Как разменять неприватизированную квартиру

Размен неприватизированной квартиры в 2021 году

После распада СССР начался активный процесс приватизации государственного жилья. Суть данной процедуры заключается в том, что право собственности на объект недвижимости переходит от муниципального органа к лицу, имеющему на территории жилья постоянную регистрацию. Законодательство РФ предусматривает возможность для каждого гражданина единожды бесплатно приватизировать жилплощадь. Данный процесс ведется уже более 20 лет. Правительство многократно сдвигало сроки окончания программы бесплатной приватизации и с начала 2017 года сделало ее бессрочной.

Несмотря на это, многие граждане предпочитают проживать в жилье, предоставленном государством, и не спешат оформлять его в частную собственность. Но зачастую жизненные обстоятельства вынуждают членов одной семьи разъехаться. Как правило, размен жилплощади требуется при разводе супругов. Какой бы ни была ситуация, процедуру придется проводить в соответствии с требованиями законодательства.

Общие положения об обмене и размене муниципальных квартир

Если квартира приватизирована, собственник имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может продать ее и приобрести иную жилплощадь. Также при разводе супругов частная квартира, являющаяся совместно нажитой собственностью, подлежит разделу.

Однако неприватизированное жилье не является собственностью граждан, в нем проживающих. Оно принадлежит муниципалитету. И только орган, который является собственником, вправе им распоряжаться. Тем не менее, законодательство регламентирует процедуру обмена или размена муниципальной квартиры. Но ответственному нанимателю в обязательном порядке необходимо получить разрешение органа, которому принадлежит жилье, для реализации этой процедуры.

Разделить муниципальную квартиру между живущими в ней гражданами, к примеру, выделив им доли, не получится. Эта процедура возможна лишь в частном жилье. При необходимости раздела — квартиру придется разменивать.

Способы размена неприватизированной квартиры

Если размен муниципальной квартиры неизбежен, у нанимателей существуют следующие варианты для выхода из сложившейся ситуации:

  • договориться между собой и обратиться с заявлением к собственнику – муниципальному органу;
  • обратиться за разменом в судебный орган (такой вариант может быть применен, если кто-либо из нанимателей не согласен на размен);
  • приватизировать квартиру и продать ее, после чего приобрести на вырученные средства подходящие объекты недвижимости. Такой вариант также возможен только с согласия всех нанимателей.

Если проживающие в квартире граждане не пришли к консенсусу относительно размена квартиры, им придется обращаться в суд. Жилищный кодекс предусматривает возможность принудительного размена муниципального жилья. Но, как показывает практика, требования истца, желающего изменить условия проживания, удовлетворяются крайне редко.

Гражданин, обратившийся в суд с заявлением о размене квартиры, должен привести веские доводы, аргументировать свою позицию. Практика показывает, что бытовые конфликты не станут поводом для расселения, — необходимы более значительные причины.

Наниматель, который желает разменять муниципальное жилье через суд, должен самостоятельно подобрать и представить на заседании варианты, на которые предполагается совершить обмен. При этом следует учитывать, что жилищные условия сторон не должны быть ухудшены.

Если в квартире имеют постоянную регистрацию несовершеннолетние, ограниченно или недееспособные лица, в судебном процессе будет участвовать также орган опеки и попечительства. Истцу также потребуется учесть, что законодательство запрещает переселять в результате такого обмена тяжелобольного человека в комнату в коммунальной квартире.

Если заявитель сумеет подобрать надлежащие варианты для размена, убедить суд в том, что процедура необходима и права жильцов не будут нарушены, его требования удовлетворят. В таком случае ответчику придется переселиться в подобранный для него вариант принудительно- участвовать в выборе квартиры или комнаты он не сможет.

Необходимые условия для размена муниципальной квартиры

Если жильцы в муниципальной квартире пришли к согласию по поводу вопроса о ее размене, им следует подыскать подходящие варианты. При этом выбирать они могут лишь из неприватизированного жилья меньшей площади. Размен муниципальных квартир на частные не допускается. В этом заключается одна из сложностей, поскольку в государственном фонде в результате приватизации осталось не так много жилья и еще меньше нанимателей, которые готовы устроить обмен. Следует понимать, что потребуется найти лиц, которые согласятся вселиться в одну квартиру, ведь в большинстве случаев они будут друг другу чужими людьми.

Гражданину придется действовать самостоятельно. Необходимо расклеивать и подавать в газеты объявления, а также искать встречные предложения. Этот процесс может затянуться. В таких вопросах вряд ли помогут агентства недвижимости, поскольку риелторы не заинтересованы в сделках, с которых не получат прибыли.

