Что значит квартира в рассрочку

Отличие рассрочки от кредита при покупке квартиры

25 февраля 2017 г. Примерное время чтения: 10 мин.

Рассрочка на квартиру — что это, чем отличается от ипотеки, плюсы, минусы и подводные камни

Чтобы приобрести квартиру, нужны деньги. Если их нет, мы идем в банк и берем ипотеку. Ипотечный кредит выдают на 10-20 лет под 10-30% годовых в зависимости от банка и гарантийного обеспечения заемщика. Путем нехитрых математических операций можно посчитать, что за 20 лет обслуживания займа вы заплатите банку от 100% до 300% от стоимости квартиры. За одну квартиру прямо сейчас придется отдать 1-3 таких же в будущем. Перспектива, мягко говоря, не радужная. Поэтому ипотеку можно брать только в самом крайнем случае.

Если есть возможность, лучше взять рассрочку на квартиру от застройщика. Такая форма оплаты недвижимости существенно отличается от ипотеки. В основном разница положительная, но есть и минусы и небольшие подводные камни. Прочитайте материал полностью, чтобы знать все о рассрочке на квартиру.

Что такое рассрочка

Рассрочка — это выход для людей, которые в настоящий момент не располагают полной стоимостью квартиры и могут себе позволить выплатить 50-70% цены за 6-12 месяцев. Такой вид отложенной ежемесячной оплаты выбирают люди, которые не хотят платить гигантские ставки по ипотеке.

В юридическом плане это форма оплаты, при которой товар (в конкретном случае — квартира) предоставляется покупателю сразу, а оплата производится равными частями за срок, установленный в договоре. В правовом поле за рассрочку отвечает 489 ГК РФ. Чтобы договор купли-продажи по закону считался кредитом в рассрочку, кроме основной договорной информации в нем должны быть описаны размер платежей, порядок и сроки их внесения.

Если объяснять на пальцах, рассрочка на квартиру выглядит следующим образом:

  1. Вы выбираете застройщика, квартиру и подписываете договор;
  2. Вносите первый взнос;
  3. Ежемесячно выплачиваете прописанную в договоре сумму платежа.

Все. Если вы приобрели недвижимость в строящемся объекте, вы заезжаете сразу после введения его в эксплуатацию. Если новостройка уже возведена, можете обустраиваться сразу после внесения первоначального платежа.

На каких условиях оформляется рассрочка и как она действует

Чтобы оформить рассрочку, нужно заплатить от 20% до 50% от стоимости квартиры. Остальную сумму нужно выплачивать равными долями. Почти всегда можно договорится о коррекции размера платежей в зависимости от месяца. Это актуально для предпринимателей, доход которых носит сезонный характер.

Очень редко застройщики дают возможность взять жилье рассрочку до 5 лет. Чаще всего рассрочка на квартиру оформляется не более чем на 8-12 месяцев. Такой срок также самый выгодный, потому что процентная ставка будет минимальной или отсутствовать вообще. В тех редких случаях, когда строительная компания или ЖК позволяют взять квартиру, выплачивая деньги более одного года, ставка по рассрочке будет примерно такой же, как минимальная ставка для ипотеки.

Процентная ставка в сроках до года обычно не превышает 1-2%. Иногда застройщик предоставляет несколько бонусных месяцев, в течение которых проценты не начисляются. Обычно не более 3-6 месяцев. Некоторые ТЦ и вовсе предлагают рассрочку без процентов. В особенности это актуально для домов, которые пока не введены в эксплуатацию, но владельцы объекта заранее начинают распродавать места, чтобы быстрее окупить затраты.

Рассрочка оформляется как договор купли-продажи, но юридически имеет статус кредита. Если вы отдали менее половины стоимости квартиры и перестали платить, застройщик вправе потребовать освободить жилплощадь. Если отдано более 50% — вопрос должен решаться через суд. Но на практике застройщику не выгодно этим заниматься и он перепродает ваш кредит в банк. Это вполне законно.

Чем рассрочка отличается от ипотеки

Основное отличие — ипотека оформляется на длительный срок. Это кредитование для тех, кто не может себе позволить выплатить до половины стоимости жилья сразу, а оставшуюся часть в течение 6-12 месяцев. Дополнительные весомые отличия:

  • Процентная ставка в рассрочке ниже или отсутствует вообще;
  • Для оформления не нужно собирать пакет документов. Достаточно заплатить первый взнос и предоставить паспортные данные для заключения договора;
  • Если по каким-либо обстоятельствам вы затянете с оплатой планового платежа, ваша кредитная история не будет запятнана, потому что застройщик не передает (да и не может) информацию о неблагонадежных клиентах в банковские структуры;
  • Не нужно предоставлять залог и поручителей;
  • Если вы индивидуальный предприниматель с теневыми доходами или не гражданин Российской Федерации — ипотеку вы не получите;
  • Возможность получить ипотеку зависит от возраста. Если вам еще нет 21 или уже есть 60, банк кредит не выдаст. Тогда как в случае с рассрочкой ограничений по возрасту нет — оформляйте хоть в 18 лет, хоть в 70;
  • В случае с рассрочкой дополнительные платежи отсутствуют (страхование жизни, комиссия банку, открытие и обслуживание счета и т.д).

