Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Из-за недовольства соседей можно лишиться квартиры

— Когда мы говорим о выселении и лишении прав на квартиру, то имеем ввиду статью 293 Гражданского кодекса РФ. Она разрешает выселить человека и лишить собственности за использование жилья не по назначению, при нарушении прав и интересов соседей, а также за бесхозяйственное отношение к помещению.

Кто имеет право выселить собственника жилья

Лишить человека квартиры может только суд. Причем в соответствии со статьей 293 ГК РФ исковое заявление о продаже жилья с торгов подают исключительно местные органы власти. То есть управляющая компания и соседи иск направить не могут. И если соседи подадут заявление, то судья откажется удовлетворить требования. Поэтому разговоры о том, что управляющая компания или соседи выселяют собственников — это миф.

Соседи вправе пожаловаться на собственника в местную администрацию, прокурору, написать заявления в полицию. Госорганы проверяют обращения и принимают меры. Возбуждают административные или уголовные дела, предупреждают собственников об устранении нарушений, обязывают через суд переустроить жилье или провести санитарную обработку и дезинфекцию квартиры. Или, наконец, администрация вправе потребовать продать квартиру с торгов с выплатой компенсации собственнику.

Что же касается управляющей компании, то она вправе предоставлять сведения о состоянии жилья в местную администрацию, проверять общедомовое имущество в квартирах и взыскивать (в том числе и по судебному приказу) задолженность по оплате коммунальных услуг. Но выступать истцом в суде в споре о выселении собственника по статье 293 ГК РФ — управляющая компания не может.

Итак, соседи или службы ЖКХ жалобами и заявлениями только инициируют проверки, которые иногда приводят к выселению.

Как происходит выселение

Для начала процедуры надо, чтобы местная власть получила информацию о нарушении собственником интересов и прав соседей, разрушении жилища либо использовании его не по назначению.

Если у администрации нет доказательств, то чиновники осматривают помещение. А если владелец не пускает представителей администрации, то местная власть обращается в суд с требованием обязать собственника обеспечить доступ в квартиру.

Если чиновники обнаружат нарушение, то местная власть потребует его устранить. В случае же, когда собственник не подчинится, то администрация подаст первое исковое заявление. Этот иск содержит требование об устранении нарушений.

Если же хозяин жилья проигнорирует судебный акт, то администрация вправе подать иск о продаже помещения.

Например, житель Мурманска перепланировал жилище и превратил помещение в офис. Администрация потребовала устранить нарушения. Однако собственник не подчинился, и чиновники обратились в суд. Судья обязал привести квартиру в первоначальное состояние. Собственник отказался. Тогда чиновники подали иск о продаже помещения с публичных торгов. Суд рассмотрел материалы и удовлетворил требование.

Как можно противостоять выселению

Суды считают продажу жилья последней мерой и удовлетворяют требования администрации в одном случае из десяти.

Поэтому собственники отстаивают недвижимость, даже приложив минимальные усилия. Достаточно обозначить факт, что владелец начал исправлять нарушения, и суд откажется удовлетворить иск.

Например, администрация потребовала продать квартиру, так как владелец не вернул помещение в прежнее состояние после перепланировки и реконструкции. В процессе ответчик заявил, что чиновники не дали времени для исправления нарушений, так как надо подготовить еще и проект работ. В результате судья отказал в иске.

Более того, собственники добиваются отмены продажи даже в ходе обжалования. Так, суд решил продать квартиру с публичных торгов, поскольку хозяйка запустила помещение, нарушив права и интересы соседей. После вынесения судебного решения комиссия еще раз проверила квартиру и установила, что собственница начала ремонт, вывела насекомых и убрала мусор. В результате апелляционная инстанция отменила продажу недвижимости. Так что для отмены выселению надо соблюдать правила человеческого общежития и выполнять предписания суда.

Что делать собственнику после судебного решения о продаже квартиры

Существует два варианта поведения — исправить нарушения и обжаловать решение либо ничего не делать. Если владелец равнодушно относится к недвижимости, то вправе выбрать второй вариант. Судебное решение вступает в силу через месяц. Поэтому собственник может находиться в квартире это время.

