Как оценить коммерческую недвижимость

Оценка коммерческой недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости – это одна из разновидностей оценочной экспертизы, производство которой осуществляется в Центре по проведению судебных экспертиз и исследований АНО «Судебный эксперт» в городе Москва. Она может быть назначена определением судебного органа, постановлением следователя или запросом частного лица. Стоимость проведения подобной экспертизы определяется судом или же оговаривается в ходе заключения договора. Основным документом, который контролирует деятельность эксперта в ходе проведения оценки коммерческой недвижимости, является Федеральный закон от 31.05.2001 No 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Когда может понадобиться проведение оценки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость занимает существенную часть в экономической сфере Российской Федерации. К коммерческой недвижимости, как правило, относятся здания, сооружения или земельные участки, которые используются собственником для осуществления коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли, приростом капитала, доходом от аренды, инвестиционным доходом. Такими объектами могут быть:

  • Офисные здания;
  • Торговые центры;
  • Магазины;
  • Промышленные объекты;
  • Гостиницы;
  • Гаражи;
  • Склады;
  • Спортивные сооружения;
  • Бассейны.

Проведение оценки имущества, относящегося к объектам коммерческой недвижимости, может потребоваться, чтобы оценить возможную выгоду от приобретения исследуемого объекта и, соответственно, для того, чтобы понять, насколько целесообразны дальнейшие действия: получение кредита под залог в банке, взнос в уставный капитал предприятия, подготовка к сделке купли-продажи. Еще такой вид оценки нужен при сдаче объекта коммерческой недвижимости в аренду, чтобы определить возможные доходы. Как правило, заказчики, которым необходимо оценить коммерческую недвижимость, желают определить рыночную стоимость самого здания или рыночную величину ставки арендной платы за его использование. Для этого назначается независимая оценка, проведение которой поручается квалифицированному эксперту-оценщику.

Кто имеет право проводить оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости

Требования к оценщикам, осуществляющим подобного рода оценку, следующие:

  • Оценщику следует иметь профильное высшее образование;
  • Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), соблюдать установленные ей правила профессиональной и деловой этики;
  • Оценщик должен иметь в своем распоряжении полис обязательного страхования гражданской ответственности.
  • Если оценщик не может по тем или иным причинам осуществить объективную оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости, он обязан проинформировать об этом заказчика.
  • Оценщик обязан обеспечить сохранность документов, поступивших в его распоряжение в ходе проведения оценки.

Деятельность экспертов-оценщиков контролируется Федеральным законом от 29.07.1998 No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Методы

Перед проведением непосредственно оценки эксперт изучает предоставленные документы на исследуемый объект. К этим документам, как правило, относятся:

  • Правоустанавливающие документы (как на здание, так и на земельный участок);
  • Документы БТИ, включающие в себя технический паспорт здания, его поэтажный план и экспликацию;
  • Бухгалтерская информация (балансовая стоимость исследуемого объекта, расходы на управление оцениваемым объектом и т.д.).

Может понадобиться и изучение объектов-аналогов посредством сайтов в сети Интернет.

Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) No1, выделяются три основных подхода, которыми пользуется оценщик при осуществлении оценки объекта недвижимости:

  • Затратный подход

В данный подход входят такие экспертные методы, которые базируются на установлении расходов, которые потребуются в случае покупки, воспроизведения или же замещения оцениваемого объекта (с учетом его износа и устаревания), а также когда необходимо установить величину расходов, требующихся для создания точной копии исследуемого объекта. В основном затратный подход используется тогда, когда имеется надежная и достоверная информация, с помощью которой можно установить размер указанных выше расходов. Федеральные стандарты оценки Российской Федерации устанавливают критерии, с помощью которых возможно признать объект точной копией исследуемого или же таким объектом, который схож по свойствам с оцениваемым.

  • Сравнительный подход

В сравнительный подход включаются такие оценочные методы, которые основываются на получении цены оцениваемого объекта путем его сопоставления с имеющимися аналогичными объектами. Данные экспертные методы базируются как на прямом соотнесении оцениваемого объекта с его аналогами, так и на статистическом анализе, а также на экспертном исследовании сведений о том рынке, к которому относится исследуемый объект.