Кому дается рассрочка

Ограничений нет. Банки смотрят на такие вещи, как уровень дохода, кредитная история, возраст, семейное положение, образование и т.д. Для застройщика вся эта информация не нужна. Демонстрация серьезности намерений клиента и его платежеспособности — это первоначальный взнос.

Теоретически есть вероятность, что ЖК или строительная компания откажется продавать недвижимость в рассрочку, но это очень маловероятный сценарий. Продать как можно больше квартир — главная цель застройщика. Если он будет отказывать направо и налево, то объект можно попросту не окупить.

Также вы можете взять рассрочку, если вы занимаетесь предпринимательством в тени (т.е не платите налоги). Банки в таком случае не могут проверить уровень вашего дохода и стаж, поэтому всегда отказывают. То же самое касается фрилансеров, работающих как физические лица.

Аналогичная ситуация для нерезидентов России. Ипотека не выдается гражданам других государств, в отличие от рассрочки.

Рассрочка или ипотека — что выгоднее

Чтобы определиться в вопросе рассрочка или ипотека, можно посчитать, что выгоднее. Возьмем средний показатель самых дешевых ипотечных кредитов — 11,25%-12% (государственная поддержка в случае оформления долевого участия) и 9,9% (социальная ипотека). Для удобства расчетов — 10%.

Процентные ставки сильно отличаются. Если в случае с рассрочкой по акции можно найти 0-5%, то в ипотеке минимальный порог начинается с 9-10%. И то только в том случае, если вы предоставите весомое залоговое обеспечение — землю, дорогостоящий автомобиль, квартиру или активы в банке. В среднем же ипотеку предоставляют под 16-18%, максимальный порог — до 30%.

Преференции есть для работников бюджетной сферы, для которых рассрочка на квартиру от застройщика может начинаться от 9.9%. В таких случаях в банках нужно спрашивать о программе государственной поддержки «социальная ипотека».

Также плюсом рассрочки является то, что застройщик не проверяет вашу кредитную историю. Если в прошлом вы просрочили займы в банках — ваша репутация дебитора будет запятнана на всю жизнь. Большинство банков не дадут вам ипотеку, даже если уровень ваших доходов существенно превышает средний по региону или стране. Поэтому рассрочка — это единственный аналог ипотеки для людей с испорченной кредитной историей.

Подводные камни при оформлении рассрочки

Чтобы окончательно определиться с вопросом, рассрочка или ипотека, нужно знать о подводных камнях, которые могут встретиться вам при оформлении сделки:

Месячная процентная ставка

Рассрочка на квартиру от застройщика часто позиционируется как безопасный кредит с минимальными процентами. В целях рекламы маркетологи строительных компаний или жилых комплексов ставку пишут не в ежегодном эквиваленте, а в месячном. Но 3% в месяц — это 36% в год. Внимательно смотрите на договор, чтобы не пришлось платить гигантскую переплату из-за невнимательности. Существует масса застройщиков, которые вообще не берут проценты или устанавливают минимальное значение в размере 1-2%, которое компенсирует инфляцию (удешевление денег).

Продажа долга в банк

Если вы перестанете платить, застройщик имеет право продать ваши долги в банк.

Покупка квартиры в недостроенном доме

Стоимость жилья в строящемся объекте существенно ниже, чем в готовом. Это хорошая возможность сэкономить, но будьте внимательны — недобросовестные застройщики могут собрать деньги и не закончить строительство дома до конца. Чтобы не попасть впросак к мошенниками, смотрите на портфолио, опыт, срок работы строительной компании и читайте настоящие отзывы о ней.

Используйте информацию из статьи как чек-лист, если перед вами все еще стоит вопрос рассрочка или ипотека. Выберите несколько ипотечных предложений и рассрочек, откройте их условия, посчитайте переплаты, соотнесите риски и сделайте выбор. Почти всегда рассрочка на голову выгоднее и безопаснее ипотеки. Особенно в наше непростое время.

Комментарии (3)

Тамара 10 марта 2017

Брать рассрочку на недострой это огромный риск даже при полном отсутствии процента, пока дом достроится может много чего поменятся. А если в некоторых строительных компаниях ставка 36% годовых, то это даже выше чем в банке. Когда при неуплате взносов передаётся кредит в банк, то там наверняка будут начисляться дополнительные проценты, поэтому при видимой выгоде читать договор рассрочки следует не менее тщательно чем кредитный.

Инна 7 марта 2017

Помимо срыва сроков сдачи, есть еще и возможность остаться без квартиры вообще. При необходимости за год выплатить гигантскую сумму, это очень большой риск. Ипотечники в этом плане меньше страдают, и рефинансировать ипотеку все равно как-то можно, в отличие от рассрочки.

