Для чего нужен брачный договор при покупке квартиры

Брачный договор при покупке квартиры — особенности оформления

Для российской действительности брачный контракт уже перестал быть экзотикой, чему способствует увеличение числа разводов. Чем может помочь договор, если брак распадётся, и недвижимость придётся делить – тема сегодняшней статьи.

Нужен ли брачный договор при покупке квартиры

Согласно статистическим данным, на сегодняшний день в России из 1 миллиона семей распадается около 600 тысяч – то есть больше половины. Ввиду этого проблемы с разделом совместно нажитого имущества не являются редкостью. С особой актуальностью этот вопрос встаёт, когда разделу подлежит дом или квартира, взятые в ипотеку.

По семейному законодательству РФ имущество, нажитое во время брака, за некоторым исключением, считается общей собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ). В случае развода оно делится поровну. Но ничто не мешает мужу и жене предусмотреть другие варианты на случай их расставания.

Именно в таких случаях и может помочь грамотно составленный брачный договор на квартиру. Его рекомендуется подписывать, когда жильё приобретается как на накопленные деньги, так и посредством ипотеки. Это поможет, избежав дрязг и долгих судебных разбирательств:

  • изменить требование закона о совместной собственности, сделав её долевой или раздельной;
  • чётко определить доли;
  • отразить какая часть денег была или будет внесена каждым из супругов при покупке квартиры;
  • обозначить как жильё будет делиться после развода;
  • определить на кого ляжет обязанность по выплате долгов по ипотеке.
  • учесть доли несовершеннолетних.

Какие документы необходимы для составления договора

В соответствии со ст. 38 и 40 СК РФ, брачный договор всегда составляется в письменном виде и обязательно заверяется в нотариальной конторе.

При этом нотариус не просто заверяет этот документ, но и изучает его на предмет соответствия законам, поэтому необходимо предоставить ему документы для охвата полной картины имущественных отношений супругов. Оформление договора происходит в трёх экземплярах, по одному – супругам, один – нотариусу.

В зависимости от того, куплена квартира или супруги только собираются её приобрести, будет зависеть какой пакет документов нужно подготовить.

Если квартира уже находится в собственности, то понадобятся:

  1. Паспорта супругов.
  2. Брачное свидетельство.
  3. Подтверждение прав собственности — договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности или выписка из Росреестра;

Если приобретение квартиры ещё только предстоит, то вместо документов, устанавливающих права на имеющееся жильё, нужно приложить следующие:

  • Предварительный договор на покупку недвижимости;
  • Если оформляется ипотека, понадобится кредитный договор;
  • При приобретении квартиры в новостройке – договор участия в долевом строительстве.

За удостоверение брачного договора нужно уплатить пошлину (у частного нотариуса тариф около 500 руб.) и внести плату за услуги, которая варьируется от 5 до 10 тыс. руб. Это зависит от того включают услуги только заверение контракта или ещё и составление макета договора, а также технические работы.

Особенности контракта, связанного с ипотекой

За составлением макета брачного договора можно обратиться к юристу, а можно составить его самостоятельно. Чаще всего квартира покупается посредством ипотечного кредитования, поэтому целесообразным будет рассмотреть отражение в брачном договоре именно этого варианта.

В брачный договор на покупку квартиры в ипотеку, супруги вправе внести следующие пункты:

  1. Кто является заёмщиком, а кто – созаёмщиком.
  2. Кто оплачивает первый взнос. Если участвуют оба, то как именно распределяются доли (указывается сумма или процентное соотношение).
  3. Кто вносит основные платежи и проценты.
  4. Кто оплачивает страховку, если она предусмотрена.
  5. Кто несёт ответственность по штрафным санкциям при их начислении.
  6. Каков источник оплаты ипотечных взносов. Если используется материнский капитал — необходимо отразить этот факт.
  7. Как будут распределяться ипотечные долги при расторжении брака.
  8. За кем закрепляется право собственности после выплаты кредита, в каких долях.
  9. Как учитываются права детей.
  10. Что получит каждый при разводе – деньги или квадратные метры и в какой части.
  11. Какова ответственность сторон при нарушении условий соглашения.
  12. Когда брачный договор может быть изменён.

В брачном договоре недопустимо указание условий, ставящих одну из сторон в ситуацию, ущемляющие её интересы. В противном случае договор оспаривается в суде.

Условия контракта могут быть изменены, а сам он расторгнут:

  • по соглашению между супругами;
  • по требованию одного из них на основании судебного решения.

Отказываться от исполнения обязательств в одностороннем порядке недопустимо.

Какой может быть ответственность по ипотеке

В брачном контракте можно указать, что заключает договор и выплачивает займ по квартире в ипотеке один из супругов или оба одновременно. Если муж и жена являются созаёмщиками, то их ответственность будет солидарной. Это означает, что банк имеет возможность потребовать возврата денежных средств у каждого, независимо от того продолжают они жить вместе или решили развестись.

Когда заём на квартиру оформляет один из супругов, второй чаще фигурирует в качестве поручителя. При таком варианте ответственность так же будет солидарной. Но в брачном договоре можно предусмотреть и субсидиарную ответственность поручителя, то есть дополнительную (ст. 363 Гражданского кодекса РФ). Она предполагает, что банк-кредитор может взыскать долги с поручителя, если основной должник не обладает достаточной суммой для их погашения.

