Как уменьшить кадастровую стоимость квартиры

Как снизить кадастровую стоимость своей недвижимости

Кадастровая стоимость (КС) земельных участков, домов и квартир является базой для расчета налогов на землю и недвижимость, а также размера ставок аренды и выкупа территории. Одной из неприятных проблем, с которыми сталкиваются собственники, является завышенная госоценка. Это приводит к необоснованно крупной ставке земельного налога. Но кадастровую стоимость все-таки можно уменьшить. При этом способов два: решить свою проблему можно в досудебном порядке либо прибегнуть к помощи юристов, которые в суде, возможно, смогут вам помочь, рассказывает газета «Московский Комсомолец».

Напомним, новый налог на недвижимость, согласно которому собственники жилья и земельных участков будут платить больше, начнет свое шествие по России в 2014 году. По идее, он заменит, а точнее, объединит действующие налог на имущество и земельный налог. По сути, платить придется за единый объект недвижимости – дом с землей или квартиру с землей, но обсчитывать все будут отдельно и в обоих случаях по кадастру. Отметим, что сейчас земельный налог берут с кадастровой стоимости земли, а налог на имущество рассчитывается по более низкой базе – инвентаризационной.

Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости устанавливается бюро технической инвентаризации (БТИ). А кадастровая оценка максимально приближена к рыночной стоимости объекта недвижимости и значительно выше инвентаризационной. Например, в центре Москвы текущая инвентаризационная оценка домов старого фонда почти в 30 раз ниже, чем рыночная. Так, двухкомнатная квартира в столице в районе метро «Сретенский бульвар» площадью 60 кв. м в сталинском доме 1955 года постройки оценивается БТИ приблизительно в 400 тыс. руб. Тогда как рыночная ее стоимость варьируется от 15 до 18 млн рублей. По расчетам ФНС, фискальная нагрузка в среднем по стране составит около 1,5 тыс. рублей в год с небольшой стандартной «двушки». Но это в среднем. А ведь многие владеют сразу несколькими объектами недвижимости, и платить им придется вдвойне, а то и втройне, уточняет «МК».

В случае несогласия с установленной кадастровой стоимостью собственники недвижимого имущества могут ее оспорить как в судебном, так и в досудебном порядке. Цель такого оспаривания заключается прежде всего в снижении налогооблагаемой базы объекта недвижимости.

Рассмотрим оба порядка урегулирования споров по результатам кадастровой оценки.

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях предусмотрена законом » Об оценочной деятельности «. Для этого создается рабочая группа по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки.

Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории соответствующего субъекта РФ. Узнать о том, где будут созданы такие комиссии, можно на официальном сайте Росреестра.

Закон об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости; 2) неучет изменения стоимости объекта по годам.
В случае, если заявление о пересмотре КС было подано на основании второго пункта, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной цены.

Правда, на досудебном этапе можно столкнуться с определенными трудностями. Например, на эту процедуру отводится всего шесть месяцев.

Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта РФ, который принимает итоговое решение по государственной кадастровой оценке. Стоит обратить внимание, что подача в суд с исковых требований относительно пересмотра кадастровой стоимости без обращения в комиссию с соответствующими требованиями не имеет под собой правовых оснований. Арбитражный суд, установив, что исковое заявление подано без соблюдения соответствующих норм, вправе оставить иск без удовлетворения.

И здесь нельзя забывать о сроках исковой давности. Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Кроме того, необходимо заранее озаботиться поиском эксперта, способного провести соответствующую экспертизу по делу.

Судебная экспертиза может производиться лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла и др., но не являющимися государственными судебными экспертами. Экспертная деятельность не подлежит лицензированию и аккредитации. Тем не менее при выборе эксперта следует руководствоваться таким критерием, как опыт работы в области проведения оценочной экспертизы, рассказывают журналисты «МК». В том случае, если данные требования будут соблюдены, то ваши шансы на успех резко возрастут.

Если дорого и несправедливо. Как снизить кадастровую стоимость недвижимости. Советы эксперта

Откуда берутся нереальные цифры?

