Договор аренды на 11 месяцев как считать

Договор аренды на 11 месяцев как считать

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Заключен договор аренды помещения на 11 месяцев. В договоре есть пункт об автоматической пролонгации договора. Договор в Госреестре не зарегистрирован, та как изначально планировалась краткосрочная аренда.
Возникают ли риски при учете расходов на аренду в налоговом учете?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Нормы главы 25 НК РФ не ставят возможность признания расходов, связанных с арендой недвижимого имущества, с фактом государственной регистрации договора. Считаем, что организация-арендатор в рассматриваемой ситуации не лишена возможности признания в налоговом учете расходов в виде арендной платы, однако высока вероятность того, что свою позицию ей придется отстаивать в суде.

Обоснование вывода:
По общему правилу, предусмотренному ст. 131 и п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Правила о государственной регистрации распространяются и на договоры аренды, заключенные на срок не менее года, по которым в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Пленум ВАС РФ в п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснил, что такие договоры подлежат государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Исключение из этого правила предусмотрено, в частности, п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому не требуют государственной регистрации договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок менее года. Это исключение применяется в том числе к договорам аренды помещений, заключенным на срок до года (смотрите п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Кроме того, не подлежат государственной регистрации краткосрочные (сроком менее года) договоры аренды недвижимости, продлеваемые по окончании своего срока, и договора аренды недвижимости, заключенные на неопределенный срок (подробнее смотрите в материале: Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации договор аренды объекта недвижимости или земельного участка, заключенный на 11 месяцев, но с условием дальнейшей пролонгации на тот же срок или бессрочно? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2020 г.)).
Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ).
При этом в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума ВАС РФ нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц (смотрите Обзор судебной практики ВС РФ N 4 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).
Нормы главы 25 НК РФ предусматривают возможность признания при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций расходов в виде арендных платежей за арендуемое имущество (п. 1 ст. 247, подп. 10 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 274 НК РФ). Для этого указанные расходы должны отвечать требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ. В п. 1 ст. 252 НК РФ предусмотрено, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. При этом под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Статья 313 НК РФ предусматривает, что подтверждением данных налогового учета являются первичные учетные документы (ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).
Из разъяснений финансового ведомства следует, что основанием для учета расходов по договору аренды для целей налогообложения прибыли является действующий (зарегистрированный) договор аренды, акт передачи имущества арендатору и акт приемки оказанных услуг по аренде (если его оформление предусмотрено договором) (смотрите письма Минфина России от 31.10.2016 N 03-03-06/1/63543, от 20.09.2016 N 03-03-06/1/54868, от 24.03.2014 N 03-03-06/1/12764).
По мнению контролирующих органов, расходы, связанные с договорами аренды, которые не заключены в установленном порядке (в частности, с договорами, которые не прошли государственную регистрацию), не могут быть учтены для целей налогообложения как не соответствующие условиям, установленным ст. 252 НК РФ (смотрите письма Минфина России от 23.11.2015 N 03-07-11/67890, от 11.11.2011 N 03-03-06/1/738, от 06.03.2008 N 03-03-06/1/152, УФНС России по г. Москве от 09.08.2010 N 16-15/083639@, от 22.08.2006 N 20-12/74633). На наш взгляд, данная позиция связана с неверным толкованием норм права.
Судебные инстанции придерживаются иной позиции. Так, в определении ВАС РФ от 15.10.2007 N 12342/07 судьи не согласились с доводом налогового органа о неправомерности включения арендных платежей в расходы ввиду отсутствия государственной регистрации договоров аренды и пришли к выводу об обоснованном включении обществом сумм арендных платежей в прочие расходы при исчислении налога на прибыль на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, поскольку налоговым законодательством учет арендных платежей в расходах не связывается с наличием государственной регистрации (смотрите также постановления ФАС Московского округа от 26.08.2010 N КА-А41/9668-10, от 12.05.2009 N КА-А40/3764-09, ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 N А12-12633/2009, от 08.06.2006 N А55-25816/2005, ФАС Северо-Западного округа от 11.12.2008 N А56-55188/2007, от 27.02.2008 N А56-30518/2006, ФАС Уральского округа от 25.01.2007 N Ф09-12242/06-С2, ФАС Дальневосточного округа от 27.09.2006 N Ф03-А73/06-2/3152).
Более того, следует учитывать, что согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (смотрите постановление Двадцать первого ААС от 29.01.2019 N 21АП-3431/18).
Так, постановлением Тринадцатого ААС от 01.08.2018 N 13АП-14847/18 суд поддержал налогоплательщика, который признавал доход в виде арендной платы по незарегистрированным в установленном порядке дополнительным приложениям к договору аренды, которые предусматривают уменьшение ее размера.
Таким образом, учитывая, что нормы главы 25 НК РФ не ставят возможность признания расходов, связанных с арендой недвижимого имущества, в зависимость от факта государственной регистрации договора, считаем, что организация-арендатор в рассматриваемой ситуации не лишена возможности признания в налоговом учете расходов в виде арендной платы, однако высока вероятность того, что свою позицию ей придется отстаивать в суде.
Напоминаем, что организация вправе обратиться за письменными разъяснениями в налоговый орган по месту учета или непосредственно в Минфин России (подп. 1, 2 п. 1 ст. 21, п. 2 ст. 24, ст. 34.2 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений исключает вину лица в совершении налогового правонарушения на основании подп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ.
Данный ответ выражает мнение эксперта, которое может отличаться от мнения других специалистов, а также позиции контролирующих органов.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Государственная регистрация договора аренды;
— Энциклопедия решений. Форма и государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения;
— Энциклопедия решений. Продление (пролонгация) срока действия договора;
— Энциклопедия решений. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок и на срок 11 месяцев: особенности, плюсы и минусы;
— Энциклопедия решений. Срок договора аренды;
— Вопрос: Договор аренды заключен на пять лет, зарегистрирован в Росреестре, отнесен на затраты. ООО арендует помещения в бюджетной организации (институт). В октябре 2019 года подписан договор аренды федерального имущества сроком на пять лет с обязательной регистрацией через МФЦ в Росреестре. Но из-за ошибок в документации БТИ в оформлении отказано до устранения ошибок до июня 2020 года. Правомерно ли в налоговом и бухгалтерском учете признание расходов по аренде федерального имущества, административно-хозяйственных расходов, расходов по электроэнергии в 4 квартале 2019 года, в 1 квартале 2020 года, если договор аренды не прошел государственную регистрацию? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2020 г.)
— Вопрос: Имеет ли право субарендатор уменьшать налог на прибыль на сумму расходов, понесенных по аренде и содержанию помещения, субарендованного у организации, которая сдает его в аренду на основании незарегистрированного в установленном порядке договора аренды? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2020 г.)
— Вопрос: Есть ли судебная практика по п. 2 ст. 621 ГК РФ (в том числе о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в случае его возобновления на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ)? (ответ Горячей линии ГАРАНТ, июль 2020 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Цориева Зара