Да и после истечения срока на обжалование бывший владелец вправе не покидать помещение. Российские законы не обеспечивают добровольное исполнение судебных актов. Ответственность грозит только за неисполнение решения суда на стадии исполнительного производства (статьи 17.14 и 17.15 введены Федеральным законом от 02.10.2007 N 225-ФЗ) Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Федеральная служба судебных приставов (ФССП) должна, как минимум, возбудить исполнительное производство. А учитывая тот факт, что право собственности на недвижимость возникает после внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, нерадивый собственник будет жить в квартире долгое время.

Этот вывод подтверждается и судами, которые указывают, что «право собственности на имущество, подлежащее продаже с торгов, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности у лица, к которому переходит это имущество, а не в момент принятия судом решения об отчуждении имущества ответчиков». Так, что бывший собственник может месяцами (если не годами) занимать квартиру, пока на пороге не появится новый владелец.

С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры

«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.

Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.

Эксперты в этой статье:

  • Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро Asterisk
  • Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость»
  • Ольга Яцевская, руководитель отдела сети офисов «Миэль»
  • Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья

  • По закону

Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

  1. Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.
  2. Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
  3. Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.
  4. Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
  • На практике

Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.

Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.

Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.

«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.

Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.

Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.

Как должно проходить выселение из квартиры

Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.

Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.

В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.

«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».

Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.

Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.

Что делать, если квартирант не согласен с выселением

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Читайте также  Когда можно шуметь в квартире по закону спб

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Советы экспертов

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Как выселить арендатора из квартиры: советы юриста

Сегодня многие люди, обладающие еще одним жильем, сдают «дополнительные» квадратные метры в аренду. Однако периодически эту площадь приходится освобождать от жильцов. Хорошо, если сторонам удается обо всем договориться и они расстаются без взаимных претензий. Но часто собственники вынуждены принудительно выселять квартиросъемщиков. Какие могут быть для этого юридические основания, как правильно провести эту процедуру и о чем полезно знать в данной ситуации, рассказывает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Тамерлан Зеликов.

Не всем, но многим арендаторам/наймодателям знакома ситуация, когда надо выселять арендатора/нанимателя из занимаемой им квартиры. Чем отличаются понятия, написанные через слэш («/»прим. ред.)? — Все просто. Договор найма предусматривает сдачу только жилых помещений, договор аренды — и жилых, и нежилых. Это важно, так как в зависимости от заключенного сторонами соглашения будут отличаться и основания для выселения жильца.

Договор аренды

Договор аренды (письменный) предполагает, что расстаться со снимающим у вас жилье можно, если:

  • кто-либо из вас (арендодатель или арендатор) решил отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, — ст. 610 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его фактического расторжения. Однако конкретно вашим соглашением может быть установлен иной срок. Получается, что как договаривались, так и будет. Также в договоре можно и нужно прописать штрафные санкции за нарушение этого условия;
  • арендатор неоднократно нарушал условия договора или назначения имущества (например, если пересдавал вашу квартиру, но уже под хостел, то есть использовал в предпринимательских целях), — абз. 1 пп. 1 ст. 619 ГК РФ;
  • жилец испортил ваше имущество — абз. 1 пп. 2 ст. 619 ГК РФ;
  • более двух раз подряд не была внесена арендная плата по истечении установленного срока платежа — абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ;
  • арендатор не произвел капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки — абз. 1 пп. 4 ст. 619 ГК РФ. Как правило, снимающий жилье не должен делать в нем капремонт. Но иногда в договоре эта обязанность возлагается именно на жильца либо же данный пункт прописывается в отдельном акте-приложении, то есть по соглашению сторон (см. ст. 616 ГК РФ и комментарии к ней). Пример работ по капремонту: квартиросъемщик въехал в квартиру и по договоренности с хозяином сменил старую газовую плиту на электроплиту.

Вместе с тем, если арендатор что-то испортит, сразу выселить его нельзя. Надо обозначить для него срок, написав претензию и отправив ее ему с тем, чтобы он смог исправить то, что случилось.

