Чем гразит при продаже квартиры завышение цены в договоре

Покупатель просит завысить стоимость квартиры для ипотеки. Какие риски у Продавца?

Вопрос:

Я продаю свою квартиру. У Покупателя ипотека, и он просит завысить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи. Какие риски возникают у Продавца от такого завышения цены?

Ответ:

Да, в ипотечных сделках встречаются такие предложения от Покупателей, когда они сами (или их риэлторы) просят указать в договоре продажи квартиры сумму больше, чем есть на самом деле. Зачем им это надо? И чем это грозит Продавцу?

Тут все дело в правилах Откроется в новой вкладке.»>выдачи ипотеки. Банки выдают кредит на покупку квартиры не более 80-90% ее рыночной стоимости. Остальные деньги (20-10%, соответственно) заемщик должен внести самостоятельно в виде первоначального взноса по ипотеке.

Но реалии таковы, что у многих Покупателей нет сбережений (от слова совсем) даже на первоначальный взнос. При этом, постоянный доход (зарплата) у них есть, и гасить кредит они готовы. Как же быть?

Вот тут и нарисовалась схема с завышением стоимости квартиры для одобрения ипотеки в банке. А учитывая сложное финансовое положение у большинства граждан, эта схема применяется на рынке недвижимости не так уж редко (хотя абсолютно законной ее назвать нельзя). Как же это работает?

Схема проста до неприличия – чтобы получить от банка больше денег на покупку квартиры, надо ему показать, что эта квартира больше стоит. То есть просто завысить на нее цену (формальную стоимость), которая будет указана в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продажи. Настоящая (реальная) цена при этом остается прежней, то есть той, о которой договорились Покупатель и Продавец, и которую Продавец в итоге получит на руки. А тот самый излишек («наценка») остается лишь на бумаге, исключительно для того, чтобы банк выдал больше денег на приобретение недвижимости, и заемщику вообще не пришлось бы вносить первоначальный взнос.

Для наглядности – пример:

Покупатель выбрал себе квартиру стоимостью, допустим, 100 руб. Денег у него нет, и он собирается брать ипотеку. Но банк в этом случае предложит Покупателю внести 20% стоимости квартиры (т.е. 20 руб. в примере) своими личными деньгами в виде первоначального взноса, а оставшиеся 80% (т.е. 80 руб.) банк добавит в виде ипотечного кредита.

Покупатель, не имея денег на первоначальный взнос, просит Продавца завысить стоимость в Договоре купли-продажи квартиры так, чтобы банк выдал кредит на всю ее реальную стоимость (т.е. на 100 руб., а не на 80 руб.). Для этого нужно указать в договоре фиктивную цену в 125 руб. Тогда банк выдаст кредит в размере 80% х 125 руб. = 100 руб., что и требуется Покупателю.

С Продавцом составляется Откроется в новой вкладке.»>Предварительный договор купли-продажи, по которому Покупатель якобы вносит ему обеспечительный платеж (Откроется в новой вкладке.»>аванс), в размере требуемого банком первоначального взноса. То есть «на бумаге» имитируется передача аванса в размере 20% (т.е. 25 руб. в примере) от цены квартиры (завышенной), после чего идет запрос в банк на финансирование «недостающих» для покупки 80% (т.е. 100 руб.).

Банку, естественно, одних слов Покупателя-заемщика будет недостаточно. Для определения рыночной стоимости объекта залога, банк потребует отчета лицензированного оценщика. Тут уже начинается процесс переговоров заинтересованных лиц с обещаниями компенсаций и вечного блаженства в следующей жизни.

Оценщик, понимая, что понятие «рыночная стоимость» – довольно размытое (сегодня она одна, завтра другая), вполне может указать в отчете требуемую цену квартиры, тем более, что никакой финансовой ответственности за это он не несет.

В этом случае банк принимает условия игры, и получая отчет о завышенной оценке, выдает Покупателю ипотеку на такую сумму, которой ему хватит для выкупа квартиры за ее реальную стоимость (т.е. 100 руб. в примере).

Вот и вся схема.

Конечно, не всегда требуется такое большое завышение цены квартиры. Ведь банк может требовать от заемщика первоначальный взнос не 20%, а 15% или даже 10%. А у самого заемщика может быть хоть какая-то сумма живых денег на руках, например, 5% от стоимости квартиры. Тогда завышать цену в договоре можно уже на меньшую сумму.

Риски Продавца при завышении стоимости квартиры

А что Продавец? Чем он рискует, если подпишется под эту авантюру?

Такая продажа квартиры по завышенной в договоре цене действительно несет для Продавца некоторые риски. Продавцы вообще не очень любят Покупателей с ипотекой, а тем более тех, кто тащит за собой свои проблемы и предлагает решить их методом «серых схем». Но когда с Покупателями на рынке напряженка, приходится мириться с тем, что есть.

В этой схеме с завышением стоимости возникает один щекотливый нюанс. Продавец, фактически, подписывает бумаги, согласно которым он получил денег больше, чем на самом деле. И если сделка потом будет признана недействительной, то стороны обязаны будут вернуть все полученное по сделке (это называется двусторонняя Откроется в новой вкладке.»>реституция). Соответственно, Продавец должен будет вернуть ту сумму (увеличенную), которая прописана в договоре.

