Ндс и договор аренды

Ндс и договор аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В договоре аренды определен размер арендной платы, коммунальных и эксплуатационных платежей, но не указано, с НДС или без НДС. В данном случае НДС считается уже включенным в размер платежа или берется сверх него?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если в договоре цена определена, при этом нет указания о включении (невключении) НДС, кроме того, в договоре не указано (из договора и иных обстоятельств не следует), что цена не включает сумму налога, то НДС считается включенным в цену, и арендатор не вправе начислить НДС сверх цены договора.

Обоснование вывода:
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.
В расчетных документах, в том числе в реестрах чеков и реестрах на получение средств с аккредитива, первичных учетных документах и в счетах-фактурах, соответствующая сумма налога выделяется отдельной строкой (п. 4 ст. 168 НК РФ). При этом Налоговый кодекс РФ не регулирует порядок выделения НДС при определении цены в договоре.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Из данного определения цены следует, что стороны при ее определении в договоре считают ее окончательной и не предполагают ее изменение в зависимости от нормы налогового законодательства, применяемой продавцом системы налогообложения, и прочих обстоятельств, лежащих за рамками гражданских правоотношений. Кроме того, следует учитывать, что налоговые правоотношения гражданским законодательством не регулируются (п. 3 ст. 2 ГК РФ).
В силу ст. 57 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 и пп. 1 п. 1 ст. 23 НК РФ каждый налогоплательщик обязан платить законно установленные налоги и сборы.
Налоговая ставка является одним из элементов налогообложения. Налоговые ставки по федеральным налогам, к которым относится НДС, устанавливаются НК РФ (ст. 13, п. 1 ст. 53 НК РФ).
Таким образом, как указано в п. 3 определения КС РФ от 15.05.2007 N 372-О-П, налоговая ставка является обязательным элементом налогообложения, и налогоплательщик не может произвольно ее применять (изменить ее размер в большую или меньшую сторону) или отказаться от ее применения, соответственно, независимо от условий договора и прочих обстоятельств, продавец обязан при получении предоплаты, в день отгрузки (в зависимости от того, что произошло ранее) исчислить НДС и своевременно уплатить в бюджет.
И суды, и контролирующие органы в настоящее время руководствуются позицией, изложенной в п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33, где отмечено, что по смыслу положений п. 1 и п. 4 ст. 168 НК РФ сумма налога, предъявляемая покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделена в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой. При этом бремя обеспечения выполнения этих требований лежит на продавце как налогоплательщике, обязанном учесть такую операцию по реализации при формировании налоговой базы и исчислении подлежащего уплате в бюджет налога по итогам соответствующего налогового периода. В связи с этим если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму НДС и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (смотрите также определения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 23.11.2017 N 308-ЭС17-9467 и от 24.11.2014 N 307-ЭС14-162). При этом продавец не вправе взыскивать с покупателя НДС сверх согласованной в договоре цены. Этим выводом ВАС РФ рекомендует руководствоваться Минфин России в письме от 20.04.2018 N 03-07-08/26658.
Так, к примеру, в п. 9 письма ФНС России от 29.12.2018 N СА-4-7/26060 о направлении обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в четвертом квартале 2018 года по вопросам налогообложения, указано, что вменение арендодателю статуса предпринимателя по результатам налоговой проверки не должно приводить к исчислению налога на добавленную стоимость в повышенном размере (дополнительно к сумме арендных платежей), который невозможно предъявить к оплате арендатору (определение ВС РФ от 20.12.2018 N 306-КГ18-13128 по делу N А12-36108/2017.
Другое дело, если из условий договора следует, что собственник имущества при сдаче его в аренду размер арендной платы определил без учета НДС; в таком случае при уплате арендной платы сумма НДС должна определяться сверх суммы арендной платы (постановление Второго ААС от 07.09.2018 N 02АП-6163/18, АС Центрального округа от 31.03.2016 N Ф10-521/16 по делу N А68-4617/2015.
Таким образом, если в договоре цена определена, при этом нет указания о включении (невключении) НДС, кроме того, в договоре не указано (из договора и иных обстоятельств не следует), что цена не включает сумму налога, то НДС считается включенным в цену, и арендатор не вправе начислить НДС сверх цены договора.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. НДС, предъявляемый продавцом покупателю;
— Вопрос: Имущество передается в аренду государственным унитарным предприятием (учредитель — субъект Федерации) с согласия собственника. Как правильно указывать начальную (минимальную) цену договора (лота) при размещении на сайте торгов аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений: с НДС или без НДС (в отчете независимого оценщика цена указана без НДС)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2019 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Коренева Ольга