Законодательство не запрещает совершать обмен на муниципальные квартиры или комнаты, находящиеся в другом городе или регионе. Поэтому при желании подходящие варианты можно найти.

Также жильцам, желающим совершить размен квартиры, необходимо получить согласие органа, который является собственником их жилплощади. Муниципалитет откажет в процедуре в следующих случаях:

  1. Если в отношении квартиры ответственного нанимателя ведется исковое производство о расторжении или изменении с ним договора социального найма.
  2. Если право пользования квартирой лиц оспаривается в суде.
  3. Квартира находится в ветхом или аварийном доме.
  4. В отношении дома, в котором расположена квартира, принято решение о сносе.
  5. Многоквартирный дом, в котором находится обмениваемое жилье, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой и переустройством помещений.
  6. Если размениваемая квартира является служебной.
  7. Если имеются задолженности по коммунальным услугам.

Также муниципалитет откажет в процедуре, если в результате нее в коммунальную квартиру вселится лицо, которое страдает тяжелой болезнью в хронической форме, к примеру, туберкулезом.

Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети или граждане, являющиеся ограниченно или недееспособными, необходимо получить разрешение органа опеки на размен. Для этого законным представителям этих лиц следует доказать, что права и интересы их подопечных не будут ущемлены в результате обмена. В противном случае муниципалитет откажет в процедуре.

Порядок действий, документальное обеспечение и особенности процедуры

Гражданам, желающим совершить обмен, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  • выяснить, подлежит ли их квартира размену;
  • подобрать подходящие варианты для процедуры;
  • собрать необходимые документы;
  • получить разрешение ООиП, если в обмене участвуют несовершеннолетние дети или граждане ограниченно или недееспособные;
  • заключить договор об обмене;
  • подать заявление и документацию в муниципальный орган, который является собственником квартиры;
  • дождаться решения муниципалитета;
  • если орган даст согласие заключить новые договора социального найма;
  • вселиться в новое жилье.

Когда жильцы достигнут согласия и подберут подходящие для обмена варианты, им необходимо собрать документацию. В пакет бумаг входят:

  • заявление об обмене жилья;
  • договор социального найма или ордер на квартиру;
  • выписка из финансово-лицевого счета квартиры;
  • справка о лицах, зарегистрированных на территории жилплощади;
  • согласие ООиП, если в процедуре участвуют несовершеннолетние лица;
  • письменные согласия или нотариально заверенные доверенности от лиц, которые имеют постоянную регистрацию на территории размениваемой жилплощади;
  • паспорта нанимателей.

В зависимости от субъекта РФ, в котором будет совершаться обмен, пакет документации может различаться. Это связано с тем, что правила, регулирующие проблемы с муниципальным жилищным фондом, устанавливаются на региональном уровне. Для того чтобы узнать полный перечень бумаг, необходимо заранее обратиться в жилищный комитет администрации населенного пункта, в котором расположена квартира.

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

В жизни случаются разные ситуации, когда жильцы неприватизированного жилья решаются на обмен. Например, после расторжения брака или в случае переезда на ПМЖ в другой населенный пункт. Можно ли обменять неприватизированную жилплощадь и как это правильно сделать, давайте разбираться.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Операции по обмену жилья, находящегося в муниципальной собственности, регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ и Федеральным Законом № 1541-1 «О приватизации…».

По закону обменять неприватизированную недвижимость можно, но не всю и не всегда. Так, например, согласно 81 статье ЖК РФ, наниматели могут написать заявление в адрес собственника с просьбой о предоставлении им жилья меньшего по площади. В этом случае в приватизации нет необходимости.

Если же, вы не хотите терять квадратные метры и уже нашли подходящий приватизированный вариант обмена, остается только договариваться с собственником второй квартиры, чтобы дождался окончания вашей приватизации. После чего препятствий к заключению договора мены не будет, и вы сможете заключить сделку.

Нюансы обмена неприватизированного жилья:

  • при обмене муниципальной квартиры на муниципальную регистрация прав собственности не требуется;
  • на совершение сделки требуется согласие всех зарегистрированных жильцов;
  • наниматели обеих квартир должны предупредить о сделки органы местного самоуправления;
  • договор составляется в письменной форме;
  • обмен неприватизированного жилья всегда осуществляется бесплатно.

