Договор купли продажи квартиры между юридическими лицами

Нюансы договора купли-продажи жилого помещения между юридическим и физическим лицом

Сделка купли-продажи недвижимости сопровождается определёнными рисками, особенно если одну из сторон представляет юридическое лицо.

Для благополучного исхода нужно не только грамотно составить соглашение, но и знать, какие документы проверять перед тем, как поставить подпись в договоре. В данной статье мы рассмотрим все особенности оформления договора и за что нужно будет заплатить.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Законные требования

Сам договор может быть оформлен как самостоятельно, продавцом и покупателем, так и риэлтором либо уполномоченным на совершение таких действий чиновником. Однако доказательную силу в суде имеет только нотариально заверенное соглашение, подписанное обеими сторонами.

Согласно статье 160 Гражданского кодекса РФ, договор составляется в письменном виде. Обязательными пунктами являются:

  1. данные сторон (ФИО, место жительство и паспортные данные);
  2. стоимость жилой площади;
  3. её данные (адрес местонахождения, площадь и ее жилое назначение);
  4. обременения или отсутствие их на недвижимости;
  5. согласие супруга на осуществление сделки – кто не замужем, указывают это в договоре;
  6. отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире лиц.
  • Скачать бланк договора купли-продажи жилого помещения между юридическим и физическим лицом
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры между ооо и физическим лицом
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между физ лицом и юр лицом
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом
  • Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами
  • Скачать образец договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами

Статья 317 ГК РФ утверждает, что сделка заключается только в рублях, и если сумма указывается в иностранной валюте, то обязательно должно быть указанно значение её конвертации в рублях.

Статья 317 ГК РФ. Валюта денежных обязательств

  1. Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (ст. 140).
  2. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
  3. Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.

Договор купли-продажи жилого помещения, а точнее переход права собственности на неё, по статье 551 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Может ли муж или жена, если они собственники, продать квартиру без согласия супруга и как это сделать?
  • Что такое оценка квартиры для суда: стоимость и нюансы проведения процедуры
  • Особенности сделки с квартирой после дарения: когда можно продать недвижимость?
  • Сделки с недвижимостью: правила взаимозачёта при продаже и покупке квартиры
  • На что обратить внимание и как действовать, чтобы продать квартиру через агентство недвижимости?

Подготовка к подписанию

Фирма может определять свои границы крупных соглашений, но они должны быть не выше этих. Заключение крупной сделки возможно, если директор компании получит на то согласие всех её членов. Оно подтверждается протоколом заседания директоров или учредителей с подписями всех участников собрания, большая часть которых должна быть за.

Директор права заключать договор купли-продажи самостоятельно не имеет. Если недвижимость реализуется физическим лицом, юридическому нужно предварительно запросить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) выписку о владельце.

В ней, помимо подтверждения права собственности, указана информация о возможных обременяющих факторах и ограничениях на эту жилплощадь, притязаниях и судебных тяжбах.

Пакет документов, если продавец физлицо

Как правило, покупателями жилых помещений чаще бывают физические лица, но если заключает сделку в этом качестве организация, необходимы следующие бумаги:

  1. документ, подтверждающий личность покупателя;
  2. аналогичный документ посредника, если организация действует через доверенное лицо, и соответствующая доверенность либо протокол о согласии участников предприятия, если его представляет сам директор;
  3. устав организации;
  4. документ, утверждающий право продавца на объект сделки (договор купли-продажи, приватизации, наследования);
  5. свидетельство о праве собственности продавца (выписка из ЕГРП);
  6. кадастровый паспорт;
  7. справка по форме 9 из ЖЭКа;
  8. справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг из налоговой.

Пакет документов, если собственник юрлицо

Это не критично и объясняется тем, что большие компании зачастую передают права на распоряжение объектом недвижимости другим с ними связанным фирмам. Такая доверенность подобна доверенности на сотрудника организации. В этом случае на свидетельстве о регистрации права должна быть соответствующая отметка.