Данный подход к оценке объектов недвижимости рекомендуется к применению экспертом-оценщиком в тех случаях, когда имеются правдивые и достаточные для экспертного анализа данные о ценах и характеристиках имеющихся объектов-аналогов. В сравнительном подходе могут использоваться для сопоставления как цены уже совершенных сделок по приобретению имущества, так и цены, указанные в предложениях заключить подобную сделку.

  • Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность экспертных методов, базирующихся, как правило, на определении будущих доходов, которые ожидаются от эксплуатации исследуемого объекта, а также таких методов, которые основаны на капитализации приносимого дохода и дисконтировании потоков денежных средств.

Этот подход рекомендуется к применению экспертом в том случае, если существует надежная и правдивая информация, с помощью которой возможно спрогнозировать будущие доходы, которые оцениваемый объект будет в состоянии приносить собственнику, а также затраты, связанные с использованием собственником оцениваемого объекта.

Выбор того или нного подхода во время осуществления оценки делает сам эксперт-оценщик, основываясь на предоставленных в его распоряжении материалах и собственном экспертном опыте.

Заключение

Осуществление независимой оценки рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости в организации «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований АНО «Судебный эксперт» поможет определить цену объекта коммерческой недвижимости, покупка или сдача в аренду которого планируются заказчиком.

Проведение экспертизы по уголовному делу

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Оценка коммерческой недвижимости

Под коммерческой недвижимостью понимаются объекты, которые используются для:

  • Коммерческих целей
  • Извлечения дохода
  • Ведения бизнеса

Данные объекты не предназначены для жилья и используются для роста капитала или ведения и обслуживания бизнеса. В крупных городах, таких, как Москва, где сконцентрирована основная доля коммерческих компаний, спрос формируется устойчивый, стабильный, с тенденцией к постоянному росту.

Для того, чтобы выявить оптимальный вариант использования, а также получить информацию о стоимости коммерческой недвижимости, доходности и ликвидности, проводится независимая оценка.

К объектам оценки относятся:

Когда требуется оценка коммерческой недвижимости

Рыночная оценка позволяет определить его реальную цену,
сделать выводы об интересе участников рынка к объекту и возможностях его использования.
Нормы действующего законодательства предусматривают проведение оценки в случаях:

1. При вовлечении в сделку имущества, полностью или частично принадлежащего РФ и прочего гос. имущества, при приватизации гос. имущества, при продаже, передаче его в аренду. В этих случаях необходима для того, чтобы избежать фиктивных сделок и неправомерного, необоснованного занижения или завышения стоимости объекта.

2. При внесении коммерческого имущества в уставный капитал компании. Размер уставного капитала является гарантией прав заемщиков и акционеров и позволяет обеспечить их интересы даже в случае банкротства предприятия.

3. При использовании имущества в качестве залога. Оценка позволяет определить сумму залога, которая, в случае невозврата должником средств, может быть получена путем реализации заложенного имущества.

4. При возникновении споров об объекте оценки. Когда несколько сторон претендуют на один и тот же объект, который не представляется возможным физически разделить, в целях компенсации имущественного ущерба необходимо определить денежный эквивалент имущества, чтобы стороны имели возможность получить компенсацию своей части имущества.

5. При ипотечном кредитовании. Каждый объект, находящийся в залоге у банка, должен быть оценен. Это необходимо для того, чтобы банк имел гарантию возможности вернуть кредитные средства путем реализации заложенного имущества, а также для расчета суммы, которую банк может выдать под данный объект.

6. При составлении брачных договоров или при разводе. В тех случаях, когда имущество супругов невозможно разделить или выделить натуральную долю, возможно выплатить одному из супругов денежный эквивалент его части имущества. Размер денежной суммы, подлежащей выплате, определяется исходя из отчета об оценке.

