Какие документы нужны от продавца квартиры через ипотеку

Документы от продавца на ипотеку

В процессе подготовки документов от продавца на ипотеку, следует учитывать не только обязательные, но и дополнительные виды бумаг. Первые затребует банк для оформления сделки, а вторые потребуются в ходе проверки юридической чистоты квартиры, оформления закладной или одобрения ссуды.

Такие перечни определены в законе и позволяют с гарантией определить наличие у продавца прав собственности и отчуждения жилья, а также отсутствие обременений и прочих ограничений на объекте недвижимости. Чтобы понять, какие документы нужны от продавца на ипотеку, предлагаем детальный разбор обязательных и дополнительных видов бумаг.

Какие документы затребует банк

Начать стоит с обязательной документации, без которой невозможно получить ипотечный кредит и переоформить жильё на себя. В этот список входят:

  • удостоверение личности;
  • разрешение от органов опеки;
  • согласие второго супруга (скачать образец);
  • правоустанавливающие бумаги (договор о приобретении, например);
  • подтверждение прав на жильё;
  • сведения о зарегистрированных на день оформления людях (скачать форму №9);
  • свидетельство о браке, либо разводе.

Если выступаете через представителя, потребуется заверенная у нотариуса доверенность. В перечень дополнительных документов продавца при продаже квартиры в ипотеку входят:

  • справка из психоневрологического и наркологического диспансера;
  • технические бумаги и подтверждение передачи задатка;
  • справка о том, что отсутствует задолженность по коммунальным платежам.

Последние два вида справок нужны далеко не всегда. Оформление ссуды проводится и без них, если нет конкретных обстоятельств, требующих предоставления этих бумаг.

Кроме этих документов банк может затребовать и другие, в зависимости от конкретной ситуации. Например, по недавно выданным свидетельствам о праве на наследство, некоторые банки требуют нотариальное заявление от собственника с гарантией, что других наследников нет.

О сроках действия справок для ипотеки подробно описано в другой статье.

Теперь давайте разберемся детально с каждым документом, необходимым для предоставления в финансовую организацию.

  1. Удостоверение личности (паспорт) должен представить не только продавец, но и все собственники жилого помещения. Если владельцам еще не исполнилось 14 лет, нужно подготовить свидетельство о рождении. Если единственным собственником является лицо до 18 лет, потребуется еще и паспорт опекуна или родителя.
  2. К обязательным документам для ипотеки от продавца квартиры также относят договор о приобретении, либо иное соглашение, на основании которого жильё передается покупателю за деньги (правоустанавливающая документация). Некоторые сделки нужно обязательно регистрировать у нотариуса. Какие именно – подскажет юрист или риэлтор.
  3. Если есть несовершеннолетние собственники, то в органах опеки и попечительства нужно взять разрешение на совершение сделки (ФЗ-48 Об опеке и попечительстве, ст.21 (скачать)), сняв с него копию. Оригинал и копия передаются вместе с остальным пакетом бумаг. Такие допуски нужны, когда в жилом помещении зарегистрированы собственники, не достигшие совершеннолетия. Разрешение подтверждает, что их права при продаже соблюдены.
  4. Согласие второго супруга необходимо заверить в нотариальной конторе. Об этом говорится в п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (скачать): для заключения сделки по распоряжению имуществом… необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
  5. Такие документы для оформления ипотеки от продавца, как подтверждение заключенного брака или оформленного развода, нужны, если жильё приобреталось в период нахождения в браке. Также эти бумаги придется представить, если в свидетельстве на имущество одна фамилия, а в паспорте – другая.
  6. Правоподтверждающая документация – это свидетельство о праве собственности или выписка из реестра прав на жилое имущество (ЕГРН). Так продавец доказывает, что он владеет недвижимостью и передает ее в собственность другому лицу на законных основаниях.