Читайте также  Сети теплоснабжения движимое или недвижимое имущество

Надежда 28 февраля 2017

Лично я не хочу покупать жилье от застройщика, это конечно выгоднее в плане финансов чем брать кредит в банке, но это и больший риск. Случаи когда постройка объекта затягивалась на больший срок чем обещалось, не единичны. Да и нужно смотреть на свое финансовое положение, на первоначальную имеющуюся сумму для покупки жилья и на сумму ежемесячного дохода, смысл брать жилье от застройщика и ждать 2-4 года окончания его постройки, если вы можете взять кредит и в течении 2-3 лет его погасить. Также не стоит забывать что при покупке жилья нужно еще и учитывать сумму, которую вы будете тратить на съемную квартиру.

Что такое рассрочка

Возможность купить товар или оплатить услугу в рассрочку является популярной альтернативой потребительским целевым кредитам. Если вы решили оформить покупку таким образом, то из нашей статьи вы узнаете все необходимые нюансы.

  • Суть рассрочки простыми словами
  • Как работает рассрочка: пример
    • Принцип карты рассрочки
    • Виды рассрочек
  • Плюсы и минусы рассрочки
  • Кому дают рассрочку
  • Как оформить рассрочку

В некоторых городах России держателей Халвы — более 50% от числа жителей, а всего выдано свыше 7 млн карт рассрочки. О принципах работы, видах, преимуществах и недостатках беспроцентных займов расскажем в этой статье.

Суть рассрочки простыми словами

Механика рассрочки проста: цена покупки делится на равные части по количеству месяцев платежного периода, и заемщик не платит никакой комиссии.

Как работает рассрочка: пример

Рассмотрим, как может работать рассрочка. У Алины сломался холодильник. Накопленных денег на приобретение нового у девушки нет, до зарплаты ещё далеко, а отложить покупку невозможно – впереди лето.

Алина обратилась в банк за рассрочкой на сумму 50 000 рублей, и ей предложили два варианта:

  1. Воспользоваться предложением магазина «0-0-24»:
  • не требуется первоначальный взнос;
  • беспроцентный платежный период — 2 года;
  • сделка сопровождается договором;
  • до момента выплаты всей суммы покупатель не является владельцем товара;
  • если заемщик не исполняет обязательства, то продавец может забрать товар.

Если Алина сделает выбор в пользу этого варианта, то ее график платежей будет выглядеть так:

Стоимость — 50 тысяч рублей

Платежный период — 24 месяца

1

месяц

2

месяц

3

месяц

4

месяц

5

месяц

.

23

месяц

24

месяц

2 083,3

руб.

2 083,3

руб.

2 083,3

руб.

2 083,3

руб.

2 083,3

руб.

2 083,3

руб.

2 083,3

руб.

2 083,3

руб.

Если Алина воспользуется картой «Халва» для оплаты у партнера, который предлагает платежный период 24 месяца, график платежей будет таким же, как в варианте «0-0-24».

Рассрочка на 10 месяцев по карте рассчитывается аналогично – сумма/количество месяцев. Условия прозрачны, переплата составит 0 рублей.

Стоимость — 50 тысяч рублей

Платежный период — 24 месяца

1

месяц

2

месяц

3

месяц

4

месяц

5

месяц

.

9

месяц

10

месяц

5 000

руб.

5 000

руб.

5 000

руб.

5 000

руб.

5 000

руб.

5 000

руб.

5 000

руб.

5 000

руб.

Принцип карты рассрочки

На рынке представлено несколько специализированных карт, принцип их работы приблизительно одинаковый. Разберем на примере «Халвы» от Совкомбанка:

При оформлении заявки банк одобряет клиенту лимит средств, которыми он может воспользоваться для оплаты товаров в беспроцентную рассрочку у партнеров карты. Со временем сумма может быть увеличена, если заемщик соблюдает необходимые условия.

Важно: каждая покупка по карте учитывается, как отдельная задолженность с индивидуальным сроком выплаты. Чтобы рассчитать общий ежемесячный платеж, нужно разобраться, из чего он состоит.

Например, если Алина сделает ещё одну покупку в отчетный период, то ежемесячная плата по карте увеличится, график платежей будет выглядеть так:

Сумма №1 — 50 тысяч рублей

Платежный период — 10 месяцев

1

месяц

2

месяц

3

месяц

4

месяц

5

месяц

.

9

месяц

10

месяц

5 000

руб.

5 000

руб.

5 000

руб.

5 000

руб.

5 000

руб.

5 000

руб.

5 000

руб.

5 000

руб.

Сумма №2 — 15 тысяч рублей

Платежный период — 5 месяцев

3 000

руб.

3 000

руб.

3 000

руб.

3 000

руб.

3 000

руб.

Общий ежемесячный платеж

8 000

руб.

8 000

руб.

8 000

руб.

8 000

руб.

8 000

руб.

5 000

руб.

5 000

руб.

5 000

руб.

Совет: по карте «Халва» можно получить беспроцентный период вне партнерской сети на 3 месяца, если подключить дополнительные опции «Халва.Десятка» + «Все и везде».

Карта является более функциональным банковским продуктом, чем просто беспроцентный займ. По ней можно получить дополнительную выгоду в виде кэшбэка, процента на остаток средств, специальных условий по другим продуктам банка и акций от магазинов-партнеров.