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Договор аренды квартиры: как правильно снять жилье

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Эксперты в этой статье

  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
  • Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Зачем нужен договор

Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег. Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д. Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Читайте также  Образец заявление на службу в ряды фсб

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

  • Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

  • Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

  • Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

  • Особенности оплаты жилого помещения

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку

  • Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

  • Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

  • Заключение договора

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Тема: срок аренды 11 месяцев

Опции темы
  • Версия для печати
  • Подписаться на эту тему…
  • Поиск по теме

    срок аренды 11 месяцев

    Подскажите пожалуйста, почему многие контрагенты устанавливают срок аренды в 11 месяцев.

    В связи с чем .
    Есть ли норматив?

    Есть:— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.ст. 606, 607, 609, 651
    — Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 10);
    — Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219;
    — Федеральная программа поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. N 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (пункт 4 раздела 6);
    — Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (Утверждена Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 г. N 135).
    См. также письмо ВАС:http://advokat-help.boom.ru/LIBRARY4/pi53.htm

    Doka, спасибо большое,
    но если можно, ткните в норматив, откуда следует, что если договор аренды заключен на срок более 11 месяцев, могут быть какие-либо проблемы, связанные с обязанностью его гос. регистрации со всеми вытекающими последствиями.

    B@lex,
    ст. 165 ГК
    «1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.»

    GITS, может Вы меня не верно поняли, а может я Вас.
    Мне представляется, что если я устанавливаю в договоре аренды срок действия договора 1 год «-» 1 день, то такой договор, не подлежит государственной регистрации.

    Вопрос следующий: в связи с каким-таким законом контрагенты устанавливают срок действия договора 11 месяцев с момента его заключения.