Например, когда жена, являющаяся основным заёмщиком, не получает зарплату и не имеет личных сбережений, с мужа-поручителя взыскивается долг из активов, которыми он располагает.

Почему и о чем необходимо договариваться с банками

Если брачный договор касается ипотеки, которая ещё не погашена, при его составлении обязательно учитывается мнение банка-кредитора (об этом говорится в ст. 450 ГК РФ). Менять условия ипотечного договора без согласия банка не допускается. Например, если раньше муж и жена были созаёмщиками, а теперь они решили, что ипотеку будет выплачивать муж, то это необходимо обосновать.

Чтобы убедить банковских работников в целесообразности изменений, нужно представить документы, свидетельствующие о возможностях партнёра закрыть кредит собственными средствами. Такими документами могут быть:

  • заверенная работодателем копия трудовой книжки;
  • справка с места службы о зарплате, имеющая форму 2-НДФЛ;
  • выписка с расчётного (для индивидуальных предпринимателей) или с личного счёта в финансовых структурах.

Какая именно документация устроит банк он решает самостоятельно, поэтому её перечень уточняется у конкретного займодателя.

Как поделить недвижимость?

Наиболее распространёнными вариантами раздела недвижимости являются следующие:

  1. Оставление жилой площади одной стороне.
  2. Раздел на доли.
  3. Продажа.
  4. Размен.

Рассмотрим указанные варианты с учётом особенностей ипотеки.

В первом случае сторона, становящаяся единоличным собственником, должна отдать бывшей «второй половине» ½ от суммы денежных средств, которые уже внесены в банк. Компенсация может происходить за счёт общего имущества.

При втором варианте супруги при разводе могут договориться, что каждый из них получает свою долю и расплачивается за неё с банком-кредитором. В контракте можно прописать условие о выделении доли в натуре. Такой раздел невозможен в случае, если жилью будет нанесён большой ущерб или нельзя выделить отдельный вход.

При третьем варианте продажа жилой площади с обременением в виде ипотеки юридически будет оформлена как перевод долговых обязательств. Здесь сторонами являются:

  • кредитор – финансовая структура;
  • должники – жена и муж;
  • новый должник – приобретатель ипотечного жилья.

Новый должник займёт место жены и мужа в долговом обязательстве. Долг будет переведён на него, а он передаёт супругам денежные средства, внесённые ими в оплату ипотеки. После реализации жилплощади часть полученных средств необходимо вернуть банку в счёт задолженности, а остаток можно разделить. Величина доли каждого также оговаривается в брачном контракте.

Вариант размена ипотечной недвижимости можно осуществить только если имеющееся жилище будет продано, и будет куплено новое. В этом случае также потребуется согласие банкиров.

Изменение условий контракта

Условия брачного контракта по поводу долей в квартире, выплаты компенсации и распределения долгов по ипотеке могут меняться. Это происходит либо по обоюдному согласию, либо путём подачи иска в суд (ст. 38 СК РФ).

В соответствии со ст. 39 СК РФ, судья может отступить от условий контракта или закона, когда:

  • ущемлены права одной из сторон;
  • существуют обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии доходов у кого-либо из партнёров;
  • одна из сторон замечена в растрате общего бюджета в свою пользу;
  • имеются интересы детей, не достигших 18 лет.

Этот перечень причин может быть расширен. Часто суд ссылается на обстоятельства, при которых с одним из родителей остаётся ребёнок или несколько детей. Чем больше детей, тем большую долю может получить один из супругов.

В этом отношении показательным является Определение Мосгорсуда по делу № 4г/1-3367 от 30.04.2013. Суд посчитал правомерным отступить от правила о равных долях, когда семейной парой при разводе оспаривалась квартира, взятая в ипотеку. С супругой остались проживать пятеро детей. Она получила 4/5 доли в ипотечной квартире и 3/4 – в строящемся доме. Доводами, на котором основано решение, являлись следующие:

  1. Жилище было приобретено с целью улучшения условий проживания детей.
  2. После того, как супруги расстались, дети живут с матерью.
  3. Отец подписал добровольный отказ от содержания детей и их воспитания.
  4. Мать заботится о детях, об их хорошем самочувствии и развитии, поддерживая достаток в семье на уровне, который наблюдался до развода.

При изменении доли в судебном порядке понадобится регистрация данного факта в Росреестре. Для этого необходимо представить копию решения, заверенного судом, на котором стоит отметка о вступлении его в силу, а также уплатить пошлину – 2 тыс. руб.

Покупка квартиры до регистрации брака

Что учесть будущим супругам при приобретении недвижимости до свадьбы, чтобы избежать возможных проблем с разделом имущества?

«Мы с будущим мужем планируем приобрести квартиру до брака. Ипотека будет оформлена на него. Я выступаю в качестве созаемщика и вношу половину первоначального взноса. Деньги я просто переведу со своей карты на его счет, а он уже внесет всю сумму. Скорее всего, в будущем мы используем средства маткапитала для погашения ипотеки. Скажите, я все равно никакого отношения к квартире иметь не буду?» – с этим вопросом читательница обратилась в редакцию «АГ».