Собственник, то есть местная администрация, может отказать нанимателям в совершении сделки. В этом случае придется либо искать другую муниципальную квартиру, либо инициировать процедуру приватизации. После чего разрешение на обмен от администрации населенного пункта получать больше не нужно.

Читайте также  Что такое форма собственности

С кем можно обменяться жильем?

Варианты обмена неприватизированного жилья:

  1. Между родственниками. В народе, эта процедура называется «родственным обменом». Сделка совершается между родными людьми, на доверии. В этом случае неприватизированное жилье можно обменять как на неприватизированное, так и на приватизированное. Например, бабушка из своей квартиры переезжает в муниципальную, а внук со своей семьей в приватизированную.
  2. Между нанимателями муниципального жилья. Сделка возможна только если на нее согласны все жильцы и с одной, и со второй стороны, а также получено согласие собственника.
  3. Между нанимателем и государством. Возврат квартиры обратно государству, в обмен на жилье меньшей площади. Такие случаи встречаются крайне редко, но все же имеют место быть. Например, когда у нанимателей тяжелая финансовая ситуация и они хотят сократить расходы по квартплате.

Все эти виды сделок объединяет одно – идея обмена пришла в голову нанимателям. Но бывают случаи, когда жильцов муниципальных квартир государство ставит перед фактом. К примеру, дом находится в аварийном состоянии и в скором времени произойдет расселение в новое благоустроенное жилье.

Когда обмен невозможен?

Случаи запрещающие сделки по обмену муниципального жилья перечислены в 73 статье Жилищного Кодекса.

Администрация точно не разрешит обмен, если:

  • у одного из нанимателей отсутствует договор социального найма и на данном этапе ведется судебное разбирательство о принудительном выселении нанимателя;
  • квартира не пригодна для проживания;
  • дом, в котором расположено жилье подлежит сносу или изъят для государственных (муниципальных) нужд;
  • планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой жилых помещений;
  • после обмена гражданин, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, станет проживать в коммунальной квартире.

Пример. Гражданин Брайко В.С. является военнослужащим в отставке и нанимателем в служебной квартиры, полученной от Министерства обороны. Мужчина решил переехать на ПМЖ в другой регион и начал подыскивать хороший вариант для обмена служебного жилья на социальное. Спустя неделю неприватизированное жилье в другом городе было найдено, стороны обговорили все условия сделки и обратились за получением разрешения. Каждый в свою администрацию. Брайко в совершении сделки было отказано, так как собственником его жилья является Министерство обороны. Повторная попытка получения разрешения уже в органах военного жилобеспечения тоже провалилась. В пояснении к отказу ведомство уточнило, что квартиры была выдана Брайко за несение службы. Она является служебной, а значит ни обменять, ни приватизировать ее не получится. В итоге, переезд пришлось отменить на неопределенный срок.

Как обменять неприватизированную квартиру

Обмен муниципального жилья – процедура не из простых. Из всего жилого фонда в Российской Федерации всего 20% квартир находятся в муниципальной собственности. Поэтому подбор подходящего варианта обычно затягивается надолго, ведь надо не только найти квартиру, но и договориться о сделке с ее нанимателем.

Порядок действий

Чтобы обменять муниципальное жилье на муниципальное, необходимо действовать следующим образом:

  • заручаемся согласием на обмен всех жильцов;
  • находим подходящий вариант;
  • договариваемся с нанимателем;
  • получаем разрешение на сделку в местной администрации;
  • дожидаемся, пока вторая сторона урегулирует вопросы с администрацией;
  • готовим пакет документов;
  • заключаем договор мены между муниципальными объектами недвижимости;
  • согласовываем сделку с местной администрацией;
  • расторгаем существующий договор социального найма и заключаем новый.

Регистрация прав собственности в Росреестре, когда речь идет о неприватизированном жилье, не требуется.

Процедура

Процедура обмена неприватизированных квартир имеет некоторые нюансы:

  1. Поддержка всех членов семьи имеющих постоянную регистрацию в муниципальной квартире – обязательное условие сделки. В том числе и тех, кто на время был снят с регистрационного учета: военнослужащие, осужденные, студенты.
  2. Согласие жильца на сделку должно быть заверено у нотариуса.
  3. Если в квартире проживают несовершеннолетние лица, сделка должна быть обязательно согласована с органами опеки и попечительства.
  4. Подписание соглашения об обмене должно осуществляться в присутствии обоих сторон. Документ является основанием для аннулирования старых договоров социального найма и заключения новых. Процедура должна производится в десятидневный срок.