Дополнительно может потребоваться предварительное соглашение (договор) с продавцом. Это своеобразная гарантия для банка, что сделка состоится в любом случае. Но этот договор надо составлять не всегда – только по запросу кредитора. Также список документов для ипотеки от продавца включает расписку (скачать образец), что передан аванс или задаток. Этот вид документации нужен только в тех случаях, когда подобные средства действительно передавались. Эта же сумма указывается в предварительном соглашении.

Выписка из домовой книги, либо справка о прописанных лицах или составе семьи нужны для определения тех лиц, чьи интересы затрагивает сделка. Зачастую собственников просят выписаться из жилья перед оформлением договора. Могут потребоваться и сведения из лицевого счета квартиры. Они подтверждают, что долги по платежам за коммунальные услуги оплачены.

Технический паспорт позволяет убедиться, что в жилом помещении отсутствуют незаконные переделки (требуют не всегда):

  • перенос стены, изменение площади комнат;
  • и прочие виды перепланировки или реконструкции.

Этот документ нужен и тем покупателям, у кого в семье имеются несовершеннолетние дети. Им потребуется разрешение органов опеки, которые попросят техпаспорт. Об оформлении разрешения опеки на ипотеку читайте в другой статье.

Перечень документов продавца при ипотеке также включает выписку из ЕГРН. Это так называемая правоподтверждающая бумага. В ней отражаются:

  • сведения о собственниках жилья;
  • наложенных ограничениях;
  • или существующих обременениях.

Необходимо собрать справки и в наркологическом, а также психоневрологическом диспансере. Обычно они нужны, если продавец – лицо пожилого возраста, пьющий или вызывающий другие сомнения человек. Хотя эти бумаги спрашивают далеко не во всех банках. Иногда их просят представить сами покупатели, если возникают сомнения в адекватности действий продавца.

Что потребуется при продаже квартиры по доверенности

Большинство покупателей интересует, какие документы предоставляет продавец при оформлении ипотеки, если он действует по доверенности. В данном случае все просто – перечень документации тот же, но особые требования предъявляются к форме и содержанию доверенности. Они установлены Гражданским кодексом РФ статья 185.1 (скачать), статья 186 (скачать) Но сначала нужно проверить:

  • есть ли нотариальное удостоверение этой бумаги;
  • не истек ли срок предоставления доверенности;
  • информацию о доверителе и доверенном лице.

По закону непосредственная продажа недвижимости возможна только по генеральной доверенности, согласно которой собственник передает третьему лицу максимум прав на совершение сделки. В противном случае допускается только сбор документации. Либо в этом документе четко прописывают права и возможности доверенного. Обычно так поступают, когда продажей занимается родственник или риэлтор.

Из-за высокого риска мошенничества, принимая документы для продажи квартиры в ипотеку, банки часто отказываются работать с доверенными лицами. Поэтому следует заранее уточнить возможность совершения сделки по этой бумаге, а также, выяснить, кто является собственником жилья. Не забывайте также, что лицо, вписанное в генеральную доверенность, вправе подписывать договор о приобретении.

Содержание ее будут тщательно проверять. Если нет четкого указания прав доверенного лица, в совершении сделки могут отказать. Учитывайте такую возможность, составляя перечень документов для продажи квартиры по ипотеке. Следует брать во внимание и другие нюансы подготовки бумаг. К примеру, список будет отличаться, если вы приобретаете частный дом, а не жилплощадь в многоквартирном здании.

Чем отличаются перечни бумаг при покупке квартиры и дома

Отличий немного и они касаются характера сделки. При подготовке документации следует учитывать особенности, которые имеются у загородного объекта недвижимости. В итоге нужны следующие документы для ипотеки от продавца дома:

  1. Соглашение о приобретении жилья, где указано, что имущество передается вместе с земельным участком, либо без него.
  2. Подтверждение прав на объект и землю, на которой он расположен (если они приобретались до 1998 года, на этом документе (свидетельстве) должна стоять печать БТИ).
  3. Помимо технического, потребуется еще кадастровые бумаги на участок.
  4. В согласии супруга на совершение сделки следует указать, что он не против продажи и территории, на которой расположен дом.