Виды рассрочек

На российском рынке представлено несколько беспроцентных программ:

  • С первоначальным взносом

Этот вариант часто представлен в магазинах техники. Согласно условиям сделки, заемщик должен внести 10-20% от стоимости товара, остальную сумму он оплачивает частями.

Важно: в отличие от кредитов договорные отношения продавца и клиента, приобретающего товар в рассрочку, не регулируются Банком России. Если последует нарушение вашего соглашения, интересы придется защищать в судебном порядке, опираясь на Гражданский кодекс.

  • Без первоначального взноса

Такой беспроцентный кредит может содержать скрытую переплату из-за обязательного приобретения дополнительных товаров или услуг. В некоторых случаях скрытая переплата равна комиссии по потребительскому займу.

  • По специализированной карте

Наиболее простой, прозрачный и комфортный способ.

  • Опция на базе кредиток

Некоторые кредитные карты предлагают специальную опцию беспроцентного кредитования в рамках партнерской сети. У этого варианта два недостатка:

  1. сложно разобраться в условиях;
  2. небольшой список магазинов-партнеров.
  • Авторассрочка

В Совкомбанке представлена услуга беспроцентного автокредитования на 12, 18 и 24 месяца. Подробности можно узнать по ссылке.

  • Частные соглашения между физическими лицами

Некоторые частные сделки могут сопровождать распиской о выплате стоимости приобретаемого имущества частями. Эта практика широко распространена, споры по ней также подлежат рассмотрению в суде, где расписка будет являться официальным документом и доказательством.

Плюсы и минусы рассрочки

Преимущества

Недостатки

Кому дают рассрочку

Стандартное требование банка к заемщикe – платежеспособность. Это значит, клиент должен иметь постоянный официальный доход и положительную кредитную историю.

Условия в разных банках могут существенно отличаться друг от друга, уточнить информацию можно в офисе обслуживания или на официальном сайте кредитора.

Самые частые требования к заемщику:

  • возраст от 25 до 85 лет;
  • гражданство РФ;
  • постоянная регистрация не менее четырех месяцев на территории одного населенного пункта;
  • проживание не далее 70 км от любого структурного подразделения банка;
  • место работы заемщика должно находиться на территории РФ;
  • официальный действующий стаж работы должен составлять не менее четырех месяцев;
  • предоставление номера телефона – обязательно;
  • есть положительный опыт кредитования.

Как оформить рассрочку

Взять рассрочку просто – требуется немного времени и наличие паспорта. В некоторых крупных торговых точках есть представители, которые заполняют заявку и направляют запрос в банк, обычно процесс занимает не больше 20 минут.

Оформить «Халву» можно любым удобным способом:

  • На сайте;
  • В офисе обслуживания;
  • В мобильном приложении «Халва-Совкомбанк».

Совет: карту можно получить курьером, указав адрес дома, офиса или другого удобного вам места.

Как купить квартиру в рассрочку у застройщика или физического лица?

Если нет полной суммы для покупки недвижимости, рассрочка – оптимальный вариант. Ее можно оформить на квартиру как на первичном, так и на вторичном рынках, но нужно учитывать и подводные камни. Рассмотрим, как купить жилье в рассрочку у застройщика или физического лица, какие понадобятся документы, возможные риски, преимущества и недостатки такой сделки.

В статье расскажем:

Что значит квартира в рассрочку?

Рассрочка – это способ оплаты недвижимости, при котором покупатель вносит платежи в установленные сроки согласно договору. Сначала обычно требуется первоначальный взнос от 10%, затем – остальная сумма по частям.

Чаще всего используется рассрочка при покупке квартиры у застройщика, реже – у физических лиц. Это связано с тем, что большинству продавцов нужны деньги сразу на приобретение жилья. Строительные компании же зарабатывают на этом, и им выгодно продавать квартиры таким способом.

Виды рассрочек

Рассрочки на покупку недвижимости бывают нескольких видов:

  1. Беспроцентные, когда покупатель не переплачивает.
  2. Процентные, когда на остаток задолженности начисляется процентная ставка, как в банке.

Выгоднее беспроцентная рассрочка. Она наиболее распространена у застройщиков, которым нужно быстрее распродать квартиры.

Обратите внимание! Рассрочки предоставляются по согласованию сторон по любым договорам: договору долевого участия в строительстве (ДДУ), купли-продажи (ДКП), уступки права требования. ДДУ заключается, когда дом на стадии строительства. ДКП – когда он уже сдан в эксплуатацию. Договор уступки права требования оформляется дольщиком, который купил еще не построенную квартиру, но хочет продать ее другому человеку.

Кому подойдет рассрочка за квартиру?

Перед тем как оформить квартиру в рассрочку, нужно ознакомиться с нюансами сделки. Такой вариант покупки подойдет только тем, у кого есть стабильно высокий доход:

  1. Рассрочка у застройщика оформляется на ограниченное время, обычно 1-3 года. За этот период нужно полностью погасить задолженность, платежи будут внушительными.
  2. Условия рассрочки у физических лиц более лояльны. Если получится договориться, можно оформить ее и на 5 лет. Но платежи все равно будут большими по сравнению с ипотекой.

