Как купить квартиру с обременением

Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями

Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.

Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Что такое рента

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Нехорошая квартира: как обнаружить обременения на недвижимость

В Кадастровой палате пояснили, какие бывают виды обременений на квартиры и как их обнаружить

Большинство квартир имеют свою особую «историю». У кого-то она чистая, но есть «истории» с «отягчающими обстоятельствами» – обременениями. С таким понятием в равной степени можно столкнуться как при покупке квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Что такое обременение? И стоит ли покупать квартиру с «грузом»? Рассказали эксперты Кадастровой палаты.

Обременение – это вид ограничений прав собственности на объект недвижимости. Иными словами, хозяин квартиры не может продать его без согласования с третьими лицами или государством.
Наличие обременений на недвижимость может обернуться проблемами как для покупателя, так и для продавца. Покупая квартиру, важно понимать: если есть какие-то запреты – обременения – на неё могут предъявить права иные лица, не являющиеся по документам собственниками недвижимости.

Какие бывают виды обременений?

Сегодня самое популярное обременение – ипотека. Владелец недвижимости не может выставить квартиру на продажу и реализовать сделку без разрешения банка. Фактически, до окончания выплаты ипотеки имущество находится в залоге у банка. Иными словами, банк является собственником недвижимости.

Второе по популярности обременение – зарегистрированные несовершеннолетние дети. Если в квартире зарегистрированы граждане до 18 лет, на момент покупки следует проверить: а не нарушает ли сделка купли-продажи жилья права ребенка. Особенно, если квартира была приобретена под материнский капитал.
При использовании государственной субсидии на покупку недвижимости каждый член семьи получает долю имущества, в том числе дети. При неправильно оформленной сделке впоследствии уже совершеннолетние граждане имеют право претендовать на долю в квартире.

Арест не менее распространенное обременение. Причин для ареста недвижимости много: долговые обязательства перед банком или частным кредитором, раздел имущества при разводе, просрочки по услугам ЖКХ. В этих случаях на квартиру может быть наложен арест судебным приставом по решению суда.

Нечастое для нашей страны обременение – аренда. Случались ситуации продажи квартиры, когда в ней проживали арендаторы, официально заключившие договор с собственником имущества. В основном, это распространенная практика европейских стран, когда человек покупает жилье в инвестиционных целях. Кроме квартиры, новому собственнику достаются квартиранты, которые продолжают платить за жилье, только уже новому хозяину.

Еще один редкий вид обременений на российском рынке недвижимости – рента. Зачастую пожилые люди продают свои квартиры с условием пожизненного проживания в них. Если право собственности переходит новому владельцу жилья, получателя ренты выселить невозможно.

Одна из критических ситуаций, которая может возникнуть при покупке квартиры – обнаружить в ней жильцов с правом безвозмездного пользования. Большинство недвижимости, построенной в 90-е годы, было в государственной или муниципальной собственности. В процессе продажи-передачи недвижимости в частные руки гражданин мог отказаться от приватизации в пользу другого человека, тем самым сохраняя за собой право бессрочного пользования жилплощадью. Проблема в том, что такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания в ней.
Завещательный отказ – последняя воля умершего – тоже может стать камнем преткновения при купле-продаже квартиры. По завещанию собственника жилья, выраженном в нотариальной форме, гражданин получает право на проживание в квартире. Даже при смене собственника недвижимого имущества, человек не теряет своего права (ст. 1137 ГК РФ).

Читайте также  Сети теплоснабжения движимое или недвижимое имущество

Как узнать об обременениях на квартиру?

Главное – тщательно проверить все документы на недвижимость. Приложенные справки или нотариальные свидетельства станут первым «звоночком». Не лишним будет спросить продавца «историю» квартиры: купил он ее, взял в ипотеку или получил по наследству. Из рассказа легко понять, правильно ли сформирован пакет документов для сделки, и запросить недостающие бумаги, если это необходимо.