Как на практике решается этот вопрос?

Тут в дело вступают встречные (или «возвратные») расписки от Покупателя.

Расписка от Покупателя при завышении стоимости квартиры

В случае судебных споров, расписки принимаются к рассмотрению наравне с другими документами, и если они составлены юридически грамотно, то их суть и содержание учитываются при вынесении решения суда. Поэтому недооценивать их юридическую силу не стоит.

При завышении реальной стоимости квартиры, в практике используют т.н. «возвратную расписку». Суть ее в том, что Покупатель, якобы внесший аванс по Предварительному договору, подтверждает в расписке, что получил эти деньги назад. Основание? В результате расторжения этого самого Предварительного договора.

Примечание. Расторжение Предварительного договора (фиктивное или настоящее) вовсе не мешает последующему заключению основного Договора купли-продажи квартиры. Поэтому ипотека выдается банком под реальную сделку.

Примерный образец формулировки в подобной расписке может выглядеть так:

Я, Горбунков Семен Семенович, получил внесенную мною ранее по Предварительному договору купли-продажи квартиры (- адрес -) сумму в размере (- сумма -) руб., в результате расторжения указанного договора по соглашению сторон.

Расписка может быть написана как собственноручно (от руки), так и напечатана на принтере. Главное, чтобы она имела оригинальную подпись ее составителя, с полной расшифровкой своего ФИО от руки.

Эта расписка пишется одновременно с подписанием Предварительного договора, но датируется на несколько дней позже. То есть формально получается – подписан Предварительный договор, передан аванс Продавцу, затем через несколько дней этот договор расторгнут, сумма аванса возвращена Покупателю.

Некоторые риэлторы предлагают такой вариант расписки, в котором Покупатель якобы взял в долг у Продавца эту самую сумму аванса. Но в этом случае Покупатель уже сам может испугаться. Ведь Продавцу ничего не мешает со временем «дать ход» этой долговой расписке и потребовать с Покупателя денег.

Расписка от Покупателя квартиры остается на руках у Продавца в качестве «страховки», на случай признания сделки недействительной и требования вернуть «полную сумму по договору».

Дополнительно к расписке Продавец может внести в Откроется в новой вкладке.»>условия Договора купли-продажи квартиры отдельный пункт, согласно которому, в случае оспаривания сделки и признания ее недействительной по иску Покупателя, тот обязуется по соглашению сторон выплатить компенсацию/штраф Продавцу в размере той самой завышенной суммы.

Вообще-то, для Продавца квартиры риск завышения цены в договоре довольно низок. Почему? Потому что абсолютное большинство судебных исков Откроется в новой вкладке.»>о признании сделок с квартирами недействительными подаются самими Продавцами, или третьими лицами с их стороны (их родственниками, например). Поэтому, если Продавец не собирается сам отсуживать свою квартиру назад, то шанс, что это сделает Покупатель – близок к нулю. Тем более, что для признания сделки недействительной, Покупателю придется предъявить суду серьезные основания (например, грубое нарушение условий договора Продавцом), а такого в практике рынка недвижимости почти не встречается.

Примечание. Сказки некоторых риэлторов о том, что Покупатели-мошенники таким образом специально завышают цену, чтобы потом оспорить сделку и содрать с Продавца ту самую виртуальную «наценку» – полная чепуха. Такой вид криминального заработка не имеет смысла для самого мошенника – ему придется вовлекать в свою аферу банк, адвокатов и суд. При этом, нет никаких гарантий, что суд признает сделку недействительной, и что Продавец вообще сможет вернуть деньги. Да еще и проценты за кредит банку платить придется. Как говорится, овчинка выделки не стоит.

При этом, если даже впоследствии у Покупателя с банком возникнет конфликт по поводу искусственно увеличенной цены договора, то это уже будет разбор полетов между кредитной организацией и ее клиентом. Продавца квартиры это уже не касается.

Кстати, от грамотности формулировок в договоре и в расписках будет зависеть их юридическая сила (т.е. защищенность и обязанность к исполнению). Поэтому, если уж идти этим путем, то лучше составлять такие документы Откроется в новой вкладке.»>у профильных юристов.

Для Продавца есть и еще одна неприятность при продаже квартиры по завышенной цене. Это повышенный Откроется в новой вкладке.»>налог с продажи. В налогооблагаемой базе будет учитываться та цена, которая указана в договоре. Но в ряде случаев этот налог можно вообще не платить (подробнее – по приведенной ссылке).

Когда банки соглашаются на завышение цены в договоре?

Завышение стоимости квартиры для получения ипотеки – это, конечно, полулегальная «серая схема», и вообще-то, в любом банке скажут, что так делать нельзя. Но если очень хочется… то можно. То есть сами менеджеры банков прекрасно знают эту комбинацию с завышением цены, и нередко идут на нее, чтобы повысить показатели банка по объему портфеля выданных ипотечных кредитов.

Для банка, конечно, риски в этом случае повышаются. Во-первых, банк финансирует здесь покупку квартиры не на 80% (как предполагалось при классической ипотеке), а на все 95% или даже 100%. И в случае, если заемщик сразу откажется платить по кредиту, банк не сможет быстро реализовать заложенную квартиру с дисконтом.

Когда банки на такое идут?