Важно! Если вы хотите выселить жильца, опираясь на те пункты, в которых прописаны положения из ст. 619 ГК РФ, скорее всего, вам будет нужно обращаться в суд. Но перед этим, как сказано выше, необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок. Если этого не сделать, ваше исковое заявление будет оставлено без рассмотрения:

  • подошел срок окончания договора аренды;
  • есть иные основания, предусмотренные договором.

Договор найма

В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:

  • наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
  • сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;

Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.

  • срок договора найма истёк.

Как именно выселяют жильцов?

Порядок выселения арендатора/нанимателя будет зависеть от того, имеется ли заключенный между сторонами соответствующий гражданско-правовой договор (либо доказательства фактически сложившихся отношений аренды/найма) или таковые отсутствуют. Но, конечно, только в том случае, если стороны не договорились.

Итак, при наличии заключенного в письменной форме договора или доказательств фактически сложившихся отношений (к примеру, если договор заключен в устной форме, подтвердить его наличие могут ежемесячные фиксированные платежи на счет арендодателя/наймодателя, электронная или иная переписка, содержащая информацию о жилье/способах оплаты, и др.) выселение жильцов осуществляется следующими способами:

  • в судебном порядке. Здесь следует указать, что ст. 40 Конституции РФ и ч. 4 ст. 3 ЖК РФ предусматривают положение, согласно которому «никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами». Толкуется это судебной практикой так, что выселение законно вселившихся жильцов во внесудебном порядке запрещено: абз. 3 п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Но сделать это через суд вполне возможно;
  • если вы поговорите с арендатором/нанимателем (юридически это называется «меры оперативного воздействия») и в разговоре укажете, что если вышеупомянутый иск будет удовлетворен, ему (жильцу) придется выплачивать денежные средства за фактическое проживание в квартире после прекращения отношений между вами, а также возмещать судебные расходы и иные убытки собственника. На некоторых действуют вот такие превентивные меры, и до суда в итоге дело не доходит.

А если доказательств нет?

В ситуации, когда доказательства заключения договора аренды/найма отсутствуют, принудительное выселение возможно следующими способами:

  • путем обращения в суд с исковым заявлением, как и приведено выше. Практика в этом сегменте следующая. Если у лица нет оснований для проживания в квартире, 100% его выселят. Плюс к этому заставят заплатить за фактическое проживание. А если еще окажется, что арендодателю/наймодателю был причинен существенный ущерб, жилец может быть даже привлечен к уголовной ответственности за самоуправство;
  • посредством мер самозащиты (например, замены замков). Однако в ситуации с теми же замками лучше всего для проведения этой процедуры пригласить участкового уполномоченного полиции, чтобы он зафиксировал в протоколе факт замены замков собственником. Это делается для того, чтобы у владельца жилплощади, если жилец подаст на него за это в суд, в том же суде было изначальное преимущество. Потому что тогда арендатору/нанимателю придется доказывать право на проживание, право собственности на оставшиеся в квартире вещи или, к примеру, то, что собственник испортил его имущество, когда, скажем, выносил его в подъезд.

Впрочем, все хорошо в меру. При этом необходимо учесть, что если хозяин квартиры решает открыть ее самостоятельно (в случае отсутствия в ней в этот момент жильца), целесообразно снова-таки пригласить участкового. Он должен зафиксировать наличие в помещении ценных вещей, чтобы вас (собственника) впоследствии не обвинили в их хищении.

Куда еще можно обратиться?

Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).

Читайте также  Как избавиться от долгов жкх

Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.

Если собственник и жилец не договорились между собой, только суд уполномочен принимать решение о принудительном выселении лица из занимаемой им на правах аренды/найма квартиры. Безусловно, хозяин жилья может сменить замки или вызвать полицию. Но это не всегда эффективно. Так что универсальный совет в этой истории — постарайтесь найти общий язык с другой стороной и решить дело мирным путем.

Как выселить арендатора из квартиры, если он не хочет выезжать

Многие мечтают жить на доход от сдачи нескольких квартир в аренду. Однако зарабатывать деньги таким образом бывает сложно. Некоторые жильцы могут не платить за жильё и отказываться выезжать из квартиры. Что делать в таком случае? Рассмотрим несколько возможных сценариев.