Пример. Человек купил квартиру в рассрочку у застройщика по ДКП за 5 000 000 руб. Долг должен быть погашен за 36 месяцев. Первоначальный взнос – 500 000 руб. (10%), остаток задолженности – 4 500 000 руб. Ежемесячный платеж составит:

Читайте также  Как происходит продажа квартиры

4 500 000/36 = 125 000 руб.

Есть и преимущество – переплаты по беспроцентной рассрочке в любом случае не будет.

Примечание: покупать квартиры в рассрочку выгодно самозанятым и ИП. Им банки менее охотно одобряют ипотеку, чем работающим по трудовым договорам. У застройщиков же требования более лояльны.

Чем рассрочка отличается от ипотеки?

Между ипотекой и рассрочкой есть большие отличия:

Условия Рассрочка Ипотека
Залог Недвижимость в залог не предоставляется Купленная в ипотеку квартира находится в залоге у банка до полного погашения задолженности
Кредитор Застройщик или продавец-физическое лицо Банк
Риски В основном рискует продавец Практически отсутствуют
Срок оформления Квартиру можно купить за одну неделю В среднем оформление занимает один месяц
Документы Требуется минимальный перечень документов Требования к документам строже
Количество участников сделки Договор заключается только между продавцом и покупателем Покупатель оформляет ипотечный договор с банком, затем – ДКП с продавцом
Срок На погашение дается в среднем до трех лет Ипотека оформляется на период до 30 лет
Переплата Отсутствует или минимальна Может превышать стоимость квартиры, в среднем 8-12% годовых
Порядок погашения Согласовывается сторонами: ежемесячно, раз в квартал, раз в полгода Ежемесячно аннуитетными платежами

Рассрочка при покупке квартиры в новостройке: условия, порядок действий

Для начала покупателю нужно найти застройщика и проверить официальную регистрацию, наличие разрешения на строительство, проектную документацию. Важно тщательно ознакомиться с программами рассрочки.

Что делать далее:

  1. Если застройщик и квартира устраивают, заключить ДДУ или ДКП и зарегистрировать все в Росреестре.
  2. Получить от Росреестра итоговый пакет документов.
  3. Своевременно вносить платежи по договору.

Когда строительство будет завершено, нужно проверить качество сданной квартиры и подписать передаточный акт, затем оформить право собственности.

Содержание и образец договора

В ДДУ или ДКП с застройщиком должна быть вся информация о сделке и рассрочке:

  1. Наименование, ИНН, ОГРН, Ф.И.О. руководителя компании-продавца.
  2. Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные покупателя.
  3. Сведения об объекте недвижимости: площадь, количество комнат, кадастровый номер (если присвоен).
  4. Информация о рассрочке: стоимость жилья, размер первоначального взноса, срок рассрочки, сумма обязательных платежей и срок уплаты.
  5. Ответственность за невыполнение обязательств сторонами.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Подписи участников сделки.

Документы

Для заключения сделки с застройщиком покупателю понадобится паспорт. Продавец же должен представить проектную документацию и разрешение на строительство.

Расходы

При покупке квартиры в рассрочку у застройщика дополнительные расходы обычно не появляются. Нужно только оплатить госпошлину за регистрацию ДДУ – 350 руб. Переход права собственности по ДКП обойдется покупателю в 2 000 руб.

Строительные компании оформляют документы самостоятельно, поэтому тратить деньги на услуги юристов не приходится.

Покупка недвижимости в рассрочку у физических лиц

Приобретение квартиры в рассрочку у собственника-физического лица – более сложная процедура, чем у застройщика. В первом случае придется договариваться о рассрочке, и не каждый на это согласится. Компании же ориентированы на скорейшую продажу недвижимости, и у большинства из них уже есть программы рассрочек.

Как купить недвижимость у физлица:

  1. Найти подходящую квартиру, договориться о рассрочке и других условиях сделки с собственником.
  2. Заключить ДКП, передав задаток в качестве первоначального взноса.
  3. Подать документы на регистрацию перехода права собственности в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Право собственности будет переоформлено на покупателя в течение 7-9 дней. В ДКП указывается рассрочка, поэтому до полного погашения задолженности жилье будет в залоге у продавца. Новый собственник не сможет подарить, продать или обменять его. Когда долг будет погашен, нужно взять у продавца расписку и представить в Росреестр, тогда ограничения снимут.

Содержание и образец договора

ДКП недвижимости в рассрочку с физическим лицом должен содержать те же сведения, что и с застройщиком. Но вместо реквизитов организации указываются Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения и адрес регистрации продавца.

Какая еще информация понадобится:

  1. Гарантия, что квартира не находится в залоге.
  2. Способы и порядок погашения рассрочки, сумма платежей, срок действия.
  3. Сведения о передаче объекта в залог продавца до погашения задолженности.
  4. Подписи сторон.

ДКП оформляется минимум в трех экземплярах. По одному остается у продавца и покупателя, третий передается регистратору.

Рассрочка от застройщика в новостройке: плюсы и минусы

Один из возможных вариантов приобретения квартиры в новостройке – рассрочка от застройщика. Такое кредитование чаще всего выгоднее ипотеки с точки зрения итоговой суммы переплаты, но предоставляется на более сжатые сроки.