Давайте разберемся, как будущим супругам купить квартиру до брака, чтобы потом не возникло проблем.

Заключение брачного договора будет правильным решением

Прежде всего ответим на вопрос читательницы. Если между супругами пробежит черная кошка и дойдет до недружественного раздела имущества, спор придется решать в суде. И тут будет важно, аргументы какой из сторон окажутся сильнее.

Супруг может заявить: «Ипотека оформлена до брака, как и право собственности на квартиру. Значит, задолженность по ипотечному кредиту – это мое обязательство, как и квартира – моя собственность. Да, жена давала деньги, но кто сказал, что именно они пошли на первоначальный взнос и уплату процентов?» Супруга может приводить свои аргументы: она участвовала в выплате первоначального взноса, часть ипотечного кредита была погашена маткапиталом, выплачивались ипотека и проценты по ней в период брака за счет общего дохода супругов, поэтому она все же имеет право на долю в квартире. Но чью сторону примет суд, какие документы будут оценены им как подтверждающие требования и в каких долях он разделит квартиру между супругами – сказать сложно.

Читайте также  Как сделать прописку новорожденному

Другое дело, если будет оформлен брачный договор (хотя бы в отношении приобретаемой квартиры, если подписание «всеобъемлющего» договора смущает). Он может быть заключен в любое время – как до вступления в брак, т.е. при покупке квартиры, так и после (ст. 41 Семейного кодекса РФ). Заключенный до свадьбы договор начнет действовать с момента государственной регистрации брака.

В этом договоре супруги могут определить, кому и в каких долях квартира будет принадлежать, как она будет делиться в случае прекращения брака вне зависимости от того, кто из супругов и как именно вносил первоначальный взнос, с чьего счета списывались ипотечные платежи, был ли в это время у другого супруга источник дохода. Единственное ограничение: один из супругов не может быть поставлен в заведомо худшее положение, чем другой. Например, нельзя заключить брачный договор, по которому при разводе и разделе имущества одному супругу переходит квартира, а второму – долг по ипотеке. В общем, чтобы тяжкие мысли о возможной несправедливости в будущем не омрачали счастье семейной жизни, лучше оформить брачный договор.

Ниже рассмотрим общие ситуации.

Что учесть при заключении договора о покупке квартиры до брака?

Российские суды нередко рассматривают гражданский договор одновременно как соглашение между супругами об определении режима собственности. Например, если они оба фигурируют в качестве покупателей, приобретающих равные доли в квартире, то, скорее всего, суд посчитает, что именно этим договором о приобретении жилья супруги установили, что каждому из них в его личную собственность переходит соответствующая доля в квартире. Например, такая позиция была применена в решении Нагатинского суда г. Москвы по делу № 02-0395/2016 (02-12309/2015).

Также нужно иметь в виду: закон не содержит правила о том, что имущество, нажитое гражданами в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей долевой собственностью. Для этого требуется их совместное ясно выраженное волеизъявление с согласованием размера долей в общей собственности (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 29 января 2015 г. по делу № 33-367/2015). Это значит, что при заключении договора о приобретении квартиры нужно определить долю каждого из будущих супругов. Если один из них вносит большую сумму в качестве первоначального взноса, логичнее определить его долю в большем размере. При этом если не указать размеры долей, то по умолчанию они будут равнозначными – у каждого по 1/2.

В случае если покупатели так и не решат вступить в законный брак, то правовой режим имущества будет определяться по правилам главы 16 Гражданского кодекса РФ: у каждого владельца доли будет преимущественное право на приобретение доли другого владельца. Если же они будут спорить о цене выкупа, то можно будет обратиться в суд и провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости доли. Вот только процедура эта затратная, дешевле будет решить вопрос миром.

А если квартира будет куплена в ипотеку?

Ипотека – это кредит под залог недвижимости. Если будущие супруги собираются взять кредит под залог приобретаемой квартиры, то общие условия будут те же, что и при покупке в общедолевую собственность, но с особенностями – квартира остается в залоге у банка до полной выплаты кредита.

В кредитном договоре покупателям лучше выступить в качестве основного заемщика и созаемщика. Нелишним будет закрепить в договоре в отношении каждого заемщика сумму обязательного ежемесячного платежа пропорционально размеру доли каждого – в случае разрыва отношений в будущем будет проще определить действительную стоимость каждой доли.

Будущие супруги могут выступить солидарными заемщиками. Оплачивать ежемесячные взносы будут обязаны оба солидарно. Главное, чтобы сумма ежемесячного платежа вносилась полностью, и неважно кем.

Рассмотрим пример: заемщики вступили в брак, но спустя время их отношения прекратились, а ипотеку платить надо. Обычно ее выплачивает тот, кто указан основным заемщиком или кто остается проживать в квартире. При разделе имущества в связи с расторжением брака один из супругов вправе потребовать от другого половину платежей по кредитному договору, произведенных им после прекращения семейных отношений (Апелляционное определение Верховного cуда Республики Башкортостан от 20 февраля 2014 г. по делу № 33-2011/2014).