1. С рок действия договора подходит к концу, арендатор не хочет выезжать

В первую очередь нужно направить жильцу письменное предупреждение о том, что срок действия договора заканчивается, и вы не будете его продлевать. Лучше отправить заказное письмо Почтой России с описью вложения. В документе нужно указать, когда (время, место) должна состояться передача помещения.

Наличие такого предупреждения будет означать, что договор не продлён. С окончанием срока действия договора арендатор утрачивает право на нахождение в вашей квартире. Выселение жильцов должно производиться по решению суда.

Как обратиться в суд?

Нужно обратиться с иском в районный суд по месту нахождения квартиры. Найти адрес можно на сайте суда в своём регионе. Например, в Москве на этом сайте. Для поиска введите название улицы и дома.

За подачу иска нужно заплатить госпошлину 300 ₽. Если вы не сможете написать иск самостоятельно, то за услуги юриста в Москве придётся отдать не меньше 30 000 ₽. Судебное разбирательство может занять полгода-год.

Если суд встанет на вашу сторону, то дальше должны подключиться судебные приставы. Сначала они должны направить требование о добровольном исполнении решения суда. Если жилец его не исполнит, то к нему будут применяться меры принудительного исполнения решения суда (ст. 107 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Обычно у приставов много работы. Они могут не сразу обратиться к жильцу с требованием о выселении по решению суда. Можно ускорить этот процесс, если получить исполнительный лист в суде и самостоятельно отнести его в службу судебных приставов. После получения этого листка жильца должны выселить в течение двух месяцев — это срок исполнительного производства. Процедура описана в статье 107 Закона «Об исполнительном производстве».

Если должник не выедет из квартиры в установленный срок, то пристав вынесет постановление о взыскании с должника исполнительского сбора (7% от размера долга, если он был) и определит новый срок для выселения. При его нарушении начнётся этап принудительного выселения без каких-либо дополнительных извещений.

Принудительное выселение производится с участием понятых (иногда при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении, освобождении помещения и описи имущества. Если арендатор оставит в квартире свои вещи, то они будут храниться у пристава.

2. Договора по аренде нет

Законодательством такие отношения не регламентируются. Поэтому для выселения нужно привлекать полицию.

Нельзя пытаться самостоятельно выселять квартирантов с применением насилия, за это предусмотрена уголовная ответственность.

Перед обращением в правоохранительные органы нужно вручить жильцу в присутствии свидетелей (можно попросить соседей) письменное требование о выселении, например, в течение трёх дней. Если жилец не возьмёт требование, то придётся составить об этом акт и подписать его вместе со свидетелями.

По истечении срока, который вы указали в требовании, нужно написать письменное заявление участковому. Возьмите с собой копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру.

Как найти участкового?

На сайте МВД.РФ можно найти информацию об адресе, где находится участковый, и его контактный телефон.

Следует помнить, что он не сможет ничего предпринять, если заявителю не причинён прямой ущерб или физический урон (другими словами, он не будет возбуждать административное или уголовное дело). На практике участковый просто придёт к квартирантам для разъяснения ситуации и предупредит их о последствиях. Такая мера поможет добиться добровольного выселения.

Участковый может сообщить в налоговую инспекцию, что помещение сдавалось в аренду. Но если у вас нет договора, то налоговой на практике будет трудно определить размер налога.

3. Арендатор живёт в квартире с ребёнком

Так как ребёнок не прописан в квартире, то работают стандартные правила выселения. Но стоит быть готовым, что на практике суды будут трактовать все сомнения в пользу семьи с ребёнком.

4. В квартире живёт и прописан родственник, который не платит

Родственника можно выселить, если он не платит за коммунальные услуги, сознательно портит имущество или, например, ведёт асоциальный образ жизни.

Порядок действий такой:

1. Предложить родственнику освободить жилплощадь либо изменить своё поведение, ставшее причиной для выселения.

2. Предоставить ему время на поиск нового жилья и переезд. Законодатель допускает проживание человека, получившего предупреждение от собственника жилья о необходимости выписаться, в течение какого-то времени.

3. Обратиться в суд. Выселение может быть добровольным или по принуждению приставов. Если родственник не хочет добровольно выписываться и выезжать из квартиры, то можно обратиться в суд. Только после положительного решения суда можно требовать принудительного выселения из квартиры.