Необходимые документы

Для того, чтобы обменять неприватизированное жилье, требуются следующие документы:

  • заявления в адрес администрации от всех жильцов;
  • расширенная выписка из домовой/поквартирной книги;
  • договор социального найма;
  • паспорта или свидетельства о рождении участников;
  • разрешение органов опеки и попечительства (если в сделки участвуют дети);
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт на жилье;
  • технический паспорт на жилье, в которое планируется переезд;
  • доверенность (если от имени нанимателя действует его доверенное лицо).

Заявление

Документ обязательно должен содержать:

  • ФИО и паспортные данные заявителя;
  • ФИО и паспортные данные нанимателя второй квартиры;
  • адреса и технические характеристики обоих объектах недвижимости;
  • название и номер правоустанавливающего документа на жилье;
  • причину обмена;
  • сведения обо всех лицах, проживающих в квартире;
  • перечень всех приложенных документов;
  • дату составления и подпись.

Расходы

Некоторые решаются на обмен неприватизированного жилья, чтобы грамотно уклониться от уплаты налога. Сделка в которой участвует исключительно муниципальное жилье не облагается никакими налогами и сборами.

Единственные расходы, которые могут понести наниматели, связаны с оплатой риэлтерских, нотариальных и юридических услуг (по прейскурантам) и некоторых справок. Так за выписку из ЕГРН придется заплатить 300 рублей, а за технический паспорт — от 900 рублей и больше.

Сроки

Больше всего времени при обмене жилья уходит на поиск подходящего варианта. Эта процедура может затянуться на несколько месяцев, а то и вовсе завершиться провалом. Рассмотрение обращений граждан осуществляется местной администрацией в течение месяца. В случае положительного вердикта можно приступать к подготовке соглашения на обмен и совершению сделки. Сколько на это уйдет времени будет зависеть от вас.

Если в обмене от властей пришел необоснованный отказ, придется обжаловать решение в судебном порядке. А это еще как минимум два месяца. Поэтому запаситесь терпением, заручитесь квалифицированной юридической поддержкой и приступайте к составлению искового заявления.

Отказ в обмене

При обмене неприватизированного жилья следует действовать исключительно в рамках существующего законодательства. В случае нарушения процедуры, в сделке вам откажут.

У вас точно не получится обменять жилье, если:

  • будет доказано, что сделка носит фиктивный характер;
  • жилье находится в закрытом военном городке;
  • жилищные условия одной из сторон существенно ухудшатся после переезда.

Отказ в обмене муниципального жилья выносится местной администрацией в письменном виде. Документ помимо самого решения должен содержать его подробное обоснование. Если наниматели не согласны с вердиктом собственника они имеют право обратиться за судебной защитой своих нарушенных прав.

Как обезопасить сделку?

Рынок недвижимости всегда привлекал и привлекает мошенников, которые по роду своей деятельности умеют легко втираться в доверие. Чтобы обезопасить себя и не остаться без крыши над головой, старайтесь придерживаться следующих правил:

  1. Если сделка подразумевает проведение финансовых операций, не стоит передавать деньги из рук в руки. Лучше для этих целей арендовать банковскую ячейку. Обезопасив таким образом сделку вы будете уверены, что вторая сторона получит деньги только выполнив все условия соглашения. Особенно это касается обменов приватизированного жилья с доплатой.
  2. Внимательно ознакомьтесь с будущей квартирой прежде чем подписывать какие-либо документы и оставлять задатки. Убедитесь, что квадратные метры соответствуют заявленным, дом находится не в ветхом, и тем более не в аварийном состоянии. Познакомьтесь с соседями, изучите инфраструктуру. И только если вас все устраивает можете приступать к совершению сделки.
  3. Если обмен происходит между нанимателями муниципального жилья, помните, что никто не имеет право требовать с вас никаких денег. Подобные сделки всегда носят безвозмездный характер. Если будет доказано, что наниматели неофициально производили между собой финансовые расчеты, договор мены аннулируют в судебном порядке.

Если у вас возникли сложности с обменом муниципальной квартиры, которой вы пользуетесь, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта. Если же вы желаете надежно обезопасить сделку и быть уверенным, что не останетесь вовсе без крыши над головой, то воспользуйтесь услугами профессионального юриста, который самостоятельно подготовит все документы и составит заявление и договор.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Читайте также  Кто может выписать из квартиры

Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру?

Актуальность статьи: март 2020 г.