Также важно то, каким образом юридическое лицо получило право на квартиру. Если квартира приобретается у застройщика, помимо перечисленных документов потребуются:

  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о праве собственности на участок или договор долгосрочной аренды;
  • проектная документация на объект;
  • проектная декларация.

Дополнительно покупатель, руководствуясь законом №214-ФЗ, может потребовать документацию, подтверждающую статус юридического лица:

  1. свидетельство о регистрации и ИНН;
  2. выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.

Особенности оформления

Для соглашения купли-продажи жилого помещения, независимо от характеристик сторон сделки как субъектов правовых отношений, существует расширенный список необходимых условий:

  • Гражданский кодекс предъявляет повышенные требования к предмету такой сделки – в договоре должны быть указаны точные данные о расположении жилплощади, в частности о месте расположения на земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.
  • Установление стоимости возможно двумя способами – за единицу площади или за всё помещение в целом.
  • В договоре обязательно указывается перечень лиц, сохраняющих право пользования объектом после перехода права собственности покупателю, с уточнением их прав на жилплощадь- это могут быть наниматели и их сожители, арендаторы, лица, проживающие в помещении в силу завещательного отказа и на основании договора пожизненного проживания с иждивением.

Зарегистрировать благополучно составленный договор можно в ближайшем отделении Многофункционального центра или через Росреестр. Для этого нужно заполнить на выдаваемом на месте бланке заявление на регистрацию договора и подать его вместе с вышеперечисленными документами, оплатив госпошлину:

  • 2 000 рублей – для физических лиц;
  • 22 000 – для юридических.

Налоги

Налоговым кодексом РФ налог при покупке жилой площади не установлен. Исключением являются случаи, когда:

  1. покупаемая квартира не будет использоваться и причислится к балансу основных средств юридической организации;
  2. компания работает по общей системе налогообложения.

А вот продавцам после совершения придётся приготовиться к дополнительным затратам.

Если продавец физлицо

В случае, если жилплощадь находилась у владельца в собственности меньше 3 (или 5 после 2016 года) лет, он обязан уплатить налоговый сбор на доходы физических лиц (НДФЛ) после реализации квартиры или дома в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Ставка сбора -13 %, при этом с 2016 года эта сумма должна быть не меньше 70% кадастровой стоимости недвижимости (ст. 217 НК РФ).

Если собственник юрлицо

В том случае, когда недвижимость использовалась ранее в предпринимательской деятельности, подоходный налог вычисляется по-другому и зависит от применяемого налогового режима:

  • при использовании УСН «Доходы» – ставка 6% от суммы выручки;
  • при УСН «Доходы минус расходы» – 15% от разницы между суммой продажи и приобретения;
  • с ОСНО нужно уплачивать и 13% налога от суммы, равной доходу от продажи, уменьшенному на остаточную стоимость объекта (если нет возможности документально подтвердить расходы, то из дохода вычитается профессиональный вычет по ставке 20%) и НДС;
  • при ЕНВД или патентной системе налогообложения порядок уплаты сбора аналогичный.

Вышеуказанные налоговые режимы действуют при реализации коммерческой и нежилой недвижимости. При ликвидации предприятия они не применимы, и продажа происходит с уплатой налога по ставке 13%. Если предметом сделки при продаже юридическим лицом является жилое помещение, продавцом выплачивается только подоходный налог, как и физическим.