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Пять советов для бухгалтеров про договор аренды: как не получить налоговые проблемы

Положения договора аренды интересуют не только стороны, заключившие этот договор, но и третьих лиц: внимательнее всего читают договор представители налоговых органов в поисках пункта, за который можно зацепиться. В данной статье мы рассмотрим, на какие аспекты следует обратить внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества.

На нормативном уровне законодатель многие важные аспекты договора оставляет на усмотрение сторон, добавляя каждой норме фразу: «если иное не установлено договором».

Поэтому все условия договора должны быть четко сформулированы, чтобы инспектор не мог трактовать ту или иную норму во вред сторонам договора. Налоговые последствия даже, казалось бы, простого договора аренды порой могут быть плачевны для фирмы или предпринимателя. Мы подготовили пять советов, которые помогут сформулировать договор аренды так, чтобы обезопасить себя от проблем с налоговой.

Совет № 1. Проверьте права арендодателя

Если арендодатель является собственником, то требуйте свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. Если же ваш арендодатель сам является арендатором данного помещения, тщательно изучите уже заключенный договор аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше подстраховаться, получив письменное согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в расходную часть будет законным.

Расходы в договоре аренды – это самый актуальный вопрос. Чтобы не разбираться с ним в судах, следует закрепить соответствующие условия в договоре.

Совет № 2. Обоснуйте включение аренды в расходы

Ни в налоговом, ни в гражданском законодательстве нет четкого указания на то, что арендные платежи должны подтверждаться ежемесячными актами. Поэтому часто возникает вопрос: составлять ли эти акты? Ответ прост: акт нужен, но в случае, если обязанность составления такого акта предусмотрена договором.

Своим Письмом от 15.06.2015 № 03-07-11/34410 Минфин РФ сделал вывод о том, что ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества не требуется. А для документального подтверждения расходов необходимы документы, оформленные согласно требованиям законодательства:

  • заключенный договор аренды;
  • акт приема-передачи арендованного имущества;
  • документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

То есть именно условия вашего договора регулируют этот вопрос. Если договором предусмотрено обязательное составление ежемесячного акта, то такой акт будет являться обязательным, а требования налогового инспектора при проверке обоснованности включения в расходы арендных платежей правомерны. А если договором аренды такая обязанность не предусмотрена, то и составление ежемесячного акта не потребуется.

А вот про акт приема-передачи арендованного имущества забывать не стоит. Без него или без указания в договоре того, что договор имеет силу передаточного акта, налоговые органы посчитают, что фактически имущество в аренду передано не было.

Читайте также  Доверенность на получение груза в пэк на физ лицо

Совет № 3. Учитывайте коммунальные расходы

Законодатель дает возможность сторонам договора аренды самим определить, кто из них будет нести бремя коммунальных расходов по содержанию арендуемого имущества.

Практика показывает, что существует несколько вариантов взаимодействия сторон договора аренды в части оплаты коммунальных услуг. Разберем подробно три самых популярных из них.

Вариант 1.Оплата коммунальных услуг производится за счет арендодателя.

В таком случае стороны прописывают в договоре, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения несет арендодатель. Данное условие необходимо прописать в обязанностях арендодателя и указать, что оплата коммунальных услуг производится за его счет по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.

Налоговые последствия при таком раскладе следующие. Арендодатель имеет право уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на сумму произведенных затрат. НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету (при условии, что арендная плата облагается НДС).

Арендатор при таком раскладе уплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов, а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету

Вариант 2. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем заключения отдельных договоров. Этот вариант пользуется популярностью только тогда, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. Так как тогда арендатору приходится самому заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Однако если стороны договорились именно так, то необходимо указать в договоре обязанности арендатора, а именно:

  • от своего имени заключить отдельные договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг;
  • самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.