Нужно учитывать, что выселить детей, имеющих регистрацию в квартире, нельзя. Так же как нельзя лишить их этой прописки. Как бы ни сложилась семейная ситуация, несовершеннолетние до достижения ими 18 лет будут обладать полным правом на проживание по месту их регистрационного учёта.

Даже если речь идёт о несовершеннолетнем родственнике, который не прописан в квартире, выселить его сразу не получится. В ситуациях, когда это единственное жильё для ребёнка, суды обычно предоставляют отсрочку. И эта отсрочка может быть как раз до достижения им совершеннолетия.

При судебном выселении несовершеннолетних обязательно присутствие и заключение сотрудника органов опеки и попечительства.

5. Арендатор шантажирует, что расскажет о неуплате налогов от сдачи квартиры

Он вполне может это сделать. Арендатор может доказать, что снимал жильё без договора, потому что вы хотели уйти от налогов или по иным причинам. Для этого жилец может предоставить расписки о получении денег, свидетельские показания или, например, ссылаться на факт передачи ключей.

Налоговую декларацию надо подать до 30 апреля года, следующего за истёкшим налоговым периодом. Если квартира сдавалась в 2019 году, то налог нужно платить в 2020 году. А если договор аренды с 1 января 2020 года, то налог по нему должен платиться в 2021 году. Возможно, по вашему договору срок уплаты налога ещё не наступил. Это довод в пользу договоров на несколько месяцев.

На сколько бы месяцев не был составлен договор аренды, длительность его срока связывает только арендодателя. Наниматель квартиры в любое время может расторгнуть договор найма, предупредив об этом собственника за три месяца. Так что договор аренды на год не даёт вам гарантий долгосрочной сдачи квартиры. На практике предпочтительный срок договора аренды, который обычно устраивает обе стороны, составляет полгода.

Что будет, если не платить налоги

Налоги платить нужно. Согласно статье 208 Налогового кодекса (НК РФ), доходы, полученные от сдачи в аренду, подлежат налогообложению. Ставка налога составляет 13%. Можно приобрести статус самозанятого, в этом случае налог будет ещё меньше — 4%.

По статье 122 НК РФ, штраф за неуплату налога составляет 20% от суммы уклонения, а в случае умышленных действий — 40%.

Стоит учитывать, что сначала налоговая инспекция должна направить требование об уплате налога.

Как налоговая может сама узнать о сдаче квартиры

На практике налоговая инспекция может узнать о доходе от аренды, если:

квартира сдаётся юридическому лицу, так как юридическое лицо сдаёт бухгалтерскую отчётность в налоговую инспекцию;

поступила информация от арендатора, соседей, участкового.

С большой долей вероятности налоговая инспекция обратит внимание на эту информацию в следующих случаях:

если ранее подавалась налоговая декларация, а потом её перестали подавать;

если сдаётся дорогостоящая квартира и арендная плата высокая;

если человек обращается в налоговую инспекцию за получением возврата по налогу;

если у человека в собственности несколько квартир.

Налогоплательщик не может быть привлечён к ответственности за совершение налогового правонарушения, если уже прошло три года.

Как правильно прописать процедуру выселения из квартиры в договоре

Процедура выселения должна соответствовать требованиям Гражданского кодекса, так что пункты, нарушающие ГК РФ, будут нерабочими.

В договоре надо указать порядок выезда, передачи ключей и возврата помещения. Стоит установить штраф за нарушение этой процедуры.

Выглядеть это может так: «Последним днём аренды помещения является (например) 31 октября 2019 года. В этот день арендатор обязан вернуть помещение и ключи (столько-то экземпляров), освободив помещение от своих вещей. За невыполнение этого условия арендатор должен уплатить штраф в размере ____ ₽, который может быть удержан арендодателем из обеспечительного платежа. Также в случае невозврата помещения в указанную дату арендатор будет обязан уплатить плату за дни фактического пользования помещением, равную по размеру сумме арендной платы».

Анастасия, участница сообщества Flats for friends в фейсбуке:

Знакомые столкнулись с неприятной ситуацией. Предупредили жильца за полтора месяца, что не собираются продлевать договор аренды. Однако арендатор категорически отказывался уезжать после его окончания.