Во-первых, когда тренд рынка направлен вверх, то есть цены на недвижимость растут. А значит, купленная сегодня квартира, допустим, за 100 руб., завтра уже будет стоить 105 руб. (т.е. стоимость ипотечного залога увеличивается).

Во-вторых, когда менеджер банка убедился в реальной платежеспособности заемщика и посчитал, что нет серьезных оснований для того, чтобы заемщик не обслуживал кредит. Риск для банка в этом случае оценивается как низкий. Поэтому, ради продажи еще одного ипотечного кредита, банк вполне может закрыть глаза на эту схему с завышением стоимости квартиры в Договоре купли-продажи.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Читайте также  За что мы платим в квитанции жкх

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Продавец занижает стоимость квартиры в договоре. Это опасно?

В объявлениях о продаже квартиры нередко встречаются строчки типа «неполная стоимость в договоре». Бывает, что о планах занизить цену жилплощади в договоре купли-продажи собственник сообщает непосредственно перед сделкой, когда покупатель уже мысленно заехал в квартиру. Зачем же продавец хочет занизить стоимость недвижимости и чем это может обернуться для покупателя?

Уход от налогов

Обычно заниженную стоимость квартиры в договоре собственник объясняет желанием сэкономить на подоходном налоге (НДФЛ) в 13%, который продавец недвижимости должен заплатить государству, если владел жилплощадью менее пяти лет (в некоторых случаях — менее трех лет).

Допустим, собственник купил однушку в 2018 году за 5 миллионов рублей, а сейчас хочет продать ее за 7 миллионов. С разницы между ценами при покупке и при продаже, то есть с 2 миллионов рублей, он должен заплатить налог в 260 тысяч рублей. Или ждать 2023 года, когда истекут пять лет с покупки квартиры. В таком случае 260 тысяч платить не придется.

Потерять на сделке купли-продажи с заниженной стоимостью можно не только деньги, но и свободу.

«Попытка уклониться от уплаты налогов — это преступление, предусмотренное Уголовным кодексом РФ. Наказывается оно штрафом в размере от 100 до 300 тысяч рублей, принудительными работами на срок до одного года, арестом на срок до 6 месяцев или лишением свободы на срок до 12 месяцев. Покупатель также может быть привлечен к ответственности как соучастник преступления», — предупреждает юрист, управляющий партнер инвестиционного холдинга Эдуард Бугров.

Недействительная сделка

Желание собственника квартиры сэкономить на налоге может дорого обойтись покупателю. Например, если продавец окажется банкротом.

«В таком случае конкурсный управляющий, скорее всего, признает сделку недействительной, особенно если сумма, прописанная в договоре купли-продажи, объективно ниже рыночной. Это дает основания заподозрить продавца в попытке вывода активов, даже если сделка была совершена до начала процедуры банкротства. Если сделка будет признана недействительной, квартира вернется продавцу. А покупатель в этом случае сможет претендовать ровно на ту сумму, которая указана в договоре», — объясняет Бугров.

Оспорить сделку могут и родственники продавца. Например, если он пожилой. Формально собственник квартиры может быть дееспособным, но родственники все равно могут обратиться в суд и доказать, что на момент совершения сделки у пожилого продавца развивалась деменция и, подписывая договор купли-продажи, он не отдавал себе отчета в своих действиях. В таком случае в суде скромная стоимость квартиры, прописанная в договоре, — это все, на что сможет претендовать покупатель по итогу признания сделки недействительной, говорит Бугров.

«Лучше все-таки избегать заключения сделки с указанием заниженной стоимости объекта недвижимости. В крайнем случае — прописать в дополнительном соглашении реальную сумму сделки, а передачу и получение денег оформить распиской. Деньги продавцу передавать лучше через расчетный счет», — подсказывает эксперт.

Помог продавцу и сам переплатил налог

Даже если покупателя, согласившегося приобрести квартиру с заниженной стоимостью, не привлекут к ответственности (как соучастника ухода от налогов) или сделка не будет признана недействительной, он все равно рискует потерять деньги. Если покупатель захочет продать недвижимость раньше чем через пять лет с момента покупки и по рыночной стоимости, он заплатит внушительный налог.

Допустим, в договоре купли-продажи указана цена в 5 миллионов (реальная стоимость недвижимости была 7 миллионов), а продана квартира за 8 миллионов. Сумма НДФЛ в таком случае составит 390 тысяч рублей (13% от разницы цен при покупке и продаже в 3 миллиона).

По словам Бугрова, если речь идет о продаже дорогой недвижимости, продавцу имеет смысл зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перевести недвижимость из статуса жилой в коммерческую. Тогда можно сэкономить на налоге.

«После регистрации ИП нужно выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН). Она позволит снизить налог с продажи коммерческой недвижимости до 6%. Более того, статья 340 Налогового кодекса РФ дает регионам право устанавливать дифференцированную ставку в размере до 1%, что существенно ниже стандартного НДФЛ. В этом случае заплатить налоги можно без удара по кошельку продавца, а участникам сделки не придется волноваться о ее законности», — отмечает эксперт.

Как продать квартиру и сэкономить на налоге? Часть 2

Не всегда можно выдержать минимальный срок владения квартирой, чтобы не платить налог. Есть ли возможность при превышении срока владения квартирой не платить налог или уменьшить его размер?