    B@lex, 11 месяцев проще считать)) чем год — один день)))

    3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
    Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
    Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
    Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
    Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
    Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
    С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

    sema, спасибо большое.
    Именно это я и хотел услышать.
    Я знаю, что можно ошибиться в нарушении сроков и правоприменительную по вопросу исчисления сроков читал, но обычно контрагент отвечает типа:
    «избегают рег-и» (конец цитаты).

    Последний раз редактировалось B@lex; 18.11.2005 в 15:00 .

    B@lex, я не имел возможности оперативно ответить на Ваш вопрос, поскольку поздно сегодня добрался до форума. Поэтому, спасибо, особенно sema, за «подстраховку».
    Мне осталось разве что процитировать статью «Особенности учета расходов по долгосрочной аренде недвижимости» в журнале «Главбух» № 12 (июнь) 2004 г. (статья есть в «Гаранте»):

    Можно ли избежать регистрации договора аренды?

    Читайте также  Документы для подачи заявления в детский сад мфц

    И все же регистрация договора аренды создает бухгалтеру дополнительные сложности, да и время на нее придется потратить. Поэтому многие потенциальные арендаторы хотели бы использовать недвижимость в течение длительного периода, но договор не регистрировать. Возможно ли такое?
    Да, возможно. Вместо одного долгосрочного договора можно подписать несколько краткосрочных. Ведь договоры, действующие менее года, госрегистрации не подлежат. Но тут необходимо обратить особое внимание на такой нюанс.
    Допустим, в договоре прописано, что срок его действия с 1 декабря 2003 года по 30 ноября 2004 года. Казалось бы, в данной ситуации срок договора меньше года на один день. Но несмотря на это, в таком случае все равно считается, что это соглашение заключено на год и подлежит регистрации. Такой вывод следует из пункта 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Поэтому, чтобы обезопасить себя от возможных претензий, лучше заключать договоры аренды на срок, равный 11 месяцам.

    не могу сейчас указать реквизиты, но я видел арбитражную практику интересную по данной теме.
    У сторон был заключен договор на 11 месяцев, а затем продлен на неопределенный срок.
    Арбитраж признал данный договор действительным и не нуждающимся в госрегистрации.

    Doka, большое человеческое спасибо.
    И всем кто ответил на мои вопросы.

    Договор аренды заключен на 11 месяцев начиная с 1.12.

    Договор аренды заключен на 11 месяцев начиная с 1.12.16 г. (без пролонгации). Хотелось бы уточнить — когда по вашему мнению действие его условий закон закончится.

    Ответы на вопрос:

    Доброго времени суток

    Получается согласно его условиям срок его закончился на настоящий момент

    Удачи Вам в решении Вашего вопроса.

    Если договор не пролонгируется, то срок его действия заканчивается 01 ноября 2017 года.

    Желаю Вам удачи и всего хорошего!

    Законом установлены следующее исчисление сроков.

    Гражданский кодекс Российской Федерации

    Глава 11. ИСЧИСЛЕНИЕ СРОКОВ

    Статья 190. Определение срока

    Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

    Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

    Статья 191. Начало срока, определенного периодом времени

    Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

    Статья 192. Окончание срока, определенного периодом времени

    1. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

    К сроку, определенному в полгода, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами.

    2. К сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года.

    3. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

    Срок, определенный в полмесяца, рассматривается как срок, исчисляемый днями, и считается равным пятнадцати дням.

    Если окончание срока, исчисляемого месяцами, приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, то срок истекает в последний день этого месяца.

    4. Срок, исчисляемый неделями, истекает в соответствующий день последней недели срока.

    Статья 193. Окончание срока в нерабочий день

    Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

    Статья 194. Порядок совершения действий в последний день срока

    1. Если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока.

    Однако если это действие должно быть совершено в организации, то срок истекает в тот час, когда в этой организации по установленным правилам прекращаются соответствующие операции.

    2. Письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок.

    Если договор заключен на 11 месяцев без пролонгации, то срок действия заканчивается через 11 месяцев включительно. То есть, если заключен 01.12, то заканчивается 01.11.

    В данном случае соответственно срок договора прекратится 01 ноября 2017 года.

    Спасибо, что вы с нами, мы были рады вам помочь!

    Похожие вопросы

    Верно ли, что если условия договора, расписки и т.п. противоречат Закону, то эти условия признаются ничтожными?