Арендодатель в данном случае коммунальные расходы не несет, а получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов. Арендатор же указанные затраты может учесть в составе прочих расходов, а НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, может принять к вычету – при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

Вариант 3. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем включения коммунальных расходов в арендную плату. Этот вариант является наиболее оптимальным, так как арендатору не нужно заключать какие-то другие договоры, но при этом сумма, подлежащая уплате за потребленные коммунальные услуги, прозрачна и понятна обеим сторонам. При таком порядке взаимодействия арендатор уплачивает коммунальные услуги как переменную часть в составе арендной платы. То есть арендатор выставляет счет на две позиции:

1. Фиксированная часть арендной платы (изначально установлена договором).

2. Переменная часть арендной платы (равна сумме расходов на оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором).

В договоре обязательно необходимо указать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной. Тогда с налогообложением не возникнет проблем. Арендодатель всю сумму арендной платы (включая переменную) учитывает в доходах и облагает НДС. НДС предъявленный поставщиками коммунальных услуг арендодатель может принять к вычету. Арендатор, в свою очередь, учитывает в расходах всю арендную плату, включая фиксированную и переменную части и принимает НДС к вычету со всей суммы.

На практике встречаются и другие варианты взаимодействия сторон в части уплаты коммунальных платежей, как например возмещение коммунальных расходов арендодателю, или заключение агентского договора на уплату коммунальных расходов, или заключение отдельно договора аренды и договора на коммунальные услуги. Но эти варианты более трудозатратны, не имеют четкого законодательного регулирования, а судебная практика не единообразна. Поэтому во избежание налоговых рисков рекомендуется использовать в договоре безопасные формулировки.

Совет № 4. Указывайте НДС

Если обе стороны применяют общую систему налогообложения, то необходимо отдельно выделять НДС. Тогда обе стороны четко знают размер налога. Если одна из сторон договора применяет специальный режим налогообложения, то необходимо сделать ссылку на это. Если ни одна из сторон не является плательщиком НДС, то во избежание конфликтных ситуации с налоговыми органами, лучше сделать ссылку и на это.

Бывают и случаи, когда не плательщик НДС волей судьбы может превратиться в налогового агента. Это может произойти в случае, если арендодателем является государство в лице своих органов. Поэтому, даже не являясь плательщиком НДС, применяя, например УСН или ЕНВД, арендатор должен сам исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДС из арендной платы.

Совет № 5. Избегайте формулировок об освобождении от арендной платы

По условиям договора возложить на арендатора обязанность по улучшению арендованного имущества и зачесть данные расходы в счет арендной платы вполне законно. Однако практика показывает, что при таком методе расчетов часто встречается формулировка: «арендатор обязуется за свой счет произвести ремонт арендуемых помещений. Арендодатель не взимает арендную плату с арендатора за этот период». Налоговый орган может трактовать данную норму договора, так словно арендная плата вообще не предполагается. А безвозмездность в налогах очень дорого стоит. Тогда у арендатора за данный период возникает объект налогообложения в виде дохода – безвозмездно полученные услуги по предоставлению помещения. Определить налоговую базу налоговым инспекторам не составит труда, так как стоимость арендной платы за последующие месяцы аренды определена в самом договоре.

Поэтому размытые формулировки могут сыграть не в вашу пользу. Для предупреждения такой ситуации лучше указать, например, что арендная плата взимается в двух формах: в твердой сумме и в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в такой-то период.

В заключение необходимо отметить, что законодательство в сфере аренды устроено вполне диспозитивно, поэтому большинство положений договора стороны могут согласовывать, так как им это необходимо. Стоит четко регулировать рассмотренные в данной статье аспекты, так как отсутствие в контракте определенных условий влечет за собой дополнительные налоговые риски.

Арендные платежи: расходы и НДС-вычет

Арендные платежи можно учесть в базе по налогу на прибыль без ежемесячных актов оказанных услуг. А для принятия к вычету сумм НДС по услугам аренды нужен счет-фактура.

Договор аренды – один из самых востребованных договоров, заключаемых компаниями и ИП при осуществлении предпринимательской деятельности на территории России.

Объектом аренды может быть разное имущество: земельные участки, здания, помещения, оборудование, транспорт и др.

Арендодатель является собственником имущества. Он сдает его в аренду, а арендатор принимает.

Арендатор временно, в период действия договора аренды, пользуется и владеет имуществом, не являясь его собственником.

К затратам арендатора на аренду помещений относятся, в частности, расходы на арендную плату. То есть, заключив договор аренды, стороны договора определяют и сумму ежемесячной арендной платы.