Аргументы жильца были такие:

Я же плачу вовремя.

Не выставите же вы меня на улицу с вещами.

Я ищу, но мне ничего не нравится. Не нравится двор. Вид из окна. Место. Цена.

Меня здесь всё устраивает, я буду тут жить. А что, я ведь плачу деньги.

Арендатор имеет хорошую стабильную работу. Проблем с деньгами нет. Он был очень настойчив и отказывался уезжать.

В итоге после практически ежедневных переговоров в течение месяца они пришли к соглашению: знакомые полностью оплатили переезд жильцу (машину и грузчиков) и часть стоимости агента, искавшего ему квартиру. Только на таких условиях арендатор съехал.

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры и начать выгодно сдавать жильё?

Сегодня вопрос грамотного распоряжения недвижимостью очень актуален. Чем с большей доходностью вы будете сдавать квартиру, тем лучше для вас. Но иногда бывает так, что договор аренды жилья уже заключен, а собственник обнаруживает, что условия его не устраивают. Что делать?

Ситуации бывают разными:

  • собственник захотел использовать имущество в своих целях;
  • владельцу поступило предложение сдать квартиру подороже;
  • появилась рабочая схема посуточной сдачи недвижимости в аренду;
  • другие варианты.
Читайте также  Как получить деньги со сберкнижки умершего

Вне зависимости от конкретики возникает вопрос, что делать с текущими жильцами. Проще всего, когда арендаторы добровольно соглашаются съехать. В таком случае никаких проблем не возникает: владелец стандартно даёт месяц или 2 недели на освобождение квартиры и поиск нового варианта. Жильцы, в свою очередь, выезжают из квартиры. Все довольны.

Но иногда мирный расставание по разным причинам не получается. Возникают вопросы, что делать дальше. Сегодня мы дадим на всё ответы!

Что делать, если жильцы отказываются съезжать?

Далеко не всегда вашу квартиру освобождают по первому же требованию. Действия владельца зависят от следующих факторов:

  • был ли заключён договор найма;
  • действительно ли соглашение об аренде;
  • что прописано в тексте договора, если он имеется;
  • нарушали ли что-то жильцы со своей стороны.

Всё это необходимо принимать во внимание и выстраивать уже определённую линию поведения.

Общие моменты расторжения договора

Чаще всего при сдаче квартиры в аренду заключают краткосрочный договор общей продолжительностью до 1 года. Существует распространённое среди владельцев квартир мнение, что такое соглашение действительно только на тот период, который и указан в тексте. Однако по законодательству это, мягко говоря, не так. Стандартный краткосрочный договор найма жилья автоматически продлевается на такой же срок и на таких же условиях, если его не расторгли.

А для расторжения данного соглашения по законодательству вы должны заблаговременно обо всём предупредить вторую сторону. Если точнее, то лучше это сделать за 3 месяца. Это общее правило. Отступление от него можно предусмотреть в договоре, но другие условия расторжения должны быть прописаны.

Например, в таком соглашении можно указать, что вы оставляете за собой право расторгнуть его в одностороннем порядке с предварительным уведомлением жильцов за 1 месяц. И тогда уже на основании договора вы вправе через месяц просить освободить квартиру.

Правда, тут тоже имеются свои подводные камни. Во-первых, если жильцы всё равно откажутся освобождать жилплощадь, вам понадобится обратиться в суд. А для него нужно будет предоставить доказательства того, что вы уведомляли вторую сторону за месяц до предполагаемого выселения. Телефонный разговор, если его содержание никак не зафиксировано, доказательством не является. Специально для суда лучше всего отправлять уведомления в письменном виде. Даже если дело до разбирательств не дойдёт, дополнительная страховка не помешает.

Во-вторых, жильцы могут отказаться выселяться даже при уведомлении и при указании в договоре права собственника это досрочно потребовать. В таком случае понадобится обратиться в суд.

Выселение добросовестных жильцов

Сложнее всего бывает расстаться с добросовестными жильцами. Если они своевременно вносят плату, бережно обращаются с имуществом, соблюдают условия договора, вы не имеете права их выселять. В противном случае они могут обратиться в суд и заставить вас выплачивать компенсацию.