Читайте также  Кто имеет право на долю в квартире

Договор купли-продажи это основной документ при передаче прав на недвижимость, а его заключение – самый ответственный момент сделки. Полный пакет документов, находящийся на руках у продавца, не только застрахует от нежелательных последствий, но и сподвигнет покупателя скорее согласится на сделку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Договор — образцы, бланки, примерные формы договоров

Гражданский кодекс в договорах. Примерные формы

Договоры купли-продажи товаров, имущества, оборудования

Договоры купли-продажи автомобилей

Различные договоры купли-продажи

Договоры купли-продажи ценных бумаг (акций, долей в уставном капитале обществ)

Договоры купли-продажи земельных участков

Договоры купли-продажи недвижимого имущества

Договоры купли-продажи жилых помещений

Договоры купли-продажи предприятия

Договоры поставки товаров

Договоры поставки на условиях Инкотермс 2020

Договоры поставки продовольственных товаров

Различные договоры поставки

Поставка товаров для государственных и муниципальных нужд

Договоры мены товаров (предметов)

Договоры мены недвижимого имущества

Договоры мены ценных бумаг (векселей, акций) и долей

Договоры дарения земельного участка

Договоры дарения недвижимого имущества

Договоры дарения доли в уставном капитале

Различные договоры дарения

Рента и пожизненное содержание с иждивением

Договоры постоянной ренты

Договоры пожизненной ренты

Договоры пожизненного содержания с иждивением

Договоры аренды недвижимости

Договоры аренды зданий и сооружений

Договоры аренды предприятий, имущественных комплексов

Договоры аренды земельных участков

Договоры аренды транспортных средств

Договоры аренды оборудования и техники

Договоры финансовой аренды (лизинга)

Договоры субаренды помещений, имущества, транспортных средств

Различные договоры аренды

Наем жилого помещения

Договоры найма жилого помещения (квартиры, комнаты)

Договоры социального найма, поднайма

Договор безвозмездного пользования

Договоры безвозмездного пользования земельным участком

Договоры безвозмездного пользования жилым помещением

Договоры безвозмездного пользования нежилым помещением

Различные договоры безвозмездного пользования

Договоры строительного подряда

Договоры бытового подряда

Договоры подряда для государственных или муниципальных нужд

Договоры подряда на выполнение проектных и изыскательских работ

Договоры подряда с временным творческим коллективом

Различные договоры подряда

Договоры, контракты на выполнение НИОКР

Возмездное оказание услуг

Договоры возмездного оказания услуг

Договоры предоставления услуг в области рекламы

Договоры предоставления аудиторских услуг

Договоры предоставления услуг в области медицины

Договоры предоставления услуг в области связи (телефонной, Интернет)

Договоры предоставления услуг на рынке ценных бумаг

Договоры предоставления услуг по продаже (покупке) недвижимости

Договоры предоставления коммунальных услуг

Договоры предоставления услуг по подбору персонала и трудоустройству

Договоры предоставления услуг в области обучения

Договоры предоставления услуг перевода

Договоры предоставления охранных услуг

Договоры предоставления услуг по вывозу и утилизации твердых бытовых отходов, услуг по уборке помещений

Договоры предоставления транспортных услуг

Договоры предоставления услуг по хранению

Договоры реализации туристского продукта, предоставления туристических, гостиничных услуг

Договоры предоставления услуг (выполнение работ), связанных со строительством (ремонтом)

Договоры предоставления информационных услуг

Различные договоры оказания услуг

Договоры перевозки автомобильным транспортом

Договоры перевозки водными видами транспорта

Различные договоры перевозки

Договоры транспортной экспедиции

Договоры беспроцентного займа

Договоры займа между резидентом и нерезидентом

Договоры займа с обеспечением

Договоры о предоставлении кредитной линии

Финансирование под уступку денежного требования (факторинг)

Договоры банковского вклада

Договоры срочного банковского вклада

Договоры банковского вклада до востребования

Договоры целевого вклада

Договоры банковского счета

Специальные виды договоров хранения

Различные договоры хранения

Договоры имущественного страхования

Договоры личного страхования

Договоры страхования ответственности

Договоры страхования предпринимательского риска

Договоры ипотечного и титульного страхования

Договоры медицинского и пенсионного страхования

Различные договоры поручения

Различные договоры комиссии

Различные агентские договоры

Доверительное управление имуществом

Договор доверительного управления имуществом

Различные договоры доверительного управления

Договоры коммерческой концессии

Договоры простого товарищества

Различные виды договора о совместной деятельности

Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации

Договоры авторского заказа

Договоры об отчуждении исключительного права

Договор об отчуждении патента

Договор уступки права требования

Договор об осуществлении патентного поиска

Гражданский кодекс в договорах. Примерные формы

Подборка подготовлена экспертами компании «Гарант»