Если квартира приобретена с использованием заемных средств и на момент раздела имущества кредит не выплачен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита. При этом супруги не вправе своим соглашением изменить порядок его выплаты. Для этого им потребуется согласие банка-кредитора (п. 1 ст. 450 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 14 мая 2015 г. по делу № 33-16190/2015). После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. Кроме того, если квартира находится в залоге, может потребоваться внесение изменений в закладную (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Что нужно знать о приобретении квартиры с использованием маткапитала?

Если брак зарегистрирован, то использование материнского капитала на улучшение жилищных условий дает мужчине право на долю в недвижимом имуществе. Средствами маткапитала можно также погасить ипотеку, оформленную на имя супруга, даже если она была взята до брака. Сожительство такой возможности не дает, как и не обязывает женщину, который выдан сертификат, выделять партнеру долю в имуществе (подробнее о преимуществах и последствиях, о которых нужно подумать как до свадьбы, так и после, – читайте в статье «Зачем нужен брак?»).

Жилье, приобретаемое супругами с привлечением средств материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. При разводе супруги могут претендовать только на свою долю, даже если она еще не выделена. Так, если квартира, приобретенная с использованием средств маткапитала, не была оформлена в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, то при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суд должен будет поставить этот вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на жилое помещение (Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).

Что будет с квартирой, если один из будущих молодоженов погибнет?

Если один из будущих супругов погибнет после приобретения квартиры в общую долевую собственность, то доля погибшего войдет в его наследственную массу и второй будущий супруг претендовать на нее не сможет (если же брак зарегистрирован, супруг становится наследником первой очереди).

В случае заключения брачного договора – а сделать это можно в любое время – нужно учитывать, что он вступает в силу со дня регистрации брака.

Если квартира куплена до свадьбы, что изменится после регистрации брака?

Если квартира приобретена до свадьбы и оформлена в общедолевую собственность, то после заключения брака ничего не изменится, так как недвижимость будет личным имуществом каждого из супругов, нажитым ими до брака.

А вот ипотека будет выплачиваться в условиях действия режима совместно нажитого имущества супругов, ведь деньги, которые они зарабатывают и тратят на погашение долга, уже общие.

Напомним: к общему имуществу супругов относятся доходы каждого из них от трудовой, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия и иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья или иного повреждения здоровья, и др.). Общим имуществом являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из них оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ).

В случае развода и раздела имущества к той его части, которая куплена до брака, будут применяться долевое соотношение и правила главы 16 Гражданского кодекса РФ, посвященные общедолевой собственности. А к той части квартиры, которая была оплачена после заключения брака, будут применяться нормы Семейного кодекса РФ, устанавливающие презумпцию равнозначности имущества супругов, – иначе будет складываться ситуация, только если они заключат брачный договор или если у них появятся дети и супруга будет настаивать на отступлении от принципа 50/50 и увеличении ее доли в делимом имуществе супругов.

Может, не торопиться и купить недвижимость уже в браке?

Принимая решение, покупать квартиру до или после свадьбы, будущие супруги должны помнить, что брачный договор можно оформить как до, так и после регистрации брака. Также в любое время можно заключить договор купли-продажи квартиры с распределением долей в праве на нее пропорционально размеру вложения каждого покупателя. Главное в таких ситуациях – прозрачность финансовых отношений будущих супругов и отражение их в договоре.

Можно рассмотреть еще один вариант: родители дарят деньги на приобретение квартиры. Имущество, полученное в дар, не является общим имуществом супругов и не подлежит разделу (подробнее об этом в публикациях «Как делятся “наследственные” метры при разводе?» и «Кому после развода достанется купленная на деньги родителей квартира?»).

Брачный договор: плюсы и минусы

Многим парам, особенно в период пылкой влюбленности кажется, что заключение брачного договора — это нечто прозаическое, принижающее их чувства, и, следовательно, приближающее развод. Однако на самом деле брачный договор даже укрепляет чувства. Ведь нередко именно имущественные споры становятся камнем преткновения для супругов, а если все определено заранее — и ссориться незачем.

Собственно, боязнь термина «брачный договор» — это один из его немногочисленных минусов. Второй минус — документ, конечно, не сможет удержать супруга от неверности. Все остальное, скорее — плюсы. Давайте попробуем разобраться, что и как можно урегулировать с помощью брачного договора.

Брачный договор или брачный контракт, как большинство граждан привыкло его называть, является соглашением лиц, планирующих вступить в брак, или соглашением супругов. Брачный договор направлен на определение имущественных прав и обязанностей каждого из супругов, как в браке, так и после его расторжения. Правила и порядок заключения брачного договора регулируются статьями Семейного Кодекса РФ (глава 8). Так как брачный договор является двусторонней сделкой, для совершения которой необходимо волеизъявление двух сторон, то к нему применяются правила главы 9 Гражданского кодекса РФ («Сделки»).

Читайте также  Кадастровая стоимость участка что это

Брачный договор может быть оформлен как перед вступлением в брак, так и на протяжении всего времени, пока лица состоят в браке. В случае если заключение брачного договора совершается до регистрации брака, он приобретает законную силу в момент государственной регистрации брака. Если решение о заключении брачного договора принято супругами, уже состоящими в браке, то моментом заключения такого договора признается момент его удостоверения нотариусом.