7. При выкупе или изъятии имущества у владельца для нужд государства. Когда частный объект необходимо использовать для нужд государства, собственнику подлежит выплата в размере рыночной стоимости его объекта. Только сертифицированные оценщики имеют право провести подобную оценку и дать заключение о стоимости имущества, подлежащего изъятию.

Читайте также  Что нужно знать при съеме квартиры

8. Для судебных процессов. При решении имущественных споров судья опирается на объективные данные оценщиков, что позволяет максимально непредвзято и точно определить размер компенсации или долей сторон.

9. Для определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость позволяет определить, во сколько тот или иной объект оценивает государство.

10. При ликвидации или банкротстве собственника объекта. В данном случае, без оценки невозможно рассчитать сумму списываемой задолженности.

11. При выкупе по ФЗ № 159. При льготной приватизации оценка нежилого помещения обязательна, если дело дошло для оспаривания выкупной стоимости. Как показывает практика, ДГИ часто завышает ее, а независимый оценщик поможет усилить позицию арендатора в разногласиях с администрацией.

12. При оспаривании кадастровой стоимости. Несмотря на то, что новые законы предлагают много инструментов для ее снижения, потребность в оценочной услуге остается. Оценка коммерческой недвижимости необходима, если предприниматель решил уменьшить кадастровую стоимость через суд или комиссию при Росреестре.

УЗНАЙТЕ БЕСПЛАТНО КАК ПРАВИЛЬНО ДЕЙСТВОВАТЬ!

Мы бесплатно подскажем как правильно действовать в вашей ситуации.
Звоните нам +7 (495) 269 02 90 ежедневно с 9:00 до 19:00 МСК

Факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости

При оценке коммерческой недвижимости разного назначения оценщик учитывает специфические характеристики. Так, комплекс ценообразующих факторов при расчете рыночной стоимости помещений торгового и складского назначения будет отличаться. Однако есть основные критерии, которые предопределяют ценообразование. Ими признаны:

  • Экономическая ситуация в регионе.
  • Географическое положение. Нежилые помещения в крупных городах стоят больше, чем коммерческая недвижимость в периферии.
  • Удаленность от центра города.
  • Транспортная доступность: наличие рядом станций метро, транспортных развязок, остановок общественного транспорта.
  • Вид недвижимости: помещение в здании или обособленный объект, класс здания.
  • Физические характеристики объекта: этажность, особенности архитектуры и планировки, материал конструкций, год постройки, площадь и др.
  • Состояние ремонта, особенности интерьера. Коммерческая недвижимость тесно связана с бизнесом, для ведения которого используется. Она играет большую роль в формировании имиджа – покупатели, клиенты часто формируют мнение о бизнесе на основе впечатлений от помещений. Было бы опрометчивым не учитывать эти факторы.

Необходимо учесть и характер использования. Оценка торговой недвижимости будет отличаться от аналогичной процедуры в отношении складских помещений. Схожие по физическим параметрам объекты, в которых расположен офис, торговая точка или кафе будут отличаться по рыночной стоимости.

Методы оценки

Для того, чтобы объективно и качественно оценить объект, требуется детальное исследование функциональных характеристик, анализ его локации и транспортной доступности, проверка инженерных сетей и коммуникаций, а также их мощностей, учет уровня качества отделки.

Исходя из целей и задач оценки, специалист выбирает метод оценки, который позволяет наиболее грамотно и достоверно учесть все значимые критерии. Иногда, необходимо использовать все методы: сравнительный, затратный и доходный. Одновременное использование всех подходов отнимает больше времени, зато позволяет провести более детальный анализ.

Сравнительный подход хорошо подходит для типовых объектов, которым можно с легкостью подобрать аналоги, в том числе, в том же районе. Для применения данного подхода необходимо иметь доступ к данным о продаже объектов со схожими критериями. Оценщик сравнивает объект с аналогами и вносит корректировки для учета всех различающихся характеристик.

Затратный метод направлен на оценку технических расходов, которые понесет инвестор при необходимости построить самостоятельно объект, аналогичный оцениваемому. Данный подход широко используется при оценке недостроенных объектов, специализированного имущества (котельные, проходные).