Чтобы избежать проблем, когда расторгнуть договор без серьёзных оснований не получается, лучше всего составлять такое соглашение с опытным юристом. Желательно, чтобы защита ваших прав там надёжно и грамотно регламентировалась. Иначе неприятности начнутся у вас же.

Всегда внимательно составляйте договор!

Проще всего с жильцам договариваться. В первую очередь помните: они имеют право отказаться от вашего предложения. Ваше желание получить в распоряжение собственную квартиру после заключения договора – это ваше дело. Арендаторы защищены законом. Они имеют право не менять квартиру до окончания действия договора или пока он не будет расторгнут именно тем способом, который в нём предусмотрен (или предусмотрен в законодательстве).

Поэтому имеет смысл задуматься над разными схемами. Например, можно предложить компенсацию. Или же договориться со знакомым риелтором, чтобы тот нашёл вашим жильцам другую квартиру.

Арендаторы нарушают условия договора

Ситуация меняется, когда речь заходит о достаточно серьёзных нарушениях. Это может быть следующее:

  • просрочка платежа;
  • причинение ущерба соседям;
  • порча имущества (мебели, техники, отделки);
  • нарушение санитарных норм проживания в жилом помещении.

Если вы не хотите проблем с законодательством, нужно сначала отправить квартиросъёмщикам письменное предупреждение с требованием исправить нарушение. По законодательству на это нужно отвести «разумный срок». Конкретные временные рамки в законе не обозначены, поэтому лучше всего смотреть на сложившуюся правоприменительную практику и советоваться с юристами, если всё уже дошло до конфликта. Стандартно 1-2 недели на исправление считаются разумным сроком.

Если жильцы исправляют нарушение и добровольно компенсируют причинённый ущерб, то выселить их не получится. Придётся снова ждать окончания срока договора или же другого нарушения. Если квартиросъёмщики не идут на контакт, то в таком случае можно подавать на них в суд.

Сдача квартиры в аренду без договора

В некоторых случаях между владельцем и жильцами может быть только устная договорённость. Тогда выселение происходит следующим образом:

  1. Вы просите жильцов выселиться и понимаете, что они отказываются выполнять ваши законные требования.
  2. Вызываете полицию, чтобы сотрудники составили протокол и выселили жильцов.

Если же договор всё-таки был и его срок закончился, то обратите внимание, что сотрудники полиции могут составить только протокол, который нужен исключительно для подтверждения факта незаконного проживания. Выселить, просто вызвав полицию, вы не имеете права. Поэтому после составления протокола:

  1. На основании протокола вы подаёте в суд.
  2. Суд принимает решение в вашу пользу. Заодно в рамках расследования поднимается вопрос о полагающейся вам компенсации.
  3. Судебные приставы выселяют жильцов.

Эта схема – стандартная. Она применяется и тогда, когда договор был оформлен, вы его расторгли на законных основаниях, однако жильцы всё равно отказываются выполнять свои обязательства и выселяться.

Подача в суд при отсутствующем соглашении чревата неприятностями.

Вы должны понимать все риски:

  • Жильцы могут обвинить вас в том, что вы не выполняете устные договорённости со своей стороны. Например, они способны сообщить, что за квартиру вам были переданы деньги вперёд на полгода наличностью. Если такое заявление будет подтверждаться свидетельскими показаниями, а все договорённости – устные, у вас могут начаться проблемы.
  • Если вы нигде не указывали доход от сдачи квартиры в аренду, то у вас при обращении в суд возникнут неприятности с налоговой. В целом вопросы от ФНС РФ могут появиться и при вызове полиции.
  • Судебные разбирательства могут быть долгими. И всё это время по закону вы не имеете права выселять жильцов. Разумеется, при выигрыше дела вам будут положены компенсации. К примеру, вы имеете право истребовать деньги за всё то время, пока арендаторы пользовались вашей квартирой. Однако, это уже означает отдельный иск. К тому же выплаты могут быть оспорены, уменьшены, растянуты во времени.