Брачный договор составляется в письменной форме, в тексте документа должны быть прописаны все существенные условия, по которым супруги пришли к соглашению. Удостоверение брачного договора у нотариуса обязательно. При необходимости нотариус не только удостоверит брачный договор, но и поможет составить его проект. Перед удостоверением брачного договора нотариус обязан разъяснить супругам их права и обязанности, значение и смысл заключаемого ими договора, предупредить о юридических последствиях его заключения.

Так как брачный договор регулирует имущественные отношения между супругами, то, следовательно, предметом договора является имущество, как совместное, так и каждого из супругов. А значит, вы сможете указать, что, например, на вашей даче вы сможете в случае развода проживать по очереди, все бытовые приборы заберет жена, а гараж достанется мужу. По обоюдному соглашению при заключении брачного договора супруги могут изменить установленный Семейным кодексом режим совместной собственности. Они вправе устанавливать режим раздельной и долевой собственности, касающийся всего имущества, отдельных видов и имущества, принадлежащего каждому из супругов. Закон разрешает супругам включать в брачный договор любые условия, касающиеся их имущественных отношений, в том числе:
— порядок и способы несения семейных расходов;
— порядок предоставления денежного содержания друг другу (как в браке, так и после его расторжения);
— определение имущества, передаваемого каждому из супругов при расторжении брака;
— прочие условия, не противоречащие положениям Семейного Кодекса РФ и иным законодательным актам.

Брачный договор можно заключать как в отношении имеющегося на данный момент, так и в отношении приобретаемого в будущем имущества. Супруги вправе ограничить свои права и обязанности определенным в брачном договоре сроком, либо поставить возникновение и прекращение имущественных прав и обязанностей в зависимость от определенных условий.
При заключении брачного договора следует учитывать, что в него не могут быть включены следующие условия:
— ограничение дееспособности и правоспособности любого из супругов (запрет на обращение в суд для защиты своих прав и интересов, на ведение предпринимательской деятельности, на наследование, на оформление завещания, на получение доходов);
— условия по регулированию личных отношений между супругами. То есть написать, что жена не должна разговаривать каким-то особым тоном, а муж не должен косо смотреть на супругу — нельзя;
— определение личных прав и обязанностей супругов по отношению к их детям;
— ограничение прав нетрудоспособного супруга, нуждающегося в содержании;
— иные условия, ставящие одного из супругов в неблагоприятное положение и противоречащие нормам семейного права.

Для того чтобы изменить или расторгнуть брачный договор, требуется соглашение супругов по данному вопросу. Соглашение составляется в той же форме, что и сам брачный договор. Внесение изменений в договор или его расторжение возможно в любое время по взаимному согласию супругов. Законом не допускается отказ от исполнения договора только одного из супругов. В соответствии с установленными ГК РФ правилами по изменению и расторжению договоров (глава 29,) брачный договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одного из супругов. Брачный договор прекращает свое действие с момента расторжения брака. Если в договоре были предусмотрены обязательства супругов после развода, такие обязательства сохраняют свою силу и после расторжения брака.

это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. союз мужчины и женщины, зарегистрированный в органах записи актов гражданского состояния. Незарегистрированные фактические брачные отношения (гражданский брак) не порождают правовых последствий – то есть прав и обязанностей супругов в соответствии с Семейным кодексом РФ, так же как и брак, заключенный по религиозному обряду. Регистрация осуществляется только при личном присутствии вступающих в брак, представительство в данном случае не допускается. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Брачный договор для ипотеки: зачем нужен, как оформить

Когда супружеская пара покупает собственное жилье, то, конечно, никто не думает о разводе. Но жизнь непредсказуема, и благополучная когда-то семья может распасться. По закону имущество, нажитое в браке, при разводе делится между супругами поровну. Разделу также подлежит жилье, купленное в ипотеку.

Желательно, чтобы жизнь не пошла по негативному сценарию, но лучше заранее защитить свои имущественные права. Для этого достаточно заключить брачный договор по ипотеке. Тогда в случае развода каждому достанется справедливая доля в квартире. Рассказываем об особенностях заключения брачного договора для ипотеке.

Супруги могут подписать договор до подачи заявления в ЗАГС, но до развода. Фото: socprav.ru

Что такое брачный договор для ипотеки

Брачный договор (контракт) — документ, в котором прописываются условия распределения имущественных прав граждан, находящихся в зарегистрированном браке. Договор заключается по согласию обоих супругов.

Проще говоря, муж и жена договариваются о том, как будет делиться их совместно нажитое имущество в случае развода. После чего все эти договоренности фиксируются в брачном договоре, который заверяется у нотариуса.

С распределением общего имущества семьи при разводе все более-менее понятно. Вопросы может вызвать ситуация, когда делить придется ипотечную квартиру и задолженность по кредиту. При этом жилье находится в собственности у заемщика, но и в залоге у банка.

В этом случае супругам лучше заключить брачный договор на недвижимое имущество, приобретаемое в кредит. Документ можно оформить у нотариуса или сразу в банке, одновременно с оформлением кредитного договора на ипотеку.