Несмотря на то, что приватизационная реформа вступила в силу более двадцати лет назад, значительная доля жилья, составляющего вторичный жилой фонд, по-прежнему находится в государственной и муниципальной собственности, что дает право проживания в нем исключительно по договору социального найма.

Сделки с такой недвижимостью фактически невозможны, поэтому для многих семей, желающих разъехаться, крайне актуальна проблема размена неприватизированных квартир.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Раздел и размен — в чем разница?

Раздел неприватизированной квартиры означает разделение в ней лицевых счетов, однако в рамках действующего Жилищного кодекса РФ данная операция не может быть осуществлена.

В случае с неприватизированной жилплощадью допускается размен ее на соответствующее по квадратным метрам количество квартир с аналогичным статусом права собственности, принадлежащих одному наймодателю, что значительно ограничивает выбор будущего жилья.

Читайте статью, как приватизировать квартиру самостоятельно тут.

Что может помешать?

В ст. 73 ЖК РФ обозначен ряд обстоятельств, запрещающих размен неприватизированного жилья:

  • Жилплощадь относится к категории служебных или выделена специализированным фондом;
  • Имеется задолженность по оплате ЖКУ, которая может привести к судебным тяжбам вокруг квартиры;
  • Жилье имеет статус аварийного;
  • Должен последовать снос или капитальный ремонт дома, либо его полное переоборудование для иных целей;
  • В жилье коммунального типа может заселиться гражданин, проходящий лечение от опасного инфекционного заболевания;
  • Органы опеки и попечительства способны «заблокировать» размен, если на несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц, проживающих с какой-либо из сторон, будет приходиться меньшая, чем оговорено законодательными актами, жилплощадь.

Условия и порядок обмена жилого помещения

Главный шаг в вопросе размена — это достижение согласия между членами семьи, проживающей в неприватизированной квартире.

Если возражений нет ни у кого, можно приступать к поискам подходящих для размена вариантов.

Заниматься этим придется самостоятельно, ведь риэлторские агентства из-за отсутствия выгоды как могут, открещиваются от участия в размене неприватизированных квартир, а государство и муниципалитет не имеют обязанности помогать населению в таких ситуациях.

Найти жилье для обмена вполне реально. Закон не запрещает подыскивать его даже в других городах, при наличии согласия организации-собственника заселение в неприватизированную квартиру иногородних лиц не возбраняется.

Как происходит сделка:

  1. Подписать договор обмена (мены);
  2. Расторгнуть предыдущие договора социального найма;
  3. Заключить новые договора уже с другими наймодателями.

Наниматели размениваемых жилых помещений письменно заключают договор обмена (ст. 74 ЖК РФ), с последующим предоставлением его оригинала организациям-наймодателям в целях получения разрешения на проведение обмена.

Предлагаем вам скачать образец договора об обмене жилыми помещениями, занимаемыми гражданами по договорам социального найма: Скачать бланк.

С организацией-собственником и новым жильцом составляется договор социального найма, предусматривающий передачу всех прав и обязанностей.

Разрешение или отказ должны быть изложены наймодателем в официальном документе и вручены нанимателю или его представителю не позже, чем по прошествии десяти рабочих дней с момента обращения нанимателя.

Размен, осуществленный с несоблюдением положений, установленных Жилищным кодексом, может быть признан ничтожным в судебном порядке. При выявлении правонарушений, совершенных одной из сторон-участников договора, виновная сторона обязана компенсировать пострадавшей стороне все понесенные ей убытки (ст. 75 ЖК РФ).

Какие документы нужны, чтобы разменять квартиру?

Гражданам, желающим разменять неприватизированную жилплощадь, потребуется следующий перечень документов, предоставляемых в жилищный отдел администрации города/населенного пункта:

  • Экземпляр договора социального найма от каждого жильца;
  • Заявление о размене с подписями совершеннолетних жильцов;
  • Справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
  • Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
  • Техдокументация из БТИ для всех квартир, участвующих в обмене;
  • Могут понадобиться выписки из домовых книг;
  • При проживании в квартире несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных жильцов необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Если вы хотите узнать, можно ли выписать человека из квартиры без его согласия, советуем вам прочитать статью.

Принудительный обмен жилой площади

К сожалению, членам не каждой семьи удается придти к общему знаменателю в отношении жилищных условий.

Размен неприватизированной квартиры через суд происходит, когда возникают споры и недопонимания между жильцами квартиры.

Когда добровольная договоренность о размене неприватизированной квартиры не достигнута, каждый из жильцов вправе прибегнуть к решению вопроса в судебном порядке, при этом должны быть учтены жилищные интересы всех участников спора.