Не все продавцы квартир добропорядочные граждане. От действий злоумышленников покупатель может обезопасить себя сам, заказав выписку из ЕГРН на официальном сайте Кадастровой палаты. В выписке, получить которую может любой гражданин, нужно обратить внимание на пункт №4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на приобретаемое жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».

«Обременения на недвижимое имущество встречаются нечасто, но могут послужить причиной отказа от сделки купли-продажи, долгих судебных тяжб или, в худшем случае, потери жилья и денег покупателя. Поэтому любой приобретаемый объект необходимо проверять на юридическую чистоту. Сегодня выписка из ЕГРН является единственным правоудостоверяющим документом, с помощью которого можно понять, что явилось основанием для возникновения права собственности, действительно ли продавец является законным владельцем недвижимости и, конечно, узнать о наличии обременений на приобретаемую квартиру», – отметила директор Кадастровой палаты по Нижегородской области Оксана Штейн.

Рынок недвижимости всегда полон красочных предложений о продаже жилплощади. Кому-то удается поймать чистую квартиру, но зачастую приходится выбирать из квартир с «историей». Обременение не порок, если учитывать, что некоторые виды обременений имеют временный характер и снимаются сразу же после устранения причины наложения. Цена обузы, и правда, очень привлекательна для покупателей, и продавцы таких квартир весьма уступчивы ради сделки.
Главное, при купле-продаже квартиры внимательно изучить все документы. А в целях экономии времени и нервов, покупателю следует самому позаботиться о безопасности проведения сделки и заранее заказать выписку из ЕГРН. Рекомендуем заказывать выписку как можно ближе к планируемой дате, так как данные, содержащиеся в ЕГРН, постоянно актуализируются.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.

Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.

Ипотека и обременение недвижимости

Прежде всего, надо понимать, что ипотека — это один из видов обременения недвижимости.

Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора — банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).

Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.

В каких случаях необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.

Решение кредитора зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.

Способы продажи ипотечной квартиры

Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:

  • Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
  • Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
  • Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  • Уступка права требования долга по ипотеке;
  • Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.

Рассмотрим эти способы.

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя

С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.

И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.

В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.

Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.

После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).

Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.

После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).

У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.

Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.

Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).

На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.

После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.

Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.

Здесь так же как всегда, нужно:

  • найти лицо, готовое приобрести такой объект с долгом; и
  • согласовывать данный вариант с банком.

Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.

По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.

При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).

Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.

Схема действий выглядит следующим образом:

Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.

Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.

В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).

Читайте также  Сестра наследник какой очереди

В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога

Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).

В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.

Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.

Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.

Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.

Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.

Как снять обременение с квартиры

Чтобы она точно-точно стала вашей

В 2018 году я выплатила ипотеку и сняла с квартиры обременение. Теперь она полностью в моей собственности. Расскажу, что такое обременение и как его снять.

Что такое обременение

Обременение — это ограничения собственника в правах пользования и распоряжения квартирой. Представьте кандалы: двигаться можно, но с большим трудом. Обременение может возникать в силу закона или по условиям договора. Видов обременений много, например: залог, арест, аренда, доверительное управление. Каждый вид обременения по-своему ограничивает права собственника.

Обременение может быть добровольное и принудительное. Пример добровольного обременения: залог, когда собственник закладывает имущество, чтобы взять в долг. Пример принудительного: арест квартиры за долги.

В моем случае обременение было наложено из-за ипотеки. Это означало, что я могу жить в квартире, делать в ней ремонт, приводить друзей в гости, но не могу сдать квартиру в аренду, сделать перепланировку или продать ее без согласия банка. Я могу прописать в квартиру близких родственников (родителей, детей, супруга и его родителей), но не могу прописать или сделать регистрацию другим людям. Если я соберусь уехать путешествовать на несколько месяцев, то должна уведомить об этом банк: так было написано в договоре.

По факту я не почувствовала на себе тяжесть обременений. Видимо, потому что я их не нарушала.