Когда нужен брачный договор при ипотеке

Заключение брачного контракта может быть одним из условий банка при оформлении договора ипотеки. Таким образом кредитор стремится защитить свои интересы, ведь существует риск, что при разводе супруги перестанут выплачивать займ из-за снижения дохода. С брачным договором банку легче решить этот вопрос.

Целесообразно оформить брачный договор при ипотеке, если:

  1. Доход имеет один член семьи. Только один из супругов работает, и он же оплачивает ипотеку из своего дохода. Брачный договор на ипотечную квартиру снимет претензии на собственность второго супруга.
  2. Выше шанс на одобрение ипотеки. Один супруг, как заемщик, может не иметь достаточного дохода для оформления ипотеки. Брачное соглашение даст гарантию, что совместно пара выплатит кредит.
  3. Второй супруг не согласен брать ипотеку. По закону для оформления ипотечного кредита требуется согласие супруга заемщика. При наличии брачного контракта можно получить кредит и без этого согласия.
  4. Супруги оформили ипотеку до брака. При разводе все имущество, купленное до брака, не подлежит разделу. Брачный контракт для ипотеки даст возможность разделить квартиру или дом на справедливые доли, даже если жилье приобретено до регистрации брака.

Благодаря брачному договору ипотечная квартира, купленная до брака, будет разделена по справедливости. Фото: kvadmetry.ru

Когда брачный договор не дает гарантий

К сожалению, не всегда брачный контракт для ипотеки может защитить супругов и кредитора от непредвиденных ситуаций. К примеру, существует вероятность того, что брачный договор признают недействительным. Для этого существуют определенные основания.

Недействительным контракт признают в следующих случаях:

  • документ не заверен у нотариуса;
  • контракт заключен под влиянием насилия, угроз, обмана;
  • договор подписан недееспособным лицом;
  • условия контракта ограничивают права одного из супругов.

Брачный договор могут расторгнуть, если муж или жена докажут в суде, что документ заключался под влиянием одного из вышеупомянутых оснований. В этом случае на супругов будут распространяться нормы российского законодательства со всеми вытекающими последствиями.

Заемщик обязан известить банк о расторжении брачного договора по ипотеке. Фото: idk1.ru

Как составить брачный договор на ипотечную квартиру

В брачном договоре по ипотеке прописываются все ключевые моменты, касающиеся разделения залоговой квартиры, выполнения обязательств перед банком и другие вопросы, связанные с кредитом.

Основные положения

Брачный договор не имеет строгой формы, вы можете составить документ самостоятельно. Но есть несколько позиций, которые должны быть отмечены в контракте, чтобы его признали действительным.

Обычно в брачном контракте фиксируется следующая информация:

  • паспортные данные супругов;
  • статусы по отношению к банку (заемщик/созаемщик);
  • сведения о первоначальном взносе (маткапитал или другие источники);
  • данные о внесении ежемесячных платежей (сумма, кто оплачивает);
  • правила выплаты долга банку после развода (кто из супругов платит, на каких условиях);
  • условия раздела ипотечной недвижимости при разводе;
  • штрафные санкции за невыполнение обязательств по контракту;
  • условия для расторжения брачного договора;
  • другое.

В брачный договор на ипотечную квартиру обязательно нужно внести сведения о кредитно-финансовой организации, указать реквизиты договора по ипотеке. Отдельным пунктом фиксируются характеристики залоговой квартиры.

Как обозначить в брачном договоре раздел ипотечной недвижимости

Формулируя положения брачного договора при покупке квартиры или дома, вы можете четко обозначить порядок владения недвижимостью при разводе.

  1. В долях. Договоритесь и пропишите в контракте, какая доля в процентах, кому достается в собственность. В этих же пропорциях будет осуществляться раздел имущества при разводе. Если заемщик не выполняет свои обязательства перед банком, задолженность взыскивается с созаемщика.
  2. Раздельное владение. Обязательства по ипотеке берет на себя только один супруг. Ему же будет полностью принадлежать ипотечная квартира. Если заемщик не сможет своевременно расплатиться с банком, то второй супруг не будет обязан выплачивать кредит.
  3. Совместная собственность. Супруги владеют ипотечным жильем совместно. При разводе квадратные метры делятся поровну. Если заемщик перестает вносить платежи, банк будет взыскивать долг с созаемщика.

Этапы оформления брачного договора

Брачный договор на квартиру в ипотеке составляется с обязательным уведомлением кредитной организации. Закон этого не требует, но лучше отправить документ на одобрение в банк.

Читайте также  Как вступить в наследство по закону

Если какие-то положения брачного контракта войдут в противоречие с условиями ипотеки, документ могут признать недействительным.

  1. Определитесь с условиями брачного договора. Постарайтесь обсудить и договориться с супругом по всем вероятным ситуациям. Определите, как будет оплачиваться первоначальный взнос, кто, сколько сможет и будет платить по кредиту. Распределите доли в квартире при разводе. Чтобы ничего не упустить, запишите все пункты в черновике.
  2. Составьте и подпишите брачный договор. Вы с партнером пришли к согласию по всем договоренностям. Теперь их нужно зафиксировать в брачном договоре для ипотеки. Если вы не уверены, что правильно составили документ, обратитесь к нотариусу. Специалист подскажет, какие пункты вы могли забыть внести, поможет грамотно оформить контракт и сразу его заверит.
  3. Обратитесь к нотариусу. Даже если вы составили брачный договор самостоятельно, без похода в нотариальную контору не обойтись. По закону ваше супружеское соглашение должно быть заверено нотариусом, иначе документ не будет иметь юридической силы. Стоимость заверенного документа — 500 рублей. Если нотариус занимался и составлением брачного контракта, то за его услуги придется заплатить 7 000-10 000 рублей.