Для начала разберемся с определением:

Рассрочка – это метод приобретения какого-либо товара, в том числе, недвижимости, при котором покупатель оплачивает не сразу всю сумму, а производит выплаты частями по договоренности с продавцом. В отличие от банковского кредита, где покупатель получает определенную сумму под проценты, рассрочка предоставляется продавцом, и начисление процентов при таком варианте пролонгированной оплаты не предусмотрено.

Получается, что при оформлении рассрочки деньги можно платить частями в течение нескольких лет без как-либо переплат. В реальности все не настолько радужно. И условия покупки квартиры в рассрочку от застройщика могут включать обязательное страхование и другие дополнительные платежи. Потому перед покупкой жилья стоит тщательно изучить все условия.

Что может предложить застройщик

При современном насыщении жильем первичного рынка вам могут предложить самые разнообразные варианты оформления квартиры или дома в рассрочку. Строительные компании стараются привлечь как можно больше покупателей, особенно на ранних этапах застройки. Для этого используют, в числе прочего, выгодные условия кредитования. Сумму первоначального взноса стараются снизить, а максимальный срок – увеличить.

Минимальная сумма первоначального взноса при покупке квартиры в Краснодаре в рассрочку может составлять 20% от стоимости.

Далее покупатель выплачивает оставшуюся сумму равными частями ежемесячно или раз в квартал в течение оговоренного срока. При покупке жилья в недостроенном доме такие предложения часто связывают с завершением строительства. Т.е. рассрочка при покупке на этапе «котлована» будет предложена, например, на 3 года. А на финальной стадии – уже только на год.

Не исключен и другой вариант. Так, крупные компании могут предложить квартиру в рассрочку от застройщика даже на 10 лет. Например, подобные предложения нередко встречаются для жилья комфорт и бизнес-класса, а также в случае, если объект по тем или иным причинам продается недостаточно активно.

Покупка квартиры в рассрочку – решение популярное. По статистике в Краснодаре количество сделок, в которых привлекается дополнительное финансирование при помощи этого типа договора, составляет от 30% до 80%.

Что предлагают строительные компании Краснодара:

  1. В большинстве случаев первый взнос – 50% от стоимости жилья.
  2. Наиболее распространенные сроки – от 2-3 лет (при покупке на ранних стадиях строительства) до 1 года (при покупке квартиры в готовом доме).
  3. Самый длинный срок, на который предоставляется рассрочка от застройщика составляет 10 лет.
  4. Самый низкий процент первого взноса – 20%.

При выборе графика платежей на длительный срок внимательно читайте договор! В нем может присутствовать пункт, по которому вы не сможете въехать в квартиру до полной оплаты стоимости жилья.

Необходимые документы

Для заключения договора потребуется минимальный набор документов:

  • паспорт,
  • ИНН,
  • подписанный договор с застройщиком.

Не потребуется ни справок о доходах, ни поручителей. Главное условие для покупателя – внести первый взнос и выплачивать последующие платежи точно в срок. Покупатель вправе погасить рассрочку строительной компании досрочно. При этом ни штрафных санкций за досрочное погашение, ни, наоборот, каких-либо бонусов не предусматривается.

Как рассчитать сумму выплат

В отличие от ипотечных договоров, рассчитать рассрочку просто. Здесь нет процентной ставки, сумма не будет меняться в зависимости от оставшегося «тела кредита».

Все просто и прозрачно:

  • фиксируем сумму покупки (стоимость квартиры);
  • вычитаем из нее первый взнос (от 20 до 50%);
  • подсчитываем количество выплат (ежемесячные платежи или ежеквартальные в течение указанного срока);
  • делим полученную в п. 2 сумму на число выплат.

Для примера рассмотрим покупку двухкомнатной квартиры общей площадью в 50 м 2 стоимостью в 2 млн. 500 тыс. рублей. (46296 руб/м 2 ). Срок договора составляет 5 полных лет, первый взнос 50%. Так сколько и когда придется платить, чтобы получить рассрочку от застройщика на 5 лет?

  1. Для того что бы заключить договор со строительной компанией вы вносите первый платеж размером 1 млн. 250 тыс. руб. тем самым выкупив у компании половину жилплощади – 25 м 2 .
  2. За оставшиеся 60 месяцев с момента подписания договора вы должны суметь выкупить остальные 25 метров.
  3. Ежемесячно вы будете платить по 22600, выкупая по 0,4 м 2 .

Таким образом, вы получили все необходимые сведения для изучения возможности покупки квартиры в рассрочку при условии фиксированной цены за кв. метр.

«Подводные камни» рассрочки

На первый взгляд, оплата квартиры частями – предложение выгодное, простое и максимально прозрачное. Но если вы не будете внимательно изучать условия договора, даже здесь вас ждут неприятные сюрпризы. Давайте разберемся, на что нужно обращать внимание.