Кадастровую стоимость устанавливают во время государственной оценки, этим занимаются государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Работа специалистов всегда ведется дистанционно, без выезда на место (это даже физически невозможно сделать при массовой оценке недвижимости), поэтому зачастую не учитывает особенностей объекта, отмечает Сергей Волосников.

Сергей ВолосниковПредоставлено АНО «НЭБ»

В Свердловской области ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» в 2019 году оценило объекты капитального строительства: здания, помещения, сооружения, незаконченные стройки, машиноместа. Оценка земельных участков произведена в нынешнем году и начнет действовать с 2021 года.

Почему знать о кадастровой стоимости объекта так важно?

От ее размера зависит сумма налога на имущество. Кроме того, она влияет на величину арендных платежей за пользование государственной или муниципальной собственностью. Поэтому чем быстрее начать исправлять ошибку, тем лучше.

Яромир Романов / Znak.com

Как узнать, сколько насчитали?

Информация о том, во сколько оценен объект, фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости. На первом этапе после проведения кадастровой оценки дается 50 дней, чтобы ознакомиться с проектом отчета ГБУ. Проект отчета можно скачать на сайте ГБУ либо на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

Но надо предупредить, что поиск данных не так прост, как может показаться. Вес отчета составляет десятки гигабайт: документ состоит из нескольких томов и десятка приложений. Даже простое скачивание такого документа занимает много часов. Еще сложнее собственникам или арендаторам, далеким от профессиональных занятий оценкой, самим проанализировать такой массив данных, разобраться в модели расчета, а затем сформулировать замечания.

Какие бывают ошибки?

Претензии должны быть обоснованны, предупреждает Сергей Волосников. Они могут содержать указания на ошибки в отчете или ошибочные сведения о характеристиках объекта недвижимости. ГБУ размещают информацию на своем сайте о поступивших замечаниях и комментарии со своей стороны. При учете замечаний ГБУ пересчитывают кадастровую стоимость. Причем не только нужного вам объекта, но и других — соседних или схожих, при определении стоимости которых была допущена аналогичная ошибка.

По истечении «льготного периода» и после утверждения результатов кадастровой стоимости остается еще одна бюджетная возможность исправить кадастровую стоимость — если обнаружить в отчете опечатку, арифметическую или иную ошибку (возможно, даже методологическую), исказившую в итоге величину кадастровой стоимости. В этом случае необходимо обратиться в ГБУ или многофункциональный центр с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Наиль Фаттахов / Znak.com

Вас не услышали. Что дальше?

Если замечания, направленные в ГБУ, не будут учтены и ошибки выявить не удалось, придется переходить не следующий этап — начинать спор о результатах определения кадастровой стоимости. Для этого придется привлечь оценщика, который определит рыночную стоимость объекта недвижимости и составит отчет. А дальше — два пути: обращение с заявлением в специально созданную комиссию или подача заявления в суд.

Государство не любит признавать свои ошибки

В состав специальной комиссии, которая рассматривает жалобы на кадастровую оценку, входят восемь человек. Помимо чиновников и бизнес-омбудсмена, в ней есть два представителя оценочного сообщества, представитель Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей, член объединения работодателей — Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей. К заявлению, поданному в комиссию, надо обязательно приложить отчет оценщика.

Читайте также  Кто должен платить за содержание жилья

Члены комиссии изучают отчет и составляют замечания. Затем назначают заседание, на которое приглашают правообладателя, а также представителя ГБУ. Возможно участие оценщика. На заседании озвучиваются выявленные в отчете об оценке замечания (обычно больше всего их бывает от представителя ГБУ), после чего все присутствующие члены комиссии голосуют. Решение принимается большинством голосов. Затем оно публикуется на сайте Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области.

«Один из коллег-оценщиков проанализировал работу комиссии за шесть месяцев и установил, что некоторые члены комиссии всегда голосуют против. В итоге, как ни парадоксально это звучит, но больше 80% отчетов профессиональных оценщиков не принимаются в расчет. Члены комиссии заявляют, что они не соответствуют методологии оценочной деятельности и содержат ошибки», — говорит Сергей Волосников.