Арендные платежи – в расходы

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264и НК РФ).

Они учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям пункту 1 статьи 252 Налогового окдекса. То есть указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода.

При применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается одна из дат (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ):

  • дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
  • дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;
  • последнее число отчетного периода.

Компания может выбрать один из трех вариантов и закрепить его в учетной политике.

Для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг, т.к. результаты такой деятельности не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Таким образом, если стороны заключили договор аренды и подписали акт приема-передачи предмета аренды, то это значит, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора. И у их есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль: у арендодателя – сумм доходов от реализации такой услуги, а у арендатора – расходов в связи с потреблением услуги.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей. Если только их составление прямо не предусмотрено договором аренды

Сделаем вывод. Для подтверждения расходов на аренду помещения необходимы следующие документы:

  • договор, составленный в соответствии с гражданским законодательством;
  • акт приемки-передачи имущества;
  • платежные документы, подтверждающие факт уплаты арендных платежей.

НДС-вычет

Итак, передача имущества в аренду признается услугой. Право на вычет НДС при наличии соответствующих первичных документов появляется при одновременном выполнении трех условий (ст. 171, 172 НК РФ): принятие услуг к учету; участие предмета аренды в облагаемых НДС операциях; наличие у арендатора счета-фактуры на потребленные услуги.

Отсутствие ежемесячно заключаемых актов оказанных услуг по предоставлению имущества в аренду не является основанием для отказа в принятии НДС к вычету.

Арендные платежи в учете

Стоимость предмета аренды в бухгалтерском учете арендатора отражается на забалансовом счете 001 “Арендованные основные средства” в оценке, установленной договором, на дату фактического получения объекта.

Затраты на аренду признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 и п. 7 Положения по бухгалтерскому учету “Расходы организации” ПБУ 10/99, утв. Приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н). Начисление арендной платы отражается ежемесячно по дебету счетов учета затрат и кредиту счета 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”. При перечислении суммы делают запись по дебету счета 76 и кредиту счета 51 “Расчетные счета”.

Пунктом 18 ПБУ 10/99 «Расходы организации» определено, что расходы признают в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств. Другими словами, арендатор должен отразить арендную плату в учете в том периоде, к которому она относится.

Читайте также  Договор смешанного страхования жизни заполненный

Эксперт “НА” А.Е. Борисов

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Новое в учете НДС, предъявленного арендатору

Рассматриваем вопросы* учета арендатором НДС по договорам операционной аренды, формирования записей в бухгалтерском учете и отражения в «1С:Бухгалтерии государственного учреждения 8» редакции 1 и редакции 2.

Учет НДС в связи с применением Стандарта «Аренда»

С 01.01.2018 подлежит применению Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утв. приказом Минфина России от 31.12.2016 № 258н. Стандарт внес существенные изменения в порядок учета аренды как арендодателем, так и арендатором. Соответствующие поправки внесены в инструкции по учету приказами Минфина России от 31.03.2018:

  • № 64н — изменения в Приложения № 1 и № 2 к приказу Минфина России от 01.12.2010 № 157н;
  • № 65н — изменения в Приложения к приказу Минфина России от 06.12.2010 № 162н;
  • № 66н — изменения в Приложения к приказу Минфина России от 16.12.2010 № 174н;
  • № 67н — изменения в Приложения к приказу Минфина России от 23.12.2010 № 183н.

В приказах Минфина России от 31.03.2018 № 65н, № 66н, № 67н нет корреспонденций по отражению в учете входящего НДС по договорам операционной аренды арендатором согласно положениям Стандарта «Аренда». Бухгалтерские записи по отражению в учете НДС, предъявленного арендатору по приобретенным услугам при операционной аренде имущества, не приведены и в Методических указаниях по применению Стандарта «Аренда», доведенных письмом Минфина России от 13.12.2017 № 02-07-07/83464.

По этой причине в программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» редакции 1 и редакции 2 реализована схема бухгалтерских записей с минимальными отличиями от того порядка учета, который применялся до вступления в силу Стандарта «Аренда».

Порядок отражения арендатором операционной аренды в бухгалтерском учете, если арендатор и арендодатель являются плательщиками НДС, рассмотрим на следующем примере.

