СПЕЦИАЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Новости

архив новостей

Андрей Александрович Хромов для журнала "Недвижимость & Цены": о рынке недвижимости и риэлторах Подмосковья

Завершился наполненный самыми разными событиями 2011 г. Каким он был для рынка жилой недвижимости Подмосковья и что обещает наступивший 2012-й, рассказывает президент Гильдии риэлторов Московской области Андрей Хромов.

— Андрей Александрович, как вы оцениваете состояние рынка жилья Подмосковья в 2011 г.?
— Прошедший год стал для областного рынка недвижимости первым успешным после кризиса. Рост цен во всех его сегментах был ниже уровня инфляции, поэтому у людей, присматривающих жилье, появился выбор, тем более что разнообразных предложений и на первичном, и на вторичном рынках было достаточно. Об оздоровлении рынка говорит и то, что в 2011 г. увеличилось количество ипотечных сделок. В некоторых городах они превысили докризисный уровень. В области 36 районов, 80 городов, более 3 тыс. деревень. В каждом из населенных пунктов функционируют локальные микрорынки недвижимости. Удаленность от Москвы и множество других факторов привносят свою специфику, поэтому говорить о Подмосковье в целом сложно. Анализировать проще, если территорию области поделить на зоны по расстоянию. В пределах каждой из них рынки недвижимости обладают общими чертами. Но при этом соседние зоны могут заметно отличаться друг от друга как по ценам, так и по характеристике различных сегментов. Тем не менее в дальнем Подмосковье (около 100 км от МКАД) находятся такие крупные города, как Коломна, Дубна, Серпухов, Можайск, в которых средняя цена предложения значительно выше, чем в других населенных пунктах этой же зоны.

— Какие изменения на первичном рынке городов области в 2011 г., на ваш взгляд, наиболее существенные?
— В настоящее время на продажу предлагают квартиры примерно в 800 домах, на начало 2010 г. — в 600. Наиболее активно застраивают территорию ближнего и среднего Подмосковья. Здесь сосредоточено около 80% возводимого в области жилья. Более 25%, а это около 230 объектов, строят в городских округах Балашиха, Химки и в городах Одинцово, Железнодорожный, Красногорск. Одной из заметных тенденций является уменьшение площади квартир. Так, в дальнем Подмосковье средний показатель сократился с 66,4 до 63,5 кв. м. В населенных пунктах, находящихся в радиусе 5–30 км от МКАД, — с 66,6 до 63,9 кв. м. В городах-спутниках Москвы — с 71,2 до 68,4 кв. м. Устойчивым спросом пользуются малометражные квартиры-студии, площадь которых — от 21 до 32 кв. м. Проектов, в которых учитывают этот фактор, стало больше.

В сегменте новостроек увеличивается доля малоэтажных домов. Сейчас жилье этой категории составляет почти треть от общего количества объектов Подмосковья, и это тоже тренд.

— Можно ли сказать, что ценовая ситуация на рынке новостроек области стабильная?
— Сегодня один 1 кв. м на первичном рынке Подмосковья в среднем стоит 65 тыс. руб. С июня 2010-го по декабрь 2011 г. стоимость нового жилья в ближней зоне выросла примерно на 8%, в дальних — на 15%. Но следует отметить, что средняя цена дает общую, а не частную картину. В реальности стоимость новостроек может отличаться в несколько раз. Например, в Химках есть объекты, которые продают по 160 тыс. руб./кв. м, а в некоторых городах среднего и дальнего Подмосковья этот показатель находится на уровне 30–40 тыс. руб./кв. м.

Большим спросом пользуются новые квартиры в населенных пунктах, расположенных на расстоянии до 30 км от МКАД. Сравнительно доступные метры, в среднем от 40 до 60 тыс. руб., можно найти в таких городах, как Электроугли, Октябрьский, Лобня, Подольск, Раменское. Относительно низкая средняя, подчеркиваю — средняя, цена квадратного метра в этих городах обусловлена тем, что здесь существенное количество новостроек находится на начальном этапе возведения. В новых домах, строительство которых завершается, цены могут быть на 25–30% выше.

Самое дорогое новое жилье в Реутове, Химках, Красногорске, Видном. Самое доступное — в дальнем Подмосковье, где его средняя цена не превышает 35 тыс. руб./кв. м. Я хотел бы отметить, что в последние месяцы 2011 г. на рынке новостроек наблюдался всплеск покупательской активности. Некоторые застройщики говорят об увеличении объемов продаж до уровня, превышающего докризисные показатели.