Документы для продажи квартиры через ипотеку состоят приблизительно из тех же пунктов, но разница в наличии земли, где находится здание. Выше указаны те справки и подтверждения, которые имеют отличия. Остальные бумаги предоставляются из перечня, подготовленного для покупки квартиры.

Как пакет бумаг передается в банк

Процедура сбора бумаг реализуется собственником жилья или его представителям. Если продавец по ипотеке по доверенности действует, то потребуется нотариально удостоверенный документ определенного образца. Вместе с ним он обращается в реестр, диспансер и прочие инстанции для предоставления необходимых справок. Либо все эти мероприятия придется проводить самостоятельно.

Когда нужные бумаги собраны, остается понять, как отдать документы продавца для одобрения ипотеки в финансовую организацию. Направляются они лично или через представителя, но предварительно нужно:

  • оценить стоимость недвижимости (оплачивает оценку обычно покупатель);
  • открыть счет в банке, куда будут зачислены средства по соглашению о продаже. Как происходит передача денег при ипотеке продавцу описано в другой статье.

Далее следует подать бумаги на квартиру в финансовое учреждение и подписать договор, закрепляющий сделку о приобретении жилого имущества. На финальном этапе происходит регистрация соглашения в Росреестре. Затем средства переводятся на счет продавца оговоренным заранее способом.

При этом банк проверяет список документов для продажи квартиры в ипотеку. В ходе проверки выясняется:

  • действительно ли вы являетесь собственником;
  • имеются ли обременения или аресты;
  • наличие согласия супругов;
  • состояние многоквартирного или частного дома;
  • правильность оформления бумаг.

Обычно вся процедура проходит в течение трех недель. Максимальный срок – два месяца. За независимой оценкой может обратиться как продавец, так и покупатель. А расходы на нее можно поделить пополам, либо по договоренности.

Собирая финальный пакет документов для продажи квартиры по ипотеке, учитывайте, что расписку о получении аванса можно составить от руки, но желательно пригласить свидетелей. Лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку — читайте в другой статье. Предварительный договор о приобретении жилья передается покупателю. С ним он обращается в банк за предоставлением ссуды.

Читайте также  Максидом можно ли делать возврат лишнего товара

Если жильё передается с находящимся в нем имуществом, то документы для продажи квартиры под ипотеку будут включать акт приема-сдачи. В нем описывают все предметы, передаваемые покупателю. В банк вы отправляетесь вместе со второй стороной сделки. На месте можно оформить договор, и открыть счет. Остальные бумаги желательно иметь при себе на момент обращения к кредитору.

Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет

Сбор документов — важный этап предпродажной подготовки. Ниже публикуем перечень бумаг, необходимых для успешного проведения сделки. Рекомендуем запасаться ими заранее: это позволит минимизировать затраты в дальнейшем.

Вы можете обратиться в риелторскую или юридическую фирму — специалисты помогут в оформлении бумаг и обеспечат максимальную безопасность сделки. Стоимость таких услуг обычно составляет до 2–3% от цены квартиры. Но если ваш бюджет ограничен — документы можно подготовить самостоятельно.

Список документов для продажи квартиры

  • Паспорт
  • Справка о составе семьи
  • Договор купли-продажи
  • Выписка из ЕГРН
  • Нотариальная доверенность
  • Разрешение органов опеки и попечительства
  • Свидетельство о рождении ребенка
  • Письменное согласие супруга
  • Правоустанавливающий документ
  • Технический паспорт

Паспорт

Для заключения сделки, прежде всего, потребуется документ, удостоверяющий личность продавца или его уполномоченного представителя. Если владельцев несколько, необходимы паспорта каждого. Иностранным гражданам для продажи квартиры нужно предъявить вид на жительство или нотариально заверенный перевод паспорта.

Справка о составе семьи

Это расширенная выписка из домовой книги. Она позволяет потенциальному покупателю узнать всю историю владения собственностью и убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Чтобы оформить документ, нужно обратиться в МФЦ. Кроме того, его можно заказать на портале госуслуг. Справка считается действительной не больше 30 календарных дней. Предоставляется бесплатно.