Как разменять неприватизированную квартиру при разводе? Раздел неприватизированной квартиры при разводе невозможен, поскольку это муниципальная собственность.

Если один из супругов отказывается разменивать квартиру, а проживание с ним невозможно. Нужно обратиться в суд и просить, чтобы размен квартиры был произведен принудительно.

На практике более чем половина дел о принудительном размене неприватизированных квартир заканчивается отрицательными решениями. Для разрешения проблемы все равно будет необходим конкретный вариант разъезда, без этого суд не сможет вынести решения.

К тому же, судебный процесс сам по себе может отнять много времени и сил, да и окончательно разрушить отношения, так что лучше оставить этот вариант решения проблемы для совсем уж безвыходного положения.

Подводя итоги, можно сказать, что размен неприватизированной квартиры вполне осуществимая процедура, сопряженная, однако, с определенными трудностями.

Поэтому прежде, чем приступать к ней, тщательно взвесьте исходные факторы и подумайте, стоит ли игра свеч. Не исключено, что будет намного проще сначала приватизировать квартиру, купить новое жилье с помощью ипотечного кредита или рассмотреть другие способы обзавестись собственной жилплощадью.

Особенности раздела и размена муниципального жилья. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Когда можно и нельзя разменять неприватизированную квартиру

Приватизация успешно проводится уже долгие годы. При этом количество неприватизированных объектов недвижимости остается большим и на сегодняшний день. Поэтому проблема операций с неприватизированным жильем не теряет актуальности.

Одна из распространенных проблем в данной области связана с обменом квартир, которые находятся в собственности государственных либо муниципальных органов. Квартиросъемщикам чтобы узнать, можно ли разменять неприватизированную квартиру, нужно для начала определиться со всеми нюансами.

Размен неприватизированного жилья поэтапно

Главная задача при осуществлении размена недвижимости – договоренность между людьми, проживающими в квартире. Наличие согласия всех жильцов значительно упрощает процедуру размена муниципальной квартиры, а в случае отсутствия договоренности дело приходится решать в судебном порядке.

Раньше положительные решения суда были частым явлением, но в последнее время процент отрицательных решений стал почти абсолютным. Следовательно, не нужно доводить ситуацию до вмешательства судебных органов.

Поиск вариантов

Ситуация в стране складывается таким образом, что заниматься вопросом подбора вариантов для размена жильцам приходится самостоятельно. Связано это с тем, что законом не предусмотрена обязанность муниципальных органов находить новое жилье для обмена. Риелторы в свою очередь также отказываются заниматься этим вопросом. Данная процедура не является для риэлтерских компаний прибыльной.

Законодательством предусмотрена возможность подбирать варианты для размена в других городах. Нужно лишь согласие организации-собственника.

Договор соцнайма

Жилье, которое государство предоставляет на льготных условиях, называется социальным. Группы лиц, которые могут пользоваться данными льготами, определяются в законодательном порядке. Сама процедура прописана в гл.7 и 8 Жилищного Кодекса РФ.

Перед тем как получить в пользование полученную в результате обмена квартиру, необходимо подписать договор соцнайма с наймодателем. Предметом договора могут быть следующие помещения:

  1. Дома либо их части;
  2. Квартиры либо их части;
  3. Комнаты.

Договор должен включать в себя описание предмета (тип жилья, расположение объекта и его размер, описание состояния жилья, а также опись всего имущества, которое находится внутри).

Особенностью данного документа является его бессрочность. Поэтому прекратить его действие можно в любой момент по согласованию сторон. Данное правило регулируется статьей 60 ЖК РФ .

Перед тем как разменять неприватизированную квартиру, необходимо расторгнуть существующий договор соцнайма и заключить новый. Между квартиросъемщиками также должен быть заключен договор, который носит название «договор мены» и подписывается нанимателями размениваемых помещений в соответствии со статьей 74 ЖК РФ .

Документы

Для подписания договора соцнайма потребуется собрать следующий список документов:

  • Оригиналы документов, которые подтверждают личность всех членов семьи;
  • Заявление о заключении договора;
  • Справка о составе семьи, а также удостоверения всех ее членов;
  • Свидетельства, подтверждающие заключение либо расторжение брака;
  • Выписка постановлений исполкома о предоставлении жилья, а также ордер.
Читайте также  Где взять ордер на квартиру

Жилищным кодексом предусматривается заключение подобного договора с дееспособным и совершеннолетним лицом.