Как уменьшить налог, если минимальный срок владения квартирой не соблюден?

Если срок владения квартирой составляет менее 3-х лет, то налога с продажи квартиры также можно избежать. Так, доход от реализации квартиры можно уменьшить:

  • на фактические и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением квартиры;
  • на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.

Выбрать можно только один из способов (Письмо ФНС РФ от 12.02.2013 г. №ЕД-4-3/2254, п.3 ст.210 НК РФ и пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). И продавец квартиры сам выбираем, что ему выгоднее применить.

В случае продажи в течение налогового периода нескольких квартир, имущественный вычет предоставляется по отношению к каждому объекту, но в сумме, не превышающей установленного лимита — 1 млн рублей.

А при реализации квартиры, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет (1 млн рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если выручка от продажи квартиры составила более 1 млн рублей, то полученный доход можно уменьшить на расходы на приобретение квартиры.

Последствия заниженной стоимости квартиры

Если стоимость квартиры составляет 1 млн рублей и менее, то выгодно применить имущественный вычет. В этой ситуации продавцу не нужно подтверждать документами расходы на покупку квартиры.

Зная о такой возможности, продавец по договоренности с покупателем искусственно занижают цену квартиры в договоре купли-продажи.

Если дата приобретения квартиры до 01 января 2016 г., то заниженная оценка квартиры может иметь гражданско-правовые, но не налоговые последствия. Например, в случае расторжения сделки продавец вернет покупателю сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Если же квартира приобретена после 01 января 2016 года, заниженная стоимость квартиры не освободит продавца от налога. Исключением является не столь часто встречающаяся ситуация, когда кадастровая стоимость квартиры не определена. Тогда для расчета налога применятся договорная стоимость квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ).

В том случае если кадастровая стоимость квартиры определена, то цену продажи необходимо сверить с кадастровой стоимостью. Для чего это нужно сделать?

Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи будет меньше, чем кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7, то налог считается от последней величине.

Проиллюстрируем это на примерах.

ПРИМЕР № 3.

Физическим лицом продана квартира, находящаяся в собственности менее 3-х лет. Договорная стоимость квартиры — 1 млн рублей.

Кадастровая стоимость квартиры составляет 1,4 млн рублей.

Сравниваем продажную величину с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7:

1 млн рублей больше 0,98 млн рублей (1,4 млн рублей х 0,7).

Физическое лицо представит в налоговую инспекцию декларацию, но суммы налога к уплате не будет. Декларацию все равно представить нужно, ведь в случае непредставления даже «нулевой» декларации физическому лицу грозит штраф — 1 000 рублей (ст.119 НК РФ).

ПРИМЕР № 4.

Физическим лицом продана квартира, находящаяся в собственности менее 3-х лет. Договорная стоимость квартиры — 1 млн рублей.

Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.

Сравниваем продажную величину с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7:

1 млн рублей меньше 3,5 млн рублей (5 млн рублей х 0,7).

В этом случае сумма налога к уплате составит:

(3,5 млн рублей — 1 млн рублей) х 13% = 325 000 рублей.

Физическое лицо представит в налоговую инспекцию декларацию с суммой налога к уплате.

Сразу отметим, что игнорировать такой расчет нельзя. За неполную уплату налога физическое лицо могут привлечь к ответственности и взыскать штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (п.1 ст.122 НК РФ).

Где узнать кадастровую стоимость квартиры?

При расчете налога кадастровая стоимость квартиры берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ). Если продажа квартиры состоялась в 2020 году, то и стоимость берется на 01.01.2020 года.

Сведения о кадастровой стоимости квартиры можно получить несколькими способами. Самый простой и быстрый — это на сайте Росреестра (в режиме онлайн заполняется форма, затем выдается информация по запрошенной квартире и можно открыть сведения ГКН). Можно обратиться в МФЦ лично либо направить запрос по почте.

Расходы, которые можно учесть при продаже квартиры

На практике много вопросов и споров возникает по поводу того, что можно включить в расходы на приобретение квартиры. При этом у продавца должны быть надлежащим образом оформлены все документы, подтверждающие расходы.

Перечень расходов на приобретение квартиры не произвольный, а установлен пп.4 п.3 ст.220 НК РФ. В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:

  • расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
  • расходы на приобретение отделочных материалов;
  • расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Но это не означает, что купив квартиру, можно впоследствии при ее продаже учесть расходы на отделку квартиры с учетом стоимости самих отделочных материалов.

Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если договор купли-продажи квартиры предусматривает приобретение квартиры без отделки (пп.5 п.3 ст.220 НК РФ).

Например, если приобретена квартира с «черновой» отделкой, то расходы, связанные с отделкой квартиры, можно учесть в уменьшение доходов от ее продажи.

При определении видов строительных отделочных работ нужно руководствоваться ОКВЭД ОК 029-2014 (КДЭС Ред. 2).

Расходы на приобретение мебели, бытовой техники даже при приобретении квартиры без отделки учесть нельзя (Письмо ФНС РФ от 28.12.2015 г. № БС-3-11/5003@).