Пример

Имущество поступило в аренду на 12 месяцев, арендные платежи составляют 118 000 руб. в месяц (100 000 руб. — стоимость без учета налога и 18 000 руб. — НДС по ставке 18 %). За весь срок пользования арендатор должен уплатить 1 416 000 руб. с учетом НДС.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 166 НК РФ, на установленные данной статьей налоговые вычеты.

Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории РФ.

На сумму арендной платы арендодатель обязан выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). НДС с арендной платы принимается к вычету на последнее число каждого месяца аренды на основании счета-фактуры арендодателя (п. 1 ст. 172 НК РФ, письмо Минфина России от 05.06.2018 № 03-07-09/38397).

До вступления в силу Стандарта «Аренда» арендатор по мере предъявления счетов-фактур арендодателем (ежемесячно или с другой периодичностью, закрепленной в договоре аренды) отражал в бухгалтерском учете следующие записи:

Дебет 2 109 ХХ 224 Кредит 2 302 24 730
— отнесена на расходы сумма арендной платы без НДС в размере 100 000 руб. (п. 128 Инструкции № 174н).

Дебет 2 210 12 560 Кредит 2 302 24 730
— выделен НДС по ставке 18 % от суммы арендной платы, «предъявленный учреждению поставщиками (подрядчиками) по приобретенным нефинансовым активам, выполненным работам, оказанным услугам» в размере 18 000 руб. (п. 112 Инструкции № 174н).

С вступлением в силу Стандарта «Аренда» вся сумма арендных платежей, включая НДС, за весь срок пользования имуществом отражается по дебету счета 111 40 «Права пользования нефинансовыми активами» и кредиту счета 302 24 «Расчеты по арендной плате за пользование имуществом» (302 29 «Расчеты по арендной плате за пользование земельными участками и другими обособленными природными объектами») при первоначальном признании объекта учета операционной аренды — права пользования активом (п. 20 Стандарта «Аренда», п. 67.3 Инструкции № 174н). Затем ежемесячно осуществляется начисление амортизации права пользования (признание текущих расходов в сумме начисленной амортизации) в сумме арендных платежей, причитающихся к уплате (п. 21 Стандарта «Аренда», п. 26 Инструкции № 174н).

В момент принятия к учету права пользования имуществом и кредиторской задолженности арендатора в сумме договора аренды некорректно принимать к вычету НДС со стоимости договора аренды, поскольку услуги аренды еще не оказаны, НДС не предъявлен арендодателем. Поэтому согласно части III.1 и пункту 2 части III.2 Методических указаний по применению Стандарта «Аренда» на счете 111 40 право пользования активом отражается с учетом НДС.

Согласно пункту 21 Стандарта «Аренда» начисление амортизации — признание текущих расходов в сумме начисленной амортизации, — осуществляется ежемесячно в сумме арендных платежей, причитающихся к уплате.

В программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» редакции 1 и редакции 2 начисление амортизации на права пользования активами отражается регламентным документом Начисление амортизации прав пользования ОС, НПА:

  • БГУ 1 — пункт Расчеты — Аренда главного меню программы;
  • БГУ 2 — раздел ОС, НМА, НПА — Права пользования; раздел Услуги, работы, производство — Долгосрочные договоры, аренда (см. рис. 1).

Документ Начисление амортизации прав пользования ОС, НПА проводится последним днем месяца и отражает отнесение на расходы фактически потребленных услуг аренды.

Признание оказания услуги в расходах, отражение НДС, исчисленного от суммы ежемесячного арендного платежа, отражается при проведении документа следующими записями:

Дебет 2 109 ХХ 224 Кредит 2 104 40 450
— отнесена на расходы сумма амортизации права пользования (сумма месячной арендной платы) без НДС в размере 100 000 руб. (п. 128 Инструкции № 174н).

Дебет 2 210 12 560 Кредит 2 104 40 450
— выделен НДС по ставке 18 % от суммы ежемесячного платежа — сумма налога, предъявленная учреждению поставщиками (подрядчиками) по приобретенным нефинансовым активам, выполненным работам, оказанным услугам, не включаемая в стоимость таких нефинансовых активов, в размере 18 000 руб. (п. 112 Инструкции № 174н).