Образец отдельной части договора, посвященный ипотеке (можно включить в текущий брачный договор). Фото: kppkdirection.ru

Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку составляется в нескольких экземплярах — отдельно для каждого супруга, для нотариуса и для кредитно-финансового учреждения. Банковский экземпляр документа необходимо сразу предъявить для дальнейшего оформления ипотечного договора.

Какие нужны документы, чтобы заверить брачный договор

  • паспорта мужа и жены;
  • свидетельство о браке;
  • предварительный договор купли-продажи жилья;
  • договор по ипотеке (если контракт заключен после оформления кредита);
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • другие документы по запросу нотариуса.

Брачный договор для ипотеки при материнском капитале

Вы купили квартиру в ипотеку с помощью материнского капитала. По закону такая недвижимость оформляется в совместную или долевую собственность на жену, мужа и детей.

Если по условиям брачного договора единоличным владельцем залогового жилья становится заемщик, то второй супруг вправе претендовать на ту часть, стоимость которой равна сумме маткапитала.

В ином случае вы можете распределить размеры долей по договоренности с супругом. При этом муж или жена могут отказаться от своей части недвижимости, не ущемляя права детей.

Брачный договор при военной ипотеке

В случае покупки недвижимости по программе «Военная ипотека» кредит оформляется только на военнослужащего, без учета его семейного положения. То есть собственником жиля становится участник НИС, так как оплата ипотеки идет из средств государственного бюджета.

Но по закону второй супруг при разводе имеет право на половину недвижимого имущества, приобретенного в браке. Поэтому военным ипотечникам рекомендуют подписывать брачный договор для сохранения залоговой квартиры в единоличной собственности.

Какие положения необходимо отразить в брачном договоре:

  • квартира куплена с помощью бюджетных средств накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих;
  • участник НИС является единоличным собственником и берет на себя все обязательства перед кредитором;
  • если второй супруг участвовал в погашении займа, к примеру оплатил первоначальный взнос, то в документе фиксируется сумма материальной компенсации в случае развода.

В то же время закон не запрещает военнослужащему передавать ипотечное жилье и обязанности по закрытию ипотеки супруге. Но для этого придется получить разрешение банка и уполномоченного федерального органа «Росвоенипотека».

Пока военнослужащий выплачивает ипотеку, он является единоличным собственником жилья. Фото: gosvoenipoteka.ru

Плюсы и минусы брачного договора для ипотеки

Преимущества

Недостатки

Повышаются шансы на одобрение ипотечного кредита.

Банк может одобрить меньшую сумму кредита, чем при наличии брачного договора.

Долг по ипотеке делится по договоренности супругов.

Вероятность отказа в займе супругам, не оформившим брачный договор, выше.

Гарантируется получение ипотечной квартиры в совместную собственность.

Невыгодные условия для пар без созаемщиков.

Развод не осложнен разделом недвижимого имущества.

Как расторгнуть брачный договор на ипотеку

Расторжение брачного договора при ипотеке возможно в любое время, но до официального оформления развода. Главное условие — обоюдное согласие мужа и жены. При этом вы должны понимать, что в случае развода отсутствие договора станет основанием для раздела ипотечной квартиры по закону.

Если вы еще не погасили ипотечный кредит, то для расторжения брачного контракта потребуется разрешение банка. Финансовая организация вправе скорректировать условия по кредитному договору. Более того, кредитор может потребовать погасить займ досрочно, если решит, что в данной ситуации его риски растут.

Расторгнуть брачный договор по инициативе одного супруга можно в следующих случаях:

  • один из супругов не выполняет свои обязательства по брачному договору;
  • муж или жена пропал(а) без вести (нужно судебное постановление);
  • один из супругов признан недееспособным на основании решения суда;
  • муж или жена умер(ла) (при предъявлении свидетельства о смерти).

Для расторжения брачного договора, так же как и для его заключения, придется отправиться в нотариальную контору. Нотариус должен официально зафиксировать отмену документа. За расторжение контракта вы заплатите 200 рублей.

Брачный договор для ипотеки

При покупке жилья в ипотеку заемщиком могут выступать оба супруга или кто-то один, но чаще всего кредит погашают общими усилиями. Чтобы в случае развода не возникало споров по поводу владения недвижимостью, разумно заключить брачный договор. Такой документ содержит информацию о том, кто будет продолжать платить и кто станет собственником.

Что такое брачный договор

Брачный договор — официальный документ, заверенный у нотариуса и регулирующий финансовые и имущественные вопросы между сторонами. На момент заключения соглашения оба супруга должны быть абсолютно дееспособны.

В документе должны быть отражены следующие пункты: обязательства супругов по погашению займа, материальные обязанности по вложению средств в ремонт или реконструкцию жилья, доли обеих сторон при расторжении союза. И еще один обязательный аспект — ответственность каждого в случае неисполнения предписанных обязательств.