Договор купли-продажи

Юридически фиксирует условия сделки и закрепляет обязательства сторон. В договоре указываются паспортные данные продавца и покупателя, стоимость квартиры, ее кадастровый номер и адрес. Оригиналы должны быть у каждого участника сделки. Еще один экземпляр передается в регистрационный орган. Обязательное дополнение к договору купли-продажи — акт приема-передачи.

Выписка из ЕГРН

Заменяет свидетельство о праве собственности и позволяет покупателю узнать о наличии обременений на недвижимость. Например, не находится ли она под арестом или в залоге у банка. Выписку из ЕГРН можно получить в МФЦ или на официальном сайте Росреестра. Кроме того, Федеральная кадастровая палата в пилотном режиме запустила онлайн-платформу по выдаче сведений из ЕГРН.

Нотариальная доверенность

Требуется в том случае, если влaдeлeц недвижимости по какой-то причине нe мoжeт лично yчacтвoвaть в сделке. В доверенности прописываются паспортные данные уполномоченного представителя, список его прав, адрес квартиры, дата составления документа. Доверенным лицом может быть любой дееспособный совершеннолетний гражданин. Документ требуется удостоверять нотариально.

Разрешение органов опеки и попечительства

Если в семье есть дети младше 14 лет, потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Документ гарантирует, чтo cдeлкa нe ущемляет пpaвa ребенка и после ее заключения его жилищные условия не ухудшатся. В том случае, если несовершеннолетний только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее собственником, согласие опеки не требуется.

Свидетельство о рождении ребенка

Если в число собственников квартиры входит ребенок, для заключения сделки, помимо паспортов, родители обязаны предоставить свидетельство о рождении. Опекуны и попечители должны иметь судебное решение об установлении опеки или свидетельство об усыновлении. Если несовершеннолетнему собственнику есть 14 лет, свидетельство о рождении предоставляется вместе с паспортом.

Письменное согласие супруга

Недвижимость, приобретенная в браке, считается совместной собственностью — даже если в документах значится только один владелец. В этом случае для заключения сделки продавцу потребуется письменное согласие супруга (также нужно приложить свидетельство о браке). Строгих правил по его оформлению и содержанию нет, но на документе должны стоять подпись и печать нотариуса.

Правоустанавливающий документ

Любой документ, на основании которого зарегистрировано право собственности на недвижимость. Если квартиру покупали — потребуется предыдущий договор купли-продажи, приватизировали — договор приватизации, получили в подарок — дарственная, получили в наследство — справка о праве на наследство. Если бумага утеряна, собственнику нужно обратиться в организацию, где ее выдали.

Технический паспорт

Этот документ содержит технические характеристики квартиры и ее подробный графический план. Техпаспорт требуется для получения разрешения от органов опеки и попечительства, а также если покупатель планирует оформить ипотеку. Кроме того, он позволяет узнать о наличии незаконной перепланировки. Копию технического паспорта можно заказать в БТИ или МФЦ. Срок действия — пять лет.

Дополнительные документы

Для продажи квартиры в некоторых случаях требуются дополнительные бумаги. Они снижают риски сделки и ycкopяют пpoцecc принятия peшeния пoкyпaтeлeм. Собственника недвижимости могут попросить предъявить справку о том, что он не состоит на учете в психиатрическом и наркологическом диспансерах. Также многие покупатели хотят быть уверены, что у продавца нет задолженностей за коммунальные услуги. Для этого нужна выписка о состоянии лицевого счета: ее можно получить в МФЦ, ТСЖ, УК, а также на портале госуслуг. Кроме того, если недвижимость перешла к владельцу по договору наследования или дарения — стоит заранее заказать справку об отсутствии долга по налогам на имущество.