После того как комиссия вынесет отрицательное решение по жалобе (а такое случается в подавляющем числе случаев), остается единственная возможность снизить кадастровую стоимость — подать административный иск в Свердловский областной суд. В принципе в суд можно идти сразу, минуя обращение в комиссию. При рассмотрении спора в суде административные ответчики и ГБУ также могут составить замечания к отчету об определении рыночной стоимости. После чего суд, вероятно, назначит судебную экспертизу и окончательную рыночную стоимость уже определит судебный эксперт.

В августе 2020 года вступило в силу несколько изменений в закон о государственной кадастровой оценке № 237-ФЗ. Так, с 1 января 2023 года статья 22 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости», определяющая порядок оспаривания в специальных комиссиях, утрачивает силу. То есть действующие сейчас специальные комиссии будут упразднены. Взамен появилась статья 22.1 «Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости», предполагающая внесудебную процедуру. То есть рассматривать жалобу будут в самом ГБУ. До 2023 года установлен переходный период, в течение которого глава региона может принять решение о более раннем переходе к новому порядку.

Таким образом, внесудебный порядок становится обязательным, и только после отказа в ГБУ можно обращаться в суд.

Теперь кадастровая оценка будет проводиться раз в четыре года, а значит, потенциально будет существовать вероятность новых ошибок. Две кампании состоятся в ближайшие два года. Так, в 2022 году все регионы должны провести обязательную кадастровую оценку земельных участков, а в 2023-м — оценку объектов капитального строительства

Как оспорить кадастровую стоимость имущества для уменьшения налогов

Зачем оспаривать кадастровую стоимость недвижимости

Перечень регионов, в которых недвижимое имущество организаций и физлиц облагается налогом по кадастровой стоимости, растет с каждым годом. В 2019 году имущество организаций облагается по кадастровой стоимости уже в 74 регионах. Имущество физлиц, в том числе ИП, – в 70 субъектах РФ.

Во всех этих регионах вопрос об оспаривании ранее утвержденной кадастровой стоимости стоит довольно остро. Ведь чем ниже стоимость объекта, тем меньше и подлежащие уплате налоги. Тем более, что с 2019 года оспоренная стоимость применяется не только к будущим налоговым периодам, но и к предыдущим.

Пересмотр кадастровой стоимости позволит снизить следующие налоги:

  • налог на имущество организаций,
  • земельный налог,
  • налог на имущество физлиц.

Шпаргалка по статье от редакции БУХ.1С для тех, у кого нет времени

1. Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица.

2. Пересмотр кадастровой стоимости позволит снизить налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.

3. С 2019 года оспоренная стоимость применяется не только к будущим налоговым периодам, но и к предыдущим.

4. Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.

Как оспорить кадастровую стоимость

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости установлен в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица. Например, собственники-налогоплательщики или арендаторы/покупатели недвижимого имущества.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.

Подать заявление в комиссию можно через управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Также заявление можно отправить почтой или через интернет, в том числе через портал госуслуг.

Если организация или физлицо решит оспаривать кадастровую стоимость через комиссию, перед подачей заявления необходимо будет произвести оценку рыночной стоимости спорного объекта. Отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе необходимо будет приложить к заявлению.

Также к заявлению прикладывается:

  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

Без этих документов, а также без отчета об оценке рыночной стоимости заявление рассматривать не будут.

После получения всего комплекта документов комиссия в течение трех рабочих дней направит отчет об оценке рыночной стоимости в Росреестр. Само заявление будет рассматриваться не более 30 дней со дня его поступления. По итогам рассмотрения комиссия примет одно из следующих решений:

  • решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • решение об отклонении заявления об оспаривании.

Во втором случае заявитель вправе будет оспорить решение комиссии в судебном порядке.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости

Заявить об оспаривании кадастровой стоимости можно непосредственно в суд, минуя стадию ее обжалования в комиссии. Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ).

Подавая иск в суд, нужно уплатить госпошлину. Ее размер установлен в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Госпошлина составляет:

  • 300 рублей – для физлиц (в том числе ИП);
  • 2 000 рублей – для организаций.