Читайте также  Кто может претендовать на наследство без завещания

Сроки представления декларации и уплаты налога

Срок представления декларации по форме 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры (п.3 ст.228 НК РФ, п.1 ст.229 НК РФ). Например, если квартира продана в 2020 году, то физическое лицо должно представить декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 г. В том случае, если в декларации заявлена сумма налога к уплате, ее необходимо оплатить до 15 июля 2021 года.

Скрыть факт продажи квартиры от налоговиков не получится, т.к. регистрационные действия с недвижимостью передаются в налоговую инспекцию в рамах межведомственного взаимодействия от регистрирующих органов.

Следует помнить, что как неподача декларации, так и неуплата налога, грозят физическому лицу немалыми штрафами.

Штраф за неподачу декларации зависит от срока просрочки и может составлять от 5% до 30 % от суммы заявленного налога. Минимальный штраф — 1 000 рублей.

Штраф за неуплату налога составляет 20% от неуплаченной суммы. А при умышленном уклонении от уплаты налога размер штрафа увеличится до 40% от неуплаченной суммы.

Не стоит забывать и про пени. Пени будут начисляться за каждый день просрочки уплаты налога как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (с 27 июля 2020 года — 4,25%).

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально помочь в вопросах продажи недвижимости. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем вас по данному вопросу:

Чем рискует продавец, если завышает цену квартиры в договоре?

Продаю квартиру. Желающих ее купить не так много, потому что квартира специфическая.

Пришли реальные покупатели — готовы приобрести ее в ипотеку, но у них нет денег на первоначальный взнос. Они предлагают мне завысить цену квартиры по договору как раз на сумму первоначального взноса. Получится, что банк выдаст им кредит целиком на реальную стоимость квартиры.

Как мне подстраховаться и чем я рискую?

В целом практика завышения цены в договоре, чтобы покупатели могли купить квартиру в ипотеку, даже если у них нет первоначального взноса, рабочая. Она не слишком распространена, но возможна. Объясню, насколько это законно и кто больше рискует.

Зачем завышать стоимость квартиры

Чтобы получить ипотечный кредит в банке, нужно иметь какую-то часть собственных денег. Для банка это определенная гарантия, что заемщик вообще способен зарабатывать и копить, чтобы вернуть кредит. По сути, первоначальный взнос — это критерий финансовой дисциплины, который характеризует человека как благонадежного заемщика. Сумел накопить деньги на первоначальный взнос — значит, сможет выплачивать кредит.

Обычно первоначальный взнос — сумма в пределах 10—20% от стоимости недвижимости, его размер зависит от кредитных программ банка. Исходя из величины первоначального взноса некоторые банки могут предоставлять скидки на ставку по кредиту. Больше взнос — меньше рисков для банка, а значит, и ниже процент для заемщика.

В большинстве случаев, по крайней мере за пределами столицы, в качестве первоначального взноса достаточно материнского капитала. Но не у всех он есть. В этом случае иногда используют схему, которую предлагают ваши покупатели.

Выглядит схема так. Цену квартиры, которую хотят купить, увеличивают на 10—20% — как раз на размер первоначального взноса. Дальше продавец пишет для покупателя расписку, в которой указывает, что получил первоначальный взнос в полном объеме. Хотя на самом деле он ничего не получал.

Оставшуюся сумму, которая равна настоящей стоимости квартиры и которую продавец изначально и планировал за нее выручить, банк предоставляет в качестве кредита. В итоге покупатель покупает квартиру без первоначального взноса, а продавец получает все деньги.

Как победить выгорание

Что не так в схеме с завышением цены квартиры

Банк не даст кредит в размере 100% рыночной цены квартиры. Когда банк выдает ипотеку, он всегда запрашивает оценочную стоимость недвижимости у независимой экспертизы. Если в оценочном отчете цена квартиры будет ниже, чем та, за которую ее хочет приобрести покупатель, это основание для банка отказать в кредите или уменьшить его размер.

На первичном рынке с договорами долевого участия оценку не заказывают, поэтому схема с завышением обычно срабатывает: для новостроек в стадии строительства сложно определить рыночную цену.

Фиктивная расписка. Продавец пишет расписку, что получил от покупателя деньги, хотя этого не было. По сути, он вводит банк в заблуждение, но прямой ответственности за это закон не устанавливает.

Самый большой риск для продавца — то, что по каким-то причинам договор купли-продажи не зарегистрируют. Тогда покупатель может потребовать вернуть деньги, которые продавец «получил» в качестве аванса и расписался об этом. И доказать, что денег реально не было, очень тяжело.

В теории можно подстраховаться: сделать видео- или аудиозапись разговора с покупателем о том, что расписка фиктивная, а деньги на самом деле не передаются. Но вряд ли покупатель на это пойдет.

Есть и другой вариант: параллельно с распиской составить такой же договор займа. В нем указать, что покупатель берет у продавца в долг столько, сколько указано в расписке. В этом случае, если покупатель потребует от продавца вернуть первоначальный взнос, тот, в свою очередь, потребует вернуть долг по договору займа. Получится, что эти обязательства друг друга перекроют. Но в отличие от расписки такой договор займа могут признать притворным, то есть недействительным, и вернуть по нему деньги не получится.

Договор купли-продажи может сорваться по разным причинам. Самая опасная — его признают недействительным, например по иску супруга покупателя. В этом случае продавцу придется забрать квартиру обратно, а вот денег надо будет возвращать столько, сколько указано в договоре. То есть больше рыночной цены квартиры, которую вам вернут.