Таким образом, при отражении бухгалтерских записей в учете изменяется только кредитовая сторона — вместо начисления кредиторской задолженности по кредиту счета 302 20 начисляется амортизация права пользования по кредиту счета 104 40. То есть на расходы, как прежде, относится сумма арендной платы без НДС. По нашему мнению, это наиболее правильный и простой вариант ведения учета НДС по приобретенным услугам при операционной аренде имущества в условиях отсутствия методических указаний Минфина России по данному вопросу.

Обратите внимание, что бухгалтерская запись по выделению НДС от суммы ежемесячного платежа по договору аренды формируется, только если в строке документа Начисление амортизации прав пользования ОС, НПА установлен флаг Принять к вычету.

Полная схема бухгалтерских записей по отражению арендатором операционной аренды в бухгалтерском учете, если арендатор и арендодатель являются плательщиками НДС, приведена в таблице.

НДС у налогового агента и при аренде имущества

НДС один самых сложных налогов. Во-первых, иногда вы можете не быть плательщиком НДС, но у вас есть обязанности по его уплате и подаче деклараций, во-вторых, НДС тот налог, который активно отслеживается ФНС и вызывает больше всего вопросов в виде требований. В новом цикле статей мы ответим на вопросы о налоге на добавленную стоимость, которые волнуют наших читателей.

Вопрос 1: Как выглядит документ, подтверждающий факт уплаты НДС налоговым агентом, когда он предоставляется и на основании чего?

Факт уплаты НДС налоговым агентом подтверждается платежным поручением с отметкой банка о том что платеж проведен.

Исчисленный и удержанный НДС налоговый агент, приобретающий услуги (работы), должен перечислить в бюджет одновременно с выплатой (перечислением) денежных средств при работе с иностранными партнерами.

Банк, обслуживающий налогового агента, не вправе принимать от него поручение на перевод денежных средств в пользу указанных налогоплательщиков, если налоговый агент не представил в банк также поручение на уплату налога с открытого в этом банке счета при достаточности денежных средств для уплаты всей суммы налога (п.4 ст.174 НК РФ).

Платежное поручение с отметкой об оплате может запросить налоговая инспекция в рамках проведения как камеральной так и документальной проверок.

Вопрос 2: Организация арендует помещение у муниципального образования. За март оплатили 1 апреля. Чтобы начислить НДС, счет-фактуру себе выписать нужно мартом или от 1 апреля?

Счет-фактуру вы должны выставить в течение 5 календарных дней с момента перечисления арендной платы. В вашем случае с 1 апреля по 5 апреля.

Налоговый агент в течение 5 календарных дней со дня перечисления арендной платы арендодателю должен составить счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). Хотя прямо этот срок для налоговых агентов в НК не прописан, в одном из своих писем ФНС рекомендовала ориентироваться на общеустановленный срок для выставления счетов-фактур (Письмо ФНС от 12.08.2009 № ШС-22-3/634@).

Вопрос 3: Унитарное предприятие (арендодатель) заключило договор возмещения коммунальных услуг и расходов по содержанию помещения с арендатором — ИП. В договоре порядок начисления и уплаты НДС не определен. Возникает ли у арендатора обязанность начислить и уплатить НДС? И вообще необходимо ли в данном случае начислять и уплачивать НДС?

По нашему мнению, такой обязанности не возникает.

Если арендодатель НЕ выставляет арендатору счета-фактуру на возмещение коммунальных платежей и расходов на содержание, у арендатора нет оснований исчислять НДС самостоятельно.

Арендатор, получив от арендодателя правильно оформленные счета-фактуры, вправе принять к вычету суммы НДС, предъявленного со стоимости арендной платы, с суммы потребленных коммунальных услуг и со стоимости посреднического вознаграждения, но при условии выполнения обязательных требований пункта 2 статьи 171 и пункта 1 статьи 172 НК РФ.

Особенности уплаты НДС, установленные п. 3 ст. 161 НК РФ при реализации услуг по предоставлению в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества органами государственной власти и управления или органами местного самоуправления, на договоры аренды, где арендодателем выступают организации, не являющиеся органами государственной власти и управления или органами местного самоуправления, не распространяются.

Читайте также  Отличие апелляционной жалобы от кассационной

Поэтому в таких случаях у предприятия-арендатора (в том числе у ИП) не возникает обязанностей налогового агента по НДС , НДС исчисляется и уплачивается в бюджет непосредственно организациями, оказывающими услуги по предоставлению такого имущества в аренду в общеустановленном порядке. Аналогичной точки зрения придерживаются и налоговые органы (смотрите, например, письма ФНС РФ от 17.05.2005 N ММ-6-03/404@, УФНС РФ по г. Москве от 20.06.2006 N 18-11/3/53343@, от 29.11.2005 N 19-11/87841).