Наряду с исковым заявлением в суд необходимо представить:

  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости об оспариваемой кадастровой стоимости объекта;
  • копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости (например, копию свидетельства о праве собственности).

Также в суд представляются документы, которые доказывают недостоверность сведений о недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Данный факт могут доказывать документы, определяющие правильную площадь недвижимости, ее действительное местоположение, целевое назначение и степень аварийности. Сюда можно приложить документы о скрытых недостатках недвижимости или информацию о том, когда в последний раз производился ее капитальный ремонт.

Если до обжалования кадастровой стоимости заявитель установил рыночную стоимость недвижимости, он предоставляет в суд также отчет оценщика. Если рыночная стоимость объекта не устанавливалась, отчет не нужен. Документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, предоставлять также не нужно.

Суд пересмотрит кадастровую стоимость в следующих случаях:

  • если заявитель докажет, что при определении стоимости объекта действительно использовались недостоверные сведения;
  • если заявитель установит рыночную стоимость недвижимости и подтвердит этот факт надлежащим отчетом оценщика.

Спор должен быть рассмотрен судом в течение двух месяцев со дня поступления искового заявления. По сложным делам срок может быть продлен еще на один месяц (ст. 141 КАС РФ).

Читайте также  Нормативы подачи тепла в многоквартирном доме

Как оспаривание кадастровой стоимости повлияет на налоги

До 2019 года новая (оспоренная) стоимость недвижимости применялась для налогообложения с начала того налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании. За предыдущие годы налоговая база не пересматривалась. Соответственно, переплаченные налоги не подлежали перерасчету.

Допустим, организация уплачивала налог на имущество по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости недвижимости она подала только в 2018 году. В этом же году заявление было удовлетворено. До 2019 года налог по новой стоимости организация могла рассчитывать именно с начала 2018 года. Переплата за предыдущие годы так и оставалась в бюджете.

Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ изменил данный порядок. Теперь оспоренные сведения о стоимости недвижимости применяются с самого начала налогообложения объекта по кадастровой стоимости.

Например, объект облагается по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости подается и удовлетворяется в 2019 году. По новым правилам пересмотренная стоимость применяется в целях налогообложения не с 2019, а именно с 2015 года. Соответственно, если в результате оспаривания кадастровая стоимость уменьшилась, то за предыдущие годы у организации образуется переплата.

При этом к возврату или зачету полагаются налоги, с момента уплаты которых прошло не более трех лет (п. 7 ст. 78). То есть перерасчету подлежат все налоги, уплаченные за период 2015–2018 годов, если с момента их уплаты еще не прошло 3 года. Если же подать заявление об оспаривании стоимости в 2020 году, налоги, уплаченные за 2015 год, уже не вернут и не зачтут.

Как уменьшить кадастровую стоимость квартиры?

Содержание:

После повышения имущественного налога для всех владельцев недвижимости стал очень актуальным вопрос о том, как уменьшить кадастровую стоимость квартиры. Дело в том, что налоги начисляют исходя из этой цифры. Вполне вероятно, что она может оказаться сильно завышенной и далекой от реальной цены. Это повлияет на сумму платежей в государственную казну. Можно ли уменьшить цену жилья и налоги и как это сделать, читайте в этой статье.

Если перед вами встал вопрос об уменьшении кадастровой стоимости квартиры, лучшим решением будет обратиться к опытному юристу. Не всегда получается выйти из ситуации самостоятельно. Поэтому рекомендуем перед уменьшением налогов для начала получить консультацию.

Нет времени читать статью?

Кадастровая стоимость квартиры

По российскому законодательству, все субъекты РФ обязаны перейти на новый порядок расчета имущественного налога с 2020 года. При этом исчисляется он исходя из кадастровой стоимости квартиры. Многие собственники столкнулись с тем, что эта цена завышена. В таком случае хозяин недвижимости может запросить у Росреестра провести переоценку. Вероятен исход, при котором для уменьшения стоимости придется обратиться в суд.