    Например, если между физ. лицами заключается договор аренды жилого помещения, и одним из условий договора является то, что о прекращении аренды арендодатель предупреждает за 1 месяц. Согласно ЖК предупреждение должно быть сделано в письменном виде за 3 месяца. Ничтожно ли это условие?

    Второе: если в расписке человек отказывается от права пользования, чем-либо, имеющееся у него по закону, будет ли ничтожна такая расписка?

    Мне интересно ваше мнение по обоим пунктам. Спасибо!

    Я арендовал нежилое помещение под магазин. Между мной и арендодателем был заключен договор аренды на 11 месяцев.

    В данном договоре есть следующий пункт: На дату подписания акта приёма-передачи объекта от Арендатора Субарендатору,

    Субарендатор оплачивает сумму в размере 300 000 рублей. Указанная сумма является обеспечительным задатком на пролонгацию договора на неопределённый срок.

    При пролонгации договора на неопределённый срок указанная сумма засчитывается в счёт оплаты фиксированной части аренды в первый расчётный период, возникший после пролонгации.

    В случае, если Субарендатор откажется от пролонгации договора, сумма возврату не подлежит.

    Через месяц заканчивается договор аренды, продлевать данный договор на тоже арендной ставке я не хочу, а снизить существенно арендную плату не согласен арендодатель.

    Возвращать мне обеспечительный задаток на пролонгацию договора арендодатель отказывается.

    Вопрос: Правомерны ли действия арендодателя? Какие действия мне нужно сделать чтобы не потерять данный задаток и на какие нормы закона следует опираться?

    Юр. лицо. Арендатор по договору аренды недвижимого имущества (нежилого здания). Срок аренды по договору на несколько дней короче календарного года. Однако, имеется пункт в договоре о том, что в случае отсутствия возражений сторон не менее чем за месяц до окончания срока действия указанного договора, договор продлевается на календарный год. Количество пролонгаций не ограничено.

    Ситуация в следующем: Срок действия договора закончился 30 мая 2020 года. Однако, сработало условие о пролонгации договора (что не требует заключения доп. соглашения). Аренда продолжается, оплата производится, возражений не было и не предвидится.

    Возникла необходимость зарегистрировать указанный договор в Росреестре. Оплатили гос. пошлину, сдали через МФЦ. Звонят из Росреестра с предложением самостоятельно забрать документы и потерять половину гос. пошлины, отказывают в гос. регистрации, т.к. первоначальный срок аренды менее года. Пункт об автоматической пролонгации во внимание не берут.

    Вопрос: есть ли смысл требовать оф.отказ в гос. регистрации договора аренды от Росреестра и обжаловать? Есть ли смысл предоставлять как доп. документы через МФЦ доп. соглашение о пролонгации (то есть в дополнение к основному договору прикрепить допинг сроком на календарный год)?

    Или выгоднее действительно самостоятельно забрать документы, ибо отказ правомерен будет даже при предоставлении допинга о пролонгации (в связи с тем, что основной договор не на год)?

    Правила заключения договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией и без нее, готовые образцы документа

    Договоры краткосрочной аренды нежилых помещений довольно распространены на практике. Можно предположить, что есть в них что-то такое, что дает определенные преимущества сторонам. И это, на самом деле, так.

    Об особенностях сделки по краткосрочной аренде нежилой недвижимости и возможности её пролонгации речь пойдет в настоящей статье.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

    Что это такое?

    Чтобы не возвращаться к вопросу, сразу же разъясним ситуации по соотношению нежилых зданий, строений и соответствующих помещений:

    1. В начале двухтысячных годов Высший арбитражный суд в одном из своих информационных писем разъяснил, что помещение является часть здания и сооружения.
    2. Из первого пункта следует, что правила, которые установлены Гражданским кодексом РФ для последних из указанных объектов, вполне применимы и для нежилых помещений.

    Таким образом, рассматривая заявленную тему, нужно принимать во внимание положения параграфа 4 главы 34 части 2 ГК РФ.

    О сроках договора аренды речь идет в ст. 610 ГК РФ. Но в ней ничего не сказано о том, какую сделку можно считать краткосрочной. Зато, в ст. 651 ГК РФ говорится о том, что сделка по аренде нежилого здания или строения, заключенная на срок до года, не подлежит государственной регистрации в компетентных органах. Основываясь на этом, можно сделать вывод, что краткосрочным будет договор, заключенный на срок до 12 месяцев (о том, на какой срок можно заключить договор аренды нежилого помещения и каковы достоинства таких сделок, читайте тут).