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер Адрес объекта
Выбрать

Если вы хотите внести задаток, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи, между покупателем и продавцом, на основании чего стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Как правильно оформить и какие есть подводные камни мы вам расскажем в этой статье.

Сегодня имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, поэтому настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними внимательно!

Процесс заключения договора купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность действий, рассмотреть все возможные риски и тонкости, также заранее подготовить все необходимые документы.

Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2021 году

  1. Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
  2. Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
  3. Доверенность (если нет собственника на сделке).
  4. Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
  5. Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
  6. Паспорт (двух сторон)

Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.

Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.

Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.

Важно! Сегодня единственным документом подтверждающим право собственности на жилье, является выписка из ЕГРН, вы можете заказать выписку из ЕГРН у нас на сайте, в электронном виде (от 10 минут до 24 часов), что ускорит процесс заключения сделки, если заказывать справку в МФЦ то потребуется 5 рабочих дней.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки.

Нотариус

Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав, а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Читайте также  Прописка в квартире собственника через госуслуги

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости с юридическим заключением + проверка собственника.

Проверка собственников

Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов:

1. Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем.
2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)

Для чего проверяется жилой объект?

1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит. Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила.
2. Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.
3. Перепланировка.

Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

Основные условия договора

Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.

В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте, сумме , и как будут передаваться денежные средства

Кем регистрируется договор?

Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.

2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).

3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?

Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.

Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.

Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.

Вы можете бесплатно, самостоятельно оформить любой договор на недвижимость, мы подготовили на всею случаи образцы документов для сделок с недвижимостью.

Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?

Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.

При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка. Если продавец не вызывает доверия, можно проверить информацию о недвижимости, сделках, проводимых до этого, сделать запросы в соответствующие органы. Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.

Внимание! Мы настоятельно рекомендуем проверить недвижимость перед заключением договора. Первое и самое главное, это справка из ЕГРН, потом уже можно комплексно проверить недвижимость с помощью нашего сервиса, c заключением опытных юристов и полной проверкой собственника.

Купля-продажа с участием родственников

Нет разницы, кто выступает продавцом – брат, сын, муж или стороннее лицо. Процедура оформления для всех одинаковая. Если оформление происходит с участием родственником, то процедура считается формальной, ведь при передаче стороннему лицу от него продавец потребует деньги, а при передаче родственнику – нет.

Купля-продажа с участием родственников – сделка, заменяющая завещание, дарение. Образец договора купли-продажи квартиры можно посмотреть на сайте.

Новые правила продажи квартиры

Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.

При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.

Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.

Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости в простой письменной и нотариальной форме

Купить или продать недвижимое имущество невозможно без договора. Этот документ играет важную роль в сделках — от продажи квартиры до отчуждения зданий и предприятий. К подготовке договора следует отнестись с большим вниманием. Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости можно разделить на несколько этапов:

· переговоры и достижение устной договоренности;

· проверка документов на объект недвижимости;

· составление текста, согласование и внесение корректировок;

· заключение договора купли-продажи недвижимости;

· нотариальное удостоверение, если это необходимо в соответствии с нормами законодательства (например, когда продается доля в недвижимости) или по воле сторон сделки;

· регистрация перехода права собственности на основании соглашения.

Договор об отчуждении недвижимого имущества составляется в письменной форме и должен быть подписан сторонами — продавцом и покупателям, невыполнение требования к форме договора влечет его недействительность. В сделке возможен дополнительный этап — заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, т.е. соглашения, в котором стороны выражают намерение в будущем подписать основной договор.