Оценка может проводиться один раз в 3 года, но не реже, чем раз в 5 лет. Прежде всего, кадастровая стоимость квартиры влияет на уплату налогов. Чем выше цена, тем больше придется уплатить государству. Завышенная кадастровая стоимость может помешать продаже недвижимости. Дело в том, что цена по договору купли-продажи не может быть ниже 70% кадастровой стоимости. В противном случае налоговая может начислить штрафы, посчитав сумму заниженной.

Как рассчитывается кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость квартиры рассчитывается автоматизировано. Для этого учитывается местоположение объекта недвижимости, целевое назначение, средняя стоимость аналогичных объектов в этом районе. Оценку проводят массово, индивидуального подхода нет. Поэтому избежать погрешностей невозможно.

Из-за этого вполне вероятен вариант, когда недостроенный, но зарегистрированный дом, расположенный неподалеку от элитных особняков, посчитают по цене квадратного метра этих дорогих зданий. Или хрущевку в центре Москвы, доставшуюся простому работяге от дедушки и давно требующую ремонта, приравняют к квартире с шикарным ремонтом, расположенной по соседству.

Так что средняя цена может оказаться весьма завышенной. Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашей квартиры или дома намного превышает среднерыночную, нужно посчитать, есть ли смысл снизить ее.

Как узнать кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость квартиры или дома вы можете в Едином Государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если вы просто хотите узнать цену, без официального документа, ее можно посмотреть на сайте Росреестра. Для этого вам понадобится кадастровый номер из свидетельства о собственности и адрес объекта.

Если вы хотите получить выписку из ЕГРН, за нее придется заплатить. Для физических лиц цена составляет 300 рублей, для юридических — 950 руб. Для этого нужно направить туда запрос. Сделать это можно при личном посещении Росреестра, через его сайт, через МФЦ или Госуслуги.

После того как вы узнали кадастровую стоимость, нужно сравнить ее со средней в вашем регионе. Для этого можно промониторить объявления о продаже недвижимости и посчитать среднюю цену на аналогичные объекты.

Когда нужно изменять кадастровую стоимость

Изменять кадастровую стоимость рекомендуют в следующих случаях:

  • она завышена;
  • она занижена;
  • при расчете использованы неверные сведения.

С завышенной стоимостью все понятно. Любой согласится понизить сумму налогов, уплачиваемых государству. «А для чего мне поднимать стоимость квартиры?» — спросите вы. Понятно, что уменьшенная стоимость квартиры — это хорошо. Однако не всегда так.

Дело в том, что если кадастровая стоимость недвижимости сильно занижена, у вас возникнут проблемы, если вы решите ее продать. Сотрудники налоговой увидят, что цена явно не соответствует рыночной. Итогом может стать штраф за продажу недвижимости по уменьшенной цене.

Нужно оспорить кадастровую стоимость и в случаях, если сведения в кадастровом паспорте не соответствуют действительности. Это могут быть ошибки в степени износа и аварийности, районе местоположения, уменьшение площади и т.д.

Процедура уменьшения кадастровой стоимости квартиры

Если вы серьезно настроились на то, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, сначала рекомендуем просчитать затраты на это и возможную выгоду, чтобы понять, есть ли смысл. Вам придется провести оценку недвижимости у независимых оценщиков.

Уменьшенную оценку вы можете предоставить в административную комиссию по рассмотрению споров о цене недвижимости. Или же можно сразу обратиться в суд и попробовать снизить цену недвижимости. В этом случае вам могут понадобиться услуги юриста.

Если в комиссии вам откажут, также придется обращаться в суд, чтобы снизить цену. В случае решения в вашу пользу вы сможете взыскать понесенные расходы — конечно, в разумных пределах.

Обратите внимание, что кадастровая стоимость рассчитывается максимально на 5 лет. Это означает, что даже если вы добились решения в свою пользу, через 5 лет проведут новую оценку. И стоимость снова может измениться.