Разрешение на размен

Перед тем как начать сбор документов стоит учесть, что обменять неприватизированную квартиру можно только с разрешения муниципалитета. Данное разрешение выдается в письменном виде либо при помощи резолюции, поставленной на договоре мены, который впоследствии необходимо заверить у нотариуса.

Договор мены

Обязательная процедура регистрации договора меня требует наличия следующих документов:

  • Удостоверения личности;
  • Документы, о праве собственности на недвижимость;
  • Справка про отсутствие арестов и обременений;
  • Согласие органов опеки (в случае, если одним из владельцев недвижимости выступает несовершеннолетний).

После того как все документы собраны, а договор зарегистрирован, можно оформлять договор соцнайма и завершать обмен неприватизированной квартиры.

Варианты, при которых обмен неприватизированного жилья невозможен

Законодательством предусмотрены варианты, при которых размен квартир, находящихся в собственности государства невозможен:

  • Задолженность по оплате услуг коммунальных служб. Долги по коммунальным платежам являются поводом для судебного разбирательства, а поданный иск автоматически делает обмен невозможным.
  • Квартира нуждается в капитальном ремонте. Законом запрещено производить манипуляции с аварийной недвижимостью, поэтому обмен неприватизированной квартиры в данном случае невозможен.
  • Условием блокировки сделки по обмену может быть также ситуация, при которой на несовершеннолетнего гражданина будет приходиться менее 12 метров площади.

Существует еще несколько условий, при которых данные сделки могут быть заблокированы. Все они рассматриваются индивидуально в судебном порядке.

Человек, который желает обменять недвижимость должен учитывать все вышеперечисленные замечания. В этом случае обмен неприватизированной квартиры на неприватизированную пройдет без сложностей.

Как разменять квартиру, если она не приватизирована

Не все граждане проживают в собственных квартирах. В некоторых случаях недвижимость для проживания предоставляется на условиях социального найма. Но что делать, если возникает необходимость в размене? Можно ли разменять неприватизированную квартиру? Здесь много нюансов и своих особенностей.

Закон

Закон не запрещает нанимателям проводить процедуру размена неприватизированной квартиры. Но на самом деле вопрос решается не так просто. Поэтому таких сделок не так много. Ст. 72 ЖК РФ содержит информацию о правилах обмена муниципального жилья. Это основной закон, на который опираются в данном случае. Он гласит:

  • Наниматель с письменного согласия собственника муниципальной квартиры и всех проживающих лиц имеет право заниматься обменом жилого помещения на другое жилье.
  • Проживающие с нанимателем жильцы вправе требовать обмена занимаемой площади на другое жилье, находящееся в разных домах.
  • Если между нанимателем и жильцами возникли разногласия по поводу размена квартиры, каждый из них может требовать принудительный размен занимаемой жилплощади через суд.
  • При наличии недееспособных и несовершеннолетних членов семьи размен квартиры без согласия органов опеки не допускается.

Право на размен

Таким правом обладает официальный наниматель жилья по договору соцаренды. Именно он несет ответственность за состояние квартиры и иные аспекты (заключение соглашений, защита интересов проживающих).

Если дано согласие на сделку, наниматель вправе вести подготовку к процедуре через доверенного представителя.

Муниципальная квартира

Несмотря на то, что процедура приватизации длится уже более 20 лет, на сегодняшний день много муниципального жилья. Немало людей, проживающих по договору соцнайма, желают разъехаться.

Сама процедура бесплатная, за исключением случая, когда приходится обращаться в суд. Там обязательно понадобится заплатить госпошлину. Кроме того, если варианты размена подыскивает администрация, то за подобную услугу придется заплатить.

Размен неприватизированной квартиры, являющейся собственностью муниципальных органов, происходит в несколько этапов:

  1. Поиск оптимальных вариантов. Найти подходящую квартиру сложно, так как неприватизированного жилья осталось немного. В некоторых городах администрация предлагает платную услугу по подбору вариантов жилья, что может существенно ускорить процесс.
  2. Подготовка документации. Если нет договора соцнайма, то обязательно его заключить. Также должна отсутствовать коммунальная задолженность.
  3. Получение согласия на размен. Разрешение дает собственник жилья. В данном случае это муниципалитет. Также требуется согласие всех дееспособных лиц, зарегистрированных на жилплощади. Если есть маленькие дети (младше 18 лет), потребуется получить разрешение в опекунском совете.
  4. Оформление договора мены. Заключение сделки проходит не в Росреестре, а в специальных учреждениях. В их полномочиях регистрация операций размена. Ранее составленное соглашение расторгается на основании договора мены и согласия всех жильцов.
  5. Оформление договора социального найма на новую квартиру.