Содержание договора купли-продажи объекта недвижимости

Гражданским кодексом РФ установлены существенные условия для оформления данного вида соглашения, без них договор будет считаться незаключенным.

· Первое условие — предмет договора. Сторонам необходимо указать информацию об отчуждаемом имуществе: кадастровый номер, адрес нахождения недвижимости, площадь, этаж, этажность, назначение (поможет выписка из реестра недвижимости). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, в случае продажи квартиры в строящемся доме.

· Второе обязательное условие — цена недвижимости.

· Если предмет сделки — жилая недвижимость (дом, квартира, часть квартиры или дома), в соглашении необходимо указать перечень граждан, за которыми сохраняется право пользования жилплощадью после оформления сделки (например, граждане, проживающие в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением или те, кому это право предоставлено по завещательному отказу).

Другие условия, о которых важно договориться и точно вписать в договор: наличие обременений (ипотека, залог и т.д.), порядок и сроки расчетов по сделке, ответственность сторон и порядок разрешения споров в случае возникновения конфликта.

Если покупатель и продавец по договору купли-продажи недвижимости придут к решению о необходимости нотариального удостоверения сделки, помимо ситуаций, прямо указанных в законе, в тексте соглашения также следует отметить этот факт.

Регистрация сделки в Росреестре как завершающий этап купли-продажи недвижимости

Право собственности на объекты недвижимости, как и переход права от одного лица к другому, необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре. Кроме подписанного договора о продаже квартиры, земельного участка и другой недвижимости, заявления на регистрацию, понадобятся правоустанавливающие документы, доверенность, если сделка совершалась через представителя и другие документы.

Для нотариально удостоверенной сделки процедура оформления регистрации проще, так как документы в регистрирующий орган направляет сам нотариус:

· после того, как в присутствии сторон договора (доверенных лиц) нотариус удостоверит сделку, в этот же день (незамедлительно), он передаст заявление на регистрацию и документы в Росреестр (если по независящей от нотариуса причины сделать это будет невозможно, он направит документы в бумажном виде не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора купли-продажи);

· срок регистрации сделки — 1 день, если документы поданы в бумажной форме срок увеличится, но составит не более 3 дней.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными действующим гражданским законодательством. способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицом действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

Читайте также  Как переписать квартиру на другого человека

В чем опасность жилищных сделок, заключенных в простой письменной форме

В любые кризисные периоды активизируются всякого рода мошенники. Сейчас в средствах массовой информации появляется шокирующе большое количество сообщений о том, как граждане теряют свою недвижимость по вине аферистов. Подавляющее большинство пострадавших подписывали договоры купли-продажи квартиры без участия нотариуса, в так называемой простой письменной форме.

Так, например, в Липецке мошенники продали квартиру от имени уже умершей владелицы, в Пензенской области пожилого человека лишили жилья, когда он подписал договор о его продаже, думая, что ставит подпись под договором аренды, а в Кемеровской области риелтор продавал квартиры граждан по поддельным документам.

Так как жилье является для многих россиян самым ценным активом, важно знать, как не потерять свою квартиру из-за преступных действий третьих лиц.

Например, я бы не рекомендовала заключать сделки купли-продажи квартиры или дома в простой письменной форме (без участия нотариуса), так как в этом случае вся ответственность за правовые последствия сделки ложится на стороны сделки. И если одна из них имеет преступные намерения, велик риск потерять свое жилье.

Дело в том, что сотрудники МФЦ и регистраторы не обязаны проводить детальную правовую экспертизу сделки, разъяснять ее правовые последствия. Они только принимают документы и регистрируют переход права собственности.

Однако тут существует много подводных камней. Ведь одна из сторон сделки может согласиться на нее под давлением третьих лиц либо будучи введенной в заблуждение.