Арендодатель-физлицо признан предпринимателем: ВС РФ уточнил, как считать НДС

Автор: Дурново Д. В.,главный редактор ИД «Аюдар Инфо»

Физическое лицо, даже если оно не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, ндс при сдаче в аренду принадлежащего ему нежилого помещения становится плательщиком НДС в отношении полученного от арендатора дохода. На это не раз указывали компетентные органы, а также высшие судьи. Причем ФНС обращала внимание на такие решения, включая их в обзор важных правовых позиций по вопросам налогообложения (см., например, Определение ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17 и п. 17 Обзора судебных актов КС РФ и ВС РФ, принятых в III квартале 2018 года).

Обозначенный подход, понятно, приведет к ответственности «не заметившего» своей предпринимательской деятельности «физика»-арендодателя: с него взыщут НДС, пени и штраф. Но как при этом будет произведен расчет налога относительно полученной суммы дохода: с применением базовой или расчетной ставки? Иными словами, НДС «накинут» сверху или выделят из полученной суммы дохода?

Не так давно к решению подобного вопроса подключилась Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (кстати, она изменила выводы судов низшей инстанции в лучшую для налогоплательщика сторону). Заинтересованному читателю предлагаем остановиться на Определении ВС РФ от 20.12.2018 № 306-КГ18-13128 и рассмотреть его подробнее.

С чего все началось?

А началось все с выездной налоговой проверки некоего гражданина З., которая закончилась для него совсем не радостно. Его привлекли к ответственности за совершение налоговых правонарушений, предусмотренных п. 1 ст. 122 НК РФ (неуплата НДС; штраф составил 486 628 руб.) и ст. 119 НК РФ (непредставление в установленный срок деклараций по НДС; штраф составил 729 942 руб.). Кроме того, З. предложено уплатить недоимку по налогу (2 433 140 руб.), а также пени за несвоевременную уплату НДС (608 050 руб.). В общем, довольно внушительная сумма!

Основанием для доначисления НДС послужил вывод инспекции о получении З. дохода от осуществления предпринимательской деятельности по сдаче объектов недвижимого имущества в аренду. (Действительно, З. являлся арендодателем принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества. Арендатором выступало юридическое лицо, использующее объект в производственной деятельности. Цель сдачи помещений в аренду – систематическое получение прибыли.)

Поскольку НК РФ не предусмотрено специального определения понятия «предпринимательская деятельность», оно (с учетом п. 1 ст. 11 НК РФ) используется в законодательстве о налогах и сборах в значении, определенном ГК РФ (Письмо Минфина России от 14.12.2018 № 03-02-08/91847).

А коли есть предпринимательская деятельность, новоиспеченный плательщик НДС (ст. 143 НК РФ) обязан исчислять и уплачивать этот налог в отношении рассматриваемых операций (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Определяя размер недоимки, налоговый орган руководствовался положениями п. 1 ст. 154 и п. 3 ст. 164 НК РФ: НДС был исчислен по ставке 18 % от согласованной с арендатором арендной платы (то есть определен в дополнение к установленной арендной плате). Причем суд, куда обратился З., пытаясь обжаловать подход контролеров (в части начисления недоимки, соответствующих сумм пеней и штрафов), оказался на стороне последних. Все три инстанции!

Признавая правомерным избранный инспекцией порядок расчета, суд исходили из того, что в договорах аренды отсутствовало
упоминание о включении налога в согласованную сторонами арендную плату, а платежки на ее перечисление содержали указание: «Без НДС». Поскольку включение налога в арендную плату не следовало ни из договоров, ни из обстоятельств, предшествующих их заключению, суды отметили: в данном случае налог не может исчисляться по расчетной ставке 18/118. При этом они сослались на разъяснения, данные в п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33:

по смыслу положений п. 1 и 4 ст. 168 НК РФ предъявляемая покупателю сумма налога должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделена в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой;

бремя обеспечения выполнения требований ст. 168 НК РФ лежит на продавце как налогоплательщике, обязанном учесть операцию по реализации при формировании налоговой базы и исчислении подлежащего уплате в бюджет НДС по итогам соответствующего налогового периода;

если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму НДС и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю сумма налога выделяется продавцом из указанной в договоре цены.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу: налогообложение в рассматриваемом случае правомерно произведено налоговым органом по налоговой ставке 18 % (Постановление АС ПО от 14.06.2018 № Ф06-32878/2018 по делу № А12-36108/2017).