Схема довольно сложная и продолжительная. Требует сбора многих документов. К тому же сделать обмен на аналогичную жилплощадь очень сложно. Поэтому приходится идти на жертву с обеих сторон. Ни одна из сторон сделки не должна брать доплату за менее выгодный вариант.

Наниматели социального жилья не вправе получать личную выгоду от квартиры с таким правовым статусом. После предоставления всех документов, процедура оформления не должна затягиваться более, чем на 10 дней. Если вопрос решается через суд, разбирательство может растянуться на несколько месяцев.

ВНИМАНИЕ! Разменять неприватизированное жилье можно только на квартиру с аналогичным правовым статусом. Обмен на приватизированную недвижимость не допускается.

Документы

Чтобы поменять муниципальную квартиру, нужно предоставить следующие документы:

  • Заявление об обмене со стороны всех зарегистрированных жильцов. При наличии несовершеннолетних лиц — согласие органа опеки и попечительства.
  • Единый жилищный документ (для столицы).
  • Справка из домовой книги. Могут потребовать предоставить документальное подтверждение из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
  • Договор соцнайма.
  • Удостоверяющие личность документы.
  • Набор документов, используемых во время проектирования.
  • Документы или заявление о наличии или отсутствии иной недвижимости.

Список приблизительный и может дополняться иными документами. Их перечень и количество зависит от установленных в конкретном городе правил. Такой же перечень бумаг должна собрать и вторая сторона сделки. После сбора всех документов и получения разрешения, жильцы обмениваемого жилья должны явиться за ордерами на новую квартиру.

Стоит отметить, что не все риэлторские конторы предпочитают связываться с разменом таких квартир. Государственные организации также не обязаны оказывать помощь в поиске жилья. В большинстве случаев проще сначала приватизировать квартиру, а потом уже заниматься ее разменом.

Единственный вариант остается в самостоятельном поиске. Более того, можно провести обмен квартиры на другой город, что не противоречит закону.

Через суд

Если все проживающие лица согласны на размен, это самый удобный и простой вариант. Но так бывает не всегда. На практике нередки случаи, когда не все прописанные лица соглашаются на такую процедуру.

Как провести сделку с неприватизированной квартирой, если один из жильцов против? И возможен ли размен без получения согласия? В данной ситуации вопрос можно решить только через суд. При этом будут рассматриваться интересы всех участников спора.

До вступления в действие нового ЖК РФ, при возникновении спорной ситуации можно было разменять жилье в принудительном порядке. Теоретически закон такую ситуацию рассматривает. Но в судебной практике в большинстве случаев по вопросу принудительного размена выносится отрицательное решение.

Для судебного процесса необходимо предоставить конкретный вариант жилья. Иначе заявление могут отклонить. Нужно быть готовым к тому, что судебное разбирательство может надолго затянуться.

ВНИМАНИЕ! Если один из жильцов не согласен с принятым решением остальных членов семьи, можно попробовать разменять только часть жилья. Однако это проблематично, поскольку вторая сторона процесса может не согласиться на такой вариант.

Когда нельзя разменять

Ситуации, когда размен квартиры не допустим:

  1. Квартира или весь дом подлежит сносу, то есть находится в аварийном состоянии.
  2. Проводится капитальный ремонт с последующей перепланировкой.
  3. Со стороны собственника жилья подан иск на нанимателя для расторжения договора соцаренды.
  4. Право на использование жилплощади оспаривается в судебном порядке.
  5. Лицо, которое собирается заселиться в квартиру, имеет тяжелое заболевание в хронической форме.
  6. Жилье относится к специализированному или служебному. Такие варианты сразу отпадают, потому что специализированные квартиры запрещено обменивать. Туда нельзя пускать даже на временное проживание жильцов по договору поднайма.
  7. Имеется коммунальная задолженность за 6 месяцев и более. Такая причина является веским поводом для расторжения соглашения с нанимателем через суд.
  8. Планируется обмен на приватизированное жилье.

Отказать в размене могут и по причине нарушений установленных норм площади или ущемления прав несовершеннолетнего ребенка. Таким образом, ответ на вопрос, можно ли разменять неприватизированную квартиру, положительный. Но такая процедура крайне сложная и требует больших затрат времени.