Если же сделка удостоверяется в нотариальной конторе, ответственность за ее чистоту несет нотариус. Он проводит правовую экспертизу документов еще до заключения сделки, при необходимости запрашивая недостающие бумаги в государственных ведомствах, идентифицирует личность сторон сделки. Так, например, история, которая произошла в Липецке, когда квартира была продана от имени уже умершей женщины, была бы просто невозможна, если бы сделка удостоверялась в нотариальной конторе.

Затем нотариус обязательно проводит беседу со сторонами сделки — это важнейшая часть работы, позволяющая установить, действительно ли стороны готовы заключить сделку на тех условиях, которые заявлены, действуют ли они осознанно и добровольно. До подписания договора сторонам сделки зачитываются и разъясняются его условия и правовые последствия сделки. И только потом стороны подписывают договор, а нотариус в тот же день отправляет его на регистрацию права собственности в Росреестр.

Кроме того, нотариус — единственный участник рынка недвижимости, который несет имущественную ответственность за свои действия, и если по его вине одна из сторон понесла ущерб, возместит его в полной мере.

Также гражданам следует знать о том, в каком случае и при каких условиях закон допускает возможность заключения сделок с недвижимым имуществом с использованием электронно-цифровых подписей сторон, то есть в дистанционном порядке. Ведь все мы помним, как мошенники продали несколько чужих квартир по поддельным ЭЦП, что вынудило законодателя допускать сделки с электронными подписями только после специального заявления, поданного собственником.

Прежде всего, при продаже квартиры таким образом собственник недвижимого имущества, то есть продавец, заблаговременно должен обратиться в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о том, что он дает согласие на регистрацию перехода права собственности в отношении принадлежащей ему квартиры с использованием его электронно-цифровой подписи. В противном случае в регистрации права собственности на имя покупателя на основании такой сделки будет отказано.

Однако закон устанавливает некоторые исключения. В частности, при заключении договора в нотариальной форме нотариус сам обращается в регистрирующий орган с целью регистрации соответствующих прав участников договора, а также возможно заключение договора с использованием информационного взаимодействия кредитных организаций и регистрирующего органа.

Одновременно собственник может обратиться в Росреестр с заявлением о том, что он в любом случае возражает, чтобы сделки проводились с использованием его электронно-цифровой подписи.

Покупатели недвижимого имущества также должны знать, что, заплатив денежные средства за приобретаемую квартиру и заключив сделку в электронном формате, они рискуют так и не стать собственниками. В настоящее время такая ситуация не редкость.

Очень важно также не стать участником недействительной сделки, которая впоследствии будет оспариваться. Для этого я бы рекомендовала также обратиться к нотариусу. Так как помимо работы непосредственно с человеком и разъяснения всех правовых последствий, при проведении нотариусом правовой экспертизы представленных документов могут возникнуть сложные вопросы юридической практики, которые также решает нотариус.

Например, нотариус устанавливает, чтобы заключаемый договор купли-продажи жилого помещения не нарушал прав и законных интересов лиц, не являющихся участниками сделки, но имеющих определенные права на жилое помещение. Такими лицами могут быть супруги участников сделки, члены семьи собственника жилого помещения, сохраняющие право проживания в нем, в том числе и в случае его отчуждения, несовершеннолетние дети собственника квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала и т. д.

Не случайно сегодня обязательная нотариальная форма сделок предусмотрена в том случае, когда участниками такого договора являются несовершеннолетние или недееспособные граждане или же если речь идет о продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество. То есть сегодня нотариус удостоверяет наиболее сложные сделки с недвижимым имуществом.

С учетом развития информационных технологий и увеличения количества мошеннических действий, в том числе и в сфере оборота недвижимости, сегодня, как никогда ранее, наиболее остро стоят вопросы соблюдения и защиты гарантированных Конституцией Российской Федерации прав граждан, в том числе и права гражданина на жилье. Поэтому формирование законного и стабильного рынка недвижимого имущества — это одна из основных задач государства. И эта задача, на мой взгляд, будет решена путем введения обязательной нотариальной формы сделок с жилыми помещениями.