Документы для продажи доли в квартире

Если квартира находится в долевой собственности — существует ряд нюансов. Прежде всего, продавец обязан сообщить другим владельцам недвижимости о желании реализовать свою долю: по закону они получают преимущество при ее выкупе. Для этого по месту жительства всех участников долевой собственности направляются персональные письменные уведомления. Только если в течение месяца остальные дольщики не изъявят желания купить отчуждаемую долю, ее разрешается продавать посторонним лицам. Если это условие нарушено — они могут потребовать аннулировать сделку. Кроме того, при продаже доли в общей квартире договор купли-продажи обязательно нужно удостоверять у нотариуса.

Регистрация права собственности

Когда все нужные документы собраны, можно регистрировать переход права собственности. Это заключительный шаг, после которого покупатель становится владельцем квартиры. Оформить сделку можно в отделении Росреестра или в МФЦ. Второй вариант проще и удобнее, но требует больше времени. Продавцу и покупателю нужно записаться в центр госуслуг, вместе прийти на прием, заполнить бумаги и передать пакет документов. К ним также следует приложить квитанцию об оплате госпошлины (2 тыс. руб. для физических лиц). Обычно на регистрацию сделки в Росреестре уходит семь рабочих дней. Если документы поданы через центр госуслуг, добавляются два дня на их пересыл в Росреестр.

Документы для продажи квартиры в ипотеку

Если вы решили продать свое жилье, скорее всего, вам придется иметь дело с покупателем, который планирует приобрести ее с участием заемных средств. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, во втором квартале 2020 года 40% сделок на вторичном рынке заключались с участием банков, еще пять лет назад их было почти вдвое меньше.

Продажа квартиры в ипотеку требует сбора определенных документов. Единого утвержденного списка бумаг, которые банки требуют от продавца, нет. Стоит уточнить в банке, какие документы нужны для ипотеки на квартиру или, если речь идет о загородном жилье, какие документы нужны при покупке дома. Но будьте готовы к тому, что от вас в любом случае (даже при продаже за наличные деньги) потребуется следующее.

Какие документы нужны на ипотеку

Паспорта владельцев и свидетельства о рождении, если в их числе есть несовершеннолетние дети до 14 лет.

Выписки из ЕГРН. В ней указаны данные о собственнике жилья и наличие обременений (например, находится ли оно в залоге, наложен ли на нее арест). Раньше вместо нее запрашивали свидетельство о собственности, но сейчас их перестали выдавать. Стоит помнить, что такая справка действительна в течение 30 дней.

Правоустанавливающая бумага, которая подтвердит, что эта жилплощадь досталась вам законным путем. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор мены и т.д. Это очень важная бумага, и если вы его потеряли, обязательно закажите копию в Росреестре.

Техпаспорт, по которому банк проверяет, нет ли неузаконенной перепланировки. Его заказывают в бюро технической инвентаризации.

Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт. Она действительна в течение 10-30 дней.

Справка о количестве человек, прописанных в квартире, которую заказывают в паспортном столе или через МФЦ. Обычно продавцы выписываются до подписания договора купли-продажи. Но иногда стороны договариваются, что совершеннолетние собственники на протяжении нескольких дней останутся прописанными в ней и после продажи, если это необходимо (например, продавцу негде прописаться, а за отсутствие регистрации больше семи дней ему придется платить штраф).

Нотариально заверенная доверенность, если вы не хотите сами заниматься процедурой купли-продажи и наняли для этого специалиста, который точно знает, как продать дом в ипотеку. Со стороны покупателя тоже может выступать специалист, на которого оформлена доверенность на покупку квартиры в ипотеку.

Все это понадобится для того, чтобы составить договор купли продажи квартиры в ипотеку. Но в зависимости от семейного положения продавца, состава собственников и фантазии банковских юристов этот список может стать длиннее:

Читайте также  Сколько хранить квитанции жкх

Если продавец состоит в браке и жилье покупалась после свадьбы, потребуется согласие жены или мужа или брачный контракт, в котором указан режим раздела собственности. Супруг по закону имеет право претендовать на долю от совместно нажитого имущества, и банк должен удостовериться, что этого права вторая половинка не лишится.

Свидетельство о браке или разводе.

Если недвижимость состоит в долях, продавцу необходимо предоставить нотариально заверенную бумагу от других собственников — отказ от права приобретения объекта.