    Это вполне логично. Если государство не устанавливает обязанности регистрировать такие сделки, следовательно, оно считает их «несущественными». Они, по логике законодателя, могут быстро заключаться и так же быстро расторгаться, не приводя к каким-то серьезным, заслуживающим детального внимания, последствиям.

    Можно ли считать договор на 12 месяцев краткосрочным? Исходя из того, что он будет подлежать гос. регистрации, таковым его считать и называть нельзя.

    Как составить?

    Ст. 651 ГК РФ говорит о том, что сделка должна быть заключена в письменной форме. Составляется один документ, но в нескольких экземплярах, имеющих равную силу. Один – передается арендодателю, другой – арендатору. Очень важно грамотно определиться с содержанием договора. В нем должны иметь место следующие пункты:

      Информация о сторонах. Если ими выступают только физические лица, то достаточно будет только паспортных данных, или сведений, содержащихся в иностранных документах, удостоверяющих личность, при условии, что есть заверенный нотариусом перевод на русский язык.

    Предпринимателю нужно будет представить документы, содержащие ИНН и ЕГРН. Юридическим лицам – учредительный документ, ИНН и ОГРН, приказ о назначении руководителя, доверенность на имя представителя, если без этой бумаги физ. лицо, заключающее договор от имени организации, действовать не может.
    Информация об объекте. Чем полнее она будет в договоре, тем лучше. Нужно указать:

    • адрес;
    • площадь;
    • расположение;
    • назначение;
    • кадастровый номер.

    Отпадает необходимость писать расписки или оформлять иные доказательства, свидетельствующие о том, что деньги за пользование недвижимостью исправно выплачиваются. В случае возникновения конфликта, достаточно просто запросить выписку в банке.
    Срок действия договора. Раз уж речь идет о краткосрочной аренде, то он должен быть указан. Хотя, гражданское законодательство не обязывает стороны указывать конкретный промежуток времени, в течение которого условия сделки должны действовать. В описываемом случае, срок может быть любой, но до 12 месяцев: 10, 7, 3, 1 месяц.

    Кстати, краткосрочные договоры аренды пользуются популярностью в среде начинающих предпринимателей. Такие лица еще не знают, насколько успешным будет их бизнес, поэтому стараются минимизировать риски. Взять в аренду нежилое помещение, скажем, на 6 месяцев – это недорого. На 5 лет – совсем другое дело.
    Обязанности сторон. Этому пункту нужно уделить особое внимание. Неисполнение своих обязанностей арендатором или арендодателем может стать причиной расторжения договора. Некоторые обязанности прямо указаны в ГК РФ. Другие – стороны могут придумать, сформулировать самостоятельно, обсудив друг с другом.

    Правило, в таком случае, одно: пункты договора не должны по своему содержанию противоречить нормам ГК РФ и других правовых актов.

  • Неплохо бы и отдельно прописать условия расторжения или продления срока действия сделки. Впрочем, о пролонгации еще пойдет речь в настоящей статье.
    • Скачать бланк договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
    • Скачать образец договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
    • Скачать образец договора краткосрочной аренды нежилого помещения без пролонгации

    Нужно ли регистрировать?

    Вкратце, об этом уже шла речь выше. Необходимо добавить следующее:

    • В ст. 609 ГК РФ сказано, что договоры аренды недвижимости подлежат гос. регистрации, если иное не предусмотрено действующими правовыми актами.
    • Ст. 651 ГК РФ, которая является специальной по отношению к ст. 609, устанавливает, что краткосрочные соглашения об аренде нежилых объектов не регистрируются в Росреестре.

    Таким образом, не нужно тратить время и деньги на названную процедуру. И это весомое преимущество для сторон.

    Читайте также  Заявление в управляющую компанию для проверки качества вентиляции

    Можно ли продлить?

    Вопрос регулируется ст. 621 ГК РФ, где речь идет об автоматической пролонгации правоотношений, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, после того, как срок действия договора истек.

    Однако, согласно разъяснениям ВАС РФ, сделанным в 2011 году, у арендатора не возникает преимущественного права на перезаключение договора, если последний не прошел процедуру государственной регистрации.