Больше налог. Чем дороже продадите квартиру, тем больший налог придется заплатить, если владели квартирой менее минимального срока. Платить 13% НДФЛ надо будет с виртуальных денег.

Так можно завышать цену или нет

Лучше, конечно, стоимость квартиры не завышать, особенно на вторичном рынке. Это риск и для продавца, и для покупателя. На крайний случай, если у покупателей нет первоначального взноса, можно предложить им взять потребительский кредит в размере взноса. Хотя для покупателей это тоже не очень хороший вариант: придется платить два кредита одновременно, и один из них будет по повышенной ставке.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Если у потенциальных покупателей нет денег на первоначальный взнос это первый тревожный звоночек (а не мошенники ли?). Я бы их просто продинамил

Владимир, почему мошенники? Я так покупала квартиру. У меня были деньги, но не хотелось их тратить на первоначальный взнос, а хотелось оставить на ремонт. Взяла кредит на полную стоимость квартиры потому, что ипотека — самый выгодный вариант, низкая ставка, а квартира сдаётся посуточно и сама за себя платит.

Один мой друг продавал так дом. Покупателей не было от слова совсем, поэтому когда к нему пришли покупатели с таким предложением, он подумал и согласился.
В целом сделка прошла успешно и новые владельцы какое-то время пожили в доме, а потом признали себя банкротами и дом отошел банку. Друг переживал, что банк может рассматривать всю сделку целиком как некую аферу, но вроде всё обошлось.
Так что пассаж о финансовой дисциплине в статье не пустой звук и подтверждается на практике.

Брать потребкредит на первоначальный взнос-самое дибильное что только может быть, если человек не в состоянии накопить 10% от суммы квартиры, то какая ему вообще ипотека?

Маша, ну почему самое дебильное, есть ещё кредит на свадьбу+медовый месяц

Дмитрий, это для меня вообще полный абзац)если покупку квартиры еще можно оправдать что жить негде/не хочу с родителями,то свадьбу в кредит оправдать нечем)хотя у меня были такие знакомые,которые брали кредит на отпуск)

Дмитрий, на машину

Маша, я так 2 студии купил, одну в кредит т.к. примерно 50 % средств было на руках, под вторую взял 10% в банке под кредит и далее, в ипотеку. Зачем?) Потому — что цена студий была отличной и такой риск вполне приемлемый для меня т.е. первая студии без обременений. В итоге, менее чем за год, первая студии сейчас стоит на 78% дороже, вторая на 40%. Точно уверена что я дебил?

Дмитрий, насколько выросли в цене студии не важно, имеет значение продажная цена в момент,когда вы зафиксируете прибыль/убыток. И тогда надо считать, сколько потратили с учетом ипотечных всех платежей (в тч страховка, коммуналка), за сколько продали и если вышли в плюс,то ок. А если недвижка выросла в цене, а вы продолжаете платить ипотеку, то рано о чем-то говорить, потому что ипотечные платежи ведут удорожанию объекта. Иногда больше, чем рост цены на нее. «Цыплят по осени считают»

Дмитрий, я никого не обзывала если что,а описала ситуацию когда люди берут одно жилье(которое есть еще и вторичное если что,в котором цена особо не меняется),не для инвестиций,а для жилья,а вы покрыли один кредит другим,разницу не видите?

Маша, человек может быть в состоянии накопить на первоначальный взнос, но зачем это делать, если можно взять ипотеку и не жить на съемке. Плюс вторичка очень даже сильно меняется в цене. Особенно при качестве нового жилья.

Дмитрий, это применимо к вторичке,с новостройкой так не выйдет это во первых,а во вторых тут вопрос элементарной финансовой грамотности,ипотеку нужно платить каждый месяц постоянно,если у человека проблемы с откладыванием денег (хотя бы тысяч 300-500 для первого взноса),то где гарантия что он будет исправно платить банку каждый месяц?

Маша, если человек не хочет платить первоначальный взнос, это совсем не значит, что он не в состоянии его накопить. Это пример ложной логики )) Просто ипотека выгоднее, когда кредит берётся не на жильё для жизни семьи.

Если что-то пойдёт не так вы должны будете отдать сумму+завышение

What, можно сразу попросить обратную расписку, что сумма завышения была возвращена в связи с отказом от сделки.

примерно полгода назад чуть не вписался в такую схему.. покупатель нашел мою квартиру на авито, мы созвонились, пообщались, история выглядела сложной, но правдивой — она жила в моём районе с мужем, потом разошлись и она уехала к маме в Нефтеюганск, сейчас хочет вернуться, потому что там много друзей осталось и вообще там где сейчас у мамы не айс.. я пробил её в ВК, а так же в канале с ТГ, все совпадало, даже то кем она работает было отражено в виде соответствующего контента на стене ВК.. при этом она работает удаленно на мэйл.ру, я даже узнал что она зарабатывает порядка 100к и задал вопрос — почему не накопить? ответ уже не помню если честно. говорит что очень понравилась именно моя квартира, из-за планировки и дизайна (я если что сдаю — однушка 28м, г. Железнодорожный, пишете в ЛС если интересно;))..