Причин оформить соглашение может быть много. Самые распространенные:

  • один из супругов против покупки жилья;
  • у одного из супругов плохая кредитная история;
  • деньги на первоначальный взнос дают родители;
  • супруги договорились, что после развода жилье перейдет в собственность к третьему лицу;
  • займ был взят еще до вступления в брак;
  • у сторон неравное финансовое положение.

Когда можно составить брачный договор

До брака

В некоторых случаях человек приобретает квартиру в ипотеку еще до брака. После вступления в союз второй супруг присоединяется к погашению платежей, однако владельцем недвижимости остается заемщик. Заключив соглашение в такой ситуации, можно решить две задачи: установить порядок выплат и распределить доли имущества каждого супруга при разводе.

Во время брака

Заключение соглашения во время брака помогает уравнять права супругов в отношении общего имущества при возможном разводе. В документе целесообразно указать, кто в будущем будет погашать кредит и владеть недвижимостью. Право собственности на ипотечную квартиру можно оставить за основным заемщиком и обозначить, какую часть недвижимости получит второй супруг. Или сразу распределить доли и прописать это в соглашении.

После развода

Возможность заключения после официального разрыва отношений не предусмотрена. Семейный Кодекс предписывает позаботиться об этом, будучи в браке или на стадии его заключения. В случае отсутствия официального соглашения или договоренности между супругами деление имущества происходит через суд. Придется дожидаться, пока решение о прекращении брачных отношений через 1 месяц вступит в силу, и подавать отдельное заявление на раздел общих активов.

Документ во многих случаях помогает избежать судебных разбирательств.

Как работает брачный договор о раздельном имуществе

Такое соглашение подразумевает, что купленной с помощью займа квартирой должен владеть только один из супругов. Он же обязан вносить ежемесячные платежи по кредиту. Второй супруг в результате соглашения не имеет права претендовать на долю в недвижимости после развода.

Содержание документа:

  1. данные заемщика;
  2. информация о том, кто получит жилье после развода;
  3. информация о том, кто делает первоначальный взнос и текущие платежи;
  4. пункт об ответственности за нарушение соглашения;
  5. основание о пересмотре обстоятельств.

Если при несогласии подписать соглашение банк отказывается предоставлять займ на покупку квартиры, супруги вправе требовать компенсацию за срыв сделки с недвижимостью.

Что нужно, чтобы составить договор о раздельном имуществе

Чтобы оформить документ, нужно прийти в нотариальную контору с паспортом, свидетельством о браке, бумагами на право собственности и заполненным бланком. Еще потребуется информация о банке-кредиторе, купленной квартире, сроках и размере задолженности.

Перед визитом нужно заранее продумать образец будущего соглашения вплоть до каждого пункта. Важно определиться, кто будет владельцем активов и выплачивать долг. При оформлении ипотеки Сбербанк часто предлагает свой образец контракта о раздельном имуществе, уже содержащий основные положения. Однако соглашаться на его использование не обязательно.

Юридическая помощь при оформлении договора

Формирование соглашения — ответственное мероприятие, требующее тщательного анализа. В обязанности специалиста, заверяющего документ, не входит помощь супругам в подготовке содержания, поэтому чаще всего он советует использовать готовые типовые шаблоны.

Банки тоже действуют в своих интересах, предлагая подписать документ на их условиях. Согласившись, супруги потом обнаруживают в бумагах информацию о повышенных процентных ставках и иных непредвиденных расходах.

Плюсы и минусы брачного договора при ипотеке

Такие документы имеют больше достоинств, чем минусов. Существенный недостаток соглашения только один — необходимость изменения содержания в случае поправок в законодательстве. Кто-то причисляет к минусам саму процедуру заключения брачного договора с супругом, однако этот пункт нельзя отнести к объективным.

Очевидные плюсы:

  • распределение финансовых обязательствах по погашению ипотечного долга перед банком;
  • заблаговременное определение прав на жилье в случае развода;
  • защита от конфликтов и длительных судебных разбирательств.

Брачный договор и материнский капитал

Приобретать недвижимость в ипотеку с использованием материнского капитала имеет право только владелец сертификата. Однако жилье должно быть оформлено на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. В договоре необходимо указать, кому и в каких долях принадлежит квартира.

В соглашение можно включить пункт о дарении жилья ребенку, если он один. В многодетных семьях доли должны быть у каждого из детей. Это стоит учитывать при подготовке содержания документа.

Расторжение брачного договора при наличии действующей ипотеки

Граждане РФ вправе заключать и расторгать соглашения в любой момент. Это положение прописано в статье 4421 Гражданского Кодекса. Однако если в условиях получения займа на жилье оговорено наличие контракта между супругами, отказываться от него не рекомендуется. В противном случае банк имеет право отказаться от договоренностей с заемщиком и выдвинуть требование о полном погашении ипотеки.

Брачное соглашение оправдывает себя на 100%, даже если изначально идея его создания казалась бессмысленной. Он избавляет супругов от многих проблем, которые могут возникнуть в процессе разрешения любых финансовых споров. Отзывы оформивших документ подтверждают этот факт.