Если один из совладельцев не достиг совершеннолетия, придется идти в органы опеки за разрешением.

Иногда банк слишком сильно переживает о дееспособности продавца, в таком случае он может потребовать справку от психиатра и нарколога.

Ольга Борисова, директор агентства недвижимости «Альянс Недвижимость»:

«Лучше всего, если процедура покупки квартиры в ипотеку была доверена хорошему агентству, сотрудники которого точно знают, как происходит продажа квартиру в ипотеку, порядок действий при этой сделке. Выбирать его следует не по красивому сайту или броской рекламе, а по отзывам людей, которым вы доверяете, или по сайтам-отзовикам типа „флампа“. Хороший юрист, который будет отстаивать ваши интересы как свои собственные, сильно упростит процесс: он знает порядок покупки квартиры в ипотеку, учтет все нововведения в законодательстве, возьмет на себя общение с покупателем и банком. Он помнит, в какой очередности необходимо заказывать справки и выписки и как долго они остаются действительными. Затраты на такого специалиста, который точно знает, как происходит сделка купли продажи квартиры по ипотеке, окупятся, как минимум, сэкономленными силами и временем. Но если вы твердо решили заниматься этой процедурой самостоятельно, стоит заранее проверить основные бумаги, которые для нее потребуются, даже если вы уверены, что у вас „все в порядке“. Закажите выписку из домовой книги, чтобы удостовериться, что на вашей жилплощади не прописаны лишние люди (например, после развода). Найдите оригинал правоустанавливающего документа, а если его нет, закажите копию в Росреестре. Запросите выписку из ЕГРН, чтобы быть уверенным, что на имущество не наложено никакое обременение. Интересно, что сегодня у вас может быть „чистая“ жилплощадь, а завтра обнаружится, что на нее наложили арест судебные приставы из-за какого-нибудь штрафа за превышение скорости, и вам придется срочно решать этот вопрос».

Как продать квартиру через ипотеку: пошаговая инструкция

По данным Банка России, на рынке жилья сейчас самые низкие ставки по ипотечным кредитам. Желающих купить жилье в ипотеку все больше — сумма одобренных кредитов на 1 октября 2020 года уже превысила 500 млн рублей. Продавцы недвижимости должны быть готовы, что покупатели будут брать ипотеку на жилье. Дадим пошаговую инструкцию по самостоятельной продаже квартиры в ипотеку.

Шаг 1. Проверьте квартиру на соответствие условиям банка

Учтите, что вы не сможете рассчитывать на продажу жилья в ипотеку, если квартира не соответствует требованиям банка. Как правило, банки отказывают в следующих случаях:

  • В квартире есть неузаконенные перепланировки;
  • Квартира с обременением, например под залогом или арестом;
  • Жилье признано аварийным, подлежит сносу и является неликвидным;
  • Квартира находится в деревянном доме;
  • Износ дома превышает 70 %;
  • Квартира находится не в том же городе, где офис банка;
  • У квартиры нет отдельной кухни, ванной и туалета, не проведено электричество и вода.

Шаг 2. Разместите объявление о продаже

Продавцы квартир обычно ищут покупателей на сайтах объявлений о продаже недвижимости. Определитесь, по какой цене собираетесь продавать жилье, сделайте качественные фотографии, найдите план планировки и разместите объявление на сайте.

Чтобы определить цену продажи, не обязательно приглашать специалистов-оценщиков. Достаточно посмотреть, сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе. Некоторые доски объявлений сейчас подсказывают, насколько назначенная вами цена ниже или выше средней. Если готовы торговаться, укажите это в объявлении.

Шаг 3. Покажите квартиру покупателю

Следующий этап — показ квартиры. Практически все в первую очередь хотят увидеть жилье своими глазами и обсудить с продавцом детали. Проведите потенциального покупателя по дому и расскажите, какую мебель и технику оставляете в квартире, какие у вас соседи, какая транспортная развязка и инфраструктура.