Читайте также  Почему на публичной кадастровой карте участок есть а дома нет

в общем, я несколько недель думал, но отказал потому что у меня продажа не горит (я в итоге вообще от неё отказался).. но вот что интересно — через месяц примерно я ей написал мол что в итоге, было интересно понять все таки разводняк были или нет.. и она написала, что купила квартиру попроще в моем ЖК и уже переезжает, а буквально на днях я зашел в группу ЖК в Вк и она там спрашивает где на районе ноготочки сделать.. так что, схема рабочая, другой вопрос — темная и её можно в любую сторону повернуть.. и это лишний раз доказывает, что таких схем в РФ полно, типа законы жесткие, но все компенсируется тем, что их можно не соблюдать..

White, пришел как-то на рынок, меня зазывает какой-то узбек, предлагает абрикосы. Я подошёл, мы пообщались, история выглядела сложной, но правдивой — он жил в Андижане с родителями, потом переехал в Волгоград к двоюродной тетке, пожил там недолго, но работы особо не было, и он переехал в Москву, сейчас торгует фруктами, потому что в целом работа не пыльная, но прибыльная.. я пробил его в ВК, а так же поспрашивал у других продавцов, все совпадало, даже то как его зовут совпадало с указанным при переводе через сбер.. при этом он работает на рынке 7 дней в неделю, я даже узнал что он зарабатывает порядка 100к и задал вопрос — уже не помню если честно, какой. Он говорил что у него самые лучшие фрукты (овощи тоже если что были;)).. в общем, я ходил ещё по рынку несколько часов думал , но отказался потому что я вообще за другим пришел.

но вот что интересно — через месяц примерно я снова зашёл на этот рынок, было интересно понять все таки разводняк был или нет.. и смотрю, он все там же стоит, торгует. Сказал, что после того раза ещё стал возить картошку из Тамбова.
А буквально на днях я зашел в приложение где продают овощи с рынков и он там свои абрикосы продает.. так что, схема рабочая. другой вопрос — темная и её можно в любую сторону повернуть..

Пипец, редко встретишь настолько длинную и подробную историю ни о чем

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Оформление ипотеки с завышением стоимости квартиры – достаточно распространенное явление. Схема, с помощью которой заемщик избегает выплаты предварительного взноса, кажется привлекательной, т. к. дает возможность оформить жилищный кредит на более легких условиях. Но есть у этой процедуры и подводные камни. Рассмотрим, как оформляется ипотека с завышением без первоначального взноса, как сделать эту процедуру безопасной, какую выгоду может получить заемщик, риски покупателя и продавца.

Какой бывает стоимость квартиры

Размер ипотеки напрямую зависит от стоимости жилья, которое планирует приобрести потенциальный заемщик. Цена недвижимости бывает нескольких видов:

  • рыночная,
  • потребительская,
  • кадастровая и пр.

Если речь идет об ипотеке, банк, в который обратился клиент, учитывает именно рыночную стоимость жилья. От нее будет зависеть и размер кредита. Банк должен быть уверен, что сможет без затруднений реализовать залоговое имущество, если заемщик не выполнит своих долговых обязательств и обремененная недвижимость перейдет в собственность кредитора.

Чтобы получить ипотеку на выгодных условиях, некоторые клиенты договариваются с продавцом жилья о завышении цены на квартиру.

Для чего банку нужен первоначальный взнос

Программы жилищного кредитования различных банков предусматривают выплату первоначального взноса. Его размер, как правило, составляет 10−20 процентов от рыночной цены недвижимости. Если учитывать стоимость даже небольших квартир в регионах, эта сумма редко бывает ниже 200−300 тысяч рублей. Многие заемщики стремятся избежать выплаты первоначального взноса. Далеко не все граждане готовы разом расстаться со своими накоплениями.

Банки, напротив, делают выплату первоначального взноса обязательным условием ипотеки. Если на счет продавца уже внесена крупная сумма, а квартира остается в залоге у банка вплоть до закрытия жилищного кредита, клиент вряд ли захочет терять недвижимость. Таким образом, первоначальный взнос минимизирует риски невыполнения долговых обязательств со стороны заемщика.

Оценка квартиры

Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.

Процедура оценки подразумевает комплексный подход. При определении рыночной стоимости жилья учитываются следующие факторы:

  • затраты застройщика при возведении объекта;
  • стоимость аналогичных сделок купли-продажи на рынке недвижимости;
  • перспектива повышения/понижения цены объекта со временем;
  • местоположение многоквартирного дома (город, округ, наличие социальной инфраструктуры, состояние экологии микрорайона, есть ли поблизости промышленные предприятия и пр.);
  • год возведения;
  • состояние дома. Учитываются тип недвижимости, количество этажей, материал стен и перекрытий, подключен ли объект к основным коммуникациям, степень их износа, наличие/отсутствие у здания дефектов;
  • состояние самой квартиры. На стоимость влияют площадь, количество комнат, есть ли остекление окон, лоджия/балкон, этажность, наличие/отсутствие отделки.

По итогу осмотра компания-оценщик сформирует отчет и акт с указанием рыночной стоимости объекта.