При оценке недвижимости, приносящей доход от арендных отношений, применим доходный подход. В данном случае стоимость коммерческого объекта определяется исходя из наличия данных об уровне прогнозируемых доходов и расходов.

Все способы оценки коммерческой недвижимости

Для работы с коммерческой недвижимостью нужно отчётливо понимать ее рыночную стоимость. Это важно для заключения любых сделок начиная от инвестирования в недвижимостью, получения кредитных средств под ее залог и заканчивая продажей. Оценка необходима и для оформления договора страхования.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Без точных цифр Вы станете жертвой обмана. Вы можете ошибиться, приняв желаемое за действительное. При этом Вы эмоционально можете вложить деньги в объект недвижимости, который этого не стоит. Впоследствии собственник может столкнуться с проблемой оккупаемости объекта инвестирования.

Оценка имущества нужна:

владельцам самой собственности, чтобы грамотно с ней работать, иметь возможность включить такой актив в бизнес-план, объективно рассчитать предстоящие расходы и доходы, понимать налогоблогаемую базу;

потенциальным покупателям – это позволяет не стать жертвой обмана или просто рекламы, не заплатить за конкретное имущество больше, чем оно того стоит;

инвесторам, чтобы понять, сколько можно безопасным для себя способом вложить в конкретное имущество, на какой уровень дохода имеет смысл рассчитывать, насколько большими будут риски;

арендаторам – их ситуация схожа с тем, с чем сталкиваются покупатели, только в данном случае речь идёт об арендной сделке;

предпринимателям – это помогает понять, сколько денег придётся вложить в развитие бизнеса;

аналитикам – для составления прогнозов необходимо понимание, что происходит на рынке в конкретный период, как с этим работать, в каких направлениях нужно двигаться.

Таким образом, оценка недвижимости – это один из ключевых моментов, позволяющий на основании соответствующих данных строить планы, делать финансовые прогнозы, рассчитывать будущие расходы и доходы. Кроме того, благодаря полученным результатам можно понять, насколько для вас выгодна та или иная сделка, а также насколько большой риск, оправдывается ли он в определённой случае или нет.

Какие способы оценки коммерческой недвижимости существуют?

Для начала стоит отметить, что существует несколько разных способов оценки коммерческой недвижимости. Они зависят от подхода и от того, что именно ставится во главу угла.

По подходу специалисты выделяют 2 основных способа: массовый и индивидуальный. Первый используется для того, чтобы изучить обстановку на рынке в конкретном регионе или даже на уровне района. Он позволяет увидеть всю картину в комплексе. Также этот метод применяется, например, при проведении кадастровой оценки, потому что он целесообразен в экономическом плане.

Такой подход означает неизбежные погрешности и ошибки в отношении конкретно взятых объектов. Чаще всего для получения данных используется программное обеспечение. Также не стоит забывать о человеческом факторе. Однако массовый способ полезен, потому что он позволяет работать с данными по большому количеству объектов. И иногда такая информация необходима, в том числе и предпринимателям, чтобы увидеть всю картину в комплексе.

Индивидуальный способ оценки коммерческой недвижимости нужен, чтобы разобраться с конкретным объектом. Анализ происходит по гораздо большему количеству параметров. То есть имущество будет изучаться досконально. Этот способ хорош большей точностью, высокой степенью объективности, особенно когда работа производится силами опытного эксперта. Однако он требует серьёзных финансовых вложений. К тому же на оценку одного объекта уходит много времени. Следовательно, для работы с большими массивами данных такой подход не годится.