Если вы обещаете покупателю продать вместе с квартирой мебель, то будьте готовы, что он попросит составить опись. Кожаный диван или столик из слоновой кости может прибавить к цене квартиры несколько сотен тысяч рублей. И покупатель точно будет недоволен, если в последний момент вы решите увезти его из квартиры. При описи всему остающемуся имуществу присваивают инвентарные номера и подробно описывают его состояние и характеристики. Покупатель и продавец подписывают опись и прикладывают ее к договору купли-продажи.

Шаг 4. Проверьте покупателя

Большую часть работы по проверке сделает банк — оценит дееспособность и платежеспособность заемщика, изучит его документы. Но прежде, чем начать готовиться к продаже, проверьте, действительно ли у покупателя есть деньги на покупку квартиру. Если он собирается покупать жилье в ипотеку, то должен получить одобрение от банка на определенную сумму. Если квартира стоит 5 млн рублей, а у покупателя есть только 500 тыс. рублей и нет одобренной ипотеки, обсуждать сделку еще рано.

Узнайте, какую максимальную сумму кредита готов предоставить покупателю банк и соотнесите ее со стоимостью вашей квартиры. Также обратите внимание на актуальность одобрения — оно действует около 3-х месяцев.

Шаг 5. Подпишите предварительные документы (не обязательно)

Если вы уже договорились о продаже, то можете закрепить свое соглашение с покупателем на бумаге. Это нужно, чтобы одна из сторон не передумала в последний момент. По договоренности может быть подписано соглашение о задатке, соглашение об авансе либо предварительный договор купли-продажи.

Учтите, что предварительный договор должен полностью совпадать с тем, что будет подписан в банке. Рекомендуем обсудить все детали, а только потом подписывать документ.

Шаг 6. Подготовьте необходимые для оформления продажи документы

И покупателю, и банку важно получить от продавца документы по определенному перечню. При оформлении ипотеки он несколько шире, чем при обычной купле-продаже. Воспользуйтесь нашим списком, чтобы ничего не забыть:

  1. Паспорт продавца и супруга (супруги).
  2. Свидетельство о браке.
  3. Документы, устанавливающие право собственности. Это могут быть договора купли-продажи, обмена или дарения, а также свидетельство об унаследовании.
  4. Документы, подтверждающие право собственности. Это будет либо выписка из Росреестра с данными собственниками, либо свидетельство о госрегистрации.
  5. Документы БТИ: экспликация и поэтажный план. Они нужны, чтобы банк и покупатель убедились, что в квартире нет незаконных перепланировок.
  6. Единый жилищный документ и выписка из домовой книги. Эти документы бесплатно выдаются в день обращения собственника с заявлением.
  7. Справка об отсутствии долгов по коммуналке и копия финансового лицевого счета. Для этого нужно погасить все долги, собрать квитанции на оплату и обратиться за копией финансового лицевого счета.
  8. Водительское удостоверение или справки, которые подтверждают дееспособность.
  9. Согласие супруга (супруги) на продажу квартиры, которое заверено нотариусом. Это необходимо, если квартира куплена во время брака и стала совместной собственностью супругов.
  10. Разрешение опеки. На случай, если в числе собственников квартиры есть дети или в ней зарегистрированы несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством.
  11. Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие арестов и обременений. Ее можно круглосуточно заказать в сервисе ЕГРН.Реестр . Полная выписка стоит 350 рублей и заверена ЭЦП Росреестра.

В ряде случаев могут понадобиться дополнительные документы. Например, если вы сдаете квартиру в аренду, то нужно будет предоставить договор об аренде. Это даст банку и покупателю возможность убедиться, что временных жильцов можно выселить в кратчайшие сроки.

Шаг 7. Проведите оценку квартиры

Чтобы продать квартиру по ипотеке, ее нужно оценить. Это делается, чтобы узнать, по какой стоимости банк сможет быстро ее продать, если заемщик перестанет платить. Самостоятельно назначить цену, как при размещении объявления, уже не получится. Оценивать должен специалист, который, в идеале, аккредитован банком, — оценщик.