При положительном решении вы также сможете пересчитать и уменьшить не только цену жилья, но и уже начисленные налоги. Но только в пределах трехлетнего срока. Т.е. в 2020 году можно рассчитывать на перерасчет за 2017, 2018 и 2019 годы. Однако если за это время происходил пересмотр кадастровой стоимости, вам пересчитают налог лишь с этого момента. При этом неважно, был ли он завышен или занижен.

Например, Зинаида Колесова купила квартиру в 2017 году. В 2019 году она посчитала, что налог ей начислили слишком высокий. Женщина решила снизить стоимость. Зинаида сделала оценку квартиры, обратилась сначала в комиссию, а затем в суд. Судья вынес решение в ее пользу. Однако налог на жилье пересчитали лишь за 2018 и 2019 годы, поскольку кадастровая стоимость квартиры в 2018 году была пересмотрена. За 2017 год перерасчет не сделали.

Как видите, уменьшить кадастровую стоимость квартиры возможно. Главное в этом вопросе — просчитать, есть ли смысл этим заниматься. Во многих случаях затраты на уменьшенную стоимость могут не окупиться. Кроме того, нельзя не рассматривать вариант, что по вашему требованию о перерасчете может последовать отказ — как в комиссии, так и в суде.

Читайте также  Как оформить обременение на квартиру

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости в 2021 году: советы адвоката

Недвижимость в наши дни считается самой лучшей и беспроигрышной инвестицией в будущее. Однако это не только удачное вложение, но и постоянные затраты — ремонт, оплата коммунальных услуг и, конечно же, эти бесконечные и такие болезненные налоги на имущество. И ведь нельзя не согласиться, поскольку ежегодно цены на продукты, услуги и жилье существенно возрастают, а за ними и подтягиваются налоги. Такая финансовая нагрузка становится настоящим стрессом, поэтому мы решили узнать, как снизить сумму налога на имущество через оспаривание кадастровой стоимости квартиры. Помогала нам в этом нелегком юридическом вопросе адвокат Юлия Мартыненко.

Что это такое?

Логичнее всего будет начать рассмотрение темы с определения кадастровой стоимости. Как нам рассказала эксперт, под этим понятием подразумевают рыночную стоимость недвижимости, которая устанавливалась во время государственной кадастровой оценки. Производится процедура оценки в среднем раз в три-пять лет. Причем многое зависит от статуса города. К примеру, в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе переоценка производится каждые два года.

Сразу стоит отметить, что не всегда рыночная цена совпадает с кадастровой оценкой. В основном оценщики ориентируются не только на рыночную, но и на другую информацию — инфраструктуру около объекта, перепланировку внутри помещения, ремонт и даже вид из окна. Поэтому в случае завышения кадастровой стоимости владельца недвижимости обрекают на стабильные переплаты.

Но для чего же нужна эта цена, спросите вы. Адвокат во время беседы с нашим изданием дала ответ и на этот вопрос. Как оказалось, здесь существует несколько целей, для которых необходима кадастровая стоимость:

  • для земельных участков кадастровую стоимость можно назвать налоговой базой по земельному налогу;
  • для отдельных объектов недвижимости (построек, используемых в коммерческих целях, торговых и развлекательных центров, а также помещений внутри них) — является базой по налогу на имущество организаций.

2. Установка стоимости аренды участка земли, находящегося в публичной собственности.

3. Определение стоимости во время продажи земельного участка, который принадлежит государству или региону.

Как пояснила адвокат, налоговая ставка растет с каждым годом. К примеру, в прошлом году налоговая ставка в отношении коммерческих объектов недвижимости составляла 1,6%, в 2020 году — 1,7%. Далее тенденция к росту сохраняется: 1,8% — в 2021 году, 1,9% — в 2022 году, 2,0% — в 2023 году.

Однако ближе к делу. Допустим кадастровая стоимость вашей квартиры оказалась существенно завышенной. Что же делать в таком случае? Конечно же оспаривать!

Оспариваем кадастровую стоимость

В российском законодательстве на этот случай предусмотрено два варианта: судебное и внесудебное оспаривание. Предлагаем вам рассмотреть каждую процедуру отдельно, ведь каждая из них подойдет под определенные случаи. Начнем, пожалуй, с самой эффективной — судебной.