Из всего этого следует, что с жильцами стоит договариваться мирно, если есть хотя бы малейшая возможность. Также ни в коем случае нельзя пускать арендаторов в квартиру без письменного соглашения. В противном случае вы можете оказаться заложниками этих людей. И даже если жильцы вам в действительности ничего не платили, они всё равно способны создать неприятности. Особо неприятная ситуация создаётся у предпринимателей или у руководителей фирм. После такого заявления ФНС РФ может проявить внимание не только к их личным доходам, но и к бизнесу, назначить внеплановую проверку.

Часто недобросовестные арендаторы прекрасно знают о таких рычагах воздействия. И они нередко ими активно пользуются. Чтобы не оказаться жертвой шантажа, стоит все отношения фиксировать в виде договора.

Закрытие квартиры с имуществом жильцов

Некоторые арендаторы подолгу не платят за жильё, создают проблемы с соседями и доставляют множество других неприятностей. В качестве одной из мер воздействия собственники нередко просто закрывают квартиру с вещами в отсутствие жильца. Однако с правовой точки зрения такое действие может оказаться сомнительным. Одни суды расценивают это как как норму ГК — удержание. Другие – как незаконные действия.

Чтобы при возникновении конфликта у вас при закрытии квартиры с вещами не появились проблемы, просто пропишите в договоре найма право при нарушениях от второй стороны ограничить доступ к квартире и удерживать имущество. Именно так на языке юристов и называются такие действия собственника. И, впоследствии, если у квартиросъёмщиков возникнут претензии, вы сможете отстоять свою позицию, опираясь на договор.

Самостоятельное выселение

Очень часто владельцам квартир дают совет «просто выбросить жильцов на улицу вместе с вещами». Но если арендаторы постоянно находятся в квартире или аппартаментах, то законно сделать это можно только через суд. Ни полиция, ни собственник не имеют права буквально выкидывать человека на улицу. Такие полномочия предоставлены исключительно судебным приставам на основании соответствующего решения, вступившего в силу.

На практике многие собственники просто игнорируют законодательство в данном вопросе. Они нередко обращаются к друзьям или знакомым. В итоге может возникнуть конфликт.

Стоит учесть следующее:

  • Квартиросъёмщики имеют право вызвать полицию, если вы начнёте выбивать двери или попытаетесь выкинуть их из квартиры силой. И правоохранительные органы официально должны быть на стороне арендаторов, потому что закон нарушает собственник.
  • Ситуация в процессе очень легко может выйти из-под контроля. Если возникнет драка, бывший арендатор способен снять побои и написать на вас заявление. В некоторых случаях это чревато даже возбуждением уголовного дела.
  • При выбрасывании вещей из квартиры довольно легко повредить ценное имущество арендатора. Электроника, к примеру, может стоить очень дорого. И в таком случае вы обязаны будете компенсировать стоимость потерь.
  • В процессе конфликта может пострадать ваша квартира. При серьёзных выяснениях отношений бьются зеркала, ломается мебель. Однако взыскать ущерб с арендаторов в большинстве случаев не получится. Такое выселение – незаконно, так что суд не будет на вашей стороне.
  • Обиженный квартиросъёмщик способен причинить много неприятностей. Например, он может написать заявление в налоговую. Даже если ваши отношения были официально оформлены договором, арендатору ничто не мешает заявить, что по факту он передавал вам другую сумму, большую. И тогда в лице ФНС РФ вы будете тем, кто уклонялся от выплаты налогов. На основании такого заявления возможны разные неприятности, о чём подробнее говорилось выше. Кроме того, обиженный арендатор может заявить о том, что у него в квартире была крупная сумма денег и пропала. К этому легко добавляются свидетельские показания. В итоге всё заканчивается длительными, неприятными и дорогостоящими разбирательствами.

У принудительного выселения могут быть и другие последствия. Если агрессивное поведение собственника квартиры снимут на камеру, такое видео могут выложить в Интернет. И впоследствии сдать квартиру будет проблематично.

Поэтому оптимальный способ защитить свои права – это закрепить процедуру выселения в договоре. И, разумеется, не пускать никого в квартиру без оформления соглашения. Если у вас возник конфликт, можно постараться разрешить его мирным путём. Но если не получится, придется обратиться в суд. А вот самовольные действия могут привести к серьёзным проблемам.