Также существует ещё несколько способов оценки:

  • затратный (восстановительный) – в его рамках оценивается в первую очередь то, сколько денег понадобилось бы вложить для восстановления имеющегося имущества, для возмещения связанных с ним потерь. Цена земельного участка учитывается без стоящих на нём строений;
  • рыночный (метод сравнительных продаж)– здесь во внимание принимаются актуальные рыночные показатели, производится сравнение. Этот вариант для коммерческой недвижимости – один из наиболее актуальных. И если эксперт говорит об оценке, не уточняя конкретный способ, то чаще всего по умолчанию подразумевается именно рыночный;
  • доходный (метод капитализации имущества) – в данном случае на первый план выходит то, какую прибыль можно будет получить с конкретного объекта, какими потенциалом обладает то или иное имущество. Если вы планируете вкладывать деньги в такую собственность, то вам без этого способа оценки не обойтись.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Как правило, для коммерческой недвижимости используются 2 последних. Однако вы можете настоять на применении всех имеющихся вариантов, чтобы получить картину в комплексе.

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Что важно учитывать при проведении оценки?

Оценка недвижимости является сложным процессом, который требует наличия экспертных знаний в этой области. Причём привлекаемый специалист должен хорошо разбираться не только в типах строений, в том, в каком состоянии они находятся, но и в рыночных реалиях, понимать, есть ли тенденции к падению цен, к повышению или к стагнации.

Необходимо принимать во внимание также фактор определённой погрешности. Он всегда будет, потому что рынок во многом субъективен. Цена на конкретное имущество может определяться не только его объективной стоимостью, а ещё и рекламой, грамотной работой с таким объектом риелтора, срочностью сделки и другими факторами.

Нельзя забывать и о том, что свободный рынок до определённой степени остаётся стихийным явлением. На цены влияют новости, поведение разных участников, всевозможные форс-мажоры. К тому же ситуация постоянно меняется. Как правило, оценка коммерческой недвижимости остаётся актуальной совесем непродолжительный период, затем тепень погрешности начинает возрастать. И уже через 6-8 месяцев такие данные будут представлять интерес преимущественно в плане отчётности или для анализа тенденций.

Читайте также  Может ли бывший муж продать свою долю в квартире

Поэтому заказывать подобную услугу имеет смысл тогда, когда вам нужны соответствующие данные. Производить предварительную оценку стоит, если вы хотите провести предупреждающий анализ сильных и слабых сторон предстоящей сделки, например.

Что нужно знать эксперту?

Стоит отметить, что оценка коммерческой недвижимости может проходить по-разному в зависимости от того, какие цели вы ставите перед экспертом. Если речь идёт о судебной экспертизе, то в данном случае на первый план выходит не только объективность, но и возможность документально подтвердить полученные результаты. Причём доказательства должны быть такими, которые удовлетворят суд.

Для проведения подобной оценки лучше всего обратиться к экспертам, чьи заключения в суде уже принимались. Как правило, данные экспертные организации имеют соответствующую аккредетацию. В данном случае риск отмены судебного решения будет существенно ниже.

Если оценка коммерческой недвижимости выполняется для бизнеса, чтобы на основании полученных результатов сделать вывод о перспективах, то в таком случае количество параметров может увеличиться или быть несколько другими. Особого акцента на доказательствах не делается. Хотя, безусловно, сама оценка будет обоснованной. Однако здесь меньшее значение имеет правильное оформление всех документов и этапов проведения оценки согласно установленному регламенту.

В некоторых случаях оценка коммерческой недвижимости проводится для инвесторов. Тогда нужно ориентироваться на критерии, которые важны для конечного потребителя.

Оценка коммерческой недвижимости – это процесс сбора и анализа субъективных и объективных данных и вынесения экспертного заключения по поводу реальной рыночной стоимости имущества. Данная процедура может производиться для разных целей. Без неё управление недвижимостью, как и заключение любых сделок, было бы невозможно.

Оставьте заявку и мы вам перезвоним!

Благодаря оценке коммерческой недвижимости можно увидеть существующие риски или возможности, которые раньше не рассматривались. Полученные данные позволяют привлекать инвесторов и заёмные средства. Оценка коммерческой недвижимости также может иметь большое значение при различных спорах и разбирательствах в суде.

Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость.

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Когда нужна оценка недвижимости?

  • При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
  • При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
  • Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
  • При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
  • Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Что именно определяет оценщик?

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

  • Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
  • Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
  • Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

Что должен содержать договор с оценщиком?

Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:

  • цель оценки;
  • описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
  • вид определяемой стоимости объекта оценки;
  • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
  • дату определения стоимости объекта оценки;
  • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
  • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
  • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
  • указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
  • сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
  • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

  • дата составления и порядковый номер отчета;
  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  • сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
  • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
  • цель оценки;
  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
  • стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
  • дата определения стоимости объекта оценки;
  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
  • иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Читайте также  Что нужно для прописки новорожденного

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

12 критериев оценки объекта коммерческой недвижимости

Место расположения объекта недвижимости – основной критерий, определяющий его востребованность и ликвидность, а соответственно рыночную стоимость. О нем мы говорили в статье Место решает. Как выбрать объект торговой недвижимости.

В этой статье мы рассмотрим 12 дополнительных критериев выбора и оценки объекта коммерческой недвижимости.

1. Фасад помещения

Большинству сфер бизнеса и клиентам бизнеса важна «прозрачность».

Для бизнеса это возможность представить товар или услугу, показать интерьер, выделится среди конкурентов. Покупателям и клиентам важно показать причастность к определенному уровню жизни и потребления.

По этому критерию преимущество у помещений с витражным остеклением, светопрозрачным тамбуром и входной группой.

2. Высота помещения

Высота позволяет более эффективно использовать имеющуюся площадь, а также создавать интересный дизайн. А при высоте от 4,7 метров появляется возможность организации антресоли и второго света.

Коме того, лицензирование определенных видов деятельности, например, медицины, предъявляет к высоте помещения жесткие требования.

Я рекомендую рассматривать для покупки объекты с высотой от 3 метров и более в чистовой отделке.

3. Прилегающая территория

Вне зависимости от того покупается помещение под собственный бизнес или для сдачи в аренду, обращайте внимание на то как будет осуществляться доступ в помещение. Важно чтобы не было заборов, шлагбаумов и прочих препятствий для доступа покупателей и клиентов в помещение. Как будет организована парковка и достаточно ли парковочных мест. Каким будет благоустройство прилегающей территории.

4. Входные группы и их количество

Каждая ступенька перед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно, привлекательность и стоимость помещения. Выбирайте объекты, вход в которые осуществляется с уровня земли. Где не возможен вход в помещение с уровня земли, важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильных групп населения.

Для определенных сфер бизнеса (продукты, общепит) наличие запасного выхода — обязательное условие. Продуктовым магазинам от 350 кв.м. необходим дебаркадер с возможностью подъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группа позволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.

Если вы рассматриваете покупку помещения более 100 кв.м., наличие запасного выхода должно быть обязательным критерием выбора. Иначе существенно сократится возможное целевое использование помещения.

5. Электроснабжение

Мощность необходимая бизнесу:

Пекарня — 600 Вт/кв.м.

Кафе или ресторан – 300 Вт/кв.м.

Продуктовый магазин – 200 Вт/кв.м.

Прочие сферы бизнеса, не требующие повышенной электрической мощности – 150 Вт/кв.м.

Обращайте внимание на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы в помещении. Какая максимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями.

Работы по демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования с управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временные издержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 – 150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто не получится.

6. Вода, канализация, вентиляция

Отдельные выводы воды и канализации важны для всех помещениях в том числе офисных с общей входной группой и наличием санузлов в местах общего пользования. Это значительно расширяет возможное использование помещения. Позволяет использовать его под медицину, салоны красоты и парикмахерские.

Если коммерческое помещение находится в составе жилого дома, то оно должно иметь отдельный от общедомового вентиляционный канал на крышу. Отдельная от общедомовой система вентиляции важна не только предприятиям общественного питания, которые предъявляют к ней особые требования по кратности воздухообмена и прочим характеристикам. На систему вентиляции, обращают внимание все сферы бизнеса.

7. Планировка коммерческого помещения

Лучшая планировка коммерческого помещения – свободная. Она подразумевает:

  • Плавильную прямоугольную форму;
  • Минимальное количество несущих колонн;
  • Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих колонн;
  • Санузлы и тамбуры — минимальной площади, максимально — полезное пространство.