Исковое заявление следует подавать в суд города федерального значения (например, в Московский городской суд), который находится в том же городе, где и орган, определявший кадастровую стоимость недвижимости. Не забудьте про государственную пошлину — в 2021 году она составляет 300 рублей на одну квартиру.

Стоит сразу отметить, если решение об оспаривании кадастровой стоимости вами долго принималось, и кадастровая стоимость на квартиру уже изменилась, то прошлую цену оспорить будет невозможно. Поэтому учитывайте сроки и обращайте внимание на то, как часто проводится оценка объектов в вашем регионе.

Такие дела обычно рассматриваются на протяжении двух-трех месяцев с проведением судебной оценочной экспертизы. Однако зачастую случается и такое, что суд устанавливает рыночную стоимость жилья совсем в другом размере, который существенно отличается от указанного в заявлении. В этом случае решение суда можно оспорить в течение одного месяца, подав апелляцию. Но тогда нужно быть готовым к тому, что рассмотрение жалобы и ведение самого дела может затянуться в среднем на полгода. Но мы же вас заранее предупреждали, что суды — это дело нелегкое.

Но все же усилия не будут напрасны, ведь в этом случае велика вероятность того, что решение будет принято именно в вашу пользу, поскольку именно благодаря судебному вмешательству за несколько прошедших лет процент решений, принятых в пользу заявителей, существенно возрос.

Но не обошлось и без минусов. В случае судебного оспаривания вам придется запастись терпением и достаточной суммой денег, поскольку на юридические услуги по оспариванию кадастровой стоимости у заявителей в среднем затрачивается порядка 50–80 тысяч рублей.

Однако этот вопрос можно решить и без суда. Таким образом, мы приблизились к рассмотрению внесудебного порядка. И вот тогда в бой вступает вышеупомянутая комиссия по рассмотрению споров. Важный аспект — она должна присутствовать в вашем регионе.

Решить проблему с кадастровой стоимостью недвижимости будет не совсем просто. Для начала нужно подготовиться:

  • первым делом на сайте Росреестра нужно узнать кадастровую стоимость квартиры. Самостоятельно это сделать довольно просто, поскольку вся информация есть в открытом доступе;
  • далее необходимо найти оценщика и обратиться за его услугами, чтобы установить, какая у недвижимости была рыночная цена в момент назначения кадастровой стоимости;
  • следующий этап — подача заявления в комиссию. Здесь важно приложить все необходимые документы — отчет о проведенной оценке, справка из ЕГРН и копии документов, подтверждающих право на собственность;
  • после чего комиссия должна вынести свое решение. В среднем срок ожидания составляет не более 30 дней с момента подачи всех бумаг.

Все же бывают и такие случаи, когда комиссия отклоняет заявления. При таком раскладе решение можно оспорить в судебном порядке в течение трех месяцев с даты постановления вердикта. Эксперт обратила внимание, что несмотря на скорость и простоту, внесудебные рассмотрения дел зачастую оканчиваются отказами. В этом и заключается главный минус этого метода.

Чего получится добиться?

Переходим к самому главному и сложному, однако попытаемся объяснить все максимально просто. Здесь следует исходить из стоимости самой квартиры и из того, в каком городе она находится.

Допустим, вы владеете в Москве жилой недвижимостью, цена которой более 20 миллионов рублей. Согласно законодательству, она будет облагаться налогом в 0,2%, который выплачивается в конце года. В том случае, если стоимость квартиры превышает 50 миллионов рублей, то налог уже повышается до 0,3% в год.

Немного арифметики, юридической магии — и что мы получаем: в год вы будете выплачивать порядка 100 тысяч рублей налога на квартиру, которая и без того стоит 50 миллионов. Если ее оценили выше, к примеру, в 51 миллион, то налог достигнет отметки в 153 тысячи рублей в год! И кому тут повезло? Поэтому для владельцев подобной недвижимости снижение кадастровой стоимости как никогда актуально, ведь этот шаг позволит существенно сэкономить каждый год десятки тысяч рублей на налогах в течение всего времени применения новой кадастровой стоимости.