    Таким образом, арендодатель, в случае истечения срока действия краткосрочной сделки, может попросить арендатора освободить помещение.

    Чтобы не происходило конфликтных ситуаций, лучше прописать в первоначальном договоре условия пролонгации. То есть, необходимо оформить отдельным пунктом правила, скажем, о том, что стороны, обязаны перезаключить договор на тех же или иных условиях на новый срок.

    Как действовать в каждой из ситуаций?

    • В первом случае, исходя из смысла ч. 2 ст. 621 ГК РФ. Ничего делать не нужно. Договор автоматически считается перезаключенным на определенный срок. Осуществлять гос. регистрацию сделки не потребуется, в силу положений ст. 610 ГК РФ. В Росреестр или в МФЦ нужно идти только тогда, когда аренда заключена на конкретный временной период, превышающий 1 год.
    • Во втором случае, стороны действуют так, как договорились. Разумнее всего – заключить новый договор на 11 месяцев.

    Узнать детально о разных способах продления договора аренды нежилого помещения, а также посмотреть образцы необходимых для этого документов, можно здесь.

    В чем разница между краткосрочным соглашением с пролонгацией и без нее?

    Речь, конечно же, продолжаем вести об аренде нежилых помещений. Если о пролонгации в тексте документа не сказано ни слова, то её возможность сохраняется, в силу ст. 621 ГК РФ. Между тем, многое зависит от воли арендатора. Он, дождавшись истечения срока действия сделки, может передать недвижимость в аренду третьему лицу. И это будет абсолютно законно.

    Условие о продлении срока действия правоотношений, прописанное в договоре аренды, дает возможность арендодателю сохранить в своем пользовании понравившееся помещение еще на какой-то срок. Оформлено все может быть примерно так:

    «Настоящий договор действует сроком по 31 декабря 2018 года. Срок действия договора продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о своем желании расторгнуть аренду, не позднее, чем за 1 месяц до 31 декабря 2018 года. Пролонгация сделки оформляется дополнительным соглашением».

    Таким образом, краткосрочная аренда нежилого помещения – довольно удобная форма правоотношений между арендодателем – собственником недвижимого имущества, и арендатором. Сделку не нужно регистрировать в компетентных органах и можно пролонгировать срок её действия. Главное – ориентироваться на нормы ГК РФ и правильно оформлять все документы.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    8 (800) 350-29-87 (Москва)
    8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

    Договор аренды на 11 месяцев

    Договор аренды на 11 месяцев называют краткосрочным. Есть несколько причин почему заключают контракт на аренду в течение этого срока. Краткосрочные договора дают владельцу и арендатору ряд преимуществ, особенно при сделке в отношении нежилых помещений. Но при заключении такого договора нельзя забывать и о недостатках, а также возможных юридических проблемах, связанных с краткосрочной арендой.

    Определение краткосрочного соглашения

    Заключение договоров об аренде проводится по двум алгоритмам:

    1. На срок до года. Такие договора называются краткосрочными. Сторонам сделки доступен ряд послаблений: не нужно платить пошлину и проходить регистрацию в Росреестре, есть возможность более гибких договоренностей.
    2. На срок больше года. В таких случаях аренда считается долгосрочной. Регистрация сделки обеспечивает упрощенное судебное разбирательство, а еще возможна индексация арендной платы каждый год, то есть повышение ее стоимости в соответствии с инфляцией.

    Сильные и слабые стороны алгоритмов привели к тому, что долгосрочную аренду оформляют на жилье.

    Краткосрочными договорами пользуются юридические лица – предприятия и их официальные представители.

    Преимущества договоренности о краткосрочной аренде

    Краткосрочная аренда предоставляет собственнику и съемщику нежилого помещения либо квартиры следующие преимущества:

    1. Не нужно регистрировать договор в Росреестре, а также следить, чтобы сдаваемое помещение подходило под стандарты этой организации. Появляется шанс сдать в аренду недвижимость без кадастрового номера.
    2. Не придется платить пошлину и другие взносы.
    3. Разрешено подробно прописывать нюансы использования недвижимостью и ограничения, которые не приемлемы при долгосрочных контрактах (субаренда).
    4. Разорвать досрочно 11-месячный контракт проще, чем заключенный на год и более. Если этого не удастся – срок эксплуатации жилья или промышленного объекта исчисляется месяцами, а не годами.
    5. Есть способ дать съемщику право повторной аренды или продления существующего договора.