Оптимальные площади коммерческих помещений формата street retail (по требованиям различных сфер бизнеса):

  • 35-45 кв.м;
  • 60-80 кв.м;
  • 100-140 кв.м., важно наличие запасного выхода;
  • 180-220 кв.м., важно наличие запасного выхода;
  • 350-500 кв.м. важно наличие запасного выхода и дебаркадера.

Для офисных помещений в формате бизнес-центров – чем меньше площадь, тем помещение востребование и дороже.

Для торговых и офисных помещений возможность объединения и разделения – дополнительное преимущество. Также чем больше окон и их площадь, тем лучше.

8. Вывески и навигация

Важно чтобы помещение было заметно, имело эстетический и современный вид.

Этот вопрос особенно актуален для помещений формата street retail. Узнайте не было ли конфликтов у собственников коммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок. Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие требования и ограничения будут по вывеске.

Если помещение находится в составе многоквартирного дома, хорошо, когда места установки вывесок, их формат, материалы, элементы навигации согласованы с жителями и прописаны в «рекламном паспорте объекта».

9. Расположение помещения в составе дома

Если вход в коммерческое помещение находится рядом с входом в жилую часть дома, то реализация алкогольной продукции будет не возможна.

Если над помещением наохотится квартира, то возникает запрет на определенные виды медицинских услуг, в том числе рентген.

Лучшее расположение – в пристрое к дому. В этом случае сводятся с минимуму все ограничения и больше возможностей для дополнительных работ. Например, для усиления и вывода отдельной вентиляции.

10. Эксплуатационные расходы

Эксплуатационные расходы состоят из коммунальных платежей, расходов на текущий и капитальный ремонт помещения.

Их величина напрямую влияет на показатели доходности и окупаемости объекта недвижимости.

Особое внимание уделяйте эксплуатационным расходам коммерческих помещений в составе бизнес – центров. Как правило, в них коммунальные платежи и расходы на обслуживание заметно выше чем у помещений формата street retail.

Также проанализируйте, требует ли помещение дополнительных вложений в текущий и капитальный ремонт. На их величину будет уместно вести торг по стоимости.

11. Кадастровая стоимость объекта

По кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество, который уплачивается ежегодно. Сейчас он составляет 2 % от стоимости объекта. Кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке из ЕРГН (единого государственного реестра недвижимости), которую нужно запросить у собственника помещения.

12. Условия договора аренды

Если вы планируете покупку помещения с действующим арендатором, необходимо детально проанализировать условия договора аренды.

Условия договора, на которые нужно обратить внимание:

  • Ставка арендной платы и условия ее индексации;
  • Условия по компенсации расходов на электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальные расходы;
  • Возможность сдачи помещения или его части в субаренду;
  • Порядок и условия проведения строительных и ремонтных работ в помещении. Распределение ответственности между собственником и арендатором;
  • Условия по досрочному расторжению договора;
  • Страхование ответственности: страхование помещения, страхование гражданско-правовой ответственности, страхование работников на период СМР;
  • Штрафы, пени, компенсации;
  • Авансовые и депозитные платежи;
  • Гарантии и поручительства (например, в случае неплатежеспособности арендатора – банковские гарантии, гарантии физических лиц и организаций);
  • Ответственность сторон и условия освобождения от нее;
  • Продление и расторжение договора;
  • Правила работы и режим;
  • Условия размещения вывесок и наружной рекламы;
  • Виды разрешенного использования помещения.

Описанные выше 12 критериев имеют различный вес при оценке помещения — в зависимости от вида недвижимости и целей покупки. Но в любом случае, учет каждого из них поможет снизить риск принятия ошибочного решения по выбору объекта.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Книга — концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки коммерческой недвижимости.

Для кого написана и кому будет полезна эта книга:

  • Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
  • Собственникам бизнеса, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
  • Риелторам, которые хотят повысить экспертность в области работы с коммерческой недвижимостью.

От того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его продать.

При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических действий.

Также в книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.