Отчет оценщика стоит в среднем 3-5 тыс. рублей. Вы можете взять этот расход на себя или поделить с покупателем. Предоставьте оценщику технический паспорт, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также паспорт. Также оценщик может попросить фотографии жилья или доступ в квартиру, чтобы оценить ее состояние.

Подготовка отчета занимает около недели.

Шаг 8. Передайте документы для оформления кредита

Соберите все документы и передайте их в банк с покупателем. На этом этапе ваше присутствие не обязательно. Банк изучит документы в течение 3-7 дней, после чего даст согласие на выдачу кредита или откажет в его предоставлении на конкретно вашу квартиру.

На этом же этапе банк подготовит документы для оформления сделки: заявления, анкеты, соглашения и сам договор купли-продажи.

Шаг 9. Подпишите договор купли-продажи

Обычно при ипотеке договор готовит сам банк, но при желании вы можете обратиться в юридическую компанию или составить его самостоятельно. Важное отличие от обычного договора в том, что в ипотечном есть указание на то, что квартира приобретается с привлечением средств кредита.

В договоре должна быть информация, которая поможет точно идентифицировать квартиру: город, улица, номер дома и квартиры, кадастровый номер, квадратура. Также в документе указывается цена квартиры и ее часть, которая будет покрыта ипотекой, срок для погашения кредита и отметка о том, что банк становится залогодержателем данной квартиры.

Читайте также  Как выгнать сожителя из своей квартиры

Банк выберет дату, в которую пригласит вас и покупателя для подписания документов.

Шаг 10. Проведите расчеты с покупателем

Как правило, передача денег продавцу происходит через банковскую ячейку. Покупатель кладет туда свой взнос, а банк добавляет согласованную сумму.

Вам нужно будет составить расписку о получении оплаты в полном объеме и сохранить ее до того, как квартира будет переоформлена на покупателя. После окончания процедуры отдайте бумагу покупателю, а себе заберите ключи от ячейки.

Шаг 11. Оформите передачу права собственности

Переход квартиры в собственность покупателя нужно зарегистрировать. Для этого в Росреестр направляется договор купли-продажи, кредитный договор, отчет об оценке, свидетельство о праве собственности продавца и иные документы.

Направить пакет документов можно лично – посетив Росреестр, через МФЦ, почтой или в электронном порядке. После приема документов вам выдадут расписку с перечислением всех поданных бумаг и указанием на то, что они переданы в регистрирующий орган.

Зарегистрировать переход права в общем случае должны в течение семи рабочих дней. Итогом всей процедуры станет выписка из ЕГРН, которая подтверждает вступление нового собственника в права.

Шаг 12. Оформите акт приемки-передачи

Факт подписания этого акта означает, что вы передали квартиру, а покупатель ее принял и не имеет никаких претензий. После этого покупатель отдаст вам ключ от банковской ячейки. А вы в свою очередь должны передать ему расписку о получении оплаты и отдать ключ от квартиры.

Продажа квартиры через ипотеку не сильно сложнее обычной. А участие банка в сделке дает продавцу дополнительные гарантии безопасности. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, чтобы грамотно провести процедуру без участия риэлторов.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.

Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.

Ипотека и обременение недвижимости

Прежде всего, надо понимать, что ипотека — это один из видов обременения недвижимости.

Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора — банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).

Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.

В каких случаях необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.

Решение кредитора зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.

Способы продажи ипотечной квартиры

Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:

  • Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
  • Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
  • Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  • Уступка права требования долга по ипотеке;
  • Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.

Рассмотрим эти способы.

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя

С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.

И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.

В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.

Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.

После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).

Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.

После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).

У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.

Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.

Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).

На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.

После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.

Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.

Здесь так же как всегда, нужно:

  • найти лицо, готовое приобрести такой объект с долгом; и
  • согласовывать данный вариант с банком.

Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.

По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.

При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).

Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.

Схема действий выглядит следующим образом:

Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.

Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.

В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).

В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога

Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).

В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.

Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.

Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.

Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.

Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.