Чем закончилось?

Но коммерсант (уже зарегистрированный ИП) не сдавался – он подал кассационную жалобу в Верховный суд. И не напрасно!

Высшие судьи указали на моменты, которые не были приняты во внимание судами.

Во-первых, необходимо учитывать, что по своей экономико-правовой природе НДС является налогом на потребление товаров (работ, услуг), то есть косвенным налогом, перелагаемым на потребителей (п. 3 ст. 3 НК РФ).

Во-вторых, при совершении налогооблагаемых операций сумма НДС определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами по оплате реализации (п. 2 ст. 153 и пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). При этом исчисленная сумма НДС предъявляется продавцом к уплате покупателю (п. 1 ст. 168 НК РФ).

По общему правилу НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику со стороны покупателей. Уплачиваемое (подлежащее уплате) покупателями встречное предоставление за реализованные им товары (работ, услуги) является экономическим источником для взимания данного налога.

Из этого вытекает, что при реализации товаров (работ, услуг) покупателям НДС не может исчисляться в сумме, которая не соответствовала бы реально сформированной цене и не могла быть полностью предъявлена к уплате покупателями в ее составе, что по существу означало бы взимание налога без переложения на потребителя, за счет иного экономического источника – собственного имущества хозяйствующего субъекта (продавца).

Судебная практика, сформированная в период действия Закона РФ от 06.12.1991 № 1992-1 «О налоге на добавленную стоимость» и начала действия гл. 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ, признавала, что продавец вправе взыскать с покупателя не уплаченные при расчетах за реализованный товар суммы, составляющие НДС, если при указании договорной цены стороны не сделали оговорку о включении НДС в соответствующую сумму, независимо от наличия в договоре условия о возможности увеличении цены.

Пленум ВАС в п. 17 Постановления № 33 занял иную позицию: бремя надлежащего учета сумм НДС при определении окончательного размера указанной в договоре цены, ее выделения в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой лежит только на продавце как налогоплательщике. Соответственно, в тех случаях, когда соотношение договорной цены и суммы НДС прямо не определено в договоре (не может быть установлено по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, или иным условиям договора), по общему правилу предъявляемая покупателю сумма налога выделяется продавцом из указанной в договоре цены расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ). Увеличение цены сделки и дополнительного взыскания сумм НДС с покупателя в случае неправильного учета налога продавцом при формировании окончательного размера цены договора допускается судебной практикой в случаях, когда такая возможность согласована обеими сторонами договора в соответствии со ст. 421 ГК РФ либо предусмотрена нормативными правовыми актами.

Как было отмечено выше, в договорах аренды плата за пользование помещениями установлена без выделения в ней сумм НДС; не выделялся налог и в расчетных документах, платежных поручениях арендатора. Причем данный факт является следствием того, что при заключении договоров З. не рассматривал себя в качестве плательщика НДС и не предполагал необходимость учета данного налога при определении окончательного размера арендной платы, а не свидетельством согласия сторон договора на возможность увеличения арендной платы в случае возникновения необходимости предъявления налога. Напротив, в материалах дела имеется письмо арендатора (ООО), что тот не согласен на увеличение арендной платы в связи с доначислением НДС коммерсанту.

Таким образом, в отношениях сторон цена услуг окончательно сформирована в тех размерах, которые указаны в договорах аренды вне зависимости от того, признавался бы коммерсант плательщиком НДС на момент заключения договоров или нет. Заключение договоров аренды налогоплательщиком изначально в статусе предпринимателя не привело бы к установлению большей арендной платы.

В результате Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила судебные акты арбитражных судов первой, апелляционной и кассационной инстанций. Налоговый орган должен был исчислить налог по ставке 18/118. С учетом сделанных выводов дело направлено на новое рассмотрение.

Стоит также отметить, что данное дело ФНС включила в обзор решений ВС РФ и КС РФ по налоговым делам за IV квартал 2018 года.