Все эти ограничения с владельца снимаются, когда он выплатит ипотечный кредит. Если вы внесли последний платеж по ипотеке или закрыли ее досрочно, вам не могут отказать в снятии обременения.

Я взяла ипотеку в октябре 2013 года, а закрыла в июне 2018 года. Погасила тело кредита и набежавшие проценты за неполный месяц. Точную сумму узнала в колцентре банка: попросила рассчитать сумму полного погашения ипотеки на завтрашний день.

На память я сняла короткий скринкаст о том, как внесла последний платеж за ипотеку

Но погашение кредита — полдела. Теперь нужно снять обременение с квартиры: это не происходит автоматически.

Как снять обременение

Есть два способа снять обременение: лично в МФЦ или в интернете через сайт Росреестра. Второй способ подходит, только если у вас есть квалифицированная электронная подпись. У меня такой подписи нет, поэтому я подавала документы через обычный МФЦ .

Получить уведомление о снятии обременения в МФЦ — бесплатно.

Упрощенно процесс такой:

  1. Собираем документы: справку о закрытии кредита и закладную заказываем в банке, дома находим свидетельство о собственности на квартиру (если оно выдавалось), кредитный договор и паспорт.
  2. Подаем все это в МФЦ .
  3. Дожидаемся уведомления о погашении обременения.
  4. Проверяем все на сайте Росреестра.
  5. Празднуем.

После закрытия ипотеки я позвонила в банк и уточнила, какие документы нужны для снятия обременения. В моем случае потребовались справка о закрытии кредита и погашенная закладная на квартиру.

Справку сделали прямо при мне в отделении банка на следующий день после внесения платежа по кредиту.

Одновременно с этим я заказала закладную на квартиру в банке. Закладная — это документ о залоге имущества. Моя квартира в залоге у банка, пока я плачу ипотеку. Закладную готовили 10 рабочих дней — то есть две недели. Во всех банках это происходит по-разному, но суть процесса одинакова.

Я пользуюсь услугами Райффайзенбанка, там можно позвонить на горячую линию и заказать все справки и закладные без визита в офис. В Сбербанке моему другу сказали, что по телефону заказать тоже можно, но лучше все-таки прийти в ипотечный центр и написать заявление, потому что «так надежнее»

Примерно через полторы недели мне пришло смс о готовности закладной. Выдают ее в специальном ипотечном отделении банка по паспорту. Я забирала там же, где подписывала ипотечный договор.

Я отстояла очередь, подошла к специалисту банка, мне подготовили документы и отправили в кассу. Там выдали закладную на квартиру, сшитую с кредитным договором, и отправили обратно к первому специалисту. Тот выдал нотариально заверенную копию доверенности, на основании которой сотрудник банка подписал закладную. Копия доверенности подтверждает, что сотрудник банка имел право подписать мои документы. Получение всех документов в банке бесплатно.

Иногда банк предлагает дополнительные услуги: оформить справку о снятии обременения в МФЦ или застраховать квартиру. Мой консультант ничего не предлагал, поэтому я забрала закладную за 20 минут.

1 июля 2018 в России ввели электронные закладные для ипотеки. Теперь вместо бумажной закладной при оформлении ипотеки могут выдать электронную. После закрытия кредита аннулировать такую можно просто в интернете.

Если закладной нет

Бывают случаи, когда при подписании договора закладную на квартиру не делают. Так было у моего друга Антона. Поэтому сотрудник банка поехал вместе с ним в МФЦ : там они подали совместное заявление на снятие обременения. Это бесплатная услуга.

Возможно, вы не помните, была ли вообще закладная. В таком случае лучше уточнить информацию в банке. Если колцентр не может помочь, идите в ипотечное отделение банка и узнайте лично у сотрудников. Если у вас не было закладной, договоритесь с представителем банка о встрече сразу в МФЦ .

