Можно провести электронную регистрацию с помощью нотариуса (мы говорили об этом выше) — 2 тыс. рублей.

Сколько и за что платит покупатель

Покупка недвижимости по договору с агентством (включая подбор, юридическое сопровождение и оформление сделки) — от 100 тыс. рублей;

Работа оценщика — 5–6 тыс. рублей.

Страховка при оформлении ипотеки — около 0,2% суммы сделки.

Заключение договора у нотариуса — 25–30 тыс. рублей либо составление договора специалистом — около 3 тыс. рублей.

Аренда банковской ячейки — 6–7 тыс. рублей/Оплата аккредитива в банке — 2,3–3,4 тыс. рублей.

Регистрация в МФЦ (госпошлина) — 2 тыс. рублей/Электронная регистрация — 10,9 тыс. рублей/Электронная регистрация у нотариуса (если договор заключался у него) — 2 тыс. рублей.

Сколько и за что платит продавец

Согласие супруга или супруги на продажу квартиры — 2 тыс. рублей.

Доверенность на покупку (опционально) — 2 тыс. рублей.

Справки из диспансеров — 700–800 рублей (возможно, будет оплачивать покупатель).

Редакция благодарит за помощь в подготовке инструкции ведущего эксперта агентства «Миэль» Евгения Коноплева, руководителя «Агентства ФЛЭТ» Елену Толстикову и руководителя агентства «Вишня. Агентство безопасной недвижимости» Сергея Вишнякова.

В 20 году вы пишите статью и сообщаете, что нотариусу нужно платить деньги за электронную регистрацию в Росреестре. Как это?? — если с февраля 2019 г. нотариусов обязали после сделки делать регистрацию в Росреестре БЕСПЛАТНО.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ирина, речь идет только о госпошлине в 2 тысячи рублей. Ее никто не отменял. Эти деньги получает не нотариус, а регистрирующий орган, а подает документы нотариальная контора. С уважением, Елена Толстикова

с чего вы взяли что клиент это покупатель , клиент это продавец , рынок давно не продавца , а покупателя и комиссию платит и должен платить именно продавец .весь этот паник покупки это пыль .. как не было покупателей так нет ..

Расскажите: нашёл объект: агенство выступает посредником между продавцом и покупателем. С продавцом отношения подкреплены агентским договором. Агенство отказывает покупателю в заключении ДКП, побуждая заключить возмездный агентский договор о мнимых услугах, которые покупатель совершает сам. Чем руководствуется АН? Или считает априори всех участников рынка безграмотными в юридическом аспекте сделки?

Вы можете предоставить со своей стороны специалиста по сопровождению — или ПОЛНОСТЬЮ вести сделку сам, т.к. Вы покупатель и у Вас больше требований к сделке априори.У продавца одно требование — деньги получить.Он(продавец) не обязан Вам доказывать чистоту своего объекта.Спрашивайте, запрашивайте, проверяйте — Ваше право.Я всегда прошу предоставить профессионального сопровождающего с другой стороны.Представлять интересы двух сторон никто не будет, тем более бесплатно.Грамотные» в юридическом аспекте «и покупатели и продавцы еще ДО заключения авансового соглашения( «агентского договора») уточняют ВСЕ аспекты проведения сделки. А тем более такого важного вопроса кто за что платит.Продаем квартиру.История ее очень большая.Все документы покупателю на аванс принесли — просит объяснить что к чему и откуда начинается — вот с этого момента ему и нужен личный сопровождающий специалист, продавцу он верить не обязан.Как итог — аванс перенесли и в следующий раз покупатель пришел с агентом по сопровождению.

Мне ваше чувство солидарности знакомо. но я сам могу разобраться с документами и фиксацией сделки в банке и её регистрацией в росреестре. Со стороны продавца этим занимается агенство. Мне эти услуги от этого агентства не нужны.