Оценку квартиры для получения ипотеки следует проводить после того, как вы выбрали жилье и договорились с продавцом о сумме сделки. Процедура подразумевает следующие действия:

  1. Покупатель выбирает оценочную организацию, согласует ее кандидатуру с банком, который предоставляет ипотеку. Затем клиент договаривается о времени визита эксперта, предоставляет ему необходимый пакет документов на недвижимость;
  2. Представитель оценочной компании проводит осмотр квартиры, иногда фотографирует объект;
  3. Проводится расчет стоимости по определенной методике;
  4. По результатам экспертизы формируется специальный документ — оценочный альбом;
  5. Покупатель оплачивает услуги эксперта.

Для чего нужно завышение стоимости

Заемщики идут на завышение цены ипотечного жилья по нескольким причинам:

  1. У покупателя просто нет денег для выплаты первоначального взноса. В этом случае необходимая сумма вносится за счет средств жилищного кредита;
  2. Квартира приобретается без ремонта, и часть кредита покупатель планирует вложить в отделку интерьера;
  3. Гражданин планирует получить заемные средства, чтобы потратить их часть на текущие расходы.

Во всех этих случаях речь идет о не вполне законной схеме. Процедура связана с определенными рисками покупателя и продавца. Тем не менее, возможность получить определенную выгоду от сделки делает эту схему достаточно распространенной.

Когда завышать цену не стоит

Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно. Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.

  1. У заемщика нет стабильного дохода для своевременного погашения ипотеки. Риск покупателя заключается в возможной потере объекта залоговой недвижимости. Если квартира перейдет в собственность банка и окажется, что ее реальная рыночная стоимость намного ниже той, которая указана в документах, заемщик даже рискует стать фигурантом уголовного дела.
  2. Между продавцом и покупателем нет доверительных отношений. В этом случае банк также может узнать об обмане и отказать в кредитовании.
  3. Недвижимость нельзя сравнить с аналогичными объектами на рынке и ее стоимость обусловлена архитектурной ценностью.

Негативные последствия для покупателя

Положительным следствием для покупателя станет получение жилищного кредита на нужную сумму. Но указание заведомо более высокой стоимости жилья может обернуться и неприятностями для заемщика. Перечислим основные негативные последствия этой процедуры:

  1. Информация о завышении стоимости квартиры может открыться еще до оформления ипотеки, и тогда банк просто откажет в кредитовании;
  2. Документы и расписки могут быть составлены таким образом, что покупателю придется на самом деле выплатить первоначальный взнос продавцу;
  3. Указание недостоверной стоимости квартиры может квалифицироваться как мошенничество, если банк потерпит финансовые или иные убытки от сделки. В этом случае риск продавца и покупателя заключается в том, что оба могут оказаться под следствием.

Риски продавца

Рассмотрим более подробно риски, с которыми сталкиваются продавцы недвижимости, когда идут на завышение ее стоимости.

  1. Если о махинации станет известно банку, сделка не состоится, т. к. покупатель не получит необходимых средств. Отказ в кредитовании при этом будет наиболее мягким из возможных последствий.
  2. В случае продажи подоходный налог придется уплатить не с реально полученного дохода, а с более высокой суммы, которая значится в документе.
  3. При расторжении уже заключенной сделки продавец может оказаться должен покупателю сумму первоначального взноса, которую он формально возвращает по условиям расписки.

Сделка с изменением стоимости

Рассмотрим, как сделать завышение стоимости, чтобы не выплачивать первоначальный взнос. Схема подразумевает следующие действия:

  1. Покупатель находит на рынке недвижимости подходящий объект и нанимает оценочную компанию, чтобы определить рыночную стоимость жилья. Также выбирается банк, в который клиент планирует обратиться за ипотекой;
  2. Покупатель договаривается с продавцом недвижимости о подписании документа, по которому первоначальный взнос считается уже выплаченным;
  3. Расписка подается в банк, который предоставляет ипотеку на более выгодных для заемщика условиях.

Формально объект оценивается по завышенной стоимости, от которой напрямую зависит и размер жилищного кредита. На основании полученной оценки определяется нужная заемщику сумма ипотеки. Если средства переводятся на счет заемщика, он может использовать их часть по своему усмотрению (на ремонт, другие нужды).

Необходимые документы

Чтобы получить ипотеку с завышением стоимости, клиент должен предоставить банку-кредитору следующий пакет документов:

  • экземпляр оценочного альбома;
  • авансовое соглашение между покупателем и продавцом;
  • расписку от лица, которое реализует недвижимость;
  • возможный образец договора купли-продажи.

Банки, которые соглашаются на рискованные сделки

Кредитно-финансовые организации нередко идут навстречу клиентам, которые берут жилищный кредит с завышением цены квартиры. В условиях современного рынка банки таким образом увеличивают доход, несмотря на возможные риски невозврата долга.

Перечислим некоторые организации, к которым есть смысл обратиться за ипотекой с завышением стоимости жилья:

  • ВТБ,
  • Металлинвестбанк,
  • Промсвязьбанк,
  • Райффайзенбанк,
  • Россельхозбанк,
  • Сбербанк,
  • ФК Открытие.

Заключение

Если вы планируете оформить ипотеку с завышением стоимости жилья, оцените возможные риски этой процедуры. Во многом успешность сделки зависит от надежности продавца. Если вы не доверяете тому, кто продает квартиру, выберите другой вариант недвижимости.

Но правильнее всего оформить ипотеку с указанием реальной рыночной цены объекта.