Кто указан в договоре: застройщик или банк

Обязательно обращайте внимание на то, с кем вы заключаете договор. Рассрочка от застройщика без банка описана выше. Здесь вы просто выкупаете квартиру по частям и не можете прописаться, а иногда и получить ключи, до полного погашения задолженности.

Читайте также  Как внести изменения в технический паспорт жилого дома

В случае предоставления рассрочки банком или другой кредитной организацией, условия могут быть самыми разными. Чаще всего это уже не совсем «покупка частями», а один из видов кредитного договора, включающий определенную, пусть и небольшую кредитную ставку, возможные штрафы за выплату раньше срока и т.д.

Размер взноса и график платежей

К договору рассрочки должно быть обязательное приложение, где в индивидуальном порядке рассчитаны и указаны:

  • стоимость квартиры;
  • размер первого взноса;
  • суммы и даты последующих платежей.

Как и в банковском кредитовании, обязательно требуйте график погашения задолженности. Только в этом случае можно спокойно подписывать договор.

Нередко застройщики идут на такую хитрость: итоговая стоимость квартиры не фиксируется, а привязывается к цене квадратного метра на момент очередной выплаты. В результате, чем ближе к завершению строительство, тем дороже стоимость жилья.

Например, на момент заключения договора с подрядчиком вы ориентировались на сумму в 46296 рублей. Определенный «льготный» период платежи рассчитываются, исходя из указанной стоимости. Но чем ближе финал строительства, тем выше цена квадратного метра для новых покупателей. А в договоре не зафиксирована однозначная сумма. В итоге, вам приходится выкупать оставшиеся квадратные метры уже по новой цене, с каждым месяцем дороже. Самое неприятное, что вы не сможете предсказать, насколько вырастет следующий платеж. И не факт, что в нужный момент у вас окажется достаточно свободных средств.

Неустойка и штрафы за просрочку

Если вы решили купить квартиру в рассрочку от застройщика, обязательно рассчитайте свои возможности и внимательно изучите, что вас ждет в случае несвоевременной оплаты.

Наиболее распространенные решения:

  1. В случае просрочки платежа к сумме выплаты добавляется пеня или штраф. Обычно сумма дополнительных платежей зависит от длительности просрочки.
  2. При неоднократной просрочке могут применяться дополнительные штрафные санкции. Например, процентная ставка пени будет выше или к пене добавится фиксированный штраф.
  3. При регулярных просрочках или длительном отказе от выплаты застройщик вправе разорвать договор. Покупателю возвращается выплаченная ранее сумма за минусом пени и штрафов.

В отличие от банков, застройщики редко готовы договариваться или реструктуризировать сумму. Им выгоднее отказать недобросовестному покупателю и продать квартиру заново. Если вы не уверены, что в оговоренный период сможете своевременно вносить платежи, лучше задуматься об ипотеке. Конечно, там вас ждут проценты и переплата, но условия – намного мягче, а суммы ежемесячных платежей – в разы ниже.

Возможность перевода обязательств на другое лицо

Такой вариант может стать актуальным, если по каким-то причинам покупатель оказался не способен выполнять свои обязательства. Некоторые застройщики соглашаются с тем, что человек, оказавшись в сложных обстоятельствах, передает (продает) свою квартиру в рассрочке кому-то другому.

Другие предпочитают расторгнуть сделку и продать квартиру заново. Изучите договор на наличие такого пункта заранее. В жизни много неожиданностей, не все они приятные. И необходимо понимать, как вы сможете действовать в случае каких-то проблем.

Право собственности

Право собственности к покупателю переходит только после 100% выплаты стоимости жилья. До того некоторые строительные компании позволяют покупателям проживать в квартире, но без права прописки. Для этого на период рассрочки заключается дополнительный договор аренды жилья.

Часть застройщиков предпочитают ограничивать срок выплат датой ввода дома в эксплуатацию. Потому так часто договор рассрочки для новостроек от застройщиков предлагают не более, чем на 2-3 года.

В случае продолжения выплат после введения новостройки в эксплуатацию нужно быть готовым и к тому, что ключи от квартиры вам вообще откажутся выдать до 100% оплаты. Эти вопросы лучше всего обсудить до принятия решения о покупке квартиры.

Завышенная цена и процентные ставки

При оформлении рассрочки не более чем на 5 лет, некоторые компании-застройщики прописывают в договоре льготный период без процентов, а после – как в кредитном договоре, определенную процентную ставку. Обычно она составляет 10-15% годовых.

Еще одна популярная хитрость при оформлении рассрочки от застройщика на срок более года – завышенная стоимость квартиры. Компания предлагает купить жилье не по текущей цене за квадратный метр, а добавляет около 20% наценки, тем самым, «компенсируя» себе разницу в цене между покупкой на раннем этапе застройки и после сдачи в эксплуатацию.

Подведем итоги: кому подходит рассрочка

Оформление рассрочки от застройщика довольно выгодно для людей, которые не могут или не хотят оплачивать сразу всю стоимость жилья в новостройке. При этом условия договора таковы, что малейшее невыполнение обязательств чревато расторжением сделки. Кроме того, такой вариант оплаты частями предоставляется на сравнительно небольшой срок, и требует регулярной выплаты крупной суммы.