    Ключевым преимуществам считают отсутствие необходимости регистрировать сделку в Росреестре. Это избавляет от бумажной волокиты. Еще появляются более гибкие правила сдачи в аренду: становятся доступны для операций по сдаче внаем не выделенные в отдельные зоны помещения (участки коридоров), а также незарегистрированные здания (времянки, чуланы, бытовки).

    Недостатки 11-месячного найма

    При решении заключить договор без его последующей регистрации в Росреестре владелец и арендатор не выплачивают государственную пошлину, а значит – организация не проверяет договор и его соответствие статьям законодательства РФ. Эти обстоятельства становятся причиной следующих проблем:

    1. Отсутствие каникул для арендатора: при желании получить отсрочку придется полагаться только на решение арендодателя и его желание пойти навстречу должнику.
    2. Низкие штрафы и компенсации за досрочное расторжение сделки. При долгосрочных договоренностях человеку или предприятию, разрывающему контракт до истечения срока, придется выплачивать неустойку для компенсации недополученной прибыли или упущенной выгоды второй стороны. В случае с краткосрочной аренды за расторжение взимается сумма, прописанная в статьях договора, если она указана. Если такой статьи нет – компенсацию не выплатят даже при обращении в суд.
    3. Отсутствие индексации для арендодателя. В долгосрочных сделках арендную плату привязывают к текущему курсу иностранной валюты и уровню инфляции. Этот шаг защищает собственника от убытков, которые он бы понес при инфляции. При краткосрочном съеме таких повышений курса нет.
    4. Ограничения прав арендатора. Он не имеет права передавать имущество в субаренду третьим лицам, сделать ремонт или перепланировку без согласия собственника. Долгосрочная аренда по статьям законодательства дает съемщику эти права, приближая его полномочия к тем, что доступны собственнику.

    Договор, заключаемый без участия государства легко разорвать, но и свои права по нему придется защищать самостоятельно. Если изначально планируется долговременное сотрудничество – стоит пытаться договориться о дополнительных полномочиях с владельцем. Контракт в этом случае получится многостраничным. Но при грамотном его составлении получится добиться всех преимуществ краткосрочной аренды, нивелировав при этом ее недостатки.

    Рекомендации по заключению договора о краткосрочной аренде

    Изначально краткосрочная аренда без бумажной возни требовалась людям, ищущим нежилой объект или квартиру на сезон: в период командировки, для бизнеса в период туризма или праздников. Впоследствии появилась пролонгация и приоритетное право повторной аренды, что привлекло к этой нише внимание представителей «постоянного» бизнеса. В этой сфере краткосрочную аренду предпочитают:

    1. Новички. Если неизвестно, какой доход принесет расположение магазина либо ателье в выбранной точке, изначально стоит снимать помещение «на пробу». При дальнейшей раскрутке договор продлевают, если нет – потери за досрочное расторжение контракта станут минимальными для обеих сторон.
    2. Арендодатели, предоставляющие незарегистрированные объекты, коридорные помещения, временные строения. Имущество без государственного кадастрового номера не подлежит оформлению в аренду по долгосрочным соглашениям, поэтому для владельцев таких помещений контракт на 11 месяцев – единственный способ получить прибыль от сдачи в аренду.
    3. Арендаторы, которым уплата государственной пошлины (около 22 тыс. руб.) пробивает дыру в бюджете. Это не только новички, но и владельцы бизнеса с низким оборотом – ИП и самозанятые граждане. Если прибыль такого бизнеса равна средней зарплате по региону – уплата пошлины за официальную регистрацию и неустоек по расторжению долгосрочного контракта приведет владельца к банкротству.

    К долгосрочной аренде с регистрацией переходят только после того, как арендатор замечает окупаемость бизнеса или решает, что расположение склада выгодно для его работы. Если заключить контракт с официальной регистрацией, у съемщика появится больше возможностей, а у владельца – дополнительные гарантии.