— А как обстоят дела на вторичном рынке Подмосковья?
— Совместно с Московской областной коллегией консультантов-оценщиков мы ведем наблюдение за изменением цен на вторичном рынке в 70 городах Подмосковья. В зависимости от удаленности от столицы 1 кв. м в этом сегменте в среднем стоит от 27,5 до 106 тыс. руб. В прошедшем году в 64 городах цены незначительно (на 3–7%) выросли, в 6 — продолжили снижение. Максимальное повышение стоимости отмечено в Реутове — 7,6%, Троицке — 7,3%, Долгопрудном — 7,2%, Наро-Фоминске — 7,1%.

Снижение зафиксировано в городах: Рошаль — 3,3%, Электрогорск — 3,1%, Орехово-Зуево — 2,3%, Воскресенск — 1,5%. В целом уровень цен на вторичном рынке выше, чем в новостройках, на 15–30%.

Города Подмосковья с самой высокой стоимостью 1 кв. м на вторичном рынке жилья

Топ–5
Реутов 104,7 тыс. руб./кв. м
Химки 100,0 тыс. руб./кв. м
Красногорск 98,5 тыс. руб./кв. м
Одинцово 97,85 тыс. руб./кв. м
Видное 97,1 тыс. руб./кв. м


Города Подмосковья с самой низкой стоимостью 1 кв. м на вторичном рынке жилья

Топ–5
Рошаль 27,65 тыс. руб./кв. м
Зарайск 34,70 тыс. руб./кв. м
Серебряные Пруды 36,10 тыс. руб./кв. м
Талдом 38,00 тыс. руб./кв. м
Лотошино 38,10 тыс. руб./кв. м


Сегодня сделки в основном проходят с недвижимостью нижнего ценового диапазона. Из базы предложений вымываются доступные варианты, что приводит к увеличению расчетной средней цены, и возникает иллюзия роста цен. По этой причине, а также из–за периодического накопления отложенного спроса ситуация на вторичном рынке носит ярко выраженный волнообразный характер. Активность покупателей сменяется затишьем с периодом примерно два-три месяца. Жилье и на первичном, и на вторичном рынках Подмосковья покупают как местные жители, так и приезжие из других регионов страны и москвичи. Но если доля местных жителей увеличивается с удалением от столицы, то москвичи в основном покупают квартиры в городах-спутниках и ближнем Подмосковье.

— Кризисные годы были сложными для рынка загородной недвижимости Московского региона. Как складывается ситуация в этом сегменте в настоящее время?
— Действительно, если в «тучные» годы все, что строили на загородном рынке, быстро раскупали и цены загородных объектов неудержимо росли, то кризис изменил ситуацию на диаметрально противоположную. Из-за падения спроса стоимость загородного жилья упала на 30–70%. Для того чтобы стимулировать продажи, застройщики вводили рассрочки, уменьшали сумму первоначального взноса, увеличивали размеры скидок. К середине 2010 г. ситуация стала меняться к лучшему. Количество сделок и цены на некоторые объекты, особенно расположенные в зоне до 20 км от МКАД, стали расти. Сегодня на рынке загородной недвижимости представлено около 700 поселков с разными типами жилья. Причем большая часть из них, около 75%, — поселки экономкласса. Доля бизнес-класса — 18%, элитного — примерно 7%. Наиболее активно загородное жилье продается по Новорижскому, Дмитровскому, Новорязанскому, Симферопольскому и Киевскому направлениям.

На первичном рынке особенно востребовано загородное жилье, цена которого на 20–30% выше стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной в ближайшем подмосковном городе. На вторичном рынке наиболее популярный объект — дом площадью 150–180 кв. м на участке 8–15 соток по цене около 5–8 млн руб. Самый востребованный объект по количеству обращений — недорогая дача стоимостью до 1 млн руб.

По-прежнему популярны участки без подряда. Такой объект в зоне 15 км от МКАД можно купить за 250–300 тыс. руб./сотка. На расстоянии 30 км от МКАД сотка земли стоит дешевле — 100–150тыс. руб. В 50 км от МКАД — 50–60 тыс. руб. В дальних районах области — от 30 тыс. руб.

По мнению экспертов, в ближайшее время наиболее активно будут развиваться южные и юго-западные направления. Большой интерес представляет Симферопольское шоссе и трасса М-4 «Дон». Там сравнительно небольшая транспортная нагрузка, неплохие экологические показатели.

— Покупка квартиры или загородного дома по карману далеко не каждой семье. Насколько развит в подмосковных городах рынок аренды?
— В ближнем Подмосковье этот рынок емкий и мобильный, в дальнем — менее активен. Но мне хотелось бы обратить внимание на то, что в кризис рынок аренды, причем не только городского, но и загородного жилья, заметно активизировался. Часть семей, которые планировали приобрести квартиру в Москве или области, по разным причинам отложили покупку до лучших времен и стали снимать жилье. Многие из них выбрали Подмосковье, где аренда значительно дешевле, чем в столице, инфраструктура развита так же хорошо, а экология лучше. Так что съем жилья в Подмосковье оказался хорошим способом сократить затраты на проживание и сохранить здоровье. Особенно востребованы квартиры в городах, расположенных сразу за МКАД, — Люберцах, Мытищах, Химках, Одинцово, Реутове… Часто арендуют жилье в городах среднего Подмосковья, где хорошее транспортное сообщение со столицей.