Чаще всего возможность купить новостройку или дом в рассрочку от застройщика интересует покупателей жилья бизнес-класса или элитной недвижимости.

Обеспеченные люди со стабильным доходом получают возможность купить дорогостоящую недвижимость без переплат и необходимости вносить крупную сумму одним платежом. В сфере эконом или комфорт-класса покупатели больше ориентированы на ипотеку. Определенный процент продаж в рассрочку в этой сфере чаще всего используют люди, стремящиеся купить квартиру для получения последующей выгоды (перепродажи или аренды).

На нашем портале представлено множество предложений от застройщиков Краснодара с различными вариантами ипотеки или рассрочки. Подобрать наиболее выгодное вы можете самостоятельно или обратиться за помощью к нашим экспертам. Консультации пользователям портала мы предоставляем бесплатно.

Как купить квартиру в рассрочку в СПб?

Содержание

Плюсы и минусы рассрочки

  1. Простое и быстрое оформление процедуры
  2. Минимум документации (не требуется подтверждение платежеспособности, привлечение поручителей и т.п.)
  3. Одобрение даже при плохой кредитной истории (нет запросов в БКИ)
  4. Низкие процентные ставки (около 2-3% годовых, либо нулевая при условии маленького срока рассрочки)
  5. Отсутствие лишних трат (нет обязательного страхования, как для ипотеки)
  1. Высокий первоначальный взнос (от 30 до 50%)
  2. Короткий период рассрочки (от года до 3 лет)
  3. Большие ежемесячные платежи
  4. Невозможность продать квартиру, так как до 100% оплаты она вам не принадлежит
  5. Оплата по рассрочке при заморозке строительства
  6. Серьёзные штрафы за просроченные платежи

Варианты рассрочки

От застройщика

От собственника на вторичном рынке

  •  Сумма первоначального взноса
  •  Сроки платежей
  •  Условия перехода права собственности
  •  Санкции при задержке платежей
  •  Порядок расторжения договора
  •  Непредвиденные и форс-мажорные обстоятельства и дальнейшие действия при их возникновении

От государства

Особенности и разновидности платежей

При процентной рассрочке:
На остаток по платежу начисляется оговоренный процент, как в случае с ипотекой. При этом процент будет намного меньше и его можно всегда уменьшить при условии погашения досрочно.
При беспроцентной рассрочке:
На остаток задолженности процент не зачисляется. Сумма в этом случае разбивается на платежи (как правило ежемесячные). Чаще всего рассрочку без процентов предлагают застройщики эконом-класса, которые ориентируются на покупателей с низкими и средними доходами, поэтому будьте предельны аккуратны в своём выборе – ведь именно от него зависит успешность такой сделки и как итог – получение квартиры вашей мечты.

Выбор оптимального периода рассрочки

Перед подписанием договора мы рекомендуем тщательно рассчитать свой бюджет и только опираясь на ваши финансовые возможности сделать выбор в пользу короткого или длинного периода рассрочки.

Пример 1:
У вас есть половина стоимости квартиры, которую вы желаете приобрести. При этом в течение нескольких месяцев у вас совершится сделка по продаже автомобиля/старой квартиры и т.п. С такими условиями лучше оформить рассрочку на короткий срок.

Пример 2:
Оплата ежемесячных платежей будет производиться с зарплаты. В этом случае советуем выбирать максимальный срок рассрочки. И, по возможности, откладывайте, чтобы погасить платежи досрочно, тем самым снизить процент переплат. При таком варианте оплаты ежемесячные платежи – ниже, а значит и риск просроченных платежей и вариант, что вы не справитесь с оплатой, будет минимальным.

Необходимые документы для составления договора

Заключение договора – это, пожалуй, самый важный и серьезный момент всей сделки. Появилось много мошенников, которые могут попытаться оставить вас без денег и жилья, поэтому очень важно ответственно подойти к изучению договора и при необходимости обратиться к специалистам по юридическим сделкам. Только они, как правило, имеют достаточную насмотренность и компетенции, чтобы оградить вас от возможных рисков.

Если с вашей стороны сбор документов ограничивается чаще всего предоставлением паспорта РФ, то продавец должен собрать большое количество документации, которую очень важно тщательно проверить для вашей же безопасности.

Какая информация должна быть прописана в договоре по рассрочке?

  1. Полная стоимость приобретаемой квартиры
  2. Размер первоначального взноса
  3. Сумма долга
  4. Срок рассрочки
  5. Минимальный ежемесячный платёж
  6. Счёт для перевода денег

К договору обязательно прикрепляется график, который будет содержать в себе даты и размеры платежей. При этом если предусмотрена отсрочка по платежам – важно также внести этот пункт в график со всеми её условиями.Очень важно, чтобы в договоре были прописаны такие пункты, как:

  •  Условия передачи квартиры
  •  Возможные санкции за просроченные платежи
  •  Санкции за задержку передачи квартиры продавцом
  •  Алгоритмы при форс-мажорных обстоятельствах
  •  Условия для расторжения договора
  •  Возможность для вас перевести рассрочку в ипотечный кредит (для подстраховки в случае ухудшения финансового положения)