    Содержание договора

    Образец стандартного договора включает 8 пунктов. В каждом из них следует прописать больше подробностей, чтобы защититься при наступлении внештатной ситуации, избежать двоякого толкования пунктов соглашения:

    • характеристика имущества, в отношении которого составлен договор. Это его наименование – квартира, дом, угол комнаты, склад, а также физический адрес. Кадастровый номер указывают при его наличии. В описании указывают, какие коммуникации предоставлены в пользование арендатору вместе с имуществом, а также для каких целей ему разрешено использовать квадратные метры;
    • размеры арендной платы и порядок расчета. Указывают сумму оплаты прописью, сроки внесения платежей и способы их проведения. Уточняют, входит ли в арендную плату оплата коммунальных услуг. При безналичной оплате в дальнейшем сохраняют чеки и квитанции. Если платят за аренду наличными при встрече, с арендодателя берут расписку в получении денег;
    • права и обязанности сторон. В этом пункте снова указывают цель использования арендуемого помещения, а также прописывают обязанности арендатора и арендодателя в отношении помещения (сделать ремонт, провести перестановку мебели, добавить коммуникации и т.д.);
    • сроки аренды;
    • основания для прекращения или изменения условий договора. В этом пункте стоит прописать сведения о повышении платы, если оно запланировано при заключении контракта;
    • ответственность сторон – неустойки и штрафы за досрочное расторжение контракта. Санкции арендодателю за невыполнение условий договора. В этом же пункте прописывают, несет ли ответственность арендатор за ущерб, нанесенный помещению или соседям;
    • заключительные положения. В этот пункт вносят дополнительные условия – приоритетное право повторной аренды, пролонгацию при желании арендатора;
    • реквизиты сторон. Если сделку заключают не физические лица, а юридические, представителями которых являются люди на подписании документа, указывают регистрационные данные фирмы и человека, выступающего в качестве официального представителя организации.

    После заполнения договора его придется подписывать. Каждый участник сделки расписывается на двух экземплярах контракта и забирает себе один из них. Перед подписанием придется убедиться, что оба документа идентичны по содержанию.

    Сроки действия и продление контракта

    При заключении краткосрочного договора без прописывания в нем времени окончания аренды считается, что соглашения заключено на 11 месяцев. По истечении этого срока краткосрочный договор прекращает свое действие автоматически. Если помещение нужно на меньший срок, потребуется указать это в условиях при подписании. Без уточнения расторжение договора через 2-3 месяца после даты подписания считается досрочным. Без согласия сторон это расторжение осуществляется в суде и по веской причине.

    Продление договора без повторного заключения избавляет от сложностей с повторным составлением и вычиткой документа. Чтобы воспользоваться таким преимуществом, достаточно при составлении документа добавить в него такие пункты:

    1. Приоритет повторной аренды. Появление этого пункта обязует арендодателя в случае, если арендатор не нарушал условий договора, повторно предоставить ему помещение в аренду.
    2. Пролонгацию договора, в том числе автоматическую, после окончания срока его действия. Продлевает арендный договор, сторонам потребуется подписать приложение к контракту.

    В случае автоматического продления договора права и обязанности сторон остаются прежними. Если заключался договор аренды квартиры на 11 месяцев, интервал продления станет таким же.

    Условия досрочного расторжения договора

    Право на прекращение действия договора есть как у владельца помещения, так и у его арендатора. О порядке такого расторжения написано в самом договоре. Поскольку договор, как и причины, типовые, договор стремятся разорвать в одном из следующих случаев:

    1. По взаимному соглашению, если возникли непреодолимые трудности у арендатора. Пример такой ситуации – банкротство бизнеса, под который арендовалось помещение, отсутствие денег за оплату аренды в следующем месяце.
    2. В суде по инициативе арендодателя, если съемщик ухудшил состояние помещения без компенсации убытков или использовал сооружение не по назначению.
    3. По желанию арендатора в судебном порядке, если состояние помещения не соответствует указанному в договоре. А также если пользоваться снятым зданием невозможно по вине арендодателя или третьих лиц, из-за непреодолимых обстоятельств.

    Разорвать досрочно кратковременное соглашение проще, чем договор длительной аренды. Вдвойне проще, если произошедшая ситуация описана в договоре, как основание для прекращения его действия. Поэтому целесообразно при составлении документа об аренде учитывать все обстоятельства и вписывать больше информации о порядке пользования помещением, условиях оплаты, а также об основаниях для прекращения действия договоренности. Если произошедшая ситуация не оговаривалась в соглашении, суд разбирает ситуацию в соответствии с действующими законами и прецедентной практикой.