— Не лучше ли приобрести квартиру с помощью ипотечного кредитования, чем жить в съемной и ежемесячно выкладывать приличную сумму на ее содержание?
— Эту проблему каждая семья решает по-своему. Но радует то, что 2011 г. можно с полной уверенностью назвать годом восстановления ипотеки. По сведениям из банков и информации от застройщиков и агентств недвижимости, число сделок с использованием кредитных средств растет, а в некоторых подмосковных городах оно достигло докризисного уровня. Среди основных тенденций на рынке ипотечного кредитования я бы отметил следующие: снижение процентных ставок, уменьшение первоначального взноса и затрат, связанных с получением кредита, а также уравнивание процентных ставок по кредитам на приобретение квартир и загородных домов. У многих банков появились собственные целевые программы для молодых семей, военнослужащих, молодых ученых. Кредиты выдают на ремонт жилья, покупку гаражей и т.д. В качестве первоначального взноса или покрытия уже взятой суммы можно использовать материнский капитал. Очень важным моментом считаю создание ипотечных центров, где подробно консультируют по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит. Такие центры развивают Сбербанк, ВТБ 24, банк «Возрождение», «ДельтаКредит», Инвестрастбанк, Райффайзенбанк, Альфа-Банк и др.

— Сегодня ипотека развивается в тесном союзе банков с застройщиками и риэлторскими фирмами. Насколько это выгодно потребителям?
— В рамках такого партнерства есть программы, когда кредиты на приобретение жилья выдают по более низким ставкам и с минимальным первоначальным взносом, что, конечно, выгодно заемщикам. В некоторых районах Московской области доля участия партнеров-риэлторов в общем объеме ипотечных сделок составляет около 30%. В секторе новостроек она доходит до 50%. Активную позицию в этом процессе занимает Гильдия риэлторов Московской области (ГРМО) и муниципальные гильдии Подмосковья.

— В этом году ГРМО отметит свой 15-летний юбилей. Насколько успешно она решает задачи, которые ставили при ее создании?
— Основная задача, которую ставили при организации ГРМО, — развитие цивилизованного рынка недвижимости в Подмосковье. Обязательное и необходимое условие для ее решения — разработка стандартов и правил ведения профессиональной деятельности. Совместно с органами государственной власти и другими общественными объединениями гильдия участвует в разработке законодательной базы в сфере недвижимости, занимается повышением квалификации и аттестацией специалистов. За годы работы ГРМО подготовила и аттестовала более 2 тыс. человек.

Деятельность компаний, входящих в ГРМО, застрахована, и они несут индивидуальную и коллективную ответственность перед потребителями за качество предоставляемых услуг. При гильдии создан комитет по защите прав потребителей. Сегодня ГРМО является крупной профессиональной организацией, объединяющей около 160 подмосковных компаний, сотрудники которых доказали свою высокую квалификацию и надежность.

Уже сейчас на базе Российской гильдии риэлторов создают саморегулируемые организации, осуществляющие риэлторскую деятельность во всех субъектах РФ. В 2011 г. в Реестре саморегулируемых организаций зарегистрированы Гильдия сертифицированных риэлторов Нижегородской области, Свердловский союз сертифицированных риэлторов, московское объединение риэлторов «МАР». Аналогичную работу ведут во Владивостоке, Ростове-на-Дону и многих других городах России. В Московской области также принято решение о создании на базе Гильдии риэлторов Московской области некоммерческого партнерства «Гильдия сертифицированных риэлторов Московской области».

— Как, на ваш взгляд, будет развиваться рынок недвижимости Московской области в 2012 г.?
— Если не произойдет никаких крупномасштабных политических или экономических потрясений, ситуация на подмосковном рынке недвижимости останется стабильной. Рост цен в большинстве городов области не превысит уровень инфляции. Наиболее востребованными во всех сегментах рынка, как и прежде, будут объекты экономкласса. Доля ипотечных сделок увеличится, но процентные ставки, скорее всего, останутся на уровне 2011 г.

Татьяна Пошморга, «Недвижимость & Цены» №4 от 23.01.2012

Пресс-служба Гильдии риэлторов Московской области

Недвижимость: новостройки, квартиры, дома, земля, аренда

г. Жуковский, г. Раменское, Раменский район

06.02.2012

Вернуться к списку новостей