Все собранные документы нужно отвезти в МФЦ и отдать на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Моя квартира находится в Красногорске, в районе Павшинская пойма. Я пришла в МФЦ в Красногорске в субботу и попала в гигантскую очередь. Автомат электронной очереди оповестил, что меня примут через 120 минут. Еще я узнала, что можно записаться на подачу документов на другой день или сделать это через интернет. Я записалась на следующую неделю и ушла.

Прием по предварительной записи состоялся точно в назначенное время. Прийти лучше за 5—7 минут, чтобы успеть получить талон в автомате электронной очереди. Если вы опоздаете даже на 3—5 минут , придется снова ждать в общей очереди или записываться заново.

Уточните режим работы МФЦ вашего города: может быть, и там можно записаться через интернет

В отделении МФЦ я заполнила заявление и отдала все документы специалисту. Взамен мне выдали опись документов. В ней же был указан срок, в который справка о снятии обременения будет готова. Обычно справку делают за 5—10 рабочих дней.

Лучше проверять готовность документов через сайт или по телефону. 25 июля я проверила на сайте статус документов. Они были готовы и доставлены в МФЦ . Я снова записалась через интернет на прием на 6 августа, чтобы не стоять в очереди.

Для получения справки нужны только опись документов и паспорт. Справку, подтверждающую, что обременение снято, мне выдали за пять минут.

Как снять обременение через интернет

Если у вас есть электронная подпись, можно сделать все это в интернете. Для этого на сайте Росреестра в категории «Регистрация прекращения прав, ограничений (обременений) прав» выберите пункт «Погашение регистрационной записи об ипотеке».

Дальше система предложит внести ваши данные. В конце нужно приложить к заявке сканы тех же документов, которые я приносила в МФЦ , и подписать заявку своей электронной подписью.

Сколько нужно времени

Я сняла обременение чуть больше чем за месяц. 21 июня погасила ипотеку, 6 августа получила уведомление о погашении обременения в МФЦ . Можно быстрее, если делать все в интернете или записываться заранее.

Как убедиться, что на квартиру не наложено обременение

Чтобы быть уверенным в том, что с квартиры снято обременение, можно заказать выписку из ЕГРН в МФЦ за 400 рублей или проверить на сайте Росреестра бесплатно. Я проверила на сайте.

Делать это можно через неделю после того, как МФЦ подтвердил вам снятие обременения. Таким же образом проверяется, не наложено ли обременение на другую квартиру.

Читайте также  Обязанности медсестры в родильном доме

Как купить квартиру с обременением без риска?

Покупка квартиры – всегда дорогое удовольствие. И неудивительно, что большинство людей в первую очередь обращают внимание на самые бюджетные варианты. В список наиболее выгодных часто попадают квартиры с обременением. Они стоят значительно дешевле, чем аналогичные объекты, которые не находятся в залоге. Но есть и оборотная сторона медали: покупка обремененной жилплощади – это многоэтапный, а иногда – еще и довольно рискованный процесс. Чтобы сделка не обернулась многолетним кошмаром, нужно знать, как правильно купить квартиру с обременением.

Виды обременений

Обременение – это любое юридическое ограничение в отношении недвижимости. Оно образуется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица или государственные учреждения. Соответственно, любые сделки с жилплощадью должны производиться с согласования всех заинтересованных сторон. Самостоятельно продать такую квартиру владелец не может. Случаи, в которых на жилье накладывается обременение, и другие нюансы этой процедуры, описываются в законе ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основные виды обременений:

  • Ипотека – самый распространенный вариант. При заключении ипотечного договора квартира автоматически становится залоговым имуществом и гарантией исполнения обязательств перед банком. В течение всего периода кредитования жилье остается за заемщиком. Если он исполняет все условия, банковская организация убирает ограничение. Только после этого владелец может продать квартиру. Если же кредит не погашается, банк может продать залоговое имущество, чтобы вернуть заемщику ранее выплаченные средства. Ипотечное ограничение может быть наложено также при оформлении кредита под залог жилья.
  • Аренда. Ограничения возникают при условии заключения договора соответствующей формы. Такое жилье можно продать, но квартиросъемщик имеет право жить в арендованной квартире до конца срока действия договора. При этом владелец не имеет права сдать жилье другим лицам или использовать его для собственных нужд.
  • Рента – вид обременения, при котором права собственности на недвижимость передаются другому человеку в обмен на регулярные денежные выплаты или другие услуги. Сюда относится содержание с иждивением. Рентополучатель (владелец жилья) имеет право жить в своей квартире, но право собственности уже находится у рентодателя – того, кто осуществляет выплаты или оказывает помощь. Проще говоря, собственником получатель ренты уже не является, но и выселить его нельзя. Действие рентного договора прекращается только со смертью получателя.
  • Доверительное управление. По договору ДУ владелец жилья передает право управление недвижимостью специалисту без оформления на него права собственности. Соглашение вступает в силу после регистрации у нотариуса. Как только будет оформлен договор купли-продажи, обременение потеряет юридическую силу.
  • Опека. Несовершеннолетние собственники надежно защищены государством. Если в ходе сделки нарушаются их права, органы опеки вправе наложить запрет на заключение договора купли-продажи. Ограничение снимут после того, как будет доказано, что ребенок получит аналогичное по условиям жилье в другом месте.
  • Материнский капитал. Если квартира куплена при поддержке государства, после погашения кредита собственник обязан выделить детям долю в продаваемой квартире. Соответственно, он должен получить соответствующее разрешение органов опеки.
  • Арест. Ограничение может быть связано с невыполнением долговых обязательств либо арестом самого собственника. И в том, и в другом случае любые действия в отношении объекта должны быть согласованы с судебной комиссией. Она, в свою очередь, вправе самостоятельно принимать решения о конфискации и продаже недвижимости в счет уплаты долгов собственника.
  • Аварийные дома и памятники архитектуры. С таким жильем нельзя совершать никакие сделки. В первом случае владельцы имеют право на новую квартиру от государства, а значит, нужно просто дождаться своей очереди. Во втором – реализация должна быть согласована с соответствующими ведомствами.

Какие существуют риски?

Главная опасность для покупателя – не знать об обременении вообще. В результате в придачу к жилью можно получить обязательства перед совершенно незнакомыми людьми. Но если владелец не скрывает наличия ограничений и готов содействовать при сделке, отвергать вариант покупки обремененного жилья не стоит. Тем более, что оно в среднем на 30-50% дешевле остальных вариантов.

Основные нюансы, которые стоит учесть:

  • Сделки с недвижимостью, на которую наложено обременение, требуют больше времени, чем обычные. Кроме того, для них придется собирать расширенный пакет документов.
  • В случае покупки ипотечной квартиры есть риск отказа со стороны банка, который выдал кредит.
  • При приобретении жилья, на который заключен договор ренты, стоит учитывать возможность его расторжения. А значит, предыдущий владелец может сохранить право проживания в квартире.
  • О правах на обремененную недвижимость могут заявить временно отсутствующие жильцы – те, кто служит в армии, отбывает срок в тюрьме, находится в лечебном учреждении.
  • Если сделку признают недействительной, расходы на оформление документов и прочие издержки можно вернуть только через суд, предварительно доказав вину продавца.

Возможны дополнительные расходы: оплата долгов, неустойки перед квартиросъемщиками, траты на реконструкцию объекта и так далее.

Как проверить наличие обременений?

Существует несколько юридических документов, в которых отражаются данные об обременении:

  • Выписка из ЕГРН – основной источник информации о недвижимости. Он помогает понять, находится ли жилье в ипотеке, долгосрочной аренде или долевом владении, заключен ли на него договор ренты, является ли оно собственностью несовершеннолетнего.
  • Домовая книга или справка о прописанных – позволяют узнать, сколько жильцов зарегистрировано в квартире.
  • Договор приватизации – содержит информацию о лицах, которые отказались от официального оформления.
  • Документ о праве на материнский капитал – показывает, использовались ли эти средства для покупки недвижимости.

В большинстве случаев именно выписка из ЕГРН используется в качестве доказательства юридической чистоты сделки. Информация о смене владельца в обязательном порядке фиксируется Росреестром, поэтому вероятность того, что купленная квартира в дальнейшем преподнесет неприятные сюрпризы, полностью отсутствует. Получить документ в бумажном виде можно в любом МФЦ, в электронном – на сайте Росреестра.
Выяснить, не относится ли недвижимость к объектам архитектурного или культурного наследия, можно в районной администрации. Сложнее всего дело обстоит с арендой – это информация фиксируется только в договоре, который заключают собственник и будущий жилец. В этом случае придется обойтись неофициальными подтверждениями – например, расспросить соседей.

Как возможно снять обременение?

Что делать, если квартира уже с обременением? Его можно снять, разобравшись с причинами возникновения. Обременение аннулируется:

  • ипотечное – в момент полного погашения долга;
  • судебное – после того, как завершится разбирательство, а подсудимый будет признан невиновным;
  • рентное – по окончании срока действия договора, чаще всего – после смерти предыдущего собственника;
  • в остальных случаях (например, доверительное управление, аренда) – при наличии документов, подтверждающих завершение срока действия договора.

Какие условия сделки?

Порядок сделки может варьироваться в зависимости от вида обременения. Рассмотрим на самом популярном примере – покупке ипотечной квартиры. Процедура заметно отличается от стандартной:

  1. Покупатель недвижимости арендует две отдельные банковские ячейки: одну – для покупателя, другую – для организации, которая выдала кредит.
  2. Далее в ячейку для банка он вносит средства, которые направляются на погашение обязательств.
  3. После получения денег банк выдает бумагу, которая подтверждает погашение кредита.
  4. Стороны заключают договор купли-продажи без участия банка и регистрируют его в Росреестре.
  5. Новый собственник получает документ о снятии ограничения.
  6. Бывший владелец забирает из ячейки причитающиеся ему деньги
  7. Право на квартиру переходит к покупателю.

На что еще обратить внимание?

Чтобы покупка жилья прошла гладко, не забудьте проверить его по следующим пунктам:

  1. Перед внесением аванса лично убедитесь в корректности пакета документов, предоставленного продавцом. Лучше изучать их под контролем специалиста. Особое внимание следует уделить выписке из ЕГРН: помимо данных об известных вам обременениях, в ней не должны присутствовать сведения о каких-либо еще ограничениях.
  2. Обратите внимание на состав семьи продавца. Если в ней двое или больше несовершеннолетних детей, есть вероятность, что при покупке жилья использовался материнский капитал. Соответственно, существует обязательство о наделении их долями в квартире. Если продавец уверяет, что материнский капитал не привлекался, попросите его подтвердить слова соответствующей справкой из Пенсионного фонда.
  3. Проверьте, не признано ли жилье аварийным. Это можно сделать в Управлении жилищных отношений.
  4. Уточните, не относится ли дом, в котором расположена недвижимость, к памятникам архитектуры. Лучше это сделать в Управлении по охране культурного наследия. Истории известны случаи, когда в районной администрации нужной информации не было.

Теперь вы знаете, что покупка квартиры с обременением – это хороший, но все-таки достаточно рискованный способ сэкономить на жилье. Поэтому если есть возможность избежать подобных сделок – лучше ею воспользоваться. А в остальных случаях поможет агентство недвижимости «Трансферт»! Наши специалисты оформят нужные документы, проконтролируют процесс и сделают максимум для того, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем. Звоните!

Оставлять комментарии могут только зарегистрированнные пользователи