Как бороться с тсж

Как бороться? Жалобы на ТСЖ и председателя в жилищную инспекцию, прокуратуру и суд

Создание в многоквартирном доме ТСЖ (товарищества собственников жилья) – прекрасная возможность взять управление им в собственные руки. Объединившись, собственники помещений могут создать вполне комфортные условия для проживания.

Однако нередки случаи, когда работой этого органа недовольны некоторые жильцы дома и возникает необходимость составления жалобы на товарищество в целом или на деятельность кого-то из его правления. Куда же пожаловаться на него?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

О том, как зарегистрировать товарищество в ГИС ЖКХ, а также о том, как выйти из ТСЖ, вы можете узнать из наших статей.

Основания для составления

Основной причиной претензий к товариществу является неэффективность его работы по управлению многоквартирным домом (МКД).

Деятельность этой некоммерческой организации регулируется Уставом и договорами с жильцами дома.

Именно нарушение Устава и некачественное предоставление услуг и является поводом для составления претензий.

Исходя из судебной практики, чаще всего причины жалоб следующие:

  1. Некачественное предоставление предусмотренных договорами ЖКУ, или полное их отсутствие.
  2. Несвоевременная уборка мест общего пользования и придомовой территории.
  3. Невыполнение сроков и объёмов текущего ремонта здания.
  4. Превышение полномочий председателя ТСЖ или в целом правления при использовании общедомового имущества.
  5. Не соблюдение сроков устранения аварий технического оборудования МКД.
  6. Завышение тарифов на предоставленные услуги.
  7. Принятие решений, противоречащих Уставу и законам РФ.
  8. Необоснованная трата средств собственников.

Всё это является прямым нарушением прав владельцев жилья, которые могут выдвигать свои требования к правлению товарищества.

О том, как переизбрать председателя правления товарищества, вы можете узнать из нашей статьи.

Алгоритм действий жильцов МКД

В любом случае последовательность действий по отстаиванию собственных прав состоит из определённых этапов.

Узнайте на нашем сайте о стандартах раскрытия информации товарищества перед собственниками, а также о том, имеет ли право ТСЖ отключать должникам воду или свет.

Озвучивание претензии на собрании собственников

Если отдельный собственник или группа лиц не довольна какими-либо моментами организации управления домом, необходимо составить претензию и озвучить её на очередном собрании.

В случаях, когда проблема требует незамедлительного устранения, жилец может инициировать проведение внеочередного собрания членов товарищества.

Для созыва внеочередного собрания необходимо создать инициативную группу, разработать повестку дня и добиться явки на него не менее 50 % собственников МКД.

Такой вариант действий предусмотрен Постановлением правительства от 06.05.2011 г. № 354. Согласно этому документу срок ответа на претензию составляет 3 рабочих дня.

При этом ответ может быть как положительным, так и отрицательным, но предъявитель претензии должен получить его в письменном виде. Игнорирование обращения члена ТСЖ является нарушением закона (ФЗ № 59).

Образец претензии в ТСЖ на предоставление услуг надлежащего качества.

О том, обязано ли товариществу иметь свой официальный сайт, а также об обязанностях правления и учредителей перед собственниками, вы можете узнать на нашем сайте.

Жалоба в контролирующие органы

Если проблема не решена на уровне самого товарищества, следует обращаться в организации, контролирующие его работу. Начинать действия сразу с обращения в контролирующие инстанции также нужно в случае недовольства работой правления товарищества.

Существует несколько организаций, в компетенции которых входит контроль над работой всех организаций в сфере ЖКХ. Конкретный адрес, куда надо пожаловаться, зависит от того, какая проблема возникла у жильца МКД:

  1. Роспотребнадзор. Данный орган контролирует качество предоставляемых услуг потребителям. Поэтому если жалоба связана с качеством предоставленных ЖКУ, ее нужно направлять в эту организацию.
  2. Государственная жилинспекция. Организация, в прямые обязанности которой входит надзор за соблюдением жилищного законодательства.

Территориальные отделения Жилинспекций действуют во всех крупных городах России, информацию об их месторасположении можно в сети Интернет или органах местного самоуправления.

Жалоба в Жилищную инспекцию направляется в случае завышения тарифов, несвоевременного проведения текущего или капитального ремонта МКД. Жилинспекция должна уведомить заявителя о назначении инспекционной проверки по изложенному факту. Собственник имеет право присутствовать во время работы комиссии непосредственно в доме.

При обращении в Роспотребнадзор или Жилинспекцию к претензии прилагается копия претензии, которую собственники направляли в товарищество, и ответ этой организации.

Жалоба на ТСЖ в жилищную инспекцию образец.

Образцы заявлений в товарищество о протечках, затоплениях и требованиях ремонта вы можете скачать тут.

Обращение в прокуратуру

Если проблема не решена на предыдущем уровне, следующей инстанцией, куда надо пожаловаться, является Прокуратура РФ.

В юрисдикции данной организации находится контроль над всеми государственными и общественными органами, поэтому туда можно жаловаться при нарушении прав владельцев помещений некоммерческой организацией товарищества.

Жалоба в прокуратуру на ТСЖ образец.

О вопросах реорганизации, ликвидации и банкротства товарищества читайте на нашем сайте.

Форма написания

Установленной законодательно формы претензии к товариществу или жалобы в контролирующие органы не существует.

Главное условие – последовательность изложения и апеллирование к нарушенным нормам закона.

Заявитель вправе изложить суть вопроса в произвольной форме. Главное условие – последовательное изложение фактов с опорой на перечисление нарушенных прав собственника.

Для грамотного подтверждения собственных слов заявителям стоит получить экземпляр Устава ТСЖ, а также иметь на руках договора на обслуживание помещений и поставку ЖКУ.

Для составления претензии или жалобы в контролирующие организации необходимо придерживаться следующих правил:

  1. В начале документа указывается адресат и данные заявителя.
  2. Далее последовательно излагается суть претензии. Факты нарушений подкрепляются ссылками на положения Устава ТСЖ или пункты договоров, которые не выполняются.
  3. Завершить жалобу необходимо конкретными требованиями и сроками устранения нарушений.
  4. В конце документа ставится дата его составления и подписи заявителей.

В зависимости от сути жалобы, к ней необходимо приложить подтверждающие документы (акты осмотра или контрольных замеров, фотографии, квитанции на оплату, справки и т.д.).

Жалоба или претензия составляется в двух экземплярах. При личной подаче через сотрудников организаций нужно получить отметку о приёме на своём экземпляре.

Всю переписку с товариществом и контролирующими организациями необходимо сохранять, для того чтобы контролировать сроки устранения нарушений и в качестве подтверждения своих действий при обращении в прокуратуру и суд.

Особенности составления для в прокуратуры

Как написать заявление в прокуратуру на товарищество? Прокуратура РФ принимает индивидуальные и коллективные жалобы.

Обращаться с заявлением в этот орган рекомендуется в том случае, если предыдущие шаги не принесли результатов.

Если сразу нажаловаться прокурору, минуя ТСЖ или контролирующие организации, можно только потерять время.

Прокуратура в любом случае направит запрос в эти организации и начнёт принимать меры только в случае их бездействия. Кроме того, если сразу обратиться в прокуратуру, товарищество может заявить, что вообще не было в курсе проблемы.

Заявление в прокуратуру составляется в том же порядке, что и претензия ТСЖ или жалоба в контролирующие органы. В документе нужно описать попытки решить проблему и полученные ответы от этих организаций.

К заявлению в прокуратуру нужно приложить все бумаги, которые направлялись в товарищество, ответы Правления, решения Жилинспекции или Роспотребнадзора.

Все факты нарушений в заявлении должны излагаться последовательно, грамотно и подкрепляться ссылками на нарушенные нормативные акты. Особое внимание следует уделить перечислению собственных требований.

Если требования в конце заявления не выдвинуты, документ будет принят, но нужной реакции на него вы не получите. В результате заявитель получит собственное обращение назад с формулировкой «не достаточно сведений».

Исковое заявление в суд о ненадлежащем исполнении обязанностей ТСЖ образец.

Сроки рассмотрения

Максимальный срок рассмотрения претензий в любой организации составляет 30 дней.

В исключительных случаях срок может быть продлён ещё на 30 дней.

Если в течение этого времени проблема не решена или заявители вовсе не получили ответа, не стоит бессмысленно ждать реакции товарищества или других организаций. Нужно предпринимать следующие шаги.

Когда стоит жаловаться повторно?

В случае выявленных нарушений контролирующие организации дают срок на их устранение. Кроме того, существуют утверждённые нормативами сроки устранения нарушений в сфере ЖКХ, которые по закону должны соблюдаться неукоснительно.

Защита интересов в суде

Суд – последняя инстанция для разрешения конфликтов собственников с ТСЖ. Обращение в судебные органы необходимо только в том случае, если проблема не решена надзорными службами.

Иски возможны двух видов:

  1. Имущественные. Подаются в случае наличия споров денежного характера: взыскании переплаты за услуги, удержание средств на не оказанные услуги и т.д. В таком иске указывается сумма, которую собственник рассчитал самостоятельно. Все расчёты и квитанции необходимо приложить к исковому заявлению. Госпошлина за такое заявление в суд рассчитывается, исходя из суммы иска к ТСЖ.
  2. Неимущественные. К ним относятся споры по поводу выполнения ТСЖ каких-либо работ, устранения последствий аварий, обжалование незаконных решений общего собрания и непосредственно правления и т.п.

В заявлении указывается факт нарушения прав собственника помещения со ссылками на нормы закона, которые нарушены.

К такому иску прикладываются решения собрания, акты осмотра имущества, иные документы, подтверждающие нарушение прав истца.

Необходимо также представить все документы, оставшиеся в ходе обращений к ТСЖ и надзорным органам. Если вы обращались в товарищество на законных основаниях, и правление проигнорировало жалобу, суд накажет организацию за то, что дело доведено до разбирательства путём иска в этот орган. Госпошлина по таким искам фиксированная и составляет 300 рублей.

Воздействовать на товарищество в случае нарушения прав собственников можно различными путям. Главная цель – добиться справедливости для комфортного проживания на собственной жилплощади.

О том, что делать, если товарищество не справляется со своими обязанностями, вы можете узнать из видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

3 шага к свободе. Как «уйти» от своей управляющей компании (инструкция по применению).

К нам не раз обращались собственники квартир и нежилых помещений, которые жаловались на работу управляющих компаний, обслуживающих их многоквартирные дома. Их интересовало главное: как уйти от своей «укашки»? Сегодня мы расскажем о том, как законным способом расторгнуть договор с управляющей компании и распрощаться с ней навсегда.

1 шаг. Фиксируем невыполнение вашей управляющей компанией условий договора управления многоквартирного дома.

Главная задача – доказать, что ваша управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным домом. Для этого пригодятся самые разные документы: неисполненные предписания жилищной инспекции, постановления судов о привлечении к административной ответственности управляющей компании за непредоставление услуг надлежащего качества, обращения в органы прокуратуры на действия (или же бездействие) УК.

Важна и ваша активная позиция по принуждению управляющей компании к выполнению условий договора управления. К примеру, если вы направляете жалобы на работу управленцев в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или Прокуратуру, то, полученные ответы помогут вам доказать, что проблемы с качеством оказываемых услуг у УК действительно имеются. Еще лучше, если вы получите постановления о привлечении управляющей компании к ответственности. Напишите обращение в Жилищную инспекцию и из ее ответа вы узнаете, штрафовалась ли ваша УК. Главное – улики .

Но что делать, если управляющая компания не так уж сильно нарушает, а, например, ее услуги просто дорого стоят? Закон разрешает собственникам «метров» в одностороннем порядке отказаться от своей управляющей компании не только, если она не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия собственниками решения о выборе другой УК или при изменении способа управления данным домом. Главный вопрос теперь – как это правильно оформить?

2 шаг. Проводим общее собрание собственников многоквартирного дома.

Единственным инструментом смены управляющей компании является собрание собственников многоквартирного дома . В его повестку нужно включить вопрос о расторжении договора управления с действующей управляющей компанией и о выборе новой.

Напомним, что Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления домом:

— обслуживание управляющей компанией;
— управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом;
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (если квартир в доме не более 30).

На общем собрании собственников необходимо соблюсти правила его проведения. Среди них:

1. Извещаем всех собственников многоквартирного дома о предстоящем собрании не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
2. Обеспечиваем наличие кворума на собрании (50 % голосов от общего числа голосов).
3. Правильно оформляем решение общего собрания собственников и протокол общего собрания собственников. Решение принимается большинством голосов собственников от общего количества голосов, принявших участие в собрании дома.

Отдельно остановимся на понятии «голос». Это не просто владелец квартиры, а владелец квадратных метров, как непосредственно принадлежащих ему (по праву собственности, т.н. «зеленке»), так и пропорциональной им доле в общедомовом имуществе . Грубо говоря, «вес» одного голоса на голосовании шикарной трехкомнатной и крохотной однокомнатной квартиры-студии будет совсем разным. Для принятия решения нужно, чтобы «за» проголосовали владельцы более 50% квадратных метров, включая и нежилые помещения (коммерческую собственность), составившие кворум собрания. Если инициаторы собрания не выполнят указанные выше процедуры, то это приведет к тому, что управляющая компания или несогласные с решением общего собрания собственники оспорят его в суде и признают решение недействительным.

Что же на сей счет говорит закон? Ответ кроется в Гражданском кодексе. Согласно ему, решение общего собрания собственников можно оспорить, если допущены значительные нарушения . К примеру, существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, повлиявшее на волеизъявление участников собрания. Или если у лица, выступавшего от имени участника собрания и голосовавшего, отсутствовали полномочия (например, доверенность). Также значительным нарушением, ставящим под угрозу легитимность собрания, будет признано нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола или голосование по вопросу, не включенному в повестку дня и отсутствие кворума.

3 шаг. Уведомляем управляющую организацию о принятом общим собранием собственников решении.

Итак, собрание окончено, а его протокол должным образом оформлен. Далее в течение 5 рабочих дней после голосования уполномоченный собранием представитель собственников дома с копией решения общего собрания извещает саму управляющую компанию и жилищную инспекцию .
Он передает уведомление о принятом решении, в котором должен содержаться ряд обязательных данных: название выбранной управляющей компании, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками — сведения об одном из собственников, указанном в решении общего собрания о выборе способа управления. К уведомлению необходимо приложить копию решения общего собрания. Также документы можно переслать заказным письмом с описью вложения, а в жилищную инспекцию их можно переслать с помощью сайта ГИС ЖКХ.

С какого момента прекращается работа с управляющей компанией? Согласно Гражданскому кодексу, если это не прописано отдельно в договоре, то он прекратит свое действие с момента получения УК уведомления. Прежние управленцы в течение 3 рабочих дней со дня прекращения договора управления обязаны передать вновь выбранной управляющей компании или ТСЖ всю техническую документацию, ключи от общедомовых помещений, технические средства и оборудование, необходимое для эксплуатации здания.

Но что делать, если прежние управленцы отказываются передавать техническую документацию на здание, ссылаясь на ее отсутствие? В этом случае Закон обязывает их восстановить документацию и в течение 3 месяцев после получения уведомления передать ее по отдельному акту вновь выбранной управляющей организации или органам ТСЖ .

Таким образом, порядок расторжение договора управления с управляющей компанией довольно прост. Но простота этого механизма без юридической точности всех этапов может привести к длительным судебным разбирательствам и отмене решения собственников. Тщательно изучите эту процедуру, а лучше обратитесь к профессионалам. Поверьте, что лучше потратить время и деньги на подготовку смены управляющей компании, чем потом годами ходить в суды или оказаться в центре противостояния двух «укашек», воюющих за свои финансовые интересы до последнего жителя.

Куда жаловаться на управляющую компанию

Если она завышает тарифы или плохо работает

Жильцов в многоквартирных домах часто не устраивает работа УК: плохо убирают снег и метут дворы, не моют подъезды или не реагируют, что в квартире холодные батареи. Но при этом квитанции на солидные суммы в почтовых ящиках появляются регулярно. По работе я помогаю людям составлять жалобы и добиваться справедливости, поэтому знаю, как все устроено. Расскажу, как и куда жаловаться, чтобы батареи стали горячими, а двор — чистым.

Что вы узнаете

  • На что жаловаться
  • Куда жаловаться
  • Образцы жалоб
  • Как подать жалобу
  • Как пожаловаться мэру Москвы
  • Что делать, если ничего не помогло

На что жаловаться

Жаловаться можно на все, что УК обязана выполнять по договору управления многоквартирным домом. Например, можно жаловаться, если по договору вам должны начислять плату по утвержденному тарифу, а УК рассчитывает стоимость услуг по другим расценкам. Или если сантехник игнорирует вашу заявку, когда у вас подтекает труба.

Обязанности и ответственность УК. Они есть в договоре управления, который заключают компания и собственники помещений в доме. В законодательстве нет исчерпывающего списка обязанностей УК. Стороны могут вписать туда все, о чем договорятся. Главное, чтобы эти условия не противоречили закону и устраивали всех участников договора.

Например, УК, как правило, не обязана очищать фасады от рисунков, надписей и граффити. Но если на стенах вашего дома постоянно появляются такие арт-объекты и они раздражают жильцов, вы можете включить эту обязанность в договор управления.

Но минимальный перечень услуг и работ, которые должна выполнять УК, чтобы содержать общее имущество в надлежащем виде, все-таки есть:

  1. Работы, необходимые, чтобы содержать в порядке несущие конструкции дома: фундамент, стены, крышу и другие элементы. То есть УК, например, должна контролировать состояние дверей подвалов и замков на них, а также кровлю на предмет протечек. Если что-то обнаружит — устранять неисправность.
  2. Работы, которые нужны, чтобы поддерживать в порядке инженерные системы и общее имущество. Например, УК должна контролировать и заменять вышедшие из строя датчики, проводку и оборудование пожарной и охранной сигнализации.
  3. Работы, чтобы содержать в порядке сам дом. Например, УК обязана проводить сухую и влажную уборку тамбуров, лифтов, пандусов и других общих мест, очищать двор от наледи и льда и пр.

Помимо этого УК выявляет неплательщиков, которые не вносят плату за коммунальные услуги, и заставляет оплатить задолженность. Также она информирует, если изменились тарифы, хранит техническую документацию на дом и ведет переговоры с ресурсоснабжающими организациями. Если, например, из крана течет ржавая вода, она выставляет водоканалу претензию, что качество оказываемых услуг не соответствует заявленному. Если в договоре на управление жилым домом будет прописано соответствующее условие, то УК будет вести учет всех жильцов с постоянной и временной регистрацией — собственников и нанимателей.

Это не исчерпывающие списки обязанностей — в каждом конкретном договоре жильцы и УК могут дополнить их своими пожеланиями. Чтобы понять, что должна выполнять именно ваша компания, посмотрите договор управления вашего дома и УК. Если у вас нет экземпляра договора, запросите копию в управляющей компании, она обязана предоставить вам этот документ.

УК можно привлечь к административной ответственности. Штрафы тут могут быть такие.

  • От 40 до 50 тысяч рублей, если, например, УК нарушит правила содержания общего имущества и его технической эксплуатации.
  • От 10 до 20 тысяч рублей или приостановление деятельности на срок до 90 суток, если УК не исполняет санитарные нормы предоставления жилищно-коммунальных услуг. Например, в доме плохо работает вентиляция или лифт скрипит и дребезжит так, что стены дрожат. Это нарушение санитарных норм. Воздухообмен, уровни шума и вибрации должны соответствовать установленным нормам.
  • От 150 до 200 тысяч рублей, если компания не соблюдает правила пожарной безопасности.
  • От 150 до 250 тысяч рублей, если компания нарушает правила осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
  • От 250 до 300 тысяч рублей, если компания в своей деятельности нарушает требования, установленные в лицензии на управление многоквартирными домами.
  • От 5 до 20 тысяч рублей, если компания не предоставляет необходимую и достоверную информацию о реализуемой услуге или включает в договор условия, которые ущемляют права потребителя.

Кроме того, если УК нарушит свои обязательства по договору или предоставит неполную информацию об услугах, она должна будет возместить собственникам помещений причиненные этим убытки в полной сумме. И в полном объеме возместить вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу собственников помещений в доме некачественным оказанием услуги. Например, если из-за неправильного обслуживания вентиляции в квартире заведется грибок, который станет причиной появления аллергии у жильцов, можно потребовать возмещение вреда, причиненного здоровью.

Руководителя УК могут наказать, если он несвоевременно или не полностью перечисляет собранные с жильцов деньги поставщикам коммунальных ресурсов. Санкция — штраф до 300 тысяч рублей, принудительные работы на срок до двух лет или лишение свободы на срок до двух лет со штрафом до 80 тысяч рублей.

Если УК регулярно нарушает правила и вас не устраивает ее работа, договор с ней можно расторгнуть. Мы рассказывали об этом в статье «Восемь мифов о ЖКХ».

Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка

В обязанности управляющих компаний (УК) входит весь спектр услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования и коммуникаций жилого дома, а также взаимодействие с государственными и подрядными организациями. Зачастую УК злоупотребляют правами, стараясь заработать на жителях многоэтажек, или просто не выполняют свои обязанности.

Юристы рассказали, как правильно общаться с управляющей компанией, если возникли различные проблемы.

Как выбирают УК

Отношения между жильцами многоквартирных домов и управляющей компанией регулируются Жилищным кодексом России. УК избирается на общем собрании собственников дома. «При этом после составления протокола общего собрания она должна заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей его площади. Дата заключения договора с управляющей организацией и будет являться числом начала управления домом», — рассказала Виктория Данильченко, председатель МКА «Коллегия адвокатов Виктории Данильченко».

Претензии и обязанности

Ресурсы. Наиболее распространенной претензией со стороны жильцов в адрес управляющей компании является низкое качество предоставляемых услуг — недостаточное отопление, перебои в подаче воды и ее качество, неполадки в водопроводной системе, неправильная работа газо- и электроснабжения, уточнила Данильченко. По ее словам, именно управляющая компания несет ответственность за целостность всех коммунальных систем, происходящих на этих участках авариях и способах их ликвидации, а жители имеют право на получение качественных услуг в полном объеме. Если этот баланс нарушается, то управляющая компания должна его восстановить, поясняет юрист.

Тарифы. Другой, не менее популярной претензией к управляющим компаниям является завышение тарифов по коммунальным услугам. «Некоторые нечистые на руку компании рассчитывают тарифы по оказываемым услугам на один квадратный метр, в то время как в основу платежа должен браться не метраж, а стоимость самой услуги. Кроме того, некоторые УК завышают стоимость проделанных ремонтных работ и включают ее в квитанцию по коммунальным услугам в графу «За содержание и ремонт жилого помещения». Повышенные начисления могут наблюдаться за обслуживание домофона, лифтов, вывоз мусора. Чтобы проверить, насколько цифра в квитанции совпадает с реальной стоимостью оказываемых услуг, можно обратиться к «Калькулятору ЖКХ», разработанному Федеральной антимонопольной системой. В программе нужно указать свой населенный пункт, метраж квартиры, число зарегистрированных в ней граждан. Она рассчитает примерную стоимость услуг и даже покажет номер муниципального постановления, по которому взимается плата за ту или иную услугу», — советует юрист.

Уборка и ремонт. Обязанность УК содержать в чистоте дом нередко становится камнем преткновения с жильцами. Сюда относятся и проведение влажной и сухой уборки с определенной периодичностью, и борьба с насекомыми и грызунами, уборка придомовой территории, графики которых очень часто не соблюдаются. «Наиболее сложной проблемой является проведение ремонта общих помещений — чердаков, подъездов, лифтов. «Здесь УК очень часто злоупотребляют своими полномочиями. По закону масштабный ремонт подъезда должен проводиться раз в три — пять лет. Но на деле либо сроки отодвигаются, либо материалы закупаются более дешевые, а деньги, соответственно, уходят в карман представителей управляющей компании», — пояснила Данильченко. По ее словам, ежегодно в первом квартале года УК должна отчитываться перед собственниками о финансово-хозяйственной деятельности за прошедший год. При этом должны быть предоставлены акты о проделанных работах, если производился ремонт, сметы и прочие финансовые документы, а не размытые фразы о том, что на трубы потрачено 50 тыс. руб., пояснила юрист.

Обратитесь к руководству УК

Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.

Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.

В жалобе необходимо подробно описать суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с управляющей компанией. «Следует добавить пункты договора, которые были нарушены. Это может быть несвоевременное отключение воды, неработающий лифт, завышенные тарифы или некачественная уборка общественных зон. Стоит также указать, что сотрудники управляющей компании игнорируют просьбы и пожелания жильцов, не выполняя свои обязанности», — объяснил Гавришев. По его словам, если же должной реакции не последует, то жильцы имеют право обратиться в надзорные органы.

Напишите в Жилищную инспекцию

В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.

На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).

Пожалуйтесь в Роспотребнадзор

В Роспотребнадзор стоит жаловать, если речь идет о несправедливо завышенных тарифах, неверности расчетов и отказе предоставлять жильцам информацию об услугах и ходе выполнения тех или иных работ. Для начала необходимо узнать контакты территориального отделения ведомства и направить туда письмо с описанием проблемы и документами на квартиру, как и в предыдущем случае. «Претензию можно отправить по электронной почте или принести лично. Формат может быть любым, четких правил нет. Однако главное — подробно описать проблему и прикрепить максимальное количество доказательств тех или иных нарушений», — пояснила Данильченко.

Обратитесь в прокуратуру или суд

Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.

В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.

Как бороться с управляющей компанией?

– Как бороться с управляющей компанией, которая ничего не делает по ремонту и содержанию многоквартирного дома? Имею ли я право в данной ситуации не платить УК за ремонт и содержание общедомового имущества?

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Не платить за содержание — не выход. Став должником, вы можете подвергнуться санкциям: та же УК может отключить вам электричество или даже ограничить водоотведение. Прежде всего следует изучить договор с управляющей компанией, понять все нюансы ваших взаимоотношений и провести общее собрание жителей. Если большинство проголосует за смену управляющей компании, надо ее менять. Если же случится так, что большинство жителей всем довольны, а сложившаяся ситуация не устраивает меньшую часть ваших соседей, в дальнейшем надо действовать с ними сообща.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Платить за ремонт и содержание общедомового имущества все-таки придется. Однако вы можете пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию, которая вправе оштрафовать управляющую компанию.

Отвечает член Общественного Совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов:

Вопрос о том, как повлиять на УК, обычно возникает, когда у жильцов заканчивается терпение. Регулярно не вывозится мусор, запах и грязь на лестничных клетках вынуждает пользоваться лифтом, но и тот систематически ломается. Из-за неполадок общедомового оборудования возникают перебои с подачей электричества, затруднено теплоснабжение, напор и качество воды оставляет желать лучшего. С подобными казусами в управлении домом сталкиваются даже в новостройках, что уж говорить о проблемах старого фонда, когда поломка ветхих систем может привести к порче личного имущества и нанесению вреда здоровью жильцов.

Помимо технических огрехов в управлении, деятельность УК может сопровождаться неправомерным завышением тарифов. Нередко жильцы вынуждены платить в двойном размере за услуги ненадлежащего качества, а то и за полное их отсутствие. При этом суммы за поставку ресурсов, электричества, газа, воды и тепла устанавливают местные органы власти. Прочие услуги, в том числе работа сантехников, электриков, дворников, оплачивается исходя из тарифов УК. Дополнительные расходы, к примеру на установку новых входных дверей или организацию велопарковки, должны согласовываться с жильцами на общедомовом собрании.

УК бывают государственные и коммерческие. Деятельность и тех, и других строго лицензируется, а обязанности должны перечисляться в договоре с собственниками многоквартирного дома. Государственных УК в России большинство. Они работают по строгим стандартам и обязаны утверждать все тарифы в префектуре. Частные компании конкурентоспособнее. Они охотнее идут на пересмотр списка услуг и выполнение дополнительных работ. Основные обязанности всех УК регламентированы 162 статьей Жилищного кодекса и Постановлением Правительства «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Перед тем, как подавать жалобу на свою УК, помимо договора и законодательных актов, не лишним будет ознакомиться и с сайтом «Реформа ЖКХ». Каждая компания обязана вносить туда подробные сведения о своей деятельности. Перечень услуг, ремонтно-хозяйственные работы, тарифы и другие данные должны регулярно обновляться и на сайте УК. В случае сокрытия отчетности или ее недостоверности УК может быть подвергнута административному взысканию. За двойное взыскание компания лишается возможности управлять домом. Если в истории УК окажется более 15% таких домов, она потеряет лицензию.

Перед обращением в вышестоящие органы лучше пожаловаться в саму УК. Заявление от одного или группы собственников подается в 2-х экземплярах и должно рассматриваться в течение 30 дней. Второй экземпляр с пометкой УК остается у заявителя до разрешения конфликта. Если проблема не будет устранена, можно приступать к следующему этапу борьбы с нерадивыми управленцами.

Список претензий к работе УК обычно составляют на общедомовом собрании собственников жилых помещений. Согласно Постановлению Правительства, УК обязана организовать встречу своими силами. Для этого инициативной группе необходимо собрать подписи 10% жильцов и направить запрос в компанию на проведение собрания. На встрече обсуждаются проблемы, проводится голосование, составляется протокол для предоставления его в течение 10 дней в вышестоящие органы.

Если УК регулярно не выполняет обязанности, указанные в договоре, не отчитывается перед собственниками, нарушает лицензионные требования, законодательные акты и постановления, то жалобу нужно подавать в Госжилинспекцию. Случаи несоблюдения санитарных норм, нарушения прав собственников и правил содержания имущества рассматриваются в Роспотребнадзоре. При бездействии контролирующих органов, нанесении вреда здоровью или имуществу жильцов можно смело идти в прокуратуру и суд.

В любом случае собственникам помещений важно помнить, что они имеют полное право не мириться с произволом УК, а путем голосования на общедомовом собрании выбрать более ответственную компанию для управления своим домом.

Отвечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский:

Собственники многоквартирного жилого дома имеют право сменить управляющую компанию (УК). Для этого, согласно указаниям нормативных актов, необходимо провести ряд действий: организовать собрание собственников, принять соответствующее решение о расторжении договора со старой УК, выбрать способ управления, утвердить новую УК. При этом не платить вы лично не можете, так как такой способ борьбы с УК законом не предусмотрен.

Отвечает первый заместитель генерального директора УК «Капитал инвест» Лариса Пономаренко:

Если звонки в диспетчерскую УК не помогают, нужно фотографировать нарушения, например, грязь в подъездах и на придомовой территории, трещины фасадов. Далее следует направить жалобу в УК, дополнительно указав, что при отсутствии действий с ее стороны жалоба будет направлена в ГЖИ.

Самый действенный способ обратить на себя внимание сотрудников и руководства УК — собрать жителей на информационную встречу, показать все фотографии и рассказать о возможных последствиях бездействия УК. На это собрание нужно пригласить и действующую УК. Как правило, они исправят все недочеты в работе в кратчайшие сроки. Если нет, то можно организовать проведение общего собрания и выбрать новую УК. Поддержка других жителей у Вас уже будет. На данную встречу пригласите управляющие компании, которые работают в вашем районе (соседних районах); они составят конкуренцию.

В случае, если иные собственники МКД пассивные, не готовы к смене УК, то решение Вашего вопроса возможно только путем обращения в контролирующие органы: ГЖИ, Роспотребнадзор. Они выдадут УК обязательное для исполнения предписание по устранению допущенных нарушений.

Отвечает частнопрактикующий юрист Оксана Варламова:

Первое и самое важное — по каждому случаю ненадлежащего качества предоставления услуг нужно письменное обращение. Оно направляется заказным письмом либо вручается сотруднику в канцелярии УК. Далее по ситуации: либо обращение в Жилинспекцию, прокуратуру, либо в ряде случаев — в суд.

Вопрос о возможности не платить является в известной степени дискуссионным. Коротко говоря, теоретически основания есть, а практически законно не платить за содержание и текущий ремонт еще сложнее, чем за отсутствие света или воды. Самый действенный способ борьбы с неугодной управляющей компанией — провести собрание собственников жилья и выбрать другой способ управления многоквартирным домом или другую управляющую организацию.

Отвечает генеральный директор сервиса «Право требования» Анна Комракова:

Здесь нужно отталкиваться от того, частная это УК или ГБУ «Жилищник». В зависимости от этого и способы решения проблем будут разными. Если это именно УК, с которой заключен договор и за услуги, которой вы исправно платите каждый месяц, пишите претензию. В этом случае работает тот же подход, что и с любой другой компанией, которая не выполняет своих обязательств. Пожаловаться на УК можно в Жилищную инспекцию, в Роспотребнадзор и, если совсем ничего не помогает, в прокуратуру. Любую жалобу необходимо подкреплять доказательствами (копиями обращений, квитанций, фиксацией нарушений или бездействий и пр.). Уполномоченный орган надзора в случаях совершения правонарушений УК безучастным не останется.

Не платить УК вы не имеете права, хоть она и нарушает правила игры. Есть риск, что УК насчитает Вам пени и подаст встречный иск по задолженности. Лучше не рисковать.

Если УК совсем не нравится, вы можете поменять ее, как и любого другого подрядчика. Договор можно либо расторгнуть, либо ждать, пока закончится текущий. Выбирайте первый вариант – если договор не расторгнут, он автоматически продлится на тех же условиях, и ничего не изменится.

А на ГБУ Жилищник можно смело жаловаться в вышестоящие органы – это бюджетная организация. ГБУ Жилищник района имеет ведомственную подчиненность управе соответствующего района г. Москвы. Одновременно с жалобой в управу, например, можно написать сообщение на mos.ru – за работой таких организаций следят, поэтому, скорее всего, отреагируют. И далее, как описано выше: нужно обращаться в Жилинспекцию и в прокуратуру. Если все предпринятые попытки не увенчаются успехом, то финальной площадкой для подобных разбирательств станет зал судебных заседаний.

Отвечает генеральный директор «Граф3л» Петр Зинков:

В сложившейся ситуации необходимо обратиться в управляющую компанию с письменным заявлением. В заявлении следует указать все проблемы, требующие устранения, и разумные сроки выполнения работ. Обратиться может как один собственник, так и все жильцы дома. Заявление должно быть составлено в двух экземплярах: один остается в УК, на другом представитель УК ставит печать и подпись, с указанием даты получения. Также можно отправить заявление по почте с уведомлением.

Если никаких действий со стороны УК не произошло, составляйте иск в суд. В иске можно требовать выполнение обязательств УК перед жителями многоквартирного дома, согласно договору. Если в результате невыполнения УК своих обязанностей образовался какой-либо имущественный ущерб собственникам дома, можно требовать возмещения данного ущерба.

Не платить УК за ремонт и содержание общедомового имущества в одностороннем порядке собственник не имеет права. Действовать нужно в соответствии с законодательством. При положительном решении в суде в пользу собственника многоквартирного дома УК придется